Conformità urbanistica: cos’è e come si attesta

La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato attuale dell’immobile e il progetto approvato. Ecco tutto quello che devi sapere e il modello di dichiarazione da scaricare

La conformità urbanistica indica la corrispondenza tra lo stato reale di un immobile e il suo stato legittimo, ricostruito attraverso i titoli e gli altri documenti ammessi dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001. La verifica viene normalmente svolta da un tecnico abilitato mediante accesso agli atti, sopralluogo e confronto documentale. Il Decreto Salva Casa ha inoltre modificato stato legittimo, tolleranze e procedure di sanatoria, introducendo con l’art. 36-bis una disciplina distinta dalla doppia conformità ordinaria.

Questa conformità è essenziale per garantire la legalità e la sicurezza di qualsiasi intervento edilizio, sia esso una nuova costruzione, una ristrutturazione o una semplice modifica. Gestire correttamente le pratiche urbanistiche prevede un controllo rigoroso di ogni fase della progettazione, pertanto ti suggerisco di utilizzare il software per la gestione progettuale che ti consente di gestire ed avere tutto sotto controllo.

Scopri cos’è la conformità urbanistica, come verificarla e cosa è cambiato con il D.L. 69/2024, decreto Salva Casa.

Cos’è la conformità urbanistica di un immobile?

La conformità urbanistica di un immobile è, nella verifica tecnica ordinaria, la corrispondenza tra ciò che esiste materialmente e ciò che risulta legittimato dalla documentazione edilizia (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, , SCIA, ecc.) rilasciata dal comune per la sua costruzione e/o successive ristrutturazioni e/o ampliamenti.

In altre parole, attesta che l’edificio è identico, in tutte le sue parti, al progetto presentato e approvato presso il Comune, senza abusi edilizi o variazioni.

Tale conformità riguarda aspetti come la destinazione d’uso, l’altezza, il volume, la superficie coperta e la distanza dai confini.

Per attestare la conformità, è richiesto un documento che asseveri che l’immobile sia stato costruito o modificato nel rispetto delle norme edilizie vigenti. Si tratta di un documento essenziale per garantire che l’edificio sia conforme alle regolamentazioni urbanistiche e sia utilizzabile senza incorrere in sanzioni.

Come si verifica la conformità urbanistica di un immobile?

La procedura di verifica della conformità urbanistica di un immobile prevede i seguenti passaggi principali:

confronto tra lo stato di fatto dell’immobile e il progetto edilizio depositato presso il Comune da parte di un tecnico abilitato;
raccolta della documentazione necessaria che include:

visura storica catastale;
visura ipotecaria;
certificati di conformità degli impianti;
attestato di prestazione energetica (APE);
certificato di agibilità;
titoli abilitativi: permessi di costruire, SCIA, licenze edilizie.

redazione di una relazione finale da parte del tecnico, che attesta la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i titoli abilitativi edilizi depositati in Comune, escludendo la presenza di abusi;
rilascio del certificato di conformità urbanistica, che può essere richiesto presso l’ufficio tecnico e l’ufficio edilizia privata del Comune di riferimento.

Cos’è il certificato di conformità urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica – o, per essere più precisi, la dichiarazione di conformità urbanistica – è il documento che attesta la corrispondenza lo stato di fatto di un immobile e il titolo edilizio depositato in Comune, senza il quale non è possibile effettuare alcuna operazione.

Esso dimostra, attraverso un confronto diretto, la regolarità urbanistica dell’edificio, che deve essere uguale al progetto presentato al Comune di riferimento.
Questo certificato serve a verificare l’assenza di abusi edilizi e di variazioni rispetto al progetto originario.

Tale documento non ha un costo fisso, ma varia in base al professionista e alla complessità dell’immobile, con una spesa tipica di alcune centinaia di euro.

Chi attesta la conformità urbanistica?

La dichiarazione di conformità urbanistica, o attestazione o asseverazione di conformità urbanistica, viene rilasciata da un professionista tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, a seguito di un sopralluogo e di una verifica della documentazione.

Il tecnico incaricato effettua infatti un sopralluogo sull’immobile e confronta lo stato di fatto con la documentazione depositata in Comune per verificarne la conformità.

Se l’esito è positivo, il tecnico redige e rilascia la dichiarazione di conformità urbanistica insieme a una relazione tecnica.

Se invece l’esito è negativo, il proprietario deve procedere con la regolarizzazione degli eventuali abusi edilizi riscontrati.

Dove scaricare un fac-simile di dichiarazione di conformità urbanistica?

Di seguito si propone il fac-simile della dichiarazione di conformità urbanistica e catastale.

Per poter compilare il documento in maniera facile ed automatica, utilizza il software per la modulistica edilizia che ti consente di accedere ad una vasta banca dati di modelli per le pratiche edilizie private e pubbliche. Il software ti permette di creare un nuovo modello o un nuovo documento da un modello esistente. Una volta redatto e compilato, il modello sarà pronto da stampare e archiviare.

Il seguente video ti illustra come “Creare un nuovo documento da modello”.

Quando il certificato di conformità urbanistica è obbligatorio?

Il certificato di conformità urbanistica è obbligatorio in tutte le situazioni in cui è necessario dimostrare la regolarità edilizia di un immobile.

Prima di tutto, questo documento è indispensabile per completare una compravendita immobiliare: senza di esso, l’atto notarile potrebbe essere invalidato.

Inoltre, è richiesto per ottenere un mutuo, poiché le banche necessitano di verificare che l’immobile sia conforme alle normative edilizie. Infine, prima di effettuare qualsiasi lavoro di ristrutturazione o modifica di un immobile, è necessario verificarne la conformità urbanistica.

Il documento di conformità urbanistica può essere richiesto anche in altre circostanze, come ad esempio:

per accedere a incentivi fiscali come il Superbonus;
per ottenere l’agibilità di un immobile;
per regolarizzare eventuali abusi edilizi.

Dove è prevista l’obbligatorietà della conformità urbanistica e in caso di discrepanze rilevanti tra il progetto originale e lo stato effettivo, è necessario intervenire sugli abusi edilizi identificati e, se del caso, procedere al pagamento di sanzioni tramite un atto di sanatoria.

Oltre al certificato, potrebbe essere redatta la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE), la cui compilazione attualmente è facoltativa. Tale documento certifica la conformità edilizia di un immobile destinato a operazioni di compravendita, includendo anche i certificati di conformità degli impianti e informazioni sulla prestazione energetica.

A cosa serve la relazione tecnica integrata di conformità urbanistica?

La relazione tecnica integrata (RTI) è un documento che certifica la conformità urbanistica e catastale di un immobile prima di una compravendita.

Tale relazione non è obbligatoria per legge, ma è altamente consigliata in una compravendita immobiliare per verificare lo stato legittimo dell’immobile, in quanto attesta l’assenza di abusi edilizi e la regolarità dell’immobile, fornendo maggiore trasparenza e sicurezza alla transazione.

Il documento è redatto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) che effettua un duplice controllo: analisi della documentazione edilizia e catastale, e sopralluogo per verificare lo stato di fatto.

Oltre a tutelare venditore e acquirente, la RTI può facilitare l’istruttoria per l’ottenimento di un mutuo e la corretta determinazione delle imposte.

La RTI non ha una scadenza, essendo valida fino a quando la situazione edilizia rimane immutata.

Per procedere correttamente alla redazione della relazione tecnica integrata (e di tutte le altre relazioni e modelli in edilizia, ma anche capitolati speciali) puoi utilizzare un software capitolati speciali, relazioni tecniche e modulistica che ti guida passo passo, riducendo la possibilità di commettere errori.

Cos’è l’accertamento di conformità urbanistica?

L’accertamento di conformità urbanistica è il procedimento attraverso il quale l’autorità competente (solitamente il Comune) verifica la legittimità edilizia di un immobile e il rispetto delle norme urbanistiche vigenti.

Questo accertamento può essere richiesto in diverse situazioni:

in caso di dubbi sulla conformità di un immobile rispetto al progetto depositato in Comune;
quando si sospetta la presenza di abusi edilizi o di variazioni non autorizzate rispetto al titolo edilizio;
prima di effettuare lavori di ristrutturazione o modifica di un immobile.

Accertamento di conformità per la sanatoria edilizia

L’art. 36 del D.P.R. 380/01 sancisce che, in caso di realizzazione di interventi edilizi senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali oppure in caso di mancata SCIA o con totale non conformità o variazioni essenziali rispetto ad essa, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono richiedere il permesso in sanatoria fino a condizione che l’intervento sia conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione che al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).

L’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024, decreto salva casa e successivamente convertito in legge 105/2024, supera la doppia conformità ed introduce una procedura innovativa per la regolarizzazione delle opere edilizie realizzate in:

parziale difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA, in alternativa alle situazioni previste dall’articolo 34;
assenza o difformità della SCIA ordinaria, come indicato nell’articolo 37;
variazioni essenziali secondo l’articolo 32.

Per tali interventi, fino alla scadenza dei termini previsti, e comunque fino all’irrogazione delle relative sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono regolarizzare le piccole difformità e richiedere il permesso di costruire in sanatoria o presentare la SCIA in sanatoria, purché l’intervento risulti conforme alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’intervento e alle disposizioni urbanistiche vigenti al momento della presentazione della domanda.

Il rilascio del permesso o della segnalazione di inizio attività in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari al:

doppio del contributo di costruzione incrementato del 20% per interventi realizzati in parziale difformità dal PdC o variazioni essenziali;
doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile: tra 1.032 euro e 10.328 euro per gli interventi senza SCIA o in difformità da essa e tra 516 euro e 5.164 euro per gli interventi che rispettano la doppia conformità.

Se l’immobile è soggetto a vincolo paesaggistico, l’ufficio richiede un parere vincolante sull’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento e, se accertata la compatibilità paesaggistica, viene applicata una sanzione calcolata tramite una perizia che corrisponde al maggiore importo tra il danno causato e il profitto ottenuto con la violazione.

Nel caso in cui la domanda sia respinta, si applica la sanzione demolitoria prevista dall’articolo 167, comma 1, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, D.Lgs. 42/2004.

La richiesta di sanatoria si considera implicitamente accettata (silenzio assenso) se l’amministrazione non risponde entro determinati termini:

45 giorni per il permesso in sanatoria;
30 giorni per la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria.

Per gli immobili con vincoli paesaggistici, l’autorità competente deve pronunciarsi entro 180 giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza da rendere entro 90 giorni.

Quali sono le conseguenze della mancata conformità urbanistica?

In caso di mancata conformità urbanistica, quindi in caso di abusi edilizi, sono previste sanzioni amministrative e penali in casi più gravi.

Nello specifico:

l’autorità competente può emettere un’ordinanza di demolizione dell’immobile costruito abusivamente e il ripristino dello stato originario dell’area;
se l’ordine di demolizione non viene eseguito entro i termini, il Comune può acquisire l’immobile al suo patrimonio;
possono essere applicate sanzioni pecuniarie di importo compreso tra 2.000 e 20.000 euro, con importi più elevati per abusi in aree a rischio idrogeologico.

In casi gravi, la mancata conformità urbanistica può configurare il reato di abusivismo edilizio punibile con l’arresto e l’ammenda.

La mancata conformità urbanistica, inoltre, può influenzare significativamente la vendita di un immobile, causando ritardi notevoli nelle trattative.

Se l’immobile risulta non conforme, l’atto di compravendita può essere annullato e l’acquirente può chiedere un risarcimento.

La presentazione di dichiarazioni di conformità urbanistica false rappresenta una violazione grave delle normative edilizie italiane. Tale comportamento può comportare sanzioni sia penali che amministrative, a seconda della gravità e delle circostanze specifiche del caso.

Qual è la differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale?

La conformità urbanistica e la conformità catastale sono due concetti fondamentali nei rispettivi ambiti di competenza ma distinti tra loro.

La conformità urbanistica si riferisce alla corrispondenza tra lo stato effettivo di un immobile o di un’area e le disposizioni degli strumenti urbanistici in vigore, come il piano regolatore generale e i regolamenti edilizi. Essa verifica elementi quali la destinazione d’uso, l’altezza, il volume, la superficie coperta e la distanza dai confini. Il certificato di conformità urbanistica rilasciato dal Comune attesta tale aderenza tra lo stato reale e il progetto edilizio approvato.

D’altra parte, la conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato effettivo dell’immobile e i dati registrati presso il catasto, specialmente la planimetria depositata presso l’Agenzia delle Entrate (precedentemente Agenzia del Territorio). Questo sistema ha una finalità principalmente fiscale e non urbanistica; pertanto, i dati catastali non costituiscono prova di proprietà o di legittimità edilizia dell’immobile. La verifica della conformità catastale avviene confrontando lo stato effettivo con i dati presenti nella visura catastale e nella planimetria registrata.

In sintesi, la conformità urbanistica si concentra sul rispetto delle normative urbanistiche, mentre la conformità catastale si basa sulla corrispondenza con i dati fiscali dell’immobile. Entrambe sono fondamentali per operazioni come la compravendita e la ristrutturazione di un immobile, pur rappresentando ambiti distinti e autonomi.

Conformità urbanistica e catastale: sentenze e approfondimenti

Di seguito si propongono una serie di sentenze che chiariscono degli aspetti fondamentali in riferimento alla conformità urbanistica e catastale.

AIA e conformità edilizia: l’autorizzazione ambientale può legittimare un’opera abusiva?
Consiglio di Stato – 4781/2026

AIA, autorizzazione paesaggistica e sanatoria non sostituiscono il titolo edilizio: senza legittimazione urbanistica delle opere resta valido l’ordine di demolizione.

Leggi l’approfondimento dedicato alla sentenza

Conformità urbanistica e catastale: quest’ultima può provare la prima?
Tar Campania – 525/2023

La sentenza n. 525/2023 del Tar Campania ha chiarito le distinzioni cruciali tra conformità urbanistica e conformità catastale.

Il caso riguardava un immobile in muratura, piuttosto datato, situato in un’area vincolata, dove al proprietario erano stati contestati vari abusi edilizi. La controversia nasceva da una cucina non indicata nei grafici catastali, il che, secondo il Comune, indicava abusivismo. Tuttavia, il Tar ha stabilito che i dati catastali, essendo di natura fiscale e tributaria, non possono essere considerati prova certa della conformità edilizia e urbanistica di un immobile.

I giudici hanno evidenziato che l’accatastamento serve a fini fiscali e non ha valore probatorio per determinare la reale consistenza e la regolarità urbanistica degli edifici. Di conseguenza, il ricorso del proprietario è stato accolto, stabilendo che l’assenza di una volumetria nei grafici catastali non prova necessariamente un abuso edilizio.

Altre sentenze e approfondimenti

Di seguito si propongono una serie di sentenze e approfondimenti sul tema della conformità:

Piani urbanistici: cosa sono e come funzionano?
Abuso edilizio: senza doppia conformità nessuna sanatoria!
Permesso di costruire in sanatoria: occorre la doppia conformità sismica
La richiesta di accertamento di conformità annulla la demolizione?
Sanatoria giurisprudenziale? No senza la doppia conformità urbanistica!
Permesso di costruire in sanatoria: serve la doppia conformità
Veranda abusiva su area vincolata: non vale l’accertamento di conformità
La richiesta di accertamento di conformità annulla la demolizione?
Niente PdC in sanatoria senza autorizzazione sismica
Cosa sono gli standard urbanistici: la guida completa
Silenzio diniego e silenzio rigetto

FAQ sulla conformità urbanistica

Di seguito sono riportate delle domande frequenti in riferimento alla conformità urbanistica.

Come faccio a sapere se una casa è urbanisticamente conforme?

Per verificare la conformità urbanistica occorre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile attraverso i titoli edilizi e la documentazione ammessa dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001. È inoltre necessario effettuare un sopralluogo e confrontare la documentazione con lo stato reale dell’immobile. La verifica viene normalmente affidata a un tecnico abilitato.

Cos’è la conformità urbanistica di un immobile?

La conformità urbanistica consiste nella corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto risulta dai titoli edilizi e dalla documentazione che ne legittima la costruzione o le successive modifiche. La verifica riguarda, tra gli altri aspetti, destinazione d’uso, altezza, volume, superficie coperta e distanza dai confini.

Quali documenti servono per verificare la conformità urbanistica?

La documentazione può comprendere visura storica catastale, visura ipotecaria, certificati di conformità degli impianti, attestato di prestazione energetica, certificato di agibilità e titoli abilitativi come permesso di costruire, SCIA e licenza edilizia.

Chi rilascia il certificato di conformità urbanistica?

Non esiste un unico certificato nazionale standard con questa denominazione. Nella pratica, un architetto, ingegnere o geometra può redigere una relazione, dichiarazione o attestazione tecnica di conformità urbanistica. In alcuni territori possono inoltre esistere protocolli specifici per RTI o RIUC.

Cos’è la dichiarazione di conformità urbanistica?

È l’attestazione tecnica con cui il professionista incaricato dichiara la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la documentazione edilizia depositata in Comune, verificando l’assenza di abusi o variazioni non autorizzate. La dichiarazione viene redatta a seguito del sopralluogo e dell’esame della documentazione.

Quanto costa una dichiarazione di conformità urbanistica?

Non esiste un costo fisso. La spesa dipende dal professionista incaricato e dalla complessità dell’immobile e può ammontare, tipicamente, ad alcune centinaia di euro.

La conformità urbanistica è obbligatoria per il rogito?

La regolarità edilizia è essenziale per la compravendita, ma non esiste un obbligo nazionale generalizzato di allegare a ogni rogito un autonomo certificato tecnico di conformità urbanistica. Restano gli specifici obblighi di menzione urbanistica e, distintamente, quelli relativi alla conformità catastale previsti dalla legge.

La conformità urbanistica è necessaria per ottenere un mutuo?

La verifica della conformità urbanistica può essere richiesta per ottenere un mutuo, poiché le banche necessitano di verificare che l’immobile sia conforme alle normative edilizie.

Quando è necessario verificare la conformità urbanistica?

La verifica è necessaria, tra gli altri casi, prima di una compravendita, per ottenere un mutuo e prima di effettuare lavori di ristrutturazione o modifica dell’immobile. Può essere richiesta anche per accedere a incentivi fiscali, ottenere l’agibilità o regolarizzare eventuali abusi edilizi.

Catasto e Comune devono avere la stessa planimetria?

Le verifiche urbanistica e catastale sono autonome. La planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto nei casi previsti dalla disciplina catastale, ma la sua correttezza non dimostra automaticamente la legittimità urbanistica dell’immobile.

Qual è la differenza tra conformità urbanistica e conformità catastale?

La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra lo stato effettivo dell’immobile e le disposizioni urbanistiche, i regolamenti edilizi e il progetto edilizio approvato. La conformità catastale riguarda invece la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i dati registrati presso il catasto, compresa la planimetria. I dati catastali hanno una finalità principalmente fiscale e non costituiscono prova della legittimità edilizia dell’immobile.

Un titolo catastale può sanare un abuso edilizio?

No. L’accatastamento ha una finalità differente e non sostituisce il titolo edilizio né il procedimento di sanatoria eventualmente necessario.

Cos’è la relazione tecnica integrata di conformità urbanistica?

La relazione tecnica integrata (RTI) è un documento che certifica la conformità urbanistica e catastale di un immobile prima di una compravendita. Non è obbligatoria per legge, ma è consigliata per verificare lo stato legittimo dell’immobile, l’assenza di abusi e la regolarità della situazione edilizia e catastale.

Quanto dura una dichiarazione di conformità urbanistica?

Non esiste una durata nazionale standard per le relazioni tecniche di questo tipo. La relazione dovrebbe essere verificata nuovamente se intervengono lavori, nuovi titoli, modifiche catastali o altri fatti che alterano la situazione esaminata. La RTI, invece, non ha una scadenza finché la situazione edilizia dell’immobile rimane immutata.

Cos’è l’accertamento di conformità urbanistica?

È il procedimento attraverso il quale l’autorità competente, generalmente il Comune, verifica la legittimità edilizia dell’immobile e il rispetto delle norme urbanistiche vigenti. Può essere richiesto in presenza di dubbi sulla conformità, quando si sospetta la presenza di abusi o prima di effettuare lavori di ristrutturazione o modifica.

Qual è la differenza tra accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 e dell’art. 36-bis?

L’art. 36 del D.P.R. 380/2001 mantiene la doppia conformità per le fattispecie che rientrano nel suo ambito. L’art. 36-bis, introdotto dal D.L. 69/2024 e convertito dalla L. 105/2024, disciplina invece alcune parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, alcune difformità dalla SCIA e le variazioni essenziali, attraverso una verifica distinta: conformità alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione e alle disposizioni urbanistiche vigenti al momento della presentazione della domanda.

Come si può regolarizzare un immobile non conforme?

La possibilità di regolarizzazione dipende dal tipo di difformità. Nei casi previsti dall’art. 36 può essere richiesto il permesso in sanatoria, purché ricorra la doppia conformità. Per le fattispecie disciplinate dall’art. 36-bis è possibile richiedere il permesso di costruire in sanatoria o presentare la SCIA in sanatoria, nel rispetto delle condizioni previste dalla norma.

Quali sanzioni sono previste per la mancata conformità urbanistica?

La mancata conformità può comportare sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, penali. Possono essere disposte la demolizione dell’opera abusiva e il ripristino dello stato originario dell’area; se l’ordine non viene eseguito, il Comune può acquisire l’immobile al proprio patrimonio. Sono inoltre previste sanzioni pecuniarie e, nei casi più gravi, il reato di abusivismo edilizio.

Cosa succede se viene presentata una dichiarazione di conformità urbanistica falsa?

La presentazione di una dichiarazione falsa costituisce una violazione grave delle normative edilizie e può comportare sanzioni penali e amministrative, in relazione alla gravità e alle circostanze del caso.

Fonte: Read More