Monolocale sotto i 28 m² e cambio d’uso: quando si può applicare il Salva Casa?

È possibile trasformare un locale commerciale di 25,30 m² in abitazione nonostante i limiti di superficie e il divieto di aumento del carico insediativo?

Il TAR Liguria, con la sentenza n. 1066/2026, chiarisce che la deroga ai requisiti dimensionali prevista dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001 può trovare applicazione anche nella trasformazione di un locale commerciale in abitazione

Inoltre, il cambio d’uso verso il residenziale non comporta automaticamente un aumento del carico insediativo, neppure in un’area classificata a elevata pericolosità idraulica: occorre una verifica concreta degli effetti dell’intervento.

Da locale commerciale a residenziale

La vicenda riguarda la richiesta di trasformare un locale commerciale di 25,30 m² in un monolocale residenziale con angolo cottura. La proprietaria aveva presentato una SCIA per eseguire l’intervento, ma il Comune ne aveva vietato la realizzazione con provvedimento del 28 marzo 2025.

Il provvedimento inibitorio si fondava principalmente su due ragioni: da un lato, la superficie dell’alloggio, inferiore ai 28 m² previsti dall’art. 3 del D.M. Sanità 5 luglio 1975 per un’abitazione monostanza destinata a una persona; dall’altro, la collocazione dell’edificio in una fascia di inondabilità del piano di bacino, nella quale il cambio di destinazione d’uso è ammesso a determinate condizioni.

La proprietaria ha quindi impugnato il provvedimento davanti al TAR, sostenendo, innanzitutto, che i requisiti dimensionali del D.M. 5 luglio 1975 non fossero applicabili al caso concreto e che l’intervento potesse comunque beneficiare delle deroghe introdotte dal “Salva Casa” all’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del D.P.R. 380/2001. Ha inoltre contestato le valutazioni del Comune sul piano di bacino, sostenendo che il cambio da commerciale a residenziale non avrebbe determinato un aumento del carico insediativo.

Quando il Salva Casa consente di derogare ai requisiti minimi di superficie e altezza degli alloggi?

L’art. 3 del D.M. Sanità 5 luglio 1975 stabilisce una superficie minima di 28 m² per un alloggio monostanza destinato a una persona e di 38 m² per due persone, ma la normativa prevede specifiche possibilità di deroga.

In particolare, l’art. 10, comma 2, del D.L. 76/2020, convertito nella Legge 120/2020, esclude l’applicazione dei requisiti del D.M. 5 luglio 1975 agli immobili realizzati prima della sua entrata in vigore e situati in zone “A” o “B”, o a esse assimilabili.

Sul punto, tuttavia, il TAR non prende posizione sul contrasto interpretativo relativo all’applicabilità di tale disposizione anche nel caso di cambio di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale, ritenendo decisiva, ai fini della controversia, la disciplina derogatoria prevista dall’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del D.P.R. 380/2001.

Inoltre, l’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del D.P.R. 380/2001, introdotti dal “Salva Casa”, consentono, a determinate condizioni, di ridurre l’altezza minima interna da 2,70 a 2,40 m e la superficie degli alloggi monostanza fino a 20 m² per una persona e 28 m² per due persone. La deroga richiede l’asseverazione del progettista sulla conformità igienico-sanitaria e il rispetto del requisito dell’adattabilità previsto dal D.M. 236/1989, oltre ad almeno una delle condizioni previste dall’art. 24, comma 5-ter: l’intervento deve riguardare il recupero dell’intero edificio con miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie oppure deve prevedere soluzioni in grado di garantire condizioni adeguate, come l’ampliamento della superficie, quando possibile, o l’incremento della ventilazione naturale.

La disciplina può trovare applicazione anche nel caso di trasformazione di locali aventi funzione non residenziale in unità abitative e non è limitata agli edifici storici o a spazi già utilizzati come abitazioni. La finalità è favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente e ridurre il consumo di suolo, garantendo comunque condizioni igienico-sanitarie adeguate.

Il TAR precisa inoltre che l’Amministrazione non può integrare in giudizio la motivazione del provvedimento introducendo ragioni ostative non indicate nell’atto originario. Nel caso concreto, il giudice rileva comunque che il progetto risultava conforme alla normativa in materia di eliminazione delle barriere architettoniche e prevedeva l’incremento dell’aerazione naturale mediante la modifica dei serramenti e l’aumento della superficie finestrata apribile.

Il TAR ritiene quindi fondato il primo motivo nei termini precisati nella motivazione, facendo leva, in particolare, sull’applicabilità della disciplina prevista dall’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del D.P.R. 380/2001.

Quando il cambio d’uso in fascia di inondabilità può essere ammesso?

Anche il secondo motivo di ricorso è fondato.

Nelle aree soggette a rischio di inondazione, il cambio di destinazione d’uso può essere consentito quando non comporta un aumento del carico insediativo, nel rispetto delle condizioni previste dal piano di bacino.

L’art. 15, comma 2, delle N.T.A. consente infatti gli interventi di ristrutturazione edilizia negli ambiti di tessuto urbano consolidato, purché il cambio d’uso non determini un incremento del carico insediativo, neppure temporaneo, e siano rispettate le misure di protezione civile previste dalla pianificazione. Il R.R. n. 1/2025 considera aumento del carico insediativo un incremento significativo, indicativamente superiore al 20%, del numero di abitanti, addetti o utenti di immobili esistenti, tale da determinare un maggiore fabbisogno di standard urbanistici. La stessa disposizione precisa inoltre che, ai fini dell’applicazione dei piani di bacino, non comportano aumento del carico insediativo i cambi di destinazione d’uso di porzioni limitate di un edificio esistente, richiamando come esempi l’utilizzo dei sottotetti e i frazionamenti interni.

Per stabilire l’effettivo impatto del cambio d’uso occorre fare riferimento alla destinazione risultante dallo stato legittimo dell’immobile, ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001.

Nel caso esaminato, ai fini della valutazione occorreva assumere come riferimento la destinazione commerciale risultante dallo stato legittimo dell’immobile, in quanto la difformità rispetto all’originaria destinazione a magazzino prevista dalla licenza edilizia del 1970 era stata successivamente regolarizzata con concessione edilizia in sanatoria del 1995. La trasformazione del locale commerciale di 25,30 m² in un monolocale residenziale, senza aumento della superficie, è stata ritenuta non idonea a determinare un incremento del carico insediativo: l’attività commerciale comporta infatti normalmente la presenza di addetti, clienti e fornitori, mentre il monolocale è destinato a una sola persona. Nel caso concreto, secondo il TAR, il passaggio alla destinazione residenziale è verosimilmente destinato a ridurre la presenza antropica nell’arco delle ventiquattro ore e, comunque, non determina variazioni in aumento superiori alla soglia indicativa del 20%. Il cambiamento della categoria funzionale non comporta pertanto, nella fattispecie esaminata, un incremento dei fattori di rischio connessi alla collocazione dell’immobile in fascia di inondabilità ‘A’.

Alla luce delle considerazioni esposte, il ricorso è fondato e deve essere accolto.

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato al Decreto Salva Casa e Cambio destinazione d’uso.

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