Terzo condono edilizio: normativa e giurisprudenza

Guida tecnica al terzo condono edilizio: requisiti di accesso, opere sanabili, limiti volumetrici, vincoli e orientamenti giurisprudenziali

Il terzo condono edilizio è la sanatoria straordinaria disciplinata dall’articolo 32 del D.L. 269/2003, convertito dalla legge 326/2003.

La disciplina consentiva, entro condizioni temporali, dimensionali e territoriali rigorose, la regolarizzazione di determinati interventi abusivi ultimati entro il 31 marzo 2003.

Non consente di presentare oggi nuove domande: riguarda le istanze depositate nei termini, le pratiche ancora pendenti e il controllo dei titoli già rilasciati. L’ammissibilità dipende dalla data di ultimazione, dalla tipologia dell’abuso, dalla volumetria, dai vincoli, dalla destinazione d’uso e dalla normativa regionale applicabile.

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Che cos’è il terzo condono edilizio?

Il terzo condono edilizio è una misura eccezionale che ha consentito la regolarizzazione di determinati interventi abusivi ultimati entro il 31 marzo 2003. Si distingue dalla sanatoria ordinaria perché può riguardare opere che non possedevano necessariamente tutti i requisiti di conformità richiesti dalla disciplina edilizia ordinaria.

Il condono straordinario e l’accertamento di conformità non sono sinonimi: l’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 richiede, per gli abusi da esso disciplinati, la conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. L’articolo 36-bis, introdotto dal D.L. 69/2024 (Decreto Salva Casa) contiene invece la disciplina introdotta per alcune ipotesi di parziale difformità e variazioni essenziali. Il terzo condono segue un regime speciale, temporalmente circoscritto e regolato dall’articolo 32 del D.L. 269/2003.

Quali sono stati i tre condoni edilizi nazionali?

L’espressione “terzo condono” deriva dalla successione delle tre principali sanatorie straordinarie nazionali.

Il terzo condono richiama disposizioni delle precedenti sanatorie, ma presenta un ambito più ristretto, in particolare per le opere realizzate su immobili o aree sottoposti a vincolo.

Qual è la normativa di riferimento del terzo condono?

La principale norma di riferimento del terzo condono edilizio è l’articolo 32 del D.L. 269/2003, convertito con modificazioni dalla legge 326/2003. La sua applicazione deve essere coordinata con le disposizioni richiamate dei precedenti condoni (Legge 47/1985 e Legge 724/1994).

La norma mira a favorire la regolarizzazione degli interventi edilizi abusivi, consentendo il rilascio di un titolo abilitativo in sanatoria per le opere esistenti non conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia, secondo le condizioni previste dallo stesso articolo e dalle eventuali norme regionali.

L’applicazione della disciplina avviene infatti nel rispetto delle competenze delle Regioni e degli enti locali in materia di governo del territorio, nonché delle disposizioni contenute nel D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Le fonti da verificare sono quindi:

Qual è il ruolo delle Regioni nel terzo condono edilizio?

Le Regioni possono restringere il perimetro della sanatoria, fissare limiti volumetrici inferiori e disciplinare condizioni e modalità di ammissibilità delle tipologie di abuso. La sola verifica dell’articolo 32 nazionale non è quindi sufficiente.

Con la sentenza n. 196/2004, la Corte costituzionale ha dichiarato parzialmente illegittime diverse disposizioni dell’articolo 32 perché non riconoscevano adeguatamente la competenza regionale. La Corte ha stabilito, tra l’altro, che la legge regionale possa definire “la possibilità, le condizioni e le modalità” di ammissione a sanatoria delle tipologie dell’Allegato 1.

In particolare:

lo Stato conserva la disciplina degli effetti penali e dei principi fondamentali;
le Regioni possono prevedere limiti volumetrici più bassi di quelli nazionali;
le Regioni possono circoscrivere le tipologie di abuso ammissibili;
la legge regionale può disciplinare diversamente gli effetti del silenzio comunale;
la misura e le modalità degli oneri devono essere coordinate con la normativa regionale.

Qual è il ruolo del Comune nella domanda di condono?

Il Comune svolge l’istruttoria e deve verificare congiuntamente la normativa statale, la legge regionale, gli strumenti urbanistici, la disciplina dei vincoli, la documentazione tecnica e i pagamenti dovuti.

L’istruttoria comunale dovrebbe comprendere almeno:

tempestività e legittimazione del richiedente;
ultimazione dell’opera entro il 31 marzo 2003;
corretta qualificazione della tipologia di abuso;
destinazione d’uso dell’immobile;
volumetria e superficie realizzate;
eventuale unitarietà dell’intervento;
presenza e data di imposizione dei vincoli;
conformità alle condizioni regionali;
acquisizione dei pareri delle autorità competenti;
completezza della documentazione e dei versamenti.

Quali requisiti devono essere verificati?

La condonabilità richiede la presenza contemporanea di requisiti temporali, oggettivi, dimensionali, soggettivi e territoriali.

Quali opere possono rientrare nel terzo condono?

Sono suscettibili di condono edilizio esclusivamente le opere abusive rientranti nelle tipologie individuate dall’Allegato 1 del decreto, realizzate entro il 31 marzo 2003 e nel rispetto dei limiti dimensionali, volumetrici e delle condizioni previste dall’articolo 32.

Più precisamente, secondo l’allegato 1 del D.L. 269/2003, rientrano:

opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti alla data di entrata in vigore del decreto;
interventi di ristrutturazione edilizia, come definiti dall’articolo 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 380/2001, realizzati in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
opere di restauro e risanamento conservativo, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera c), del D.P.R. 380/2001, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio all’interno delle zone omogenee A individuate dal D.M. 1444/1968 (centri storici e aree di particolare interesse urbanistico);
ulteriori opere di restauro e risanamento conservativo, come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c), del D.P.R. 380/2001, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
opere di manutenzione straordinaria, secondo la definizione dell’articolo 3, comma 1, lettera b), del D.P.R. 380/2001, realizzate senza titolo abilitativo o in difformità dallo stesso, nonché opere o modalità esecutive non valutabili sotto il profilo della superficie o della volumetria.

La possibilità di ottenere la sanatoria varia inoltre in relazione alla presenza di vincoli e alla localizzazione dell’intervento. In particolare:

le opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e gli interventi di ristrutturazione edilizia possono essere sanate sull’intero territorio nazionale, salvo le esclusioni previste dalla normativa;
le opere di restauro e risanamento conservativo e di manutenzione straordinaria sono ammesse solo nei casi e secondo le condizioni stabilite dall’articolo 32, anche in relazione alla presenza di vincoli.

Nelle aree sottoposte a tutela paesaggistica, ambientale o ad altri vincoli, il rilascio del titolo edilizio in sanatoria richiede infatti il rispetto delle specifiche procedure autorizzative previste dalla legge.

Quali opere sono escluse dal terzo condono?

Il terzo condono non è applicabile alle opere che ricadono nelle cause di esclusione stabilite dall’articolo 32, comma 27, del D.L. 269/2003 e dalle normative regionali.

Tra le principali esclusioni indicate nella disciplina e nell’articolo di partenza rientrano le opere:

realizzate da soggetti destinatari di determinate condanne definitive per reati gravi;
non adeguabili alla normativa antisismica;
realizzate su area pubblica senza la disponibilità o l’autorizzazione richiesta;
incompatibili con vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici o archeologici;
eseguite su immobili dichiarati monumento nazionale;
realizzate, nei casi vietati dalla legge, su aree percorse dal fuoco;
presenti sul demanio marittimo, lacuale o fluviale;
insistenti su terreni gravati da usi civici.

Le cause di esclusione devono essere lette insieme alla legge regionale e alla disciplina vigente al momento dell’istruttoria.

Quali sono i limiti volumetrici del terzo condono?

L’articolo 32, comma 25, del D.L. 269/2003 stabilisce i massimi nazionali per ampliamenti e nuove costruzioni residenziali. Le Regioni possono fissare soglie inferiori.

Più precisamente:

per gli ampliamenti di edifici esistenti, l’incremento volumetrico realizzato abusivamente non deve superare il 30% della volumetria originaria della costruzione oppure, in alternativa, non deve eccedere il limite massimo di 750 m³;
per quanto riguarda invece le nuove costruzioni residenziali abusive, la sanatoria è ammessa esclusivamente per interventi con una volumetria non superiore a 750 m³ per singola richiesta di titolo abilitativo in sanatoria. Inoltre, la volumetria complessiva della nuova costruzione non può superare il limite massimo di 3.000 m³.

Il rispetto matematico della soglia non è sufficiente. Occorre verificare:

se l’opera è realmente un ampliamento o una costruzione autonoma;
la destinazione residenziale o non residenziale;
l’eventuale frazionamento artificioso delle domande;
l’unitarietà strutturale e funzionale dell’intervento;
le modalità di calcolo previste dalla legge regionale;
i vincoli e le ulteriori cause ostative.

Il condono è concesso per opere realizzate su suolo pubblico?

Nel caso di opere abusive realizzate da soggetti privati su terreni appartenenti allo Stato o al demanio statale, il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria da parte del Comune è possibile solo se lo Stato, attraverso l’Agenzia del demanio, autorizza preventivamente l’utilizzo dell’area interessata.

In particolare:

se l’opera insiste su un’area appartenente al patrimonio disponibile dello Stato, lo Stato può autorizzare la cessione onerosa della proprietà del terreno al soggetto interessato, cioè la vendita dell’area previo pagamento del relativo prezzo;
se invece l’opera è realizzata su un’area appartenente al demanio statale o al patrimonio indisponibile dello Stato, dove non è possibile trasferire la proprietà, può essere riconosciuto, sempre a pagamento, il diritto a mantenere l’opera sul suolo pubblico attraverso un apposito titolo concessorio.

La disposizione non si applica alle aree appartenenti al demanio marittimo, lacuale e fluviale, né ai terreni gravati da diritti di uso civico, per i quali valgono specifiche discipline di tutela.

Il terzo condono è possibile in un’area vincolata?

In un’area vincolata il terzo condono ha un ambito particolarmente ristretto. Secondo la giurisprudenza, in presenza delle ulteriori condizioni di legge, soltanto gli abusi minori riconducibili a manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo, senza nuovi volumi o superfici.

Devono essere verificati congiuntamente:

natura e data di imposizione del vincolo;
tipologia dell’abuso;
conformità urbanistica;
assenza di aumento di superficie o volumetria;
parere dell’autorità preposta alla tutela;
condizioni della legge regionale.

Il TAR Lazio, nelle sentenze n. 3413/2026 e n. 13995/2025, ha ribadito la preclusione per opere di nuova edificazione o con incremento volumetrico in area vincolata. La sentenza n. 693/2026 ha applicato lo stesso orientamento a una nuova costruzione a uso abitativo.

Non è quindi corretto affermare in astratto che qualsiasi opera anteriore al vincolo sia condonabile: la qualificazione dell’intervento e il quadro regionale restano determinanti.

Un cambio di destinazione d’uso può essere condonato?

Un cambio di destinazione d’uso può essere valutato soltanto dopo aver accertato la categoria funzionale originaria, le opere eseguite, l’eventuale aumento di superficie o volume e la presenza di vincoli. In area vincolata, un mutamento qualificato come abuso sostanziale o maggiore è normalmente escluso dal terzo condono.

Le sentenze TAR Lazio n. 10056/2025 e n. 6514/2025 hanno ritenuto non condonabili cambi d’uso in zona vincolata riconducibili ad abusi di maggiore rilevanza, in particolare quando accompagnati da incremento di superficie.

Si può condonare una costruzione commerciale o a destinazione mista?

Le nuove costruzioni ammesse dal terzo condono devono avere destinazione residenziale. Un manufatto commerciale autonomo non può essere trattato come semplice ampliamento se è strutturalmente separato e autonomamente utilizzabile.

Ad esempio, il TAR Lazio (sent. 1344/2026) ha distinto la nuova costruzione non residenziale dall’ampliamento di un edificio esistente; mentre, il TAR Campania (sent. 1850/2025) ha escluso dal condono una nuova costruzione a destinazione mista, confermando il requisito della destinazione esclusivamente residenziale per questa categoria di opere.

La destinazione d’uso deve quindi essere accertata attraverso titoli, catastazioni, caratteristiche costruttive e utilizzazione effettiva, evitando di attribuire valore decisivo al solo dato catastale.

Entro quando poteva essere presentata la domanda?

La domanda di condono prevista dall’articolo 32 del D.L. 269/2003, convertito dalla Legge 326/2003, doveva essere presentata al Comune competente entro il termine stabilito dalla norma.

In particolare, il comma 32 dell’articolo 32 prevedeva che la domanda per la definizione dell’illecito edilizio, corredata dall’attestazione del pagamento dell’oblazione e dell’anticipazione degli oneri concessori, dovesse essere presentata dal 11 novembre 2004 al 10 dicembre 2004, a pena di decadenza.

Alla domanda dovevano essere allegati, secondo il regime applicabile:

dichiarazione relativa alle opere abusive;
documentazione tecnica e amministrativa richiesta;
attestazione del versamento dell’oblazione;
anticipazione degli oneri concessori;
successive integrazioni catastali e documentali.

Non è quindi oggi possibile avviare una nuova domanda ai sensi dell’articolo 32 del D.L. 269/2003, ma l’attività riguarda soprattutto il completamento dell’istruttoria, il riesame di provvedimenti, il contenzioso e il controllo della validità dei titoli già formati.

Terzo condono: giurisprudenza recente

Terzo condono: quando gli abusi in area vincolata sono sanabili?
TAR Lazio – 693/2026

Nel regime del terzo condono edilizio di cui all’art. 32 del D.L. 269/2003, convertito dalla Legge 326/2003, la realizzazione di una nuova costruzione in area sottoposta a vincolo integra un abuso maggiore non suscettibile di sanatoria, poiché la presenza del vincolo comporta ex lege l’insanabilità dell’intervento. In tali casi, il Comune può respingere l’istanza di condono senza dover procedere a una ulteriore verifica di compatibilità dell’opera con il vincolo o con la disciplina urbanistica, né il nulla osta dell’autorità preposta alla tutela del vincolo è idoneo a superare la preclusione legale alla sanatoria.

Leggi l’approfondimento dedicato alla sentenza

Terzo condono: in zona vincolata ammessi solo gli abusi minori!
Tar Lazio – 3413/2026

Sentenza 3413/2026 – Tar Lazio

In materia di terzo condono edilizio, gli interventi abusivi realizzati in area vincolata sono sanabili esclusivamente se riconducibili a opere di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo, restando invece preclusa la sanatoria per gli interventi che comportano nuova edificazione o incremento di volumetria.

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Terzo condono: si può sanare un locale commerciale autonomo?
Tar Lazio – 1344/2026

Sentenza 1344/2026 – Tar Lazio

Il terzo condono (D.L. 269/2003) consente la sanatoria delle nuove costruzioni esclusivamente se residenziali; le opere non residenziali possono essere condonate solo se realizzate come ampliamento dell’edificio esistente.

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Abitazione allo stato rustico in area vincolata: quando è sanabile con il terzo condono?
Tar Lazio – 13995/2025

Sentenza 13995/2025 – Tar Lazio

Sono ammesse al condono soltanto le opere di lieve entità (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), mentre per gli interventi più rilevanti vige una preclusione assoluta, anche se realizzati prima dell’imposizione del vincolo

Leggi l’approfondimento dedicato alla sentenza

Portici abusivi in area vincolata: sono sanabili ai sensi del terzo condono?
Tar Lazio – 11083/2025

Sentenza 11083/2025 – Tar Lazio

Un intervento edilizio che comporta nuova costruzione, aumento di volume o modifica del prospetto come un portico non può essere sanato ai sensi del terzo condono se ricade in un’area soggetta a vincolo paesaggistico

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Cambio d’uso abusivo in area vincolata: è sanabile con il terzo condono?
TAR Lazio – 10056/2025

Sent. n. 10056/2025 – TAR Lazio

Il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico, costituisce abuso edilizio di maggiore rilevanza e non è sanabile con il terzo condono edilizio ex L. 326/2003, anche in presenza di parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo; in tali casi opera un divieto assoluto di sanatoria, irrilevante la verifica di conformità urbanistica.

Leggi l’approfondimento dedicato alla sentenza

Cambio di destinazione d’uso in area vincolata: è applicabile il terzo condono?
Tar Lazio – 6514/2025

La sentenza 6514/2025 del Tar Lazio  stabilisce che solo determinate tipologie di interventi – c.d. abusi formali – risultano condonabili se realizzati in aree sottoposte a vincolo.
In particolare, la realizzazione di nuovi volumi e superfici in aree vincolate, indipendentemente dalla data di imposizione del vincolo e dalla natura di vincolo assoluto o relativo alla edificabilità, è estranea all’ambito di applicazione della disciplina dettata sul terzo condono.

Pertanto, un cambio di destinazione d’uso con incremento di superficie in area soggetta a vincolo paesaggistico costituisce un abuso edilizio maggiore, non sanabile con il condono edilizio (ex legge 326/2003, cosiddetto “terzo condono”).

Nel caso in esame, una cittadina aveva chiesto al Comune di riferimento di regolarizzare delle modifiche edilizie eseguite su un immobile di sua proprietà. In particolare, aveva trasformato un locale magazzino in un’abitazione e lo aveva accorpato al proprio appartamento, ampliando così la superficie complessiva. Queste modifiche erano state fatte senza il necessario permesso, quindi la proprietaria aveva presentato domanda di condono edilizio nel 2004, facendo riferimento alla Legge 326/2003 che permetteva di sanare alcune irregolarità edilizie.

Il Comune ha però rifiutato la richiesta, spiegando che l’immobile si trova in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, e che, secondo la normativa, non è possibile sanare abusi di questo tipo in aree vincolate.

La proprietaria ha deciso quindi di fare ricorso, chiedendo al TAR del Lazio di annullare il provvedimento di diniego.

Nel suo ricorso, la proprietaria ha sostenuto che:

i motivi del diniego non erano chiari e che gli atti citati dal Comune non erano stati allegati, quindi non aveva potuto conoscere nel dettaglio le ragioni del rigetto. Ha anche affermato che l’area dove si trova l’immobile, pur risultando formalmente vincolata, sarebbe in realtà urbanisticamente destinata a uso residenziale e inserita in un piano particolareggiato. Secondo lei, questo avrebbe dovuto escludere l’applicabilità del vincolo.
Inoltre, ha sostenuto che, anche se il vincolo fosse valido, non sarebbe di tipo assoluto, ma relativo, cioè non vieterebbe in modo totale di costruire o modificare edifici, ma solo richiederebbe un parere dell’autorità competente prima di fare certe opere. Parere che, peraltro, lei aveva chiesto in via preventiva.
Infine, ha criticato il fatto che il Comune non avesse richiesto il parere dell’ente responsabile della tutela del paesaggio prima di decidere sul condono.

Il Tribunale, dopo aver esaminato tutta la documentazione, ha respinto il ricorso, spiegando in modo articolato le sue ragioni.

L’istanza incidentale ex art. 116 c.p.a. è stata dichiarata improcedibile perché l’Amministrazione ha depositato in giudizio i documenti richiesti (valutazioni, controlli tecnici e relazioni istruttorie).

Il primo motivo del ricorso è infondato: non c’è violazione dell’art. 3 della Legge 241/1990, poiché i provvedimenti impugnati contengono riferimenti espliciti agli atti istruttori che ne giustificano le conclusioni, rendendo chiari motivazioni e presupposti. La mancata allegazione materiale degli atti non invalida i provvedimenti, se questi sono chiaramente richiamati e accessibili. Solo in assenza di riferimenti precisi si configura un vizio per carenza istruttoria e motivazionale.

La tesi secondo cui l’area oggetto del procedimento, in quanto interna al perimetro urbano, sarebbe esclusa dal vincolo paesaggistico, non è fondata. Infatti, anche se i decreti ministeriali del 1985 hanno escluso i centri abitati (zone A e B) dal vincolo di inedificabilità assoluta, ciò non ha eliminato la necessità di ottenere l’autorizzazione paesaggistica, che resta obbligatoria secondo il vincolo introdotto dal D.M. 21 ottobre 1954. Il Consiglio di Stato ha chiarito che le modifiche del 1985 non hanno abrogato il vincolo paesaggistico, ma hanno solo eliminato temporaneamente il divieto assoluto di costruzione, lasciando però intatto l’obbligo dell’autorizzazione paesaggistica per ogni intervento.

Inoltre, l’abuso edilizio oggetto di causa – un cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale – è escluso dal cosiddetto “terzo condono” edilizio (previsto dal D.L. n. 269/2003, convertito in L. n. 326/2003, e attuato dalla L.R. Lazio n. 12/2004), perché tale condono è ammesso solo per abusi minori, come opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Poiché l’abuso ha comportato un aumento della superficie utile a fini residenziali, con conseguente impatto sul carico urbanistico, e poiché il cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale rappresenta il passaggio da una categoria funzionale a un’altra, esso non può essere considerato tra le tipologie minori condonabili. È quindi escluso ex lege dalla sanatoria, anche se non vi sono state opere esterne o se il cambio d’uso è avvenuto con interventi interni.

Ne deriva anche che:

non è necessaria la richiesta del parere dell’autorità paesaggistica, poiché l’insanabilità è stabilita direttamente dalla legge, senza bisogno di valutazioni in concreto;
non è rilevante la conformità urbanistica dell’opera se il condono è escluso per legge a causa della tipologia degli interventi.

Infine, il Tribunale esclude l’opportunità di sollevare questioni di legittimità costituzionale sulle più restrittive previsioni della L.R. Lazio n. 12/2004, dato che la Corte Costituzionale ha già dichiarato legittimo un regime regionale più severo rispetto a quello nazionale per la tutela dei beni paesaggistici e ambientali, purché coerente con i valori costituzionali.

Terzo condono: ammesso per nuove costruzioni a destinazione mista?
Tar Campania – 1850/2025

Il Tar Campania nella sentenza n. 1850/2025 ribadisce che, ai sensi della Legge 326/2003, il condono edilizio è ammesso per gli ampliamenti senza vincoli di destinazione d’uso, mentre per le nuove costruzioni è possibile solo se interamente adibite a uso abitativo. Di conseguenza, un edificio di nuova costruzione con destinazione mista non può essere sanato, a meno che non sia completamente residenziale.

La vicenda in esame riguarda un immobile, composto da locali commerciali al piano terra e unità abitative al primo piano, per il quale era stata presentata una richiesta di condono edilizio ai sensi della Legge n. 326/2003. L’istanza era stata originariamente avanzata da un soggetto che aveva promesso di acquistare l’immobile, ma in seguito alla risoluzione del contratto preliminare, la titolarità della domanda è passata prima al proprietario originario e poi agli attuali titolari (eredi). Nel 2021, l’amministrazione comunale ha respinto la richiesta di sanatoria presentata per mancanza di legittimazione del soggetto che aveva inizialmente presentato l’istanza e superamento dei limiti volumetrici previsti dalla normativa.

I proprietari hanno impugnato il provvedimento davanti al TAR, sostenendo che il diniego fosse viziato da un difetto di motivazione ed errata applicazione della legge, ritenendo che chiunque avesse un interesse giuridico potesse presentare domanda di condono, indipendentemente dalla proprietà dell’immobile. Inoltre, hanno contestato i calcoli volumetrici effettuati dal Comune, affermando che la parte abitativa rientrava nei limiti previsti e che la porzione commerciale non superava la soglia applicabile.

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo che la motivazione fornita dall’amministrazione fosse sufficiente e coerente con le disposizioni normative, in quanto la legge sul condono edilizio del 2003 consente la sanatoria delle nuove costruzioni solo se destinate ad uso residenziale, escludendo quelle a destinazione mista. Nel caso in esame, trattandosi di una nuova costruzione e non di un ampliamento, l’assenza del requisito della residenzialità impediva l’ottenimento del condono.

– le tipologie di “abusi minori” come definite dall’art. 32, comma 25, del D.L. n. 269 del 2003, convertito dalla citata L n.326/2003, non contemplano, tra esse, le “nuove costruzioni con destinazione non residenziale”;
– dalla stessa formulazione della norma si evince, per le nuove costruzioni abusive, il limite della destinazione “residenziale”, laddove, ad un semplice raffronto con l’analoga disposizione di cui all’art. 39 L. 23 dicembre 1994, n. 724, balza evidente il requisito ulteriore e differente della residenzialità prescritto per le nuove costruzioni dalla norma del 2003 a differenza di quanto previsto nel 1994;
– da qui discende che la condonabilità delle opere con destinazione non residenziale deve intendersi limitata alle sole ipotesi di opere realizzate “in ampliamento” entro i limiti di cubatura ivi prescritti, proprio in quanto solo per tale ipotesi non v’è alcun discrimine con riferimento alla destinazione abitativa o meno, a differenza di quanto avviene per le nuove costruzioni.

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FAQ terzo condono edilizio

Il terzo condono edilizio è ancora aperto?

Non è possibile presentare oggi una nuova domanda di terzo condono. Restano però da definire numerose istanze presentate entro il 10 dicembre 2004, oltre ai contenziosi e ai controlli sui titoli rilasciati.

Qual è la data limite di realizzazione delle opere?

Le opere dovevano risultare ultimate entro il 31 marzo 2003. Devono inoltre rispettare tutte le condizioni oggettive, volumetriche, territoriali e regionali previste dalla disciplina.

Qual è il limite di 750 m³?

Per gli ampliamenti il limite è il 30% della volumetria originaria oppure, in alternativa, 750 m³. Per le nuove costruzioni residenziali il limite è 750 m³ per domanda, entro il tetto complessivo di 3.000 m³.

Una casa in area vincolata può essere condonata?

Non automaticamente. Nel terzo condono, le nuove costruzioni e gli interventi che creano volume o superficie in area vincolata sono generalmente esclusi. Possono essere valutati solo gli abusi minori indicati dalla legge, nel rispetto dei vincoli e della disciplina regionale.

Il pagamento dell’oblazione garantisce il condono?

No. L’oblazione è un adempimento necessario, ma non sostituisce la verifica di ammissibilità urbanistica, edilizia, paesaggistica e regionale.

Una nuova costruzione commerciale può essere condonata?

Il terzo condono ammette le nuove costruzioni entro i limiti previsti solo quando hanno destinazione residenziale. Un locale commerciale autonomo non può essere qualificato come ampliamento se possiede indipendenza strutturale e funzionale.

Quale legge deve applicare il Comune?

Il Comune deve applicare congiuntamente l’articolo 32 del D.L. 269/2003, la legge regionale competente, gli strumenti urbanistici e le discipline settoriali, comprese quelle sui vincoli.

Una domanda di condono pendente rende commerciabile l’immobile?

La sola pendenza della domanda non dimostra la regolarità di tutte le opere. Prima di un atto di compravendita è necessario verificare documentazione, stato dei luoghi, disciplina regionale ed eventuali interventi successivi.

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