Superbonus e distanze tra edifici: la deroga vale anche per il tetto isolato?

Il Tribunale di Brescia chiarisce la portata dell’art. 119, comma 3, del D.L. 34/2020: le deroghe alle distanze possono riguardare anche il cordolo sismico e la copertura isolata e ventilata

Le deroghe alle distanze legali previste per il cappotto termico e il cordolo sismico possono applicarsi anche quando i lavori comportano un aumento dell’altezza e del volume dell’edificio?

Secondo il Tribunale di Brescia, nella sentenza n. 7028 del 30 ottobre 2026, sì, se l’incremento dimensionale è riconducibile agli interventi contemplati dall’art. 119, comma 3, del D.L. 34/2020.

Il giudice ha ritenuto che la disposizione possa comprendere anche una copertura isolata e ventilata e ha interpretato la deroga all’art. 873 del Codice civile come applicabile, nel caso esaminato, anche alle maggiori distanze previste dal D.M. 1444/1968 e dalla normativa urbanistica locale.

Il caso: la riqualificazione energetica e sismica di un edificio con Superbonus 110%

La controversia nasce a Breno, in provincia di Brescia, tra i proprietari di due fabbricati residenziali confinanti.

Nel 2022 uno degli edifici viene interessato da lavori di manutenzione straordinaria, riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico, realizzati con accesso alle agevolazioni del Superbonus 110%.

Le opere comprendono, tra gli altri interventi, il rifacimento della copertura in legno, l’inserimento di un cordolo sismico sommitale e la realizzazione di una nuova copertura isolata e ventilata.

I proprietari del fabbricato vicino contestano l’intervento, sostenendo che la modifica delle quote della copertura costituisca una vera e propria sopraelevazione, con conseguente violazione delle distanze minime tra costruzioni.

Secondo i proprietari confinanti, i lavori avrebbero prodotto un incremento volumetrico non giustificabile soltanto con esigenze energetiche e antisismiche, consentendo anche un maggior sfruttamento del sottotetto.

Chiedono pertanto al Tribunale la riduzione in pristino delle opere e il risarcimento del danno per equivalente.

I proprietari dell’immobile oggetto dei lavori si oppongono alle richieste, sostenendo che l’aumento dell’altezza dipenda esclusivamente dal dimensionamento del cordolo sismico e dall’isolamento della copertura, opere per le quali la legislazione speciale consente di derogare alle ordinarie distanze edilizie.

Di quanto è aumentata l’altezza dell’edificio?

La consulenza tecnica d’ufficio (CTU) accerta un incremento dell’altezza di circa 70 cm al colmo e 74 cm in gronda, riconducibile principalmente a due componenti dell’intervento, il cordolo sismico sommitale e la nuova copertura isolata e ventilata.

I valori relativi alle singole opere descrivono le componenti dell’incremento, mentre quelli complessivi derivano dal rilievo geometrico effettuato durante la consulenza.

L’innalzamento della copertura determina anche un aumento della volumetria del sottotetto, che tuttavia, secondo quanto accertato dal consulente, non possiede i requisiti minimi per ottenere l’abitabilità.

Il Tribunale riconosce che l’espansione volumetrica può essere qualificata come nuova costruzione.

Questo passaggio è particolarmente significativo: il giudice non esclude che le opere abbiano modificato le dimensioni del fabbricato, ma affronta una questione diversa, ossia se l’intervento possa beneficiare di una specifica deroga legislativa alle distanze.

Cosa prevede l’art. 119, comma 3, del D.L. 34/2020 sulle distanze?

La disposizione, introdotta dall’art. 33-bis del D.L. 77/2021, convertito dalla legge 108/2021, stabilisce che il dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorre al conteggio delle distanze e delle altezze, anche in deroga alle distanze minime previste dall’art. 873 del Codice civile.

Il beneficio è previsto nell’ambito degli interventi richiamati dall’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (TUIR) e dall’art. 119 del D.L. 34/2020.

Il primo riferimento comprende gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, tra cui la manutenzione straordinaria, il restauro, il risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia, gli interventi finalizzati al risparmio energetico e quelli per l’adozione di misure antisismiche, nei rispettivi ambiti di applicazione.

Il secondo riguarda gli interventi disciplinati dal Superbonus, tra cui l’isolamento termico dell’involucro edilizio e gli interventi di riduzione del rischio sismico, secondo le condizioni previste dalla normativa.

La deroga alle distanze non è quindi limitata ai soli interventi Superbonus 110%, ma può trovare applicazione anche nell’ambito degli interventi richiamati dall’art. 16-bis del TUIR.

Questo non significa, tuttavia, che qualsiasi intervento edilizio compreso nelle due disposizioni possa derogare alle distanze. L’esclusione dal computo riguarda specificamente il dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico, per i quali devono essere verificati i presupposti di applicabilità della norma.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Brescia, il problema interpretativo riguarda due aspetti:

se la deroga possa comprendere anche l’incremento di spessore di una copertura isolata e ventilata.
se il riferimento all’art. 873 c.c. consenta di superare soltanto la distanza civilistica di tre metri oppure anche le distanze maggiori previste dal D.M. 1444/1968 e dai regolamenti locali.

Una copertura isolata e ventilata può essere equiparata al cappotto termico?

Secondo il Tribunale di Brescia, il dimensionamento del cappotto termico può comprendere, per identità di finalità, anche una copertura isolata e ventilata destinata al miglioramento dell’isolamento termico dell’edificio.

Per il cordolo sismico, l’applicazione dell’art. 119, comma 3, risulta direttamente collegata al testo della norma, che lo menziona espressamente. Per la copertura isolata, invece, il giudice sviluppa un ragionamento interpretativo basato sulla funzione dell’opera.

L’isolamento delle pareti esterne e quello della copertura perseguono infatti un obiettivo comune: migliorare le prestazioni termiche dell’involucro edilizio.

La consulenza tecnica aveva accertato che gli interventi erano principalmente funzionali all’isolamento termico e al miglioramento del comportamento sismico dell’immobile.

La possibilità di ottenere risultati analoghi con soluzioni costruttive differenti non viene considerata sufficiente per escludere la deroga.

Il consulente aveva infatti evidenziato che il cordolo avrebbe potuto essere realizzato demolendo una parte della muratura sommitale, evitando l’innalzamento della quota di imposta del tetto. Tale soluzione sarebbe stata però più costosa e invasiva.

Allo stesso modo, intervenire sul solaio avrebbe potuto ridurre l’altezza interna e la fruibilità del sottotetto.

Il Tribunale ritiene che la disposizione non imponga una precisa soluzione progettuale, purché le opere risultino effettivamente idonee a conseguire gli obiettivi energetici e strutturali previsti.

La deroga non è quindi subordinata, secondo questa interpretazione, alla dimostrazione che la soluzione adottata sia l’unica tecnicamente possibile.

Resta però essenziale accertare che il maggior ingombro sia realmente riconducibile alle opere ammesse dalla legislazione speciale.

La deroga Superbonus supera anche le distanze di 10 metri del D.M. 1444/1968?

Il Tribunale di Brescia ritiene che la deroga prevista dall’art. 119, comma 3, del D.L. 34/2020 non sia limitata alla distanza minima di tre metri stabilita dall’art. 873 c.c., ma possa incidere anche sulle maggiori distanze previste dal D.M. 1444/1968 e dalla normativa locale.

La consulenza tecnica aveva prospettato un’interpretazione più restrittiva, distinguendo la deroga alle distanze del Codice civile da quelle fissate dalle disposizioni urbanistiche.

Secondo questa lettura, l’art. 119, comma 3, avrebbe consentito il superamento della distanza civilistica, senza incidere sui limiti più rigorosi contenuti nel D.M. 1444/1968 o nei regolamenti comunali.

Il giudice non condivide tale impostazione. Il ragionamento parte dal rapporto tra le diverse distanze: l’art. 873 c.c. stabilisce, in via generale, una distanza minima di tre metri tra costruzioni su fondi finitimi, mentre altre fonti normative possono imporre distanze maggiori.

Secondo il Tribunale, sarebbe contraddittorio ammettere un intervento anche a una distanza inferiore a tre metri e, contemporaneamente, vietarlo perché non rispetta una distanza urbanistica più elevata.

Da questa considerazione il giudice ricava che la disposizione speciale debba incidere, nei casi in cui è applicabile, anche sulle distanze più restrittive.

La conclusione non deriva da un espresso riferimento testuale del comma 3 al D.M. 1444/1968, ma da un’interpretazione logico-sistematica della norma.

Si tratta di una distinzione importante: la decisione propone una lettura estensiva dell’art. 119, comma 3, che deve essere riferita al caso concreto e non presentata come un orientamento giurisprudenziale definitivamente consolidato.

Qual è la differenza tra la deroga del D.L. 34/2020 e quella del D.Lgs. 102/2014?

La sentenza esamina anche il rapporto tra l’art. 119, comma 3, del D.L. 34/2020 e l’art. 14, comma 7, del D.Lgs. 102/2014, come modificato dall’art. 13 del D.Lgs. 73/2020.

Le due disposizioni prevedono regimi differenti.

L’art. 14, comma 7, del D.Lgs. 102/2014 consente specifiche deroghe per il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori e inferiori necessario al miglioramento delle prestazioni energetiche.

La norma richiede una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza previsti dal D.Lgs. 192/2005, certificata secondo le modalità applicabili.

La disposizione consente di derogare alle distanze previste dalle normative nazionali, regionali e comunali, ma stabilisce che devono essere rispettate le distanze minime del Codice civile.

L’art. 119, comma 3, del D.L. 34/2020 contiene invece un espresso riferimento alla possibilità di derogare anche all’art. 873 c.c.

Nel caso esaminato, il Tribunale affronta anche l’ipotesi di applicare separatamente le due discipline: l’art. 119, comma 3, al cordolo sismico e l’art. 14, comma 7, del D.Lgs. 102/2014 al maggior spessore della copertura. Anche seguendo questa seconda impostazione, il giudice ritiene che la domanda dei vicini debba essere respinta.

La consulenza aveva infatti rilevato distanze inferiori a tre metri, pari a 1,62 e 2,56 metri, considerando una tettoia degli attori. Il Tribunale osserva però che la nuova porzione costruttiva, collocata sulla sommità dell’edificio, non fronteggia tale tettoia, trovandosi a un dislivello marcato.

Per il giudice, quindi, quelle misurazioni non sono idonee a dimostrare la violazione contestata in relazione alla nuova costruzione.

La motivazione evidenzia quanto siano determinanti, oltre alla disciplina legislativa, la configurazione dei fabbricati e la corretta individuazione delle porzioni edilizie interessate dalle distanze.

Pertanto, il giudice riconosce la presenza di un aumento dell’altezza e della volumetria dell’edificio, ma ritiene che le opere contestate siano riconducibili agli interventi contemplati dalla disciplina derogatoria, respingendo le richieste di demolizione e risarcimento avanzate dai vicini e riconoscendo l’applicabilità della deroga speciale.

La decisione conferma la rilevanza della funzione effettiva delle opere e della documentazione tecnica necessaria a dimostrare il collegamento tra l’incremento dimensionale e gli obiettivi di miglioramento energetico e sismico.

Per approfondire

Per conoscere le condizioni generali di applicabilità delle deroghe, le differenze tra le disposizioni normative e gli altri orientamenti giurisprudenziali, consulta la guida BibLus “Cappotto termico e distanze: quando sono possibili le deroghe?”.

La corretta progettazione degli interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico richiede una rappresentazione precisa dello stato di fatto e delle modifiche introdotte sull’involucro edilizio, con particolare attenzione agli spessori, alle quote altimetriche e alle distanze dalle costruzioni confinanti.

Con un software BIM per la progettazione architettonica puoi modellare l’edificio esistente, definire la stratigrafia delle pareti e della copertura, rappresentare i nuovi spessori del cappotto termico e visualizzare gli effetti delle modifiche sulla geometria del fabbricato.

La modellazione BIM consente di confrontare lo stato ante e post intervento e di ottenere elaborati grafici e sezioni utili a documentare gli ingombri delle opere progettate.

Una rappresentazione accurata costituisce un importante supporto per le successive verifiche tecniche e normative, che devono comunque essere effettuate dal progettista in relazione al caso concreto.

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