Il condono edilizio supera i requisiti igienico-sanitari per l’abitabilità?

Un locale seminterrato già condonato può essere dichiarato inabitabile se non rispetta i requisiti minimi di altezza, aerazione e illuminazione?

Il TAR Emilia-Romagna, con la sentenza n. 1452/2026, chiarisce che la sanatoria regolarizza il profilo edilizio dell’opera, ma non determina automaticamente l’idoneità dei locali all’uso residenziale.

Il rilascio di una concessione edilizia in sanatoria infatti non rende automaticamente un locale utilizzabile come abitazione.

Il caso: locale seminterrato condonato ma dichiarato inabitabile

La vicenda riguarda un locale situato al piano seminterrato di un edificio con unità immobiliari a uso residenziale. Il Comune ne aveva dichiarato l’inabitabilità per motivi igienico-sanitari, ordinandone lo sgombero entro 30 giorni dalla notifica del provvedimento.

La decisione dell’Amministrazione era stata preceduta dagli accertamenti dell’AUSL della Romagna, che aveva rilevato la mancanza dei requisiti igienico-sanitari necessari per l’utilizzo del locale come abitazione. Il Comune aveva inoltre precisato che per l’immobile non sussistevano i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità.

Il proprietario aveva contestato i provvedimenti sostenendo, tra l’altro, che l’immobile fosse già stato oggetto di una concessione edilizia in sanatoria rilasciata nel 1995. Secondo la parte ricorrente, tale titolo avrebbe prodotto effetti anche ai fini dell’abitabilità e non avrebbe potuto essere successivamente messo in discussione dall’Amministrazione senza una specifica motivazione e senza il rispetto delle condizioni previste per l’esercizio dell’autotutela.

Nel ricorso veniva inoltre contestata l’istruttoria svolta dal Comune e dall’AUSL, nonché il richiamo alle norme che disciplinano i requisiti igienico-sanitari degli ambienti destinati ad abitazione.

In particolare, la parte ricorrente riteneva che le caratteristiche dimensionali del locale fossero già state valutate al momento del rilascio della sanatoria e che, pertanto, l’Amministrazione non potesse successivamente utilizzarle per dichiarare l’immobile inabitabile.

Condono edilizio e abitabilità: la sanatoria rende automaticamente abitabile l’immobile?

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo infondate le contestazioni sollevate dalla parte ricorrente.

Il Tribunale ha innanzitutto valorizzato le caratteristiche oggettive del locale, risultate incompatibili con l’utilizzo abitativo. L’immobile presenta infatti un’altezza interna di circa 2,25 metri, inferiore al limite di 2,70 metri, si trova in posizione completamente seminterrata, con soltanto circa 50 centimetri fuori terra, e dispone di aperture finestrate di dimensioni ridotte.

Secondo il TAR, tali elementi non sono stati efficacemente contestati dalla parte ricorrente e trovano riscontro nella documentazione e negli accertamenti richiamati dall’Amministrazione e dall’AUSL.

Il Tribunale ha quindi ritenuto che il locale non possedesse i requisiti minimi previsti dalla normativa igienico-sanitaria. In particolare, l’altezza interna risulta inferiore al limite stabilito dall’art. 3 del D.M. 5 luglio 1975, mentre la superficie finestrata apribile non raggiunge il rapporto minimo di un ottavo della superficie del pavimento previsto dall’art. 5 dello stesso decreto.

Uno dei principali aspetti affrontati dal TAR riguarda il rapporto tra la concessione edilizia in sanatoria e il certificato di abitabilità.

Il Tribunale ha rilevato che la concessione rilasciata nel 1995 non attribuiva automaticamente ai locali l’idoneità all’uso abitativo. Lo stesso titolo subordinava gli effetti connessi all’utilizzo dei locali a specifici adempimenti: per le destinazioni residenziali era richiesta, tra l’altro, la trasmissione del nulla osta dell’ufficio fognature e di una dichiarazione asseverata del tecnico abilitato relativa al rispetto delle norme antinfortunistiche; per le destinazioni non residenziali restava invece necessaria la verifica da parte del servizio di igiene pubblica.

Dagli atti del giudizio, inoltre, non risultava che la parte ricorrente avesse adempiuto alle prescrizioni previste dalla concessione.

Per il TAR, quindi, la sanatoria aveva regolarizzato l’immobile sotto il profilo edilizio, ma non poteva essere considerata sufficiente, di per sé, a garantire il possesso dei requisiti igienico-sanitari necessari per l’abitabilità.

Il TAR ha inoltre richiamato la giurisprudenza del Consiglio di Stato, secondo cui la disciplina della sanatoria edilizia non può essere interpretata come una deroga generale a tutti i requisiti previsti per l’abitabilità.

Secondo la giurisprudenza richiamata dal TAR, la disciplina del condono può consentire la deroga a disposizioni regolamentari autonome e autosufficienti, ma non alle condizioni di salubrità riconducibili a prescrizioni poste a tutela della salute.

Il TAR ha quindi escluso che dal rilascio della concessione in sanatoria potesse ritenersi automaticamente conseguita l’abitabilità dell’immobile. La regolarizzazione edilizia e il possesso dei requisiti igienico-sanitari restano, infatti, profili distinti.

Secondo il TAR, infatti, non risultava che l’abitabilità fosse mai stata automaticamente acquisita per effetto della sanatoria; veniva quindi meno il presupposto stesso per configurare il provvedimento comunale come ritiro in autotutela di una precedente abitabilità consolidata. Poiché dagli atti non risultava che l’abitabilità fosse stata effettivamente acquisita attraverso l’adempimento delle condizioni previste dalla concessione, non poteva essere riconosciuta una posizione di affidamento tutelabile fondata sulla sola sanatoria edilizia.

Nel caso esaminato, il TAR ha quindi ritenuto legittimi l’accertamento delle condizioni igienico-sanitarie dell’immobile e i conseguenti provvedimenti di inabitabilità e sgombero, una volta riscontrata la mancanza dei requisiti necessari per l’uso abitativo.

Il TAR ha infine escluso che vi fosse una contraddizione tra la concessione edilizia in sanatoria e la successiva dichiarazione di inabitabilità.

I due provvedimenti, infatti, riguardano profili differenti: la sanatoria incide sulla regolarizzazione dell’intervento edilizio, mentre la dichiarazione di inabitabilità riguarda l’idoneità del locale sotto il profilo igienico-sanitario.

Nel caso esaminato, le carenze relative all’altezza interna utile e alla superficie finestrata apribile, unitamente alla collocazione pressoché completamente seminterrata del locale, impedivano di ritenerlo idoneo all’uso abitativo. Di conseguenza, il TAR ha ritenuto legittima anche la dichiarazione di inabitabilità e il conseguente ordine di sgombero.

Il ricorso è stato quindi respinto.

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato all’Agibilità e abitabilità e Condono edilizio

Per poter progettare un edificio, rispettando i requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente per l’abitabilità, ti suggerisco di utilizzare il software per la progettazione edilizia che ti consente di disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM ed ottenere planimetrie dettagliate.

Fonte: Read More