Cosa Sono i Disegni As-Built? Definizione, Esempi e Utilizzi

I disegni as-built sono elaborati grafici che descrivono lo stato reale della costruzione dopo aver effettuato i lavori. Leggi l’articolo per scoprirne di più

È frequente ritrovarsi difronte a differenze tra il progetto, ad esempio di un edificio, e la sua realizzazione; anzi potremo dire che non esistono costruzioni che non presentino questo tipo di difficoltà. Per superarle, attraverso elaborati sempre aggiornati e utilizzabili al meglio per la fase di gestione dell’opera, possiamo rifarci ai disegni as-built. Vediamo cosa sono, a cosa servono e come sfruttarli. Per farlo ti suggerisco di supportarti con un BIM management software che ti permette di gestire al meglio tutte le fasi del ciclo di vita dell’opera.

Cosa sono i disegni as-built?

I disegni as-built sono degli elaborati grafici che indicano lo stato reale dei lavori che sono stati realizzati, comprese tutte le modifiche apportate al progetto originario in fase di esecuzione. Infatti è molto frequente che i disegni di progetto vengano modificati in fase di esecuzione e di cantierizzazione e, quindi, che le opere realizzate non corrispondano al 100% a quelle previste in fase progettuale.

In definitiva, i disegni as-built rispecchiano la realtà molto meglio di altri disegni (anche esecutivi) e sono molto più affidabili per chi, nel tempo, è chiamato ad occuparsi delle operazioni di gestione e manutenzione dell’opera.

Su quest’aspetto di suggerisco anche la lettura di un altro l’articolo: “Cos’è BIM as built?“.

Quali informazioni contengono i disegni As-Built?

I disegni as-built rappresentano la “fotografia ad alta fedeltà” dell’opera al termine del cantiere. Il loro obiettivo principale è registrare e documentare ogni singola variazione rispetto al progetto originale, garantendo la totale trasparenza tra l’impresa esecutrice, i progettisti e il committente. Per essere davvero utile ed esaustivo, un elaborato as-built deve contenere una serie di dati e dettagli tecnici fondamentali:

modifiche dimensionali e geometriche – quote, altezze e posizioni aggiornate di pareti, tramezzi, porte, finestre e vani ascensore che hanno subito variazioni in fase d’opera;
layout effettivo degli impianti (MEP) – la tracciatura esatta di condotti HVAC (riscaldamento, ventilazione e condizionamento), tubazioni idrauliche, passaggi di cavi elettrici, quadri e pannelli di controllo;
variazioni strutturali – eventuali adeguamenti apportati a travi, pilastri, solai o fondazioni per far fronte a imprevisti geologici o tecnici emersi durante gli scavi e la costruzione
specifiche dei materiali e delle forniture – schede tecniche aggiornate, marchi, modelli e tipologie di materiali effettivamente installati (in caso di sostituzioni rispetto al capitolato iniziale)
sottoservizi ed esterni – l’ubicazione reale di reti fognarie, linee elettriche/interrate, pozzetti di ispezione, strade di accesso, pendenze del terreno e opere di sistemazione esterna;
annotazioni di cantiere e motivazioni – note scritte che spiegano le ragioni tecniche o normative che hanno reso necessaria ciascuna modifica, complete di date e approvazioni;
cartiglio informativo (Title Block) dedicato – un riquadro con l’indicazione chiara della dicitura “As-Built”, le date delle revisioni finali, i nomi dell’appaltatore e dei tecnici responsabili delle variazioni;

Nei flussi di lavoro digitali avanzati, tutti questi dati vengono raccolti in cantiere tramite rilievi fotografici o laser scanner e integrati direttamente nel modello informativo grazie all’uso di un BIM management software. Questo permette di passare dai classici elaborati 2D a un vero e proprio BIM As-Built, pronto per la successiva fase di gestione e manutenzione.

Perché i disegni as-built sono importanti?

La ragione principale risiede nel fatto che il patrimonio edilizio moderno è sempre più orientato all’intervento sull’esistente (recupero, riqualificazione energetica e adeguamento sismico) piuttosto che alla nuova costruzione. In questo scenario, disporre di elaborati grafici che riflettano fedelmente lo stato di fatto dell’opera non è un optional, ma una necessità operativa.

In generale, l’importanza dei disegni as-built si declina in cinque vantaggi strategici fondamentali per professionisti, imprese e committenti:

documentazione accurata dell’edificio completato;
supporto per la manutenzione e la gestione dell’immobile (Facility Management);
informazioni affidabili per interventi di ristrutturazione;
comunicazione migliore tra professionisti e clienti;
riduzione di errori, costi e rischi di progetto.

Documentazione accurata dell’edificio completato

In ogni cantiere, anche nel più rigoroso, si verificano inevitabilmente variazioni rispetto al progetto esecutivo originario. Imprevisti geologici, modifiche distributive in corso d’opera o variazioni nella reperibilità dei materiali comportano quasi sempre piccoli o grandi scostamenti.

I disegni as-built offrono la garanzia di un archivio storico e tecnico immodificabile, certificando esattamente come l’opera è stata costruita. Questo livello di dettaglio costituisce una garanzia legale e patrimoniale per la proprietà, oltre a essere indispensabile per conformità normative, perizie estimative e pratiche di agibilità.

Supporto per la manutenzione e la gestione dell’immobile (Facility Management)

Una volta terminati i lavori di costruzione, ha inizio la fase più lunga e onerosa della vita di un fabbricato: l’esercizio e la manutenzione. Tentare di gestire un impianto tecnologico o una struttura senza mappe aggiornate significa muoversi “al buio”, esponendosi al rischio di rotture accidentali durante un carotaggio o all’impossibilità di rintracciare una valvola d’arresto in caso di emergenza.

I rilievi e le tavole as-built costituiscono il punto di partenza fondamentale per il Facility Management. Permettono ai responsabili della manutenzione di:

localizzare istantaneamente condotte, pozzetti, quadri elettrici e derivazioni occultate nelle murature o nei controsoffitti;
pianificare interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria in modo mirato e tempestivo;
integrare i dati tecnici in un software per la gestione del facility management, digitalizzando il piano di manutenzione direttamente su elaborati 2D e modelli 3D.

Informazioni affidabili per interventi di ristrutturazione

Quando ci si appresta a intervenire su un immobile esistente per una ristrutturazione, un ampliamento o un restyling, la mancanza di elaborati aggiornati costringe i tecnici a effettuare lunghi, complessi ed costosi rilievi preliminari (as built survey).

Poter contare su disegni as-built affidabili velocizza drasticamente la fase iniziale di analisi e progettazione. I nuovi tecnici, progettisti o strutturisti entrati nel progetto possono accedere alle informazioni reali dell’immobile in modo immediato, riducendo i tempi di avvio dei lavori e azzerando le incertezze sulle condizioni di fatto della struttura.

Comunicazione migliore tra professionisti e clienti

Gli elaborati as-built fungono da “linguaggio comune” trasparente tra l’impresa di costruzioni, i direttori dei lavori e il committente finale.

Attraverso questi elaborati, la committenza può verificare in ogni momento la reale corrispondenza tra quanto preventivato, quanto pagato e quanto effettivamente realizzato in cantiere. Ciò favorisce un clima di massima fiducia reciproca, evita contenziosi a fine lavori e semplifica la rendicontazione economica del progetto, facilitando il controllo dell’Avanzamento Lavori (SAL).

Riduzione di errori, costi e rischi di progetto

Intervenire su un edificio guidati da elaborati non aggiornati comporta un elevato rischio di errore: perforazione involontaria di cavi in tensione o tubazioni sotto traccia, demolizione imprevista di elementi portanti, sanzioni per difformità edilizie non dichiarate.

I disegni as-built permettono di mitigare i rischi di cantiere e abbattere i costi imprevisti:

risparmio di tempo: elimina le interruzioni dei lavori dovute a scoperte inattese sul campo.
risparmio economico: evita inutili varianti in corso d’opera causate da errori di valutazione dello stato di fatto.
sicurezza delle maestranze: consente alle squadre d’intervento di lavorare su impianti ed elementi strutturali conoscendone perfettamente la natura e l’esatta posizione.

Cosa sono le piante as-built?

Le piante as-built possono essere intese come gli elaborati grafici 2D che servono per definire quali modifiche sono state apportate al progetto.

Come tutti gli elaborati grafici hanno lo scopo di individuare anche quali sono le nuove dimensioni, il nuovo posizionamento, la nuova tipologia degli elementi che hanno sostituito i precedenti.

Per chiarire, ecco alcuni esempi di ciò che una pianta as-built definisce:

la posizione finale di muri, porte, finestre ed altri elementi architettonici;
la posizione finale degli elementi impiantistici;
la posizione finale di eventuali pannelli di controllo,
ecc.

Come creare i disegni as-built

In linea generale i disegni as-built non hanno regole precise da seguire per la loro redazione. Pertanto, ammesso che non ci siano delle imposizioni da parte delle istituzioni competenti, gli elaborati possono essere realizzati come meglio si crede. Ciò che mi sento di consigliare è di ricordare sempre alcuni aspetti generali molto importanti, quali:

codificare i colori – avere una legenda dei colori utilizzati nei disegni per far capire chiaramente quali sono gli elementi aggiunti, gli elementi eliminati, le informazioni importanti, ecc.;
disegni in scala – tutte le modifiche che vengono indicate sui disegni as-built devono mantenere la scala del disegno principale;
indicazione delle date – inserire la data dell’avvenuta modifica e implementare eventuali ulteriori informazioni;
difficoltà affrontate – specificare quali sono state le difficoltà affrontate durante tutto il processo di modifica, di qualsiasi natura (normativa, tecnica, per le caratteristiche del terreno, ecc.)
impianti – assicurarsi di indicare la posizione esatta di tutti gli impianti installati durante i lavori.

Per approfondire, leggi anche As-built checklist: la lista per avere i disegni sempre aggiornati.

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