Da campo da calcetto a campi da padel: è nuova costruzione?

Per la realizzazione di campi da padel serve il permesso di costruire anche se sostituiscono un impianto sportivo già esistente quando comporta una significativa trasformazione fisica e funzionale dell’area

Il TAR Lazio, con la sentenza n. 14330/2026, esamina un intervento per la realizzazione di quattro campi da padel per il quale era stata presentata una SCIA alternativa al permesso di costruire.

Per il Tar, la realizzazione di campi da padel costituisce intervento di nuova costruzione, soggetto a permesso di costruire, anche quando interessa un impianto sportivo preesistente, qualora comporti la realizzazione di strutture e opere che determinano una significativa trasformazione fisica e funzionale dell’area. Pertanto, la presentazione di una SCIA alternativa al permesso di costruire, inidonea a legittimare l’intervento, non produce effetti giuridici né può consolidarsi per il decorso del tempo

Quattro campi da padel vicino a un complesso residenziale

I ricorrenti, proprietari di alcune unità immobiliari situate in un condominio posto a circa 26 metri dall’area dell’ex istituto scolastico, hanno appreso, a seguito di un accesso agli atti, che nell’area erano stati autorizzati, mediante SCIA alternativa al permesso di costruire, la realizzazione di una palestra aperta al pubblico e di quattro campi da padel.

La presenza dei campi da padel non risultava, tuttavia, dal cartello di cantiere, che indicava genericamente lavori di sistemazione esterna e opere relative alla palestra. Tale circostanza ha spinto i proprietari a chiedere l’accesso alla documentazione amministrativa per verificare la natura e la legittimità degli interventi.
Dalla documentazione acquisita emergeva che tre dei quattro campi da padel sarebbero stati realizzati nell’area precedentemente occupata da un campo da calcetto pertinenziale dell’istituto scolastico, mentre il quarto avrebbe interessato una zona destinata a parcheggio.

Ritenendo inidoneo il titolo edilizio utilizzato, i ricorrenti hanno quindi presentato una diffida al Comune chiedendo il riesame della SCIA e l’esercizio dei relativi poteri inibitori. Secondo la loro tesi, infatti, l’intervento, per caratteristiche costruttive e incidenza permanente sul territorio, avrebbe dovuto essere qualificato come nuova costruzione e, pertanto, essere subordinato al rilascio di un permesso di costruire.

Il Comune ha respinto la richiesta di riesame, richiamando, tra l’altro, la documentazione relativa all’impatto acustico, due attestazioni del Genio Civile e il nulla osta della Soprintendenza Speciale Archeologia, Belle Arti e Paesaggio.
Il Comune ha inoltre ritenuto non necessaria l’autorizzazione paesaggistica prevista dal D.Lgs. 42/2004 e ha confermato la correttezza del titolo edilizio utilizzato.
In particolare, l’amministrazione aveva ritenuto che la trasformazione di un preesistente campo sportivo, come un campo da tennis o da calcetto, in un campo da padel potesse essere qualificata come ristrutturazione edilizia leggera, realizzabile mediante SCIA ai sensi dell’art. 22 del D.P.R. 380/2001.

La realizzazione ex novo di un campo da padel all’interno di un centro sportivo esistente sarebbe stata invece ricondotta alla ristrutturazione edilizia pesante, soggetta a permesso di costruire o a SCIA alternativa al permesso di costruire.

I proprietari hanno impugnato il provvedimento comunale, sostenendo che la ricostruzione dell’amministrazione fosse viziata da difetto di istruttoria ed erronea applicazione della disciplina urbanistico-edilizia.
In primo luogo, hanno contestato la qualificazione dell’area come centro sportivo esistente. Il campo da calcetto destinato a essere sostituito da tre campi da padel avrebbe infatti costituito una pertinenza dell’istituto scolastico, mentre il quarto campo sarebbe stato realizzato in un’area destinata a parcheggio. Secondo i ricorrenti, l’intero compendio avrebbe quindi mantenuto una destinazione urbanistica riconducibile ai servizi scolastici. Sarebbe pertanto errato il presupposto sul quale il Comune aveva fondato la propria valutazione.

Un secondo profilo riguardava la qualificazione edilizia dei campi da padel. I ricorrenti hanno sostenuto che la realizzazione di un campo da padel, anche quando derivi dalla trasformazione di un campo sportivo preesistente, costituisca una nuova costruzione e richieda quindi il permesso di costruire. Da questa impostazione deriverebbe l’illegittimità del ricorso alla SCIA alternativa al permesso di costruire prevista dall’art. 23 del D.P.R. 380/2001.

I ricorrenti hanno inoltre contestato la sussistenza dei presupposti previsti dall’art. 23, comma 01, lettere b) e c), del D.P.R. 380/2001, non risultando, a loro avviso, né strumenti attuativi contenenti specifiche prescrizioni plano-volumetriche né l’esecuzione diretta di previsioni urbanistiche con analogo contenuto.

A sostegno del proprio interesse a ricorrere, i proprietari hanno evidenziato gli effetti che i nuovi campi da padel avrebbero prodotto sulle abitazioni prospicienti.
In particolare, sono stati segnalati l’incremento delle immissioni sonore, l’illuminazione artificiale nelle ore serali, l’aumento del traffico e della presenza di persone nell’area, nonché il possibile deprezzamento degli immobili.

I ricorrenti hanno contestato la valutazione previsionale di impatto acustico, ritenendola tardiva e non adeguata a valutare gli effetti dell’attività sportiva, nonché l’esclusione del criterio differenziale e la carente valutazione dell’impatto luminoso, soprattutto per l’utilizzo serale dei campi dopo le 22:00.

Sono state inoltre sollevate censure in merito alla tutela culturale dell’ex istituto scolastico, sostenendo che il nulla osta della Soprintendenza non avesse esaminato specificamente la realizzazione dei quattro campi da padel nelle aree pertinenziali dell’edificio vincolato.

Il Comune e la società hanno contestato tali argomentazioni, eccependo anche la tardività del ricorso e il difetto di interesse ad agire. Nel merito, hanno sostenuto che l’intervento riguardasse un autonomo impianto sportivo già esistente e comportasse una semplice riorganizzazione, senza aumento del carico urbanistico né trasformazione di aree non urbanizzate.

Il TAR ha respinto le eccezioni preliminari, ritenendo il ricorso tempestivo e riconoscendo l’interesse concreto dei ricorrenti. Il pregiudizio non derivava infatti dalla sola vicinanza degli immobili all’area interessata, ma dai possibili effetti dell’intervento, quali l’aumento delle immissioni sonore e luminose, la maggiore presenza di persone, il peggioramento delle condizioni di vita e il possibile deprezzamento degli immobili.

La realizzazione di un campo da padel deve essere qualificata come nuova costruzione?

Nel merito, il ricorso è ritenuto fondato già sulla prima censura, considerata assorbente rispetto alle ulteriori contestazioni.

Il provvedimento comunale impugnato si fondava sulla circolare del Dipartimento della Programmazione e dell’Attuazione urbanistica del Comune, secondo cui, la semplice trasformazione di un campo sportivo preesistente, come un campo da tennis o da calcetto, in un campo da padel avrebbe dovuto essere qualificata come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 380/2001.

Tale intervento sarebbe stato quindi realizzabile mediante S.C.I.A. “leggera”, ai sensi dell’art. 22, comma 1, lettera c), del medesimo decreto.

Diversamente, la realizzazione ex novo di un campo da padel all’interno di un centro sportivo esistente, quindi in un’area già interessata da precedenti interventi modificativi del territorio, sarebbe stata ricondotta alla fattispecie prevista dall’art. 10, comma 1, lettera c), del D.P.R. 380/2001 e qualificata come ristrutturazione edilizia pesante. In questo secondo caso, secondo il Comune, l’intervento sarebbe stato soggetto a S.C.I.A. alternativa al permesso di costruire ai sensi dell’art. 23 del D.P.R. 380/2001.

Il TAR ritiene però che tale impostazione sia contraddetta dal consolidato orientamento della giurisprudenza in materia secondo cui la realizzazione di un campo da padel, così come la trasformazione di un campo da tennis in un campo da padel, costituisce una nuova costruzione, per la quale è necessario il permesso di costruire.

La qualificazione dell’opera come nuova costruzione dipende dalle sue caratteristiche complessive. Il campo da padel richiede infatti l’installazione, su una superficie appositamente predisposta per l’attività sportiva, di strutture e lastre di vetro perimetrali che determinano una modifica del territorio. Per questo motivo, l’intervento rientra tra quelli di nuova costruzione previsti dall’art. 3, lettera e), del D.P.R. 380/2001.

La giurisprudenza ha inoltre evidenziato che, a differenza dei campi da calcio e da tennis, per i quali può essere sufficiente un semplice movimento di terra che non modifica le caratteristiche originarie di permeabilità del suolo, la realizzazione di un campo da padel richiede la posa di un massetto in cemento, sul quale vengono installati il tappeto in fibra sintetica e le barriere in vetro temperato.

Alla luce di questi principi, il TAR ritiene infondata sia la tesi della società controinteressata, secondo cui i quattro campi da padel sarebbero riconducibili alla ristrutturazione edilizia assentibile mediante S.C.I.A. alternativa al permesso di costruire ai sensi dell’art. 23 del D.P.R. 380/2001, sia la circolare comunale e il provvedimento impugnato che hanno fatto propria tale interpretazione.

Nel caso concreto, inoltre, la documentazione fotografica prodotta in giudizio conferma il significativo impatto volumetrico e planimetrico della struttura, tale da determinare una rilevante modificazione dello stato dei luoghi e dell’assetto territoriale preesistente.

Come devono essere valutati gli interventi edilizi ai fini della verifica della loro rilevanza urbanistica?

Tale valutazione non può essere superata considerando separatamente le singole opere. Gli interventi devono infatti essere valutati nella loro complessiva consistenza e funzione.

Il TAR richiama, sul punto, il principio secondo cui gli abusi edilizi devono essere esaminati unitariamente e non in modo atomistico, considerando l’opera con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare nel suo insieme. Il frazionamento dei singoli interventi, considerati separatamente dal contesto, non consente infatti di valutarne correttamente l’incidenza complessiva.

Una SCIA alternativa inidonea può consolidarsi con il decorso del tempo?

Il Collegio respinge anche l’eccezione secondo cui la S.C.I.A. si sarebbe consolidata per il decorso del termine di un anno, vigente ratione temporis, previsto dall’art. 19, comma 4, della Legge 241/1990 per l’esercizio dei poteri di autotutela.

Nel caso concreto, la realizzazione dei quattro campi da padel costituisce una nuova costruzione e non rientra tra gli interventi realizzabili mediante SCIA alternativa al permesso di costruire. La segnalazione è quindi inidonea a produrre effetti giuridici.

Il decorso del termine per l’autotutela non può pertanto consolidare una SCIA priva di effetti. Quando l’intervento è estraneo all’ambito applicativo della SCIA, l’amministrazione esercita i propri poteri di vigilanza e repressione dell’abuso edilizio, non un potere di annullamento d’ufficio.

Tali poteri, previsti dall’art. 27 del D.P.R. 380/2001, hanno natura doverosa e vincolata e non sono soggetti ai limiti temporali dell’annullamento d’ufficio.

Accertata l’inefficacia della SCIA e la necessità del permesso di costruire, il TAR ritiene assorbite le ulteriori censure e accoglie il ricorso, annullando gli atti impugnati nei limiti indicati in motivazione.

Approfondimenti

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