Quando la SCIA non basta per una variante al permesso di costruire?
Se le modifiche incidono sui parametri urbanistici in misura tale da configurare una variazione essenziale, la SCIA in variante non è sufficiente e occorre il titolo edilizio previsto dalla disciplina applicabile
Il TAR Lazio, con la sentenza n. 14685/2026, esamina il caso della realizzazione di più edifici residenziali interessati, durante i lavori, da modifiche al progetto originario, con variazioni di parametri edilizi quali altezza, volumetria e superficie. Alcune di queste modifiche erano state considerate dal privato come interventi realizzabili mediante SCIA in variante. L’amministrazione, invece, ne aveva dichiarato l’inefficacia, ritenendo che le opere configurassero variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire originario.
Il TAR chiarisce che la SCIA in variante non può essere utilizzata per sostituire il titolo edilizio richiesto dalla legge quando le modifiche incidono in modo sostanziale sul progetto approvato e superano la soglia della variazione essenziale.
Il caso
La società ricorrente impugnava la comunicazione con cui l’amministrazione, rilevando il contrasto della SCIA presentata con la normativa edilizia e urbanistica vigente, in particolare con l’art. 22 del D.P.R. 380/2001, ne dichiarava l’inefficacia e ordinava di non eseguire le opere edilizie indicate nella segnalazione. L’amministrazione evidenziava inoltre il carattere abusivo delle opere che, nel frattempo, erano già state realizzate.
La SCIA si inseriva in un intervento edilizio più ampio, originariamente autorizzato con il permesso di costruire. Il titolo consentiva la demolizione di alcuni edifici esistenti e la costruzione di tre nuove palazzine, secondo quanto previsto dal cosiddetto Piano Casa della Regione Lazio (L.R. Lazio 21/2009).
Dopo l’avvio dei lavori, la società presentava un’istanza di variante ai sensi dell’art. 6 della L.R. Lazio 7/2017. L’amministrazione, tuttavia, respingeva la richiesta con determina dirigenziale del 30 gennaio 2019. Il provvedimento veniva impugnato dalla società, che chiedeva al giudice di accertare l’avvenuta formazione del titolo edilizio per silenzio-assenso.
Nel frattempo, i lavori relativi alle tre palazzine proseguivano sulla base del progetto oggetto della variante non ancora assentita. Successivamente, la società presentava una SCIA in variante al permesso di costruire, che l’amministrazione dichiarava inefficace, ordinando anche la demolizione delle opere realizzate nel frattempo. Anche questo provvedimento veniva impugnato nell’ambito dello stesso giudizio.
La vicenda arrivava quindi davanti al Consiglio di Stato, che escludeva la formazione del titolo edilizio per silenzio-assenso, ma accoglieva la domanda di annullamento della determina. Nel frattempo, la SCIA e l’ordine di demolizione erano già stati annullati in primo grado dal TAR Lazio con la sentenza 1° luglio 2020, n. 7476.
A seguito della pronuncia del giudice d’appello, la società presentava nuovamente una SCIA in variante al permesso di costruire, la cui inefficacia è all’origine del nuovo giudizio.
Nel procedimento si costituiva l’amministrazione, che chiedeva innanzitutto di dichiarare il ricorso improcedibile. A seguito dell’annullamento disposto dal giudice, infatti, l’istanza di variante al permesso di costruire presentata era stata riesaminata e successivamente accolta, con il rilascio di un permesso di costruire in variante e in sanatoria. In subordine, l’amministrazione chiedeva comunque il rigetto del ricorso nel merito.
La società contestava l’inefficacia della SCIA, sostenendo che la precedente pronuncia del Consiglio di Stato avesse legittimato gli interventi e che le opere realizzate costituissero modifiche non essenziali rispetto al permesso di costruire, quindi realizzabili tramite SCIA. Contestava inoltre l’applicazione delle norme sugli abusi edilizi e la valutazione dell’amministrazione sulla natura delle tamponature.
Con il secondo motivo, la società sosteneva che l’edificio «A» non fosse autonomo rispetto agli altri fabbricati e che l’aumento di altezza, destinato a stenditoio condominiale, costituisse volumetria accessoria e non una variazione essenziale. Contestava infine l’applicazione del regolamento edilizio tipo e la legittimità delle contestazioni relative allo stenditoio.
Prima di esaminare il merito, il TAR respingeva la richiesta di rinvio dell’udienza formulata dalla società. La vicenda relativa all’occupazione di suolo pubblico da parte della gru di cantiere, pur collegata sotto il profilo temporale e spaziale alla controversia, riguardava infatti una questione giuridicamente distinta. Non sussistevano quindi i presupposti per rinviare la trattazione.
Il Collegio affrontava poi l’eccezione dell’amministrazione relativa alla carenza di interesse alla decisione. L’eccezione veniva ritenuta fondata.
Nel corso del giudizio, infatti, l’amministrazione aveva rilasciato il permesso di costruire, con il quale aveva autorizzato la variante al titolo edilizio originario. Poiché le modifiche approvate con questo nuovo permesso di costruire coincidevano con quelle per le quali era stata presentata la SCIA dichiarata inefficace, il TAR dichiarava il ricorso improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse.
La società, tuttavia, aveva chiesto che fosse comunque accertata l’illegittimità del provvedimento impugnato anche ai fini di un eventuale risarcimento del danno. Per questo motivo, il Collegio procedeva comunque all’esame delle censure, ritenendole però infondate.
Il precedente annullamento del diniego alla variante rendeva legittime le opere realizzate con SCIA?
Il TAR chiarisce che l’annullamento del diniego alla variante non aveva comportato la formazione del silenzio-assenso né legittimato automaticamente le opere realizzate con SCIA. Poiché le modifiche costituivano variazioni essenziali, era necessario uno specifico titolo edilizio, poi rilasciato nel 2024. Le opere realizzate all’ultimo piano, inoltre, non potevano essere ricondotte a un semplice stenditoio condominiale, considerate le caratteristiche delle tamponature e la finalità abitativa accertata.
Quando una variazione al permesso di costruire è considerata essenziale e può essere realizzata con SCIA?
Il TAR richiama poi l’art. 22, comma 2-bis, del D.P.R. 380/2001, che esclude l’utilizzo della SCIA per le variazioni essenziali rispetto a un permesso di costruire.
Nel caso esaminato, il TAR richiama l’art. 32 del D.P.R. 380/2001 e, per l’individuazione concreta delle variazioni essenziali, l’art. 17, comma 1, lett. c) e d), della L.R. Lazio 15/2008. La disciplina regionale considera, tra l’altro, rilevanti gli aumenti superiori al 15% del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato e determinate modifiche dell’altezza rispetto al progetto approvato.
Nel caso esaminato, le opere realizzate superavano tali soglie. Di conseguenza, non potevano essere realizzate mediante SCIA in variante al permesso di costruire.
Come si valuta l’aumento di altezza di un edificio ai fini della variazione essenziale?
Il TAR respinge anche la tesi secondo cui i tre fabbricati avrebbero dovuto essere considerati come un unico edificio.
L’immobile denominato «A» era stato infatti innalzato da 16 a 19,2 metri, con un incremento superiore al 10%. Per il Collegio, la qualificazione dei tre fabbricati come edifici autonomi era corretta e trovava conferma sia nella documentazione progettuale sia nei titoli edilizi.
Lo stesso permesso di costruire originario faceva riferimento alla realizzazione di tre edifici, mentre la documentazione presentata al Genio civile individuava separatamente i diversi fabbricati. Le differenze di altezza riscontrate tra gli edifici dovevano quindi essere valutate autonomamente, secondo i parametri previsti dalla normativa regionale sulle variazioni essenziali.
Il TAR considera inoltre non decisivo il mancato recepimento del regolamento edilizio tipo da parte del Comune. Tale regolamento svolge infatti principalmente una funzione interpretativa e di semplificazione e non costituisce, di per sé, una fonte del diritto. Anche in assenza di recepimento, può quindi essere utilizzato come ausilio per interpretare correttamente la terminologia edilizia.
Nel caso concreto, l’incremento dell’altezza superava le soglie previste dalla disciplina regionale applicabile e integrava quindi una variazione essenziale, non realizzabile mediante SCIA. Ammettere la possibilità di realizzare mediante SCIA un aumento dell’altezza dell’edificio avrebbe inoltre consentito, in via indiretta, una crescita verticale non adeguatamente controllata attraverso il titolo edilizio richiesto.
Quando la realizzazione di uno stenditoio condominiale in copertura può essere considerata legittima?
Il TAR esamina infine la destinazione delle opere realizzate al di sopra dell’ultimo piano.
Nel caso concreto, la qualificazione della superficie come ‘stenditoio condominiale’ non è stata ritenuta sufficiente a escluderne la rilevanza urbanistica. Il TAR ha valorizzato le caratteristiche effettive dell’opera, in particolare la forte sproporzione tra il lavatoio di 8,5 m² e lo stenditoio di oltre 400 m², nonché la collocazione di quest’ultimo sopra l’ultimo piano.
Secondo il Collegio, la realizzazione di uno spazio così ampio in copertura avrebbe quindi determinato un ingiustificato aggravio urbanistico, senza una concreta esigenza funzionale.
Analoghe considerazioni valgono per i locali tecnici collocati in quota. La loro realizzazione ai piani superiori, motivata da ragioni estetiche, non risultava giustificata, potendo tali locali essere collocati nel sottostante piano destinato ai servizi. Anche questa scelta avrebbe quindi determinato una crescita verticale dell’edificio non necessaria.
Alla luce di tali considerazioni, il TAR dichiara improcedibile il ricorso per sopravvenuta carenza di interesse, intervenuta a seguito del rilascio del permesso di costruire in variante, e respinge la distinta domanda di accertamento dell’illegittimità del provvedimento comunale, ritenendo infondate le censure proposte, trattandosi di interventi che incidevano in modo sostanziale sui parametri del progetto autorizzato.
Approfondimenti
Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato alla SCIA edilizia.
Per avviare e gestire correttamente le pratiche edilizie senza incorrere in abusi edilizi, ti consiglio di utilizzare il software per i titoli abilitativi, che ti guida nella scelta del permesso adeguato a seconda dell’intervento con modelli sempre aggiornati.
Fonte: Read More
