Spese decise dall’amministratore senza assemblea: possono essere addebitate a lui?

Il Tribunale di Nola approfondisce i limiti dei poteri gestori in condominio, sul ruolo dell’assemblea e sui presupposti della responsabilità economica dell’amministratore

La gestione delle spese condominiali richiede all’amministratore di muoversi entro un equilibrio preciso tra autonomia operativa e competenze riservate all’assemblea. Se da un lato rientrano tra le sue attribuzioni gli atti necessari alla gestione ordinaria e al funzionamento dei servizi comuni, dall’altro determinate decisioni, soprattutto quando comportano nuovi impegni economici o modifiche rilevanti nella gestione, possono richiedere una preventiva deliberazione assembleare. Il confine tra questi due ambiti diventa particolarmente critico quando una spesa viene sostenuta senza autorizzazione e si pone il problema di stabilire se, e a quali condizioni, le relative conseguenze economiche possano essere imputate direttamente all’amministratore.

Su questi temi interviene la sentenza n. 3407/2026 del Tribunale di Nola, che affronta la responsabilità professionale dell’amministratore nell’ambito dell’esecuzione del mandato condominiale. La questione offre lo spunto per approfondire i rapporti tra poteri dell’amministratore, autorizzazione dell’assemblea, prova del danno e corretta imputazione delle spese.

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L’amministratore può aumentare i costi delle utenze condominiali senza delibera e poi risponderne personalmente?

Un condominio promuoveva un’azione nei confronti del precedente amministratore. Il condominio contestava una pluralità di irregolarità gestorie e chiedeva il risarcimento dei danni subiti, inizialmente quantificati in euro 20.126,98, oltre rivalutazione e interessi.

Tra le condotte addebitate all’ex amministratore assumeva particolare importanza la decisione di incrementare la potenza delle utenze elettriche poste al servizio delle scale condominiali, portandola da 6 kW a 15 kW. Tale modifica era stata effettuata senza una preventiva deliberazione dell’assemblea e aveva comportato sia costi immediati per il cambio di potenza, sia un aumento stabile degli oneri periodici derivanti dai contratti di fornitura elettrica.

Il condominio contestava inoltre all’amministratore la gestione della morosità relativa alle forniture elettriche. L’ex amministratore aveva ottenuto dei piani di rateizzazione, ma le prime rate non erano state pagate. Secondo il condominio, egli non avrebbe informato tempestivamente l’assemblea della situazione debitoria né avrebbe richiesto le somme necessarie per adempiere ai piani di rientro, situazione che contribuì alla successiva riduzione e sospensione dell’energia elettrica.

Venivano poi denunciate ulteriori irregolarità: la non corretta tenuta dell’anagrafe condominiale, errori nelle convocazioni assembleari, l’impiego di millesimi non correttamente abbinati alle unità immobiliari, la mancata stipulazione della polizza globale fabbricati approvata dall’assemblea e l’omessa presentazione al Comune della documentazione necessaria per la messa in esercizio degli ascensori.

Infine, il Condominio chiedeva la restituzione di euro 450,00 che il precedente amministratore aveva disposto a proprio favore mediante bonifico dopo che l’assemblea aveva già nominato un nuovo amministratore.

I motivi posti dal Condominio a fondamento dell’azione contro l’amministratore

Il nucleo centrale della domanda del Condominio riguardava la violazione degli obblighi inerenti al mandato conferito all’amministratore.

Secondo la prospettazione attorea, l’amministratore aveva anzitutto oltrepassato i limiti della propria autonomia gestionale nel disporre unilateralmente il passaggio delle utenze elettriche da 6 a 15 kW. La modifica, infatti, non costituiva un normale intervento di gestione corrente, ma comportava una variazione stabile dei contratti di fornitura e nuovi costi a carico di tutti i condomini. Proprio per tale ragione, secondo l’attore, l’operazione avrebbe dovuto essere preventivamente sottoposta all’assemblea e autorizzata mediante una specifica deliberazione.

L’addebito assumeva particolare rilevanza perché la maggiore potenza non sarebbe stata neppure necessaria dal punto di vista tecnico. La consulenza tecnica disposta nel giudizio accertava che gli ascensori delle sei scale erano identici e che, anche prendendo in considerazione le condizioni più gravose di funzionamento, il massimo fabbisogno raggiungeva 8,37 kW. Secondo il consulente, una potenza contrattuale di 9 kW sarebbe stata sufficiente a garantire il funzionamento degli impianti, mentre l’aumento sino a 15 kW risultava sovradimensionato.

Il Condominio faceva presente pertanto di avere sostenuto un costo che non avrebbe dovuto sopportare: da una parte le spese una tantum necessarie per modificare la potenza contrattuale delle utenze e, dall’altra, maggiori costi periodici per il mantenimento dei contratti a 15 kW.

Un ulteriore profilo dell’azione riguardava la gestione dei debiti verso il fornitore di energia. L’amministratore, secondo l’attore, dopo avere concordato i piani di rientro avrebbe dovuto informare formalmente i condomini delle scadenze e procurarsi tempestivamente la provvista necessaria per rispettarle. Il mancato pagamento delle prime rate avrebbe invece determinato l’aggravarsi della morosità e, successivamente, problemi nella continuità della fornitura elettrica.

Il Condominio chiedeva altresì che fossero valutate le altre irregolarità gestionali quali manifestazioni di un complessivo inesatto adempimento dell’incarico: errori anagrafici e nelle convocazioni, errata applicazione dei millesimi, mancata stipula della copertura assicurativa dello stabile e mancato completamento delle pratiche amministrative relative agli ascensori.

Veniva infine chiesta la restituzione dei 450 euro prelevati dall’ex amministratore dopo la cessazione dell’incarico, sul presupposto che egli non disponesse più di alcun potere di disposizione delle risorse condominiali.

Le difese dell’amministratore convenuto

L’ex amministratore contestava gli addebiti mossi dal condominio e chiedeva il rigetto della domanda risarcitoria.

Con riguardo alla somma di euro 450,00, egli non negava di aver disposto il bonifico a proprio favore, ma sosteneva che si trattasse di un acconto sul compenso professionale già maturato. Affermava inoltre che, nel momento in cui aveva effettuato l’operazione, non avrebbe ancora avuto conoscenza della propria sostituzione.

L’amministratore formulava anche una domanda riconvenzionale, chiedendo al condominio il pagamento di euro 1.700,00 quale residuo del compenso che riteneva ancora dovuto. Il credito veniva ricostruito considerando un compenso annuale di euro 2.400,00, oltre euro 150,00 per la costituzione del condominio ed euro 200,00 per gli adempimenti relativi alla certificazione unica e al modello 770, detraendo gli acconti già percepiti. In subordine chiedeva che il medesimo credito fosse compensato con l’eventuale somma riconosciuta al condominio a titolo risarcitorio.

Con specifico riferimento all’aumento della potenza elettrica, il convenuto sosteneva che l’intervento fosse necessario per garantire il regolare funzionamento degli ascensori e che la maggiore potenza gli fosse stata consigliata dall’impresa incaricata della manutenzione. Contestava inoltre le conclusioni della consulenza tecnica, lamentando che il CTU non avesse adeguatamente esplicitato i calcoli effettuati, non avesse richiamato le norme tecniche pertinenti e non avesse valutato correttamente l’assorbimento degli impianti nella fase iniziale di funzionamento.

Quanto ai mancati pagamenti delle rate relative ai debiti energetici, la difesa sottolineava sostanzialmente l’assenza di prova circa la disponibilità, sul conto corrente condominiale, delle somme necessarie a effettuare i pagamenti.

Per gli altri addebiti, l’amministratore sosteneva, tra l’altro, che i condomini non gli avessero fornito tutti i dati necessari per l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale e, con riferimento agli ascensori, che gli impianti fossero stati regolarmente manutenuti, non avessero subito blocchi e non avessero causato incidenti.

Egli chiamava inoltre in causa la propria compagnia di assicurazione professionale, chiedendo di essere manlevato nell’ipotesi di una condanna risarcitoria.

Il giudizio del Tribunale: la responsabilità dell’amministratore per le spese non autorizzate

L’amministratore che, senza preventiva autorizzazione assembleare, assume iniziative eccedenti l’ordinaria gestione e determina maggiori esborsi non necessari per il condominio risponde, a titolo contrattuale, del danno patrimoniale causalmente riconducibile alla propria condotta, purché il pregiudizio sia concretamente provato.

Il Tribunale parte dalla qualificazione giuridica del rapporto tra condominio e amministratore:

Il rapporto tra il condominio e l’amministratore è riconducibile al contratto di mandato, sicché quest’ultimo è tenuto a eseguire l’incarico nel rispetto degli obblighi previsti dalla legge, dal regolamento condominiale e dalle deliberazioni assembleari, con la diligenza richiesta dalla natura professionale dell’attività esercitata, ai sensi degli artt. 1176, secondo comma, e 1710 c.c. Le attribuzioni stabilite dagli artt. 1129, 1130, 1131 e 1135 c.c. concorrono a definire il contenuto della prestazione dovuta e, conseguentemente, i limiti entro i quali deve essere valutato l’esatto adempimento del mandato. L’amministratore risponde, pertanto, a titolo contrattuale dei danni causalmente derivati dall’inosservanza di tali obblighi, salvo che dimostri di avere esattamente adempiuto oppure che l’inadempimento sia dipeso da causa a lui non imputabile. La responsabilità non discende, tuttavia, dalla mera irregolarità della gestione, essendo necessario accertare, con riferimento a ciascun addebito, la condotta inadempiente, il concreto pregiudizio subito dal condominio e il nesso causale tra l’una e l’altro.

Quindi, tale rapporto viene ricondotto al mandato. Ne consegue che l’amministratore è tenuto a eseguire l’incarico osservando non soltanto le disposizioni di legge, ma anche il regolamento condominiale e le deliberazioni dell’assemblea, utilizzando la diligenza qualificata richiesta a chi svolge professionalmente l’attività di gestione condominiale.

La responsabilità che deriva dalla violazione di tali obblighi è di natura contrattuale. Non è tuttavia sufficiente dimostrare che l’amministratore abbia tenuto una condotta irregolare: perché il condominio possa ottenere il risarcimento occorre provare l’inadempimento, l’esistenza di un concreto danno patrimoniale e il rapporto causale tra la condotta dell’amministratore e quel danno.

Questo principio è particolarmente importante nella materia delle spese non autorizzate.

Il Tribunale distingue infatti:

tra gli atti che possono essere autonomamente compiuti dall’amministratore nell’ambito dell’ordinaria gestione
e quelli che, per le loro caratteristiche e per il loro impatto economico, richiedono una preventiva decisione dell’assemblea.

L’aumento generalizzato della potenza delle utenze elettriche da 6 a 15 kW viene collocato nella seconda categoria. Secondo il giudice, la modifica non poteva essere considerata un semplice atto esecutivo inerente al normale esercizio dei servizi comuni, perché determinava una variazione permanente delle condizioni economiche dei contratti di fornitura e produceva sia costi immediati sia maggiori oneri periodici.

In materia di gestione condominiale, infatti, l’amministratore cura l’ordinario funzionamento dei servizi comuni e dà esecuzione alle deliberazioni dell’assemblea; spetta invece all’assemblea approvare le spese e stabilirne la ripartizione. Quando un atto, per natura, consistenza o rilevanza economica, supera la normalità della gestione ordinaria, è necessaria la preventiva autorizzazione assembleare.

Il passaggio delle utenze da 6 a 15 kW comportava precisamente un simile aggravamento economico. Il giudice rileva inoltre che non risultava alcuna deliberazione con cui i condomini avessero autorizzato specificamente la modifica, né la relativa spesa risultava compresa nel preventivo di gestione approvato dall’assemblea.

Alla mancanza di autorizzazione si aggiungeva un secondo elemento decisivo: l’inutilità tecnica della scelta.

La consulenza tecnica aveva infatti accertato che sarebbe stata sufficiente una potenza di 9 kW. Il convenuto non aveva presentato un calcolo tecnico alternativo idoneo a dimostrare la necessità di una potenza pari a 15 kW e non aveva indicato disposizioni tecniche che imponessero tale livello di potenza per gli ascensori concretamente esaminati.

Il Tribunale conclude quindi che l’amministratore aveva inesattamente adempiuto il mandato sotto un duplice profilo: aveva modificato i contratti di fornitura introducendo nuovi costi senza la preventiva autorizzazione dei condomini e aveva scelto una potenza eccedente rispetto alle effettive necessità degli impianti.

Quando una spesa non autorizzata può essere addebitata personalmente all’amministratore

La decisione chiarisce un punto particolarmente rilevante: non ogni spesa sostenuta senza autorizzazione assembleare può automaticamente essere richiesta all’amministratore.

La violazione dei limiti del mandato costituisce infatti soltanto il primo passaggio dell’accertamento. Per ottenere una condanna al risarcimento è necessario dimostrare che proprio quella condotta abbia generato un effettivo aggravio patrimoniale per il condominio.

Nel caso concreto tale prova è stata raggiunta in relazione all’aumento della potenza delle utenze.

La CTU aveva individuato un maggior costo medio pari a euro 828,17 per ogni bimestre e per ciascun contatore mantenuto a 15 kW. Il Tribunale, tuttavia, non ha accolto integralmente il calcolo proposto dal condominio, che aveva quantificato il danno in euro 19.876,08, perché non era documentalmente dimostrato che tutte e sei le utenze fossero rimaste a 15 kW per quattro bimestri completi.

Il danno patrimoniale direttamente riconducibile alla decisione non autorizzata e tecnicamente ingiustificata dell’amministratore è stato così determinato in euro 12.703,67, derivanti da euro 9.109,87 di maggiori costi periodici ed euro 3.593,80 di costi per le variazioni contrattuali.

La decisione offre quindi un criterio particolarmente chiaro: la spesa non autorizzata può essere posta a carico dell’amministratore non semplicemente perché non approvata dall’assemblea, ma quando l’amministratore abbia oltrepassato i limiti dei propri poteri e da tale scelta sia derivato un costo ulteriore, concretamente provato, che il Condominio non avrebbe altrimenti sostenuto.

Le altre irregolarità e la necessità di provare il danno

Il medesimo principio porta invece il Tribunale a respingere una parte delle ulteriori richieste risarcitorie.

Per quanto riguarda le morosità nei confronti del fornitore di energia, il giudice riconosce che l’amministratore avrebbe dovuto informare tempestivamente i condomini dell’esistenza dei piani di rientro e delle relative scadenze e avrebbe dovuto attivarsi per procurare la provvista necessaria. La conoscenza meramente informale della situazione da parte di alcuni condomini non era sufficiente a soddisfare gli obblighi informativi propri dell’amministratore.

Tuttavia, il capitale delle fatture insolute non poteva essere trasformato in un danno da imputare all’amministratore, perché si trattava di somme che il condominio avrebbe dovuto pagare comunque per l’energia consumata. Avrebbero potuto rappresentare un danno risarcibile gli interessi di mora, le penali o altri costi aggiuntivi causati dal ritardo, ma tali voci non erano state specificamente provate.

Lo stesso ragionamento viene applicato alle irregolarità nelle convocazioni, nella tenuta dell’anagrafe e nell’utilizzo dei millesimi: pur essendo state accertate violazioni degli obblighi gestori, non risultavano delibere annullate, controversie giudiziarie o specifici esborsi sopportati dal Condominio come conseguenza diretta di tali irregolarità.

Anche la mancata stipulazione dell’assicurazione globale fabbricati costituiva un inadempimento, poiché l’assemblea ne aveva espressamente approvato la stipula, ma durante il periodo privo di copertura non si era verificato alcun sinistro. Vi era stata quindi un’esposizione al rischio, non un danno patrimoniale effettivo.

Analoga conclusione veniva raggiunta per la mancata presentazione delle pratiche degli ascensori: l’inadempimento era stato accertato, ma non risultavano sanzioni, incidenti, pretese risarcitorie o ulteriori costi direttamente derivanti dalla mancata presentazione.

Il prelievo di euro 450 dopo la cessazione dell’incarico

Autonomo rilievo assume la somma di euro 450,00 che l’ex amministratore aveva trasferito a proprio favore.

Il Tribunale ha accertato che l’assemblea aveva nominato il nuovo amministratore e che il precedente amministratore era stato informato della nuova nomina con PEC, alla quale era seguita un’ulteriore comunicazione.

Pertanto, alla data del bonifico, il precedente amministratore non poteva più considerarsi legittimato a disporre delle somme presenti sul conto condominiale.

Il Tribunale precisa inoltre che l’eventuale esistenza di un credito professionale non autorizzava l’amministratore a soddisfarsi autonomamente sulle disponibilità del Condominio. Anche qualora egli fosse stato effettivamente creditore di compensi, avrebbe dovuto far valere il proprio diritto nelle forme appropriate e non poteva effettuare unilateralmente un prelievo dal conto condominiale dopo la cessazione dei propri poteri. Per tale ragione è stata ordinata la restituzione dei 450 euro, oltre interessi.

Il rigetto della domanda dell’amministratore per il residuo compenso

Il Tribunale ha anche respinto la domanda riconvenzionale dell’ex amministratore relativa al pagamento del residuo compenso.

La deliberazione con cui era stato originariamente stabilito un compenso annuo di euro 2.400,00 dimostrava l’esistenza dell’accordo economico, ma non era sufficiente, secondo il giudice, a provare che il credito residuo fosse concretamente liquido ed esigibile.

Non era stato prodotto, infatti, un rendiconto della gestione regolarmente approvato dall’assemblea dal quale risultasse il compenso ancora dovuto, né risultava una deliberazione di riconoscimento delle ulteriori somme richieste. Il Tribunale ha richiamato il principio secondo il quale il compenso dell’amministratore, essendo una spesa gravante sul Condominio, è collegato alla presentazione del rendiconto e alla relativa approvazione assembleare.

Vi era inoltre una ragione ulteriore per negare il residuo compenso. Il giudice ha valutato congiuntamente tutte le violazioni accertate: aumento non autorizzato e tecnicamente inutile della potenza elettrica, cattiva gestione della provvista necessaria per i piani di rientro, irregolarità nell’anagrafe e nelle convocazioni, mancata stipulazione dell’assicurazione deliberata e mancata presentazione delle pratiche relative agli ascensori.

Tali comportamenti non sono stati considerati episodici, ma una serie di violazioni gravi e plurime riguardanti aspetti essenziali della gestione amministrativa, contabile e tecnica. Per questa ragione il Tribunale ha ritenuto legittimo, ai sensi dell’art. 1460 c.c., il rifiuto del Condominio di corrispondere il residuo compenso richiesto dall’ex amministratore.

In conclusione, il Tribunale ha accolto soltanto in parte la domanda del Condominio.

La voce di danno principale riconosciuta deriva dall’incremento non autorizzato e non necessario della potenza delle utenze elettriche. Il danno originariamente determinato in euro 12.703,67 è stato successivamente rivalutato e maggiorato degli interessi compensativi secondo i criteri indicati in sentenza, giungendo a una condanna complessiva al pagamento di euro 14.145,77, oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo.

A tale importo si aggiunge l’obbligo di restituire i 450 euro indebitamente prelevati dal conto condominiale dopo la cessazione dell’incarico.

Le ulteriori domande risarcitorie sono state invece rigettate, pur a fronte dell’accertamento di diverse irregolarità, perché il Condominio non aveva dimostrato un autonomo danno patrimoniale direttamente derivante dalle stesse.

È stata inoltre rigettata la domanda dell’ex amministratore diretta a ottenere il residuo compenso ed è stata dichiarata assorbita la sua richiesta subordinata di compensazione. Le spese processuali e quelle della consulenza tecnica sono state poste a suo carico.

Il principio ricavabile dalla sentenza sulle spese condominiali non autorizzate

La pronuncia consente di ricavare un principio di particolare interesse pratico.

L’amministratore dispone di un margine di autonomia per gli atti rientranti nella normale gestione e per le spese necessarie all’ordinario funzionamento dei servizi comuni. Tale autonomia, però, non gli consente di assumere liberamente decisioni che modifichino in maniera stabile i rapporti contrattuali del Condominio o determinino nuovi e rilevanti impegni economici quando non vi sia una preventiva autorizzazione assembleare.

Se l’amministratore assume una simile decisione fuori dai limiti del mandato, la sua responsabilità personale non coincide automaticamente con l’intero importo della spesa sostenuta. Il Condominio deve dimostrare quale sia il concreto pregiudizio economico derivato dalla condotta.

Occorre pertanto distinguere:

tra spesa comunque dovuta dal condominio
e maggior costo provocato dalla scelta illegittima o negligente dell’amministratore.

Soltanto quest’ultimo costituisce, normalmente, il danno risarcibile.

È proprio questa distinzione che spiega perché, nella sentenza del Tribunale di Nola, l’amministratore non sia stato condannato a pagare il capitale delle bollette elettriche rimaste insolute – trattandosi di energia effettivamente consumata dal condominio – mentre sia stato condannato a risarcire i maggiori costi derivanti dal passaggio ingiustificato da 6 a 15 kW.

Per ottenere l’addebito personale all’amministratore occorre quindi, secondo la logica seguita dalla decisione, accertare congiuntamente:

il superamento dei poteri riconosciuti all’amministratore dalla legge, dal regolamento, dal mandato o dalle deliberazioni assembleari;
l’assenza della necessaria autorizzazione assembleare, quando richiesta dalla natura e dalla rilevanza economica dell’atto;
l’eventuale assenza di una reale necessità o utilità della spesa;
l’esistenza di un concreto maggior costo o di altro danno patrimoniale per il Condominio;
il nesso causale tra la decisione dell’amministratore e il pregiudizio lamentato;
la prova documentale dell’effettivo ammontare del danno.

La semplice irregolarità, dunque, può comportare responsabilità nella gestione e assumere rilievo anche ai fini del diritto al compenso dell’amministratore, ma per ottenere una condanna risarcitoria occorre qualcosa di ulteriore: la dimostrazione di un danno economicamente apprezzabile e direttamente causato dall’inadempimento.

La sentenza mostra così come il confine tra autonomia dell’amministratore e competenza dell’assemblea debba essere individuato anche alla luce dell’impatto economico della decisione. Quando l’amministratore, senza autorizzazione, assume un impegno non riconducibile alla gestione ordinaria e genera costi ulteriori non necessari, tali maggiori esborsi possono essere richiesti direttamente a lui a titolo di risarcimento per inesatto adempimento del mandato.

 

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