Agibilità e abitabilità: quali sono i requisiti e come cambiano con il “salva casa”
Certificare l’agibilità e/o abitabilità attesta la regolarità edilizia di un immobile. Cosa si intende per agibilità e abitabilità? Sono la stessa cosa?
In passato la differenza tra agibilità e abitabilità era netta e chiara. Con l’entrata in vigore del D.P.R. 380/01 e del D.L. 222/2016, questa distinzione è stata superata: non esiste alcuna differenza rilevante tra agibilità e abitabilità ed è stata introdotta una certificazione unificata.
Il certificato di agibilità, o meglio la segnalazione certificata per l’agibilità (SCA), è un documento obbligatorio per attestare la regolarità urbanistica di un immobile e, senza di esso, si potrebbe incorrere in sanzioni pecuniarie e ritardi nelle pratiche edilizie.
Per essere sicuro di adempiere agli obblighi normativi e individuare il titolo abilitativo richiesto dall’intervento, utilizza il software per la gestione dei titoli abilitativi in edilizia che mette a tua disposizione il modello aggiornato per attestare l’agibilità. Compilando i campi richiesti, otterrai in maniera facile e veloce, la segnalazione certificata di agibilità pronta da stampare e da presentare all’ente competente.
Differenza tra agibilità e abitabilità
La differenza tra abitabilità e agibilità è caduta molti anni fa, ma inizialmente questi due termini indicavano contesti distinti.
Il termine “abitabilità” era utilizzato per gli immobili a destinazione residenziale; o meglio, l’abitabilità indicava la conformità legale di un immobile ad uso abitativo, garantendo che l’edificio rispettasse le norme locali e nazionali in termini di sicurezza, igiene e altri parametri.
Il termine “agibilità edilizia” era invece associato agli immobili non residenziali, come sottotetti e capannoni industriali.
In base a questa distinzione, ottenere l’agibilità richiedeva la verifica di stabilità e sicurezza strutturale, mentre l’abitabilità si concentrava su salubrità, igiene e prestazioni energetiche.
Con l’emanazione del D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia), i termini abitabilità e agibilità hanno perso la loro distinzione originaria e sono stati unificati sotto il concetto più ampio di “agibilità”, semplificando così la procedura burocratica per ottenere i certificati.
Certificato di agibilità e abitabilità: differenza fino al D.P.R. 380/01
In base alla differenza sopra menzionata, prima del D.P.R. 380/01, esistevano due certificati:
certificato di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale;
certificato di agibilità per quelli non destinati alla residenza.
In seguito, questi due documenti sono stati sostituiti esclusivamente dal certificato di agibilità, pur mantenendo la distinzione tra immobili ad uso abitativo e non.
Successivamente, con l’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016 (decreto SCIA 2), è stata introdotta la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), la quale ha preso il posto del vecchio certificato di agibilità che veniva rilasciato dal Comune. Questo documento costituisce attualmente un’autocertificazione inviata al Comune direttamente dall’intestatario della pratica, utilizzando lo sportello telematico SUAPE, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori.
Certificato di agibilità e abitabilità: obbligatorietà
Ora che è chiaro che non esiste più alcuna distinzione tra i concetti di abitabilità e agibilità e si ha un unico “certificato per agibilità e abitabilità”, analizziamo come ottenere il certificato e in quali circostanze è obbligatorio secondo la normativa.
Il certificato di agibilità, come abbiamo detto, oggi è costituito da un’autocertificazione, la SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità). Esso è il documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate in conformità alla normativa vigente.
L’art. 24 del D.P.R. 380/01 stabilisce i contesti in cui il certificato è obbligatorio e le procedure per ottenere la certificazione di agibilità o abitabilità per gli edifici e i relativi impianti.
In particolare, questo documento è richiesto per:
nuove costruzioni;
ricostruzioni o sopraelevazioni;
interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza e igiene.
La segnalazione certificata può riguardare singoli edifici, porzioni di costruzioni autonomi o singole unità immobiliari, purché siano rispettati determinati requisiti strutturali e certificati relativi agli impianti.
Per compilare, gestire e archiviare il certificato di agibilità, o meglio la segnalazione certificata per l’agibilità, puoi ricorrere al software per titoli abilitativi che ti fornisce il modello unico aggiornato e ti guida nella sua compilazione: selezionando il modello della segnalazione certificata per l’agibilità, visualizzi i paragrafi che compongono il modello scelto e compili le diverse sezioni del modello con input guidato. Alla fine, archivi e gestisci il modello in formato elettronico e potrai esportare il documento in PDF o PDF/A.
Il software ti permette inoltre di acquisire i dati da un altro documento già redatto in precedenza, ti basterà selezionare il documento di interesse e i dati saranno esportati sul nuovo.
Modello segnalazione certificata per l’agibilità: software Praticus-TA
Abitabilità e agibilità ante 1967
Solo le compravendite precedenti al 1° settembre 1967 (ante ’67) sono escluse dall’obbligo di presentare la segnalazione certificata di agibilità, a condizione che nell’atto di vendita si faccia esplicito riferimento alla Legge Ponte del 1° settembre 1967.
Negli altri casi, la mancata presentazione della segnalazione nei casi indicati comporta una sanzione amministrativa pecuniaria da € 77 a € 464.
Come ottenere il certificato di agibilità e abitabilità?
Per ottenere la segnalazione per l’agibilità, entro quindici giorni dalla fine dei lavori di finitura, il responsabile del permesso di costruire ed il professionista incaricato effettua i necessari controlli e fornisce al Comune, a nome del cliente, la documentazione richiesta.
I documenti da allegare alla segnalazione certificata di agibilità includono:
dichiarazione di avvenuto accatastamento o aggiornamento catastale;
dichiarazione di conformità degli impianti;
certificazione di collaudo statico o dichiarazione di rispondenza alle norme antisismiche;
dichiarazione di regolare esecuzione da parte del direttore dei lavori;
dichiarazione di conformità alle norme per il superamento delle barriere architettoniche;
attestato di prestazione energetica (APE).
Per compilare la documentazione in maniera facile e veloce ed accertarti del rispetto delle norme vigenti, ti suggerisco di avvalerti del supporto di strumenti professionali come:
il software per la dichiarazione di conformità degli impianti, per la compilazione automatica della dichiarazione di conformità e rispondenza degli impianti secondo il D.M. 37/08;
il software per la certificazione energetica per ottenere automaticamente dai dati del progetto l’attestato di prestazione energetica per tutte le tipologie di edifici senza limiti di superficie.
Agibilità e abitabilità: silenzio assenso
Nel caso in cui il Comune non fornisca risposta entro 30 giorni dalla presentazione della domanda, la richiesta di agibilità è implicitamente accettata, seguendo il principio del silenzio assenso.
Durante la procedura, è essenziale notare che il Comune è tenuto a consultare l’ASL per ottenere il suo parere. Se, per qualsiasi motivo, l’ASL dovesse ritardare il rilascio del nulla osta, il richiedente può sostituire l’approvazione dell’ASL con una propria autocertificazione. È importante notare che, in questo caso, la regola del silenzio assenso non si applica più dopo 30 giorni, ma si estende a un periodo di 60 giorni.
È fondamentale sottolineare che lo strumento del silenzio assenso si attua solamente se i documenti richiesti sono stati consegnati e risultano conformi alle normative vigenti.
Certificato abitabilità e agibilità: requisiti
Per ottenere la certificazione di abitabilità o agibilità occorre rispettare dei requisiti specifici riguardanti:
dimensioni minime delle stanze;
illuminazione e finestre;
conformità degli impianti alle normative vigenti: impianti elettrici, impianti di riscaldamento;
conformità statica dell’edificio;
altezza minima degli edifici;
altri parametri che assicurano che l’immobile sia un luogo salubre e abitabile.
È da notare che alcuni di questi parametri possono variare in base alla regione o a specifiche delibere comunali.
Abitabilità e agibilità altezza minima
Tra le specifiche tecniche incluse nel certificato di agibilità, è prevista l’altezza minima che il soffitto di un immobile deve possedere per essere considerato idoneo a fini abitativi.
Le normative specifiche regolamentano l’altezza minima del soffitto in un’abitazione, stabilendo i requisiti minimi necessari per ottenere il certificato di abitabilità/agibilità e classificare un ambiente come “abitabile”.
Secondo quanto stabilito dal D.M. del 1975 e con le nuove disposizioni della Legge 105/2024, l’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata a:
2,70 metri fino ad un massimo di 2,40 metri per i locali principali;
2,40 metri per i corridoi, i disimpegni, i bagni, i gabinetti e i ripostigli.
Poiché le mansarde e i sottotetti possono presentare soffitti inclinati che riducono l’altezza in alcune parti dell’ambiente, la normativa prevede un calcolo dell’altezza media. Questo processo richiede la determinazione della media tra l’altezza interna minima e massima, rispettando i limiti stabiliti dai regolamenti locali.
Il metodo di calcolo dell’altezza media prevede il calcolo mediante il rapporto tra il volume e la superficie in pianta del sottotetto e può diventare complesso, specialmente in edifici con forme particolari, tetto a falde con copertura inclinata, abbaino, e simili. L’utilizzo di un software BIM per la progettazione edilizia semplifica il processo, permettendo calcoli automatici e valutazioni accurate, evitando errori che potrebbero compromettere i risultati progettuali e l’abitabilità del sottotetto. Per approfondire, leggi anche “Progetto di recupero di un sottotetto: guida all’abitabilità sottotetto“.
Sottotetto abitabile – Sezione realizzata con software Edificius
Nuove regole per l’abitabilità con il decreto salva casa
Per ottenere l’abitabilità/agibilità il D.M. 5 luglio 1975 prevede specifici requisiti igienico-sanitari (dimensioni minime delle stanze, altezza minima degli edifici, etc.) da rispettare.
La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 nel rispetto di altri requisiti igienico-sanitari previsti dal D.M. 5 luglio 1975, consente al progettista responsabile di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
alloggi monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati fino al limite massimo di 28 metri quadrati per due persone.
Queste disposizioni sono in vigore fino alla ridefinizione dei requisiti igienico-sanitari.
L’asseverazione può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.
Da segnalare l’estensione dell’applicazione della tolleranza del 2% anche ai nuovi parametri di abitabilità.
Agibilità e abitabilità: sentenze di riferimento
Di seguito, ti propongo una serie di sentenze interessanti per approfondire e chiarire alcuni aspetti fondamentali sull’agibilità e abitabilità degli immobili.
Violazioni antincendio nella struttura ricettiva: l’intero supercondominio è inagibile?
Sentenza 322/2026 – Tar Abruzzo
In presenza di un complesso edilizio caratterizzato da unitarietà strutturale e condivisione di spazi comuni, la non conformità alla normativa antincendio può giustificare la dichiarazione di inagibilità dell’intero supercondominio, anche in assenza di sopralluoghi nelle singole unità abitative o qualora gli accertamenti tecnici abbiano riguardato direttamente solo una porzione dell’immobile, ove il rischio per la pubblica incolumità si estenda anche alle altre unità immobiliari. In tali casi il Comune può esercitare il potere contingibile e urgente fino al ripristino delle condizioni di sicurezza, senza che il termine di efficacia dell’ordinanza possa ritenersi indeterminato.
Immobile venduto senza agibilità: il mediatore ha responsabilità?
La sentenza n. 24534/2022 della Corte di Cassazione chiarisce quali sono le conseguenze nel caso in cui un immobile è venduto senza agibilità, il mediatore che responsabilità ha.
Nello specifico, il pronunciamento della Corte di Cassazione pone in evidenza l’importanza del dovere del mediatore nell’ambito di compravendite immobiliari, specificamente riguardo allo stato di agibilità dell’immobile.
Sebbene la mancanza di agibilità non invalidi la compravendita in sé, il mediatore è obbligato a fornire informazioni accurate all’acquirente in merito a questa condizione o sulla possibilità di ottenerla, insieme ad altri dettagli di sua conoscenza.
La sentenza affronta un caso in cui l’acquirente, scoprendo l’assenza del certificato di abitabilità, rifiuta il pagamento della provvigione al mediatore. I giudici hanno ribaltato la decisione del giudice di pace, sostenendo che il mediatore non ha adempiuto ai doveri di corretta informazione, trascurando di comunicare la mancanza del certificato di abitabilità e di esibire l’attestato di certificazione energetica.
La sentenza richiama anche l’importanza dell’indice di prestazione energetica nei materiali pubblicitari, sottolineando che gli intermediari devono avere accesso alle informazioni energetiche dell’immobile per garantire pubblicità accurata e verificabile. In conclusione, la sentenza evidenzia l’importanza del dovere di corretta informazione del mediatore, sancendo la sua responsabilità nei confronti dell’acquirente e sottolineando la necessità di adottare la massima diligenza professionale nel processo di compravendita immobiliare.
Altre sentenze
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Approfondimenti
Agibilità edilizia: nuovo modello Salva Casa approvato in Conferenza Unificata
Dopo l’approvazione delle modifiche ai modelli edilizi – SCIA, CILA, PdC e SCIA alternativa al PdC – la Conferenza Unificata nella seduta ordinaria del 30 luglio 2025 ha approvato le modifiche alla modulistica edilizia concernenti la segnalazione certificata per l’agibilità. Le modifiche recepiscono le disposizioni introdotte dal D.L. 69/2025 di conversione della Legge 105/2024.
Il nuovo modello per la SCA, aggiornato ai sensi del decreto salva casa, è ora in attesa di pubblicazione ufficiale. Con questo passo, le istituzioni completano l’adeguamento formale degli strumenti operativi necessari per l’attuazione delle recenti semplificazioni normative.
L’agibilità edilizia dopo il Decreto Salva Casa: lo studio del Notariato
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato il 10 luglio 2025 lo studio n. 40-2025/P dedicato all’agibilità dopo il decreto salva casa.
Lo studio ripercorre l’evoluzione normativa in relazione all’agibilità nel tempo. Con la pubblicazione del D.L. 69/2024, il tema dell’agibilità torna al centro del dibattito tecnico e normativo, subendo un’ulteriore significativa revisione. Ancora una volta, viene messo mano al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), già modificato in modo radicale dal D.Lgs. 222/2016 che aveva riscritto integralmente l’art. 24.
Prima dell’adozione del Testo Unico, la normativa distingueva tra licenza di abitabilità, riferita agli immobili residenziali, e licenza di agibilità per quelli a destinazione diversa, come previsto dal R.D. n. 1265/1934. Entrambi i titoli erano rilasciati dal Comune con un apposito provvedimento espresso. Oggi, invece, l’ordinamento ha superato tale approccio: non è più richiesto un provvedimento formale né si configura un titolo tacito per silenzio assenso.
Il documento – disponibile in fondo all’articolo per il download gratuito – è suddiviso nei seguenti capitoli:
ambito applicativo;
procedimento;
effetti dell’agibilità e della sua mancanza;
assenza dell’obbligo di menzioni in tema di agibilità;
commerciabilità economica di un edificio privo di agibilità;
incidenza della mancanza di agibilità sulla contrattazione ad oggetto immobiliare;
inagibilità formale e sostanziale.
FAQ – Agibilità e abitabilità
Di seguito sono riportate una serie di domande frequenti in riferimento all’agibilità e abitabilità degli edifici.
Cos’è la differenza tra agibilità e abitabilità?
In passato i due termini indicavano ambiti diversi: l’abitabilità riguardava gli immobili a uso residenziale, mentre l’agibilità era riferita agli immobili non residenziali. Con l’entrata in vigore del D.P.R. 380/01 questa distinzione è stata superata e oggi si parla di un’unica certificazione di agibilità.
Esiste ancora una differenza tra agibilità e abitabilità?
La distinzione è stata eliminata e i due concetti sono stati unificati sotto il termine “agibilità”, semplificando la disciplina edilizia anche con l’intervento del D.L. 222/2016.
Cos’è la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)?
La SCA è l’attuale documento che sostituisce il vecchio certificato rilasciato dal Comune. Si tratta di un’autocertificazione trasmessa allo sportello competente entro 15 giorni dalla fine dei lavori e attesta la sicurezza, igiene, salubrità e conformità degli impianti dell’immobile.
Quando è obbligatorio il certificato di agibilità?
La segnalazione certificata di agibilità è obbligatoria per:
nuove costruzioni;
ricostruzioni o sopraelevazioni;
interventi sugli edifici esistenti che incidono su sicurezza e igiene.
Il riferimento normativo principale è l’art. 24 del D.P.R. 380/01.
Quali documenti servono per la SCA?
Per presentare la segnalazione certificata di agibilità sono necessari, tra gli altri:
attestazione catastale;
conformità degli impianti;
collaudo statico o certificazione antisismica;
dichiarazione di regolare esecuzione dei lavori;
certificazione sul superamento delle barriere architettoniche;
APE (Attestato di Prestazione Energetica).
Quanto tempo si ha per presentare la SCA?
La segnalazione deve essere presentata entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di finitura, a cura del professionista incaricato e del responsabile del titolo edilizio.
Cosa succede se il Comune non risponde alla richiesta di agibilità?
Se il Comune non risponde entro 30 giorni, si applica il principio del silenzio assenso. In alcune condizioni procedurali, il termine può estendersi fino a 60 giorni, soprattutto in relazione al coinvolgimento dell’ASL e alle modalità di autocertificazione.
L’agibilità è obbligatoria per immobili molto vecchi?
Le compravendite antecedenti al 1° settembre 1967 possono essere escluse dall’obbligo di presentare la SCA, a condizione che sia richiamata la cosiddetta “Legge Ponte” del 1967.
Quali requisiti deve rispettare un immobile per essere agibile?
L’immobile deve rispettare requisiti minimi di sicurezza, igiene, salubrità e prestazioni energetiche. Tra questi rientrano dimensioni minime degli ambienti, corretta illuminazione e aerazione, altezza minima dei locali e conformità degli impianti secondo le normative vigenti, tra cui il D.M. 5 luglio 1975.
Qual è l’altezza minima per l’abitabilità?
Le altezze minime previste sono:
2,70 m per i locali principali (con possibili riduzioni fino a 2,40 m nei casi consentiti);
2,40 m per corridoi, bagni, disimpegni e ripostigli.
In alcuni casi particolari, come mansarde e sottotetti, è necessario calcolare l’altezza media secondo criteri tecnici specifici.
Ci sono nuove regole per l’abitabilità degli immobili?
La Legge 105/2024 e il D.L. 69/2024 hanno introdotto nuove possibilità di asseverazione della conformità igienico-sanitaria anche in presenza di parametri ridotti, a determinate condizioni e nel rispetto del principio di adattabilità degli spazi.
Fonte: Read More
