Edificio pericolante: demolizione o interventi alternativi?

Gravi condizioni di degrado strutturale di un fabbricato abbandonato, anche se situato lungo una strada trafficata, non giustificano automaticamente la demolizione. Il Comune deve valutare possibili interventi alternativi, nel rispetto del principio di proporzionalità

Un edificio presenta lesioni strutturali, corrosione delle armature e condizioni di degrado tali da mettere a rischio la pubblica incolumità. Il Comune può ordinarne immediatamente la demolizione oppure deve prima verificare se il pericolo possa essere eliminato attraverso interventi di messa in sicurezza e consolidamento?

La questione è stata affrontata dal TAR Campania, con la sentenza 5794/2026, relativa all’ordinanza di demolizione di un fabbricato abbandonato e pericolante situato lungo una strada pubblica intensamente trafficata.

Il Tribunale ha annullato il provvedimento comunale perché l’amministrazione, pur avendo accertato il peggioramento delle condizioni strutturali dell’immobile, non aveva adeguatamente approfondito la possibilità di adottare interventi meno invasivi rispetto all’abbattimento integrale.

La pronuncia affronta anche la competenza ad adottare provvedimenti urgenti per la tutela della pubblica incolumità e i limiti dei poteri esercitabili dai responsabili degli uffici tecnici comunali.

Fabbricato degradato e pericolante: la demolizione era davvero l’unica soluzione possibile?

Un fabbricato affacciato su una strada pubblica di grande traffico da diversi anni presentava condizioni di degrado strutturale e potenziali rischi per la sicurezza delle persone. Pertanto, l’edificio era già stato oggetto di interventi dell’amministrazione comunale e nel 2022, il Sindaco aveva adottato una prima ordinanza per fronteggiare il pericolo di crollo. Successivamente, a seguito dell’esecuzione di lavori di messa in sicurezza da parte della proprietaria, il Comune aveva revocato il provvedimento.

Nel 2025, un nuovo sopralluogo dell’ufficio tecnico comunale ha evidenziato però un peggioramento delle condizioni dell’immobile, caratterizzato da:

un grave quadro fessurativo;
fenomeni di corrosione delle armature;
assottigliamento dei ferri di armatura;
condizioni di degrado ritenute tali da compromettere la staticità complessiva del fabbricato.

Secondo l’amministrazione, la proprietaria non aveva provveduto né alla demolizione né alla ristrutturazione dell’edificio e non risultavano avviate concrete iniziative di recupero o risanamento.

Per queste ragioni, si ordinava la demolizione dell’intero fabbricato, richiamando le esigenze di tutela della pubblica e privata incolumità e del decoro urbano.

La proprietaria ha impugnato l’ordinanza comunale, contestandone la legittimità sotto diversi profili. Ai fini della decisione hanno assunto particolare rilievo due censure:

difetto di istruttoria, poiché il Comune aveva disposto la demolizione integrale del fabbricato senza svolgere approfondimenti sufficienti a dimostrare che si trattasse dell’unica soluzione possibile;
violazione del principio di proporzionalità, in quanto l’amministrazione non aveva adeguatamente valutato la possibilità di adottare interventi alternativi e meno invasivi per fronteggiare la situazione di pericolo.

Nel corso del giudizio, la proprietaria ha inoltre prodotto documentazione tecnica relativa alle iniziative intraprese per la messa in sicurezza dell’immobile.

In particolare, una relazione tecnica attestava che l’intera area era stata delimitata mediante una recinzione di cantiere, al fine di impedire l’avvicinamento alla struttura. Risultavano inoltre in corso di affidamento un sistema di monitoraggio dell’edificio e gli interventi di rimozione dell’amianto.

Con un successivo deposito, la ricorrente ha documentato l’ultimazione dei lavori di rimozione dell’amianto e la nomina di un gruppo di lavoro per la riqualificazione del fabbricato.

Questi elementi sono stati considerati dal TAR nella valutazione della controversia, insieme alla circostanza che precedenti interventi di messa in sicurezza erano già stati ritenuti sufficienti dalla stessa amministrazione comunale.

Quando il Comune deve valutare interventi alternativi alla demolizione di un edificio pericolante?

Il TAR Campania ha accolto il ricorso, ritenendo fondate le censure relative al difetto di istruttoria e alla violazione del principio di proporzionalità.

Il Tribunale ha ricordato che il potere di adottare ordinanze contingibili e urgenti ha natura straordinaria e può essere esercitato solo in presenza di presupposti rigorosi. In particolare, ai sensi dell’art. 54 del D.Lgs. 267/2000, tali provvedimenti richiedono l’esistenza di un pericolo grave, attuale e imminente per la pubblica incolumità, che non possa essere fronteggiato mediante gli strumenti ordinari previsti dall’ordinamento.

Proprio per il carattere eccezionale di questo potere, l’amministrazione deve svolgere un’istruttoria concreta e completa, verificando la situazione di pericolo e individuando la misura effettivamente necessaria per eliminarla o contenerla.

Nel caso esaminato, il sopralluogo dell’ufficio tecnico comunale aveva evidenziato un peggioramento delle condizioni strutturali dell’immobile. Tuttavia, secondo il TAR, tale accertamento non era sufficiente a giustificare la demolizione integrale del fabbricato, in assenza di approfondimenti istruttori sulla possibilità di ricorrere a interventi alternativi. La sentenza sottolinea infatti che il nuovo sopralluogo aveva evidenziato il peggioramento delle condizioni dell’immobile:

senza però svolgere approfondimenti istruttori dai quali evincere che l’unica opzione possibile è la disposta demolizione dell’intero fabbricato.

Per il Tribunale, quindi, l’accertamento della pericolosità di un edificio non implica automaticamente che la sua demolizione costituisca l’unica soluzione possibile. Era necessario verificare anche l’eventuale possibilità di adottare interventi alternativi, idonei a eliminare o contenere il rischio senza ricorrere alla misura più radicale.

Il principio di proporzionalità: perché valutare gli interventi conservativi prima della demolizione?

Il TAR ha attribuito particolare rilievo al fatto che, in passato, lo stesso Comune avesse ritenuto sufficienti gli interventi di messa in sicurezza eseguiti dalla proprietaria. Con un’ordinanza del 2023, infatti, l’amministrazione aveva preso atto dei lavori realizzati e disposto la revoca del precedente provvedimento.

La precedente valutazione non impediva al Comune di intervenire nuovamente in caso di peggioramento delle condizioni dell’immobile. Tuttavia, rendeva necessario verificare in modo approfondito perché gli interventi conservativi già adottati, o ulteriori misure analoghe, non fossero più sufficienti a eliminare il pericolo.

Il giudice ha quindi rilevato che il Comune aveva disposto:

una misura radicale, quale la demolizione ad horas dell’intero stabile, senza approfondire la possibilità di procedere ad altri tipi di intervento più conservativi (pure considerati sufficienti in precedenti provvedimenti dell’amministrazione).

La decisione ribadisce che il principio di proporzionalità deve essere rispettato anche quando l’amministrazione interviene per tutelare la pubblica incolumità. Il provvedimento adottato deve essere adeguato al rischio accertato e non può imporre sacrifici maggiori di quelli necessari per fronteggiarlo.

Questo non significa che il Comune debba sempre preferire il consolidamento alla demolizione, né che la programmazione di interventi da parte del proprietario impedisca l’adozione di misure urgenti. L’amministrazione deve, però, valutare concretamente se esistano soluzioni alternative in grado di garantire la sicurezza, prima di disporre l’abbattimento integrale dell’edificio.

Nel caso esaminato, la mancata valutazione di possibili interventi meno invasivi ha contribuito a determinare l’illegittimità dell’ordinanza.

Chi può ordinare interventi urgenti per la pubblica incolumità?

La sentenza affronta anche la questione della competenza ad adottare provvedimenti urgenti per fronteggiare situazioni di pericolo.

Dopo l’ordinanza di demolizione, il Responsabile dell’Area Tecnica aveva emanato tre diffide nei confronti della proprietaria:

prima diffida: imponeva di eseguire entro 15 giorni una serie di interventi a tutela del decoro e dell’ambiente urbano;
seconda diffida: intimava l’esecuzione immediata degli interventi prescritti, in considerazione del perdurante stato di abbandono e pericolo del fabbricato;
terza diffida: richiedeva l’esecuzione urgente degli interventi di consolidamento strutturale individuati dal tecnico incaricato, oltre all’adozione di tutte le misure necessarie a eliminare il pericolo, con espresso richiamo alle NTC 2018.

La proprietaria ha impugnato anche questi provvedimenti, contestando l’incompetenza dell’ufficio tecnico e la violazione del principio di tipicità degli atti amministrativi.

Il TAR ha accolto le censure, rilevando che tutte e tre le diffide erano motivate dalla necessità di fronteggiare gravi condizioni di pericolo per la pubblica e privata incolumità, ma erano state adottate dal Responsabile dell’Area Tecnica anziché dal Sindaco.

Il Tribunale ha ricordato che i poteri di adottare ordinanze contingibili e urgenti previsti dagli artt. 50 e 54 del D.Lgs. 267/2000 spettano al Sindaco, nei rispettivi ambiti di competenza. Inoltre, dagli atti non emergeva con chiarezza quale diverso potere amministrativo il Responsabile dell’Area Tecnica avesse inteso esercitare.

Il TAR ha quindi individuato due distinti profili di illegittimità:

incompetenza: il Responsabile dell’Area Tecnica non poteva esercitare, in luogo del Sindaco, i poteri contingibili e urgenti attribuiti a quest’ultimo dalla legge;
violazione del principio di tipicità: le diffide non erano chiaramente riconducibili a un diverso potere amministrativo previsto dall’ordinamento.

Per queste ragioni, il Tribunale ha annullato tutte e tre le diffide. Il TAR non ha invece annullato l’ordinanza sindacale generale, relativa alla tutela del decoro e dell’ambiente urbano. Il provvedimento, rivolto indistintamente ai proprietari e ai conduttori degli immobili presenti nel territorio comunale, non era infatti considerato immediatamente lesivo degli interessi della ricorrente. Una volta annullate le tre diffide, il Tribunale ha ritenuto che non sussistesse più interesse a esaminare le relative contestazioni.

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato all’ordinanza di demolizione.

Prima di intraprendere qualsiasi intervento edilizio è fondamentale progettare correttamente e verificare la necessità dei titoli e delle autorizzazioni richieste, così da ridurre il rischio di contestazioni e provvedimenti repressivi. A tal proposito, può essere di supporto il software BIM per la progettazione edilizia che ti permette di modellare in 2D e 3D lo stato di fatto e il progetto, aggiornare automaticamente tavole grafiche, computi metrici e rendering, e ottenere automaticamente la documentazione necessaria per le pratiche edilizie.

Fonte: Read More