Permesso di costruire vs regolamento condominiale che vieta l’opera: chi prevale?

Disciplina edilizia e vincoli privati: il Tribunale di Pordenone approfondisce le clausole contrattuali e le verifiche da considerare negli interventi edilizi in condominio

Progettare un intervento in condominio significa confrontarsi con un insieme di regole che non riguarda soltanto gli aspetti urbanistici e costruttivi, ma coinvolge anche i rapporti tra i proprietari. Accanto alla corretta individuazione del titolo abilitativo, assumono rilievo il contenuto del regolamento condominiale, la sua eventuale natura contrattuale e i richiami presenti negli atti di acquisto. Per il tecnico, esaminare questi documenti in modo coordinato è un passaggio importante per comprendere quali condizioni possano incidere sulla trasformazione dell’immobile, anche quando i lavori interessano porzioni di proprietà esclusiva.

Come si coordinano la regolarità edilizia di un intervento e le prescrizioni del regolamento condominiale? Quale rilievo assumono le clausole contrattuali nella valutazione preliminare del progetto? E quali elementi occorre considerare per comprenderne l’efficacia nei confronti del proprietario? La sentenza n. 450/2026 del Tribunale di Pordenone offre l’occasione per approfondire il rapporto tra disciplina edilizia e vincoli condominiali, un tema che richiede attenzione nella progettazione e nella gestione documentale degli interventi.

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Titolo edilizio regolare, ma ampliamento da demolire: quando prevale il regolamento condominiale contrattuale?

Una porzione della terrazza-solarium situata in un condominio era stata chiusa mediante pannellature verticali in legno, ricavando un nuovo locale destinato a camera. L’opera era stata realizzata sulla base della SCIA alternativa al PdC e dell’autorizzazione paesaggistica regolarmente rilasciati dal Comune. La contestazione iniziale comprendeva anche un successivo intervento, consistente nella realizzazione di una veranda attraverso una chiusura vetrata a filo del muro perimetrale.

L’appartamento era stato acquistato dagli odierni convenuti. Il rogito conteneva un richiamo al regolamento condominiale e alle tabelle millesimali, che gli acquirenti dichiaravano di conoscere e accettare. Inoltre, l’atto dava conto della controversia già sorta sulla chiusura della terrazza e della contestazione del condominio, secondo il quale l’ampliamento violava il divieto di sopraelevazione previsto dall’articolo 6 del regolamento.

Nel corso del giudizio veniva disposta una consulenza tecnica d’ufficio. L’accertamento descriveva l’intervento come un ampliamento dell’alloggio ottenuto chiudendo una parte della terrazza fino alla sporgenza del tetto esistente. Il nuovo vano presentava una superficie lorda di 12,70 metri quadrati e un volume di 38,10 metri cubi. Si trattava, quindi, di un incremento effettivo dello spazio abitabile, pur senza un aumento dell’altezza complessiva dell’edificio. La consulenza riconosceva la conformità dell’intervento alla disciplina regionale del cosiddetto “Piano Casa” e ai titoli indicati, escludendo inoltre problemi per la staticità e pregiudizi per l’aspetto architettonico del fabbricato.

La questione da risolvere non consisteva, pertanto, soltanto nello stabilire se l’opera fosse regolare sotto il profilo edilizio o tecnicamente compatibile con l’edificio. Occorreva verificare se l’ampliamento potesse essere mantenuto nonostante il divieto posto dal regolamento contrattuale e se tale divieto fosse opponibile ai nuovi proprietari.

I motivi di parte attrice

Il Condominio fondava la propria domanda sull’articolo 6 del regolamento condominiale contrattuale. Secondo la prospettazione attorea, la trasformazione di una parte della terrazza in una camera integrava una sopraelevazione e ricadeva, pertanto, nel divieto previsto dalla clausola. Veniva inoltre denunciata la violazione delle prescrizioni dello stesso articolo a tutela dell’estetica e della simmetria del fabbricato.

La domanda non era costruita sulla mancanza di una pratica edilizia o di un’autorizzazione paesaggistica: gli stessi titoli erano espressamente richiamati nelle conclusioni dell’attore. Il fondamento della contestazione era diverso e riguardava il mancato rispetto degli obblighi derivanti dal regolamento contrattuale. Il condominio chiedeva, quindi, che l’intervento fosse dichiarato contrario ai limiti applicabili nei rapporti condominiali, anche se eseguito sulla base della documentazione amministrativa indicata.

In via principale, l’attore domandava la condanna dei convenuti alla demolizione dell’ampliamento, a loro cura e spese, e al ripristino dello stato dei luoghi. Sebbene la ricostruzione iniziale della controversia comprendesse anche la veranda realizzata successivamente, la domanda principale riportata nelle conclusioni si concentrava sull’intervento di chiusura della terrazza destinata a creare la nuova camera.

Soltanto in via subordinata, il condominio chiedeva il pagamento dell’indennità di sopraelevazione prevista dall’articolo 1127, quarto comma, del codice civile. L’importo richiesto, determinato all’esito della consulenza tecnica, era pari a 3.724 euro, oltre alla rivalutazione monetaria dal 10 marzo 2018 fino al saldo. In ogni caso, veniva domandata la rifusione delle spese processuali. La tutela richiesta prioritariamente era dunque la rimozione dell’opera, mentre l’indennizzo rappresentava una pretesa subordinata.

I proprietari dell’appartamento contestavano la domanda sotto diversi profili

Una delle principali difese riguardava l’opponibilità del regolamento. I convenuti sostenevano che il divieto di sopraelevazione non potesse essere fatto valere nei loro confronti, poiché il regolamento non era stato materialmente allegato al contratto di compravendita e non risultava trascritto. L’argomento mirava, quindi, a escludere che quella limitazione potesse vincolare gli acquirenti successivi dell’unità immobiliare.

I proprietari richiamavano inoltre una precedente pronuncia del Tribunale di Pordenone, resa nel giudizio di impugnazione della delibera condominiale. Con quella deliberazione il condominio aveva espresso un parere negativo sull’intervento progettato dai precedenti proprietari.

Sul piano sostanziale, la difesa negava che la costruzione costituisse una sopraelevazione. Evidenziava inoltre l’assenza di rischi per la staticità dell’edificio e di danni al suo aspetto architettonico, nonché la conformità dell’opera alle autorizzazioni ottenute. A sostegno della possibilità di mantenere l’ampliamento veniva richiamata anche la disciplina regionale sul “Piano Casa”. La posizione dei convenuti, pertanto, non si limitava a invocare la regolarità edilizia: contestava sia la qualificazione dell’intervento come sopraelevazione, sia l’efficacia del divieto contrattuale nei loro confronti.

Il giudizio del Tribunale: il titolo edilizio non consente di derogare al divieto di sopraelevazione previsto dal regolamento condominiale contrattuale opponibile al proprietario: l’opera che lo viola deve essere demolita, anche se urbanisticamente regolare

Nel merito, il giudice riconduceva la controversia all’articolo 1127 del codice civile, che riconosce al proprietario dell’ultimo piano e al proprietario esclusivo del lastrico solare la facoltà di sopraelevare, salvo una diversa previsione del titolo e nel rispetto dei limiti stabiliti dalla norma. La sentenza richiamava l’orientamento della Cassazione secondo cui:

in tema di condominio, integra sopraelevazione, ai sensi dell’art. 1127 c.c., qualsiasi intervento che comporti la realizzazione di nuovi volumi ovvero l’aumento della superficie utile e della volumetria dell’edificio, restando irrilevante che l’opera costituisca attuazione o completamento dell’originario programma costruttivo dello stabile o sia stata prevista da precedenti pattuizioni attributive del diritto di edificare ulteriormente. 

Quindi, ai fini di tale disciplina, rileva anche la creazione di nuovi volumi o l’aumento della superficie utile e della volumetria, senza che sia indispensabile un innalzamento materiale dell’edificio.

Applicando questo criterio, il Tribunale riteneva che la nuova camera costituisse una sopraelevazione. La chiusura della terrazza aveva prodotto un volume abitabile aggiuntivo, accertato dalla consulenza tecnica. Il fatto che il tamponamento arrivasse sotto la copertura già esistente, senza aumentare l’altezza del fabbricato, non modificava la qualificazione giuridica dell’intervento.

L’assenza di danni non elimina il divieto contrattuale

Il giudice prendeva atto delle conclusioni del consulente circa l’assenza di criticità statiche e di pregiudizi architettonici. Tuttavia, queste circostanze non erano sufficienti a rendere consentita l’opera. Anche un intervento compatibile con la struttura e con l’aspetto dell’edificio poteva risultare vietato da un accordo contrattuale: occorreva quindi verificare autonomamente il contenuto e l’efficacia dell’articolo 6 del regolamento.

La facoltà di sopraelevare prevista dall’articolo 1127 non è infatti sottratta all’autonomia negoziale. Come ricostruito nella sentenza, un regolamento contrattuale predisposto dall’originario proprietario e accettato nei successivi atti di acquisto, oppure stipulato dalla totalità dei condòmini, può introdurre una valida limitazione. Il divieto assoluto di sopraelevazione assume sostanzialmente la natura di una servitù altius non tollendi, ossia di un vincolo che restringe la facoltà edificatoria del proprietario interessato e che può essere fatto valere sia dai singoli condòmini sia dal condominio.

Perché il regolamento vincolava gli acquirenti

Nel caso concreto, la clausola non lasciava spazio a dubbi interpretativi, poiché stabiliva: «È fatto divieto assoluto di sopraelevazione». Quanto alla sua opponibilità, il Tribunale attribuiva rilievo al richiamo al regolamento contenuto nel rogito e alla dichiarazione degli acquirenti di conoscerlo e accettarlo. La giurisprudenza richiamata nella motivazione:

ha chiarito che le clausole del regolamento condominiale che abbiano previsto limiti di questo tipo sono vincolanti a prescindere dalla trascrizione, purché la clausola sia stata menzionata nel contratto di acquisto e conosciuta o accettata dalla parte in base al richiamo ivi contenuto: “le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, e, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto”. (Cass. Sez. 2, 11/02/2022, n. 4529, Rv. 664173 – 01)

la mancata allegazione materiale del regolamento e l’assenza di trascrizione non impedivano, in quelle condizioni, di far valere la limitazione.

La conoscenza del vincolo era inoltre dimostrata da elementi ulteriori rispetto al semplice richiamo documentale. Nel contratto gli acquirenti avevano dichiarato di essere informati della controversia sulla sopraelevazione e della specifica contestazione fondata sull’articolo 6. Si erano impegnati a subentrare nella lite e a tenere indenni i venditori dalle richieste del Condominio, comprese le conseguenze economiche di un’eventuale demolizione in caso di soccombenza. La pendenza della controversia era stata considerata anche nella determinazione del prezzo. Per il giudice, tali circostanze dimostravano la conoscenza puntuale del divieto da parte dei convenuti.

Il rapporto tra titolo edilizio e regolamento condominiale

È su questo passaggio che si concentra il significato della decisione. La conformità dell’ampliamento alla disciplina edilizia e paesaggistica non faceva venire meno il vincolo assunto nei rapporti condominiali. Il Tribunale riteneva inoltre non decisivo il richiamo al “Piano Casa”, osservando che l’articolo 2 della legge regionale Veneto n. 14 del 2009 fa salva la disciplina del condominio per gli ampliamenti riguardanti edifici composti da più unità immobiliari.

La conclusione non va letta come l’affermazione di una generica superiorità di qualsiasi regolamento condominiale su qualsiasi titolo edilizio. Nella vicenda esaminata era determinante l’esistenza di un divieto contrattuale chiaro, valido e opponibile agli acquirenti. La regolarità amministrativa dell’intervento e il rispetto di quel vincolo operavano su piani distinti: la prima non sostituiva il secondo. La demolizione, pertanto, non veniva disposta per un’accertata irregolarità urbanistica, ma per la violazione del limite contrattuale alla facoltà di sopraelevare.

Accolta la domanda principale, il Tribunale condannava i convenuti a demolire a proprie spese il volume realizzato per ricavare la nuova camera e a ripristinare lo stato dei luoghi. La tutela riconosciuta al condominio non si limitava, dunque, all’indennità richiesta in via subordinata. Il dispositivo individuava specificamente l’ampliamento destinato a camera; nella motivazione, invece, pergola e vetrata erano indicate come opere rientranti nell’attività edilizia libera. Non si trattava quindi di un ordine indistinto di demolizione di tutti i manufatti menzionati nella ricostruzione della vicenda.

Approfondimenti

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