Volume esistente da rendere abitabile: si può derogare alle distanze legali tra edifici?

Il TAR Lombardia affronta il tema del recupero abitativo di volumi esistenti e dei limiti alle deroghe sulle distanze legali tra edifici

Il recupero abitativo di volumi già esistenti rappresenta uno dei temi più delicati dell’edilizia, soprattutto quando l’intervento riguarda spazi originariamente non destinati alla permanenza delle persone, come sottotetti, locali accessori o porzioni di fabbricato da trasformare in ambienti residenziali.

In questi casi, l’obiettivo di valorizzare il patrimonio edilizio esistente deve confrontarsi con una serie di limiti normativi posti a tutela dell’interesse pubblico, tra cui rientrano le regole sulle distanze tra edifici. Il problema non riguarda soltanto la consistenza del volume da recuperare, ma anche gli effetti concreti dell’intervento: nuove aperture, modifiche dei prospetti, aumento della fruibilità abitativa e rapporto con gli immobili vicini.

La questione diventa quindi capire fino a che punto la disciplina sul recupero dell’esistente possa consentire deroghe ai parametri edilizi e quando, invece, debbano continuare a trovare applicazione le distanze legali previste dalla normativa statale. Un tema, affrontato in un’interessante sentenza del TAR Lombardia, la n. 2320/2026, di particolare interesse per tecnici, progettisti e proprietari, chiamati a valutare con attenzione la trasformazione di volumi non abitabili in spazi residenziali conformi, anche attraverso strumenti professionali come un software BIM per la progettazione 3D.

Quando il recupero di un sottotetto ai fini abitativi deve rispettare le distanze legali tra edifici?

Un privato ricorrente aveva presentato al Comune di pertinenza una SCIA alternativa al permesso di costruire, ai sensi dell’art. 23 del D.P.R. 380/2001, per realizzare opere di cambio di destinazione d’uso e recupero a fini abitativi di un sottotetto relativo a un immobile già destinato ad attività industriale.

L’intervento riguardava un immobile situato all’interno di una corte. Il progetto prevedeva il recupero di un sottotetto soppalcato, da collegare all’unità immobiliare sottostante, destinata anch’essa a uso residenziale tramite cambio d’uso. Le opere includevano la modifica del solaio, l’incremento dell’altezza interna del sottotetto, la realizzazione di una scala di collegamento tra piano terra e primo piano, l’apertura o trasformazione di superfici finestrate sui fronti sud ed est e la previsione di un posto auto all’interno del cortile.

A seguito dell’istruttoria, il Comune aveva riscontrato diverse criticità. In particolare, aveva contestato la mancata prova della legittima preesistenza del sottotetto, la non conformità del posto auto previsto nel cortile rispetto a quanto risultante dal rogito e, soprattutto, il contrasto del progetto con l’art. 9 del D.M. 1444/1968, perché l’apertura di fronti finestrati avveniva a una distanza di circa 6 metri dall’edificio limitrofo, quindi inferiore alla soglia minima di 10 metri.

Per queste ragioni, il Comune aveva adottato una diffida a non eseguire le opere oggetto della SCIA. Il privato aveva dapprima proposto ricorso straordinario al Presidente della Repubblica; poi, a seguito dell’opposizione del Comune, la controversia era stata trasferita davanti al TAR.

Il ricorrente ha contestato la diffida comunale sotto più profili

In primo luogo, ha sostenuto che il Comune avrebbe erroneamente negato la possibilità di recuperare il sottotetto, travisando i presupposti dell’intervento e valorizzando in modo improprio la documentazione disponibile. Secondo la prospettazione del ricorrente, il volume da recuperare doveva essere considerato esistente e l’intervento rientrava nella disciplina regionale lombarda sul recupero dei sottotetti.
In secondo luogo, ha contestato il rilievo relativo al posto auto. A suo avviso, il recupero del sottotetto sarebbe avvenuto mediante accorpamento all’unità immobiliare sottostante, senza creazione di una nuova unità autonoma. Per questo motivo, non sarebbe stato necessario reperire nuovi spazi a parcheggio. In ogni caso, anche qualora il posto auto non fosse stato materialmente realizzabile, il Comune avrebbe dovuto consentire l’intervento mediante monetizzazione, cioè tramite pagamento di una somma sostitutiva.
Il terzo motivo, quello più rilevante ai fini della questione delle distanze, riguardava l’art. 9 del D.M. 1444/1968. Il ricorrente ha sostenuto che tale norma non dovesse applicarsi al caso concreto, richiamando la disciplina sopravvenuta e sostenendo che il fabbricato non si trovasse in una zona di espansione tale da rendere operante il vincolo. Ha inoltre affermato che il progetto non avrebbe introdotto vere e proprie nuove aperture, ma si sarebbe limitato ad adeguare aperture già esistenti.

La tesi del ricorrente, quindi, era fondata sull’idea che il recupero abitativo di un volume esistente potesse beneficiare di una disciplina più elastica, anche rispetto alle distanze, soprattutto quando l’intervento non comporta, secondo la parte privata, la realizzazione di un nuovo edificio.

Il Comune ha chiesto il rigetto del ricorso sostenendone l’infondatezza

Il Comune ha evidenziato anzitutto che la documentazione prodotta non dimostrava in modo sufficiente la legittima preesistenza del sottotetto. Nel rogito e negli elaborati precedenti l’immobile risultava descritto come articolato su un solo piano, senza chiara rappresentazione del sottotetto oggetto di recupero. Da qui il dubbio sulla possibilità stessa di applicare la disciplina del recupero dei sottotetti a un volume non adeguatamente dimostrato come legittimamente esistente.
Quanto al parcheggio, il Comune ha richiamato il contenuto del rogito, dal quale emergeva che l’area cortilizia attribuita in uso esclusivo non comprendeva il diritto di sosta degli autoveicoli. Pertanto, secondo l’amministrazione, il posto auto previsto nel progetto non poteva essere realizzato. Inoltre, la monetizzazione non era stata richiesta nella SCIA e non poteva essere invocata solo successivamente in giudizio.
Sul profilo delle distanze, il Comune ha sostenuto che il progetto comportava una significativa modifica dei fronti edilizi, con apertura o ampliamento di superfici finestrate. In particolare, il fronte est si trovava a circa 6 metri dall’edificio limitrofo. Per l’amministrazione, questa circostanza rendeva il progetto incompatibile con l’art. 9 del D.M. 1444/1968, che impone la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti antistanti.

La difesa comunale, dunque, non si è limitata a negare genericamente la conformità dell’intervento, ma ha sostenuto che la trasformazione del sottotetto in spazio abitabile, accompagnata dalla realizzazione di nuove aperture o dall’ampliamento di quelle esistenti, avrebbe inciso su valori pubblicistici protetti dalla normativa statale sulle distanze.

TAR Lombardia: il recupero abitativo di un volume esistente, come un sottotetto, non consente di derogare alla distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate prevista dall’art. 9 del D.M. 1444/1968 quando l’intervento comporta l’apertura di nuove finestre, l’ampliamento significativo di aperture esistenti o la trasformazione del fronte edilizio in modo tale da incidere sui rapporti di distanza con gli edifici antistanti

Sul tema del parcheggio, il TAR ha condiviso la posizione del Comune. Il rogito escludeva il diritto di sosta nell’area cortilizia e il ricorrente non aveva prodotto documenti successivi idonei a dimostrare una diversa disponibilità dell’area. Quanto alla monetizzazione, il Tribunale ha precisato che essa non può essere invocata per la prima volta in giudizio, perché richiede una valutazione tecnico-amministrativa sulla dimostrata impossibilità di reperire gli spazi, valutazione che deve essere attivata su richiesta dell’interessato nella sede procedimentale corretta.

Il passaggio centrale riguarda però le distanze. Il TAR ha ribadito che l’art. 9 del D.M. 1444/1968 ha natura inderogabile, perché non tutela soltanto interessi privati tra proprietari confinanti, ma interessi pubblici generali legati alla salubrità, all’igiene e alla sicurezza degli edifici:

la distanza minima di dieci metri fra pareti finestrate va rispettata anche in caso di interventi, quali quello in esame, di recupero dei sottotetti a fini abitativi. Infatti, mentre l’esistenza di pareti non finestrate poste a distanza inferiore a dieci metri non compromette la salubrità degli ambienti posti all’interno degli edifici che si fronteggiano, e non costituisce fatto contrastante con il più volte menzionato art. 9, con l’apertura di nuove finestre si pongono a rischio i valori di stampo pubblicistico tutelati dalla norma e si concretizza quindi la violazione”;

secondo il TAR, quindi, la disciplina sulle distanze si applica anche agli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi quando il progetto comporta l’apertura di nuove finestre o una diversa configurazione delle pareti finestrate. La presenza di un volume preesistente non è quindi sufficiente, da sola, a escludere il rispetto della distanza minima.

Nel caso concreto, le tavole progettuali mostravano una trasformazione rilevante dei prospetti. Su un fronte era prevista un’ampia finestratura rettangolare in sostituzione di una finestra più piccola; su un altro fronte erano previste nuove aperture o aperture più ampie rispetto allo stato precedente. Il TAR ha ritenuto che queste modifiche non potessero essere qualificate come semplici adeguamenti irrilevanti, perché introducevano elementi nuovi rispetto all’assetto originario.

Poiché la distanza tra il fronte est e l’edificio vicino era di circa 6 metri, il progettista avrebbe dovuto dimostrare il rispetto dell’art. 9 del D.M. 1444/1968. Tale dimostrazione non era stata fornita e, anzi, la distanza risultava pacificamente inferiore al limite legale.

Il TAR ha quindi affermato che la normativa regionale lombarda sul recupero dei sottotetti non può essere interpretata nel senso di consentire deroghe alla disciplina statale sulle distanze tra fabbricati. La deroga ammessa per il recupero abitativo può riguardare parametri edilizi o urbanistici locali, ma non la distanza minima inderogabile tra pareti finestrate, che appartiene alla materia dell’ordinamento civile e rientra nella competenza esclusiva dello Stato.

Il TAR ha quindi respinto il ricorso.

Per maggiore approfondimento, leggi: “Distanza tra edifici: regole generali ed eccezioni“

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