SCA senza conformità urbanistica: va annullata?

L’agibilità può essere riconosciuta solo per singole parti di un immobile, indipendentemente dalla regolarità edilizia dell’intero complesso? Il Tar Campania chiarisce quando il Comune può annullare il titolo e ordinare la demolizione

Il Tar Campania (sent. 2242/2026) analizza i limiti dell’annullamento in autotutela della segnalazione certificata di agibilità e il potere del Comune di disporre la demolizione di opere edilizie in presenza di gravi difformità urbanistico-edilizie, soffermandosi sulla valutazione unitaria degli interventi, sulla mancanza dei necessari titoli abilitativi e sulla trasformazione complessiva dell’immobile.

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Il caso

L’amministrazione comunale ha adottato un provvedimento con cui ha annullato una segnalazione certificata di agibilità relativa a un complesso immobiliare e ha disposto la demolizione delle opere realizzate, ritenute prive di valido titolo edilizio.

Secondo l’ente, gli interventi eseguiti presentavano gravi irregolarità, tra cui:

mancanza di collaudi statici e documentazione strutturale obbligatoria;
assenza di adempimenti tecnici previsti dalla normativa sismica;
difformità rispetto ai titoli edilizi originari;
realizzazione di ulteriori manufatti non autorizzati o non coerenti con i permessi rilasciati;
trasformazione complessiva dell’assetto dell’area con mutamento della destinazione d’uso.

I ricorrenti impugnano il provvedimento comunale sostenendo che l’annullamento dell’agibilità e l’ordine di demolizione siano illegittimi per violazione di legge ed eccesso di potere, oltre che per una non corretta qualificazione degli interventi edilizi e per l’assenza dei presupposti necessari all’esercizio dell’autotutela.

In particolare, con il primo motivo di ricorso, deducono la violazione delle norme sul conflitto di interessi, affermando che l’atto sarebbe stato adottato da un dirigente in una situazione di inimicizia personale e quindi tenuto all’astensione. Il giudice, tuttavia, esclude tale rilievo, osservando che si tratta di provvedimenti vincolati e doverosi in materia edilizia, nei quali non vi è alcun margine di discrezionalità tale da incidere sull’imparzialità della decisione.

Quando si può annullare in autotutela una SCA agibilità?

I ricorrenti contestano la legittimità dell’annullamento in autotutela della segnalazione di agibilità, sostenendo che il potere di autotutela sarebbe stato esercitato in violazione dell’art. 21-nonies della legge 241/1990. In particolare, affermano che tale potere può essere esercitato solo in presenza di un interesse pubblico concreto e attuale, che non può coincidere con il semplice ripristino della legalità, e che deve essere bilanciato con l’affidamento del privato, oltre che esercitato entro un termine ragionevole e comunque non superiore a dodici mesi dall’adozione dell’atto. Nel caso concreto, secondo i ricorrenti, mancherebbe una adeguata motivazione sull’interesse pubblico e l’intervento in autotutela sarebbe comunque tardivo, essendo trascorsi alcuni mesi dalla presentazione della segnalazione.

Il giudice respinge la censura osservando, innanzitutto, che l’amministrazione ha rispettato il termine massimo di dodici mesi previsto dalla legge, essendo l’atto intervenuto entro tale limite temporale. Inoltre, viene chiarito che la giurisprudenza ammette una motivazione più sintetica nei casi in cui l’annullamento riguardi titoli edilizi illegittimi per contrasto con la normativa urbanistica, soprattutto quando sono coinvolti interessi pubblici di particolare rilievo legati alla tutela del territorio.

In tali ipotesi, è sufficiente il richiamo alla violazione delle norme urbanistiche o alla presenza di vincoli sull’area, senza necessità di una motivazione particolarmente articolata. Nel caso specifico, poiché gli interventi risultavano realizzati in violazione della disciplina edilizia e urbanistica vigente, il richiamo a tali illegittimità è stato ritenuto idoneo a giustificare l’interesse pubblico all’annullamento.

È legittimo valutare singolarmente le opere edilizie per escludere un abuso o occorre una valutazione complessiva dell’intervento?

Si sostiene una errata applicazione della normativa edilizia e urbanistica, affermando che diverse opere sarebbero state legittimamente realizzate sulla base di titoli edilizi esistenti oppure rientrerebbero nell’ambito dell’edilizia libera. A sostegno di questa ricostruzione viene inoltre prodotta una perizia tecnica di parte.

In particolare, il ricorrente sostiene che alcuni interventi, come la realizzazione di manufatti accessori, pavimentazioni esterne e scale, sarebbero qualificabili come edilizia libera, mentre altre opere, come gazebo e terrazzi, sarebbero state assentite mediante titoli edilizi o comunicazioni asseverate. Viene quindi contestata la ricostruzione dell’amministrazione, ritenendo che le difformità riscontrate siano insussistenti o comunque non rilevanti.

Il giudice non condivide tale impostazione, rilevando che le opere devono essere valutate nel loro complesso e non singolarmente, poiché solo una visione unitaria consente di cogliere l’effettiva trasformazione urbanistica dell’area. Dall’esame complessivo degli interventi emerge infatti una modifica sostanziale dell’assetto originario, con incremento delle volumetrie e mutamento della destinazione d’uso.

Viene inoltre evidenziato che molte delle opere non possono essere ricondotte all’edilizia libera, in quanto comportano consumo di suolo, creazione di nuovi volumi o alterazioni permanenti dello stato dei luoghi. Anche le difformità relative al numero di scale, alla realizzazione di strutture accessorie e agli ampliamenti non autorizzati confermano la presenza di interventi eseguiti in assenza o in difformità dai titoli edilizi.

Il giudice sottolinea inoltre la mancanza dei necessari adempimenti tecnici in materia strutturale e sismica, come il deposito dei calcoli e dei collaudi statici, che costituiscono presupposti indispensabili per la validità dei titoli edilizi richiamati. Infine, viene accertato anche un mutamento della destinazione d’uso dell’area, divenuta di fatto una struttura con finalità ricreative e di aggregazione, incompatibile con la destinazione urbanistica originaria.

Per tali ragioni, il motivo di ricorso viene respinto.

L’agibilità può essere riconosciuta solo per singole parti di un immobile?

Viene contestata anche la violazione dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, sostenendo che l’agibilità potrebbe essere riconosciuta anche solo per singole parti di un immobile, indipendentemente dalla regolarità edilizia dell’intero complesso.

Tale tesi non viene condivisa dal giudice. L’art. 24 del D.P.R. 380/2001 consente di rilasciare l’agibilità anche solo per singoli edifici o singole porzioni della costruzione,  purché si tratti di parti autonome e scindibili del fabbricato. Nel caso esaminato, tuttavia, tale requisito non ricorre, in quanto l’immobile presenta diffuse irregolarità edilizie che riguardano diverse parti dell’opera (scale, veranda, pavimentazioni, ampliamenti) ) e la segnalazione di agibilità era riferita all’intera struttura nel suo complesso.

Quando si tratta di abusi parziali non soggetti a demolizione?

I ricorrenti lamentano, infine, la violazione degli artt. 31, 34 e 34-bis del D.P.R. 380/2001, sostenendo che le difformità riscontrate dovrebbero essere qualificate come parziali e non tali da giustificare la demolizione, che in alcuni casi potrebbe essere sostituita da una sanzione pecuniaria o temperata dalle tolleranze costruttive.

Anche tale censura viene respinta. Il giudice rileva che, nel caso concreto, le opere risultano prive di un valido titolo edilizio, poiché il permesso originario era subordinato a condizioni non adempiute. Inoltre, ai sensi dell’art. 34 del D.P.R. 380/2001, gli interventi realizzati in difformità devono essere rimossi o demoliti a cura dei responsabili dell’abuso, secondo quanto disposto dall’ordinanza comunale.

L’ordine di demolizione costituisce quindi un atto dovuto una volta accertata l’abusività delle opere, lasciando al destinatario la possibilità di provvedere spontaneamente alla rimozione o, in alternativa, subire l’intervento sostitutivo dell’amministrazione con addebito dei costi. Eventuali pregiudizi alla stabilità dell’edificio possono essere rilevanti solo se adeguatamente dimostrati o emergano in modo evidente in fase esecutiva, ma non incidono sulla legittimità dell’ordine di demolizione.

Per queste ragioni, definitivamente pronunciandosi sul ricorso, il Tar lo respinge.

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