Prima casa e quota minima di nuda proprietà: l’1% può far perdere l’agevolazione
Per la Cassazione, ai fini della lettera c) della nota II-bis, non conta che la quota sia inutilizzabile come abitazione: rileva la precedente fruizione dell’agevolazione
Con l’ordinanza n. 19010/2026, la Corte di Cassazione ha chiarito che anche la titolarità dell’1% della nuda proprietà di un’abitazione può costituire una causa ostativa al nuovo beneficio, quando quella quota sia stata acquistata usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.
La circostanza che la quota non permetta di abitare l’immobile non è decisiva. Secondo la Corte, infatti, occorre distinguere tra:
il possesso di un’altra abitazione nello stesso Comune;
la precedente fruizione dell’agevolazione su un immobile situato nel territorio nazionale.
Nel secondo caso, la legge attribuisce rilievo anche alle quote minime e alla sola nuda proprietà.
La decisione è particolarmente importante per chi assiste il contribuente nelle compravendite immobiliari, perché impone di verificare non soltanto la concreta disponibilità di altri alloggi, ma anche la presenza di diritti immobiliari marginali acquistati in passato con benefici fiscali.
Il caso
Il contribuente aveva acquistato un’abitazione nel 2019 chiedendo:
l’applicazione dell’IVA agevolata al 4%, in luogo del 10%;
l’applicazione dell’imposta sostitutiva sul mutuo nella misura dello 0,2%, in luogo del 2%.
L’Agenzia delle Entrate aveva successivamente revocato entrambe le agevolazioni.
Dagli accertamenti era infatti emerso che il contribuente risultava già titolare dell’1% della nuda proprietà di un altro appartamento, acquistato nel 2005 usufruendo dei benefici “prima casa”.
Il contribuente sosteneva che quell’acquisto fosse stato effettuato sostanzialmente dai genitori e che la quota gli fosse stata attribuita quando aveva appena diciotto anni.
A suo avviso, la titolarità di una quota così ridotta non avrebbe dovuto impedirgli di ottenere nuovamente il beneficio, poiché:
non poteva utilizzare l’immobile come propria abitazione;
non aveva sostenuto economicamente l’acquisto;
la quota era limitata alla nuda proprietà;
il beneficio fiscale era stato, in concreto, riferibile all’operazione realizzata dai genitori.
Sia il giudice tributario di primo grado sia quello di secondo grado avevano respinto il ricorso.
Il contribuente si era quindi rivolto alla Corte di Cassazione e denunciato la violazione degli articoli 3, 42, 47 e 53 della Costituzione, oltre che della finalità propria delle agevolazioni “prima casa”.
La sua tesi si basava sull’assenza di una reale utilità abitativa della quota posseduta.
Il ricorrente richiamava inoltre alcuni precedenti della Cassazione secondo i quali la titolarità di quote immobiliari molto ridotte, non idonee a consentire l’utilizzo dell’immobile come abitazione, non impedirebbe l’accesso al beneficio.
Il punto centrale del ricorso consisteva quindi nella possibilità di considerare irrilevante una quota pari soltanto all’1% della nuda proprietà.
La Cassazione ha però ritenuto il motivo infondato, rigettato il ricorso e stabilito che la precedente titolarità dell’1% della nuda proprietà di un’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” impedisce di fruire nuovamente del beneficio.
Ecco le motivazioni della Corte.
La normativa sulle agevolazioni “prima casa”
La Corte ha preliminarmente chiarito che, anche quando l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’IVA al 4%, occorre fare riferimento ai requisiti previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 131/1986.
La disciplina delle agevolazioni “prima casa” opera quindi in modo sostanzialmente unitario sia per l’imposta di registro sia per l’IVA.
Ai fini della decisione, assumono particolare rilevanza le lettere b) e c) del comma 1 della nota II-bis.
Le due disposizioni riguardano situazioni differenti e perseguono finalità diverse.
La lettera b) richiede che l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di:
proprietà;
usufrutto;
uso;
abitazione,
su un’altra casa situata nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare.
Secondo la Cassazione, questa disposizione è diretta a verificare se il contribuente disponga già di un’abitazione concretamente utilizzabile nello stesso Comune.
Per questa ragione, in relazione alla lettera b), può assumere rilievo l’esiguità della quota posseduta.
Una quota talmente ridotta da non permettere al titolare di utilizzare il bene come abitazione potrebbe infatti non essere sufficiente a escludere il beneficio.
Diversa è la funzione della lettera c). Questa disposizione richiede che l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di:
proprietà;
usufrutto;
uso;
abitazione;
nuda proprietà,
su un’altra casa acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.
In questo caso, il requisito non riguarda la concreta possibilità di abitare l’immobile.
La finalità della disposizione è impedire che il medesimo contribuente usufruisca più volte dello stesso beneficio fiscale, salvo i casi espressamente consentiti dalla legge.
Per questo motivo, la lettera c):
considera anche la nuda proprietà;
attribuisce rilievo alla titolarità “neppure per quote”;
non prevede una soglia minima di partecipazione;
opera su tutto il territorio nazionale;
prescinde dalla concreta utilizzabilità abitativa dell’immobile.
Il nudo proprietario non ha, di regola, il godimento immediato dell’immobile, che spetta all’usufruttuario.
Tuttavia, la lettera c) menziona espressamente la nuda proprietà tra i diritti rilevanti.
La mancanza della disponibilità abitativa non è quindi sufficiente a escludere la causa ostativa. La Corte collega questa scelta normativa alla diversa finalità della disposizione: evitare la reiterazione del beneficio, non verificare se l’acquirente disponga già di un alloggio utilizzabile.
Perché anche l’1% è rilevante
Nel caso esaminato, la quota dell’1% non è stata considerata ostativa perché permetteva al contribuente di abitare l’immobile.
È stata considerata ostativa perché rappresentava una quota di nuda proprietà già acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
La formulazione della norma non consente quindi di introdurre una soglia quantitativa al di sotto della quale la quota possa essere considerata irrilevante.
Non conta che la partecipazione sia par all’1%; ciò che conta è che il diritto sia stato acquistato con il beneficio fiscale.
Perché i precedenti sulle quote minime non si applicano
Il contribuente aveva richiamato decisioni nelle quali la Cassazione aveva escluso la rilevanza di quote immobiliari troppo esigue per consentire l’utilizzo dell’immobile come abitazione.
La Corte ha però ritenuto quei precedenti non pertinenti. Essi riguardavano il requisito previsto dalla lettera b) oppure la fattispecie disciplinata dal comma 4 della nota II-bis.
In tali situazioni assume rilievo la concreta disponibilità dell’immobile.
Nel caso esaminato, invece, trovava applicazione la lettera c), che considera la precedente fruizione del beneficio e attribuisce espressamente rilevanza anche alle quote minime e alla nuda proprietà. Non è quindi possibile estendere automaticamente alla lettera c) i principi elaborati in relazione alla lettera b).
La possibilità di alienare la quota precedente
La Cassazione ha anche affrontato la questione di legittimità costituzionale sollevata dal contribuente.
Secondo il ricorrente, la disciplina sarebbe stata irragionevole nella parte in cui impediva di ottenere il beneficio a chi possedesse una quota minima, priva di concreta utilità abitativa.
La Corte ha ritenuto la questione manifestamente infondata.
L’ordinamento prevede infatti uno specifico meccanismo che consente di acquistare una nuova abitazione con le agevolazioni anche quando il contribuente possieda ancora un immobile acquistato con il precedente beneficio.
Il comma 4-bis della nota II-bis consente l’applicazione dell’agevolazione a condizione che l’immobile precedentemente agevolato venga alienato entro il termine stabilito dalla legge.
La sentenza precisa che tale termine era originariamente fissato in un anno ed è stato elevato a due anni, con decorrenza dal 1° gennaio 2025, dall’articolo 1, comma 116, della legge 207/2024.
Secondo la Cassazione, il contribuente avrebbe quindi potuto ottenere il nuovo beneficio alienando la quota dell’1% della nuda proprietà entro il termine previsto.
Per la Corte, questa possibilità realizza un adeguato bilanciamento tra l’interesse del contribuente e quello dell’amministrazione finanziaria.
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