Tolleranze di cantiere e sanatoria: serve provare che la difformità sia nata durante i lavori autorizzati?
Una copertura realizzata piana invece che inclinata, con un incremento volumetrico minimo, può essere considerata automaticamente un abuso ostativo alla sanatoria? Ai fini delle tolleranze di cantiere, va dimostrato il requisito della contestualità?
La sentenza del Consiglio di Stato n. 2113/2026 chiarisce che non ogni difformità volumetrica rispetto al progetto assentito può giustificare, di per sé, il rigetto della sanatoria. Quando lo scostamento è contenuto entro la soglia di tolleranza e risponde a un’esigenza tecnico-funzionale dell’opera autorizzata, il Comune deve valutarne la reale incidenza prima di richiamare in modo automatico il divieto di aumento volumetrico.
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Il caso: piccolo bagno esterno e copertura diversa dal progetto
I proprietari di un appartamento posto al secondo piano di un piccolo edificio residenziale avevano ottenuto, nel 1978, una concessione edilizia per realizzare un piccolo bagno esterno all’unità abitativa.
L’intervento aveva una finalità precisa: adeguare l’appartamento agli standard igienico-sanitari dell’epoca. In fase esecutiva, però, l’opera veniva realizzata con una parziale difformità: la copertura, prevista inclinata, veniva realizzata piana. Questa modifica determinava un incremento volumetrico pari a 1,93 m³. Secondo i ricorrenti, si trattava di un adeguamento tecnico necessario a migliorare la fruibilità del locale; secondo il Comune, invece, la difformità modificava la sagoma del fabbricato e determinava un aumento di volume non assentibile.
Per regolarizzare la situazione, nel 2014 veniva presentata istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 D.P.R. 380/2001. Il Comune respingeva l’istanza, richiamando il contrasto con le Norme Tecniche di Attuazione locali, che vietavano incrementi volumetrici nella zona interessata.
Il TAR Lombardia respingeva il ricorso dei proprietari. La controversia arrivava quindi al Consiglio di Stato.
I motivi di ricorso: doppia conformità, difetto di istruttoria e opere mai realizzate
Gli appellanti contestavano la sentenza di primo grado sotto diversi profili.
In primo luogo, veniva denunciata la violazione dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia, relativo all’accertamento di conformità. Secondo i ricorrenti, il TAR non avrebbe adeguatamente valutato se la difformità fosse realmente incompatibile con la disciplina urbanistica applicabile.
In secondo luogo, veniva contestato il difetto di istruttoria e di motivazione del diniego comunale. Il Comune aveva infatti richiamato anche alcune opere, come gradini di accesso e sistemazione della gronda, che erano state inserite nell’istanza ma che, pacificamente, non erano mai state realizzate.
La decisione del Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato accoglie l’appello e annulla gli atti impugnati.
La decisione si fonda, anzitutto, sulla corretta delimitazione dell’oggetto della sanatoria. Il riferimento, contenuto nella domanda, a opere come gradini di accesso e sistemazione della gronda doveva essere considerato un mero errore materiale, poiché tali interventi non erano mai stati realizzati. Una volta accertata in sede di sopralluogo la loro inesistenza, il Comune non poteva utilizzarli come elementi a sostegno del diniego.
Il profilo centrale riguarda però la difformità della copertura. Secondo il Consiglio di Stato, il Comune non ha adeguatamente considerato la natura minimale dell’intervento: si trattava della modifica della copertura di un piccolo bagno esterno, realizzato per adeguare l’unità abitativa agli standard igienico-sanitari. In questo contesto, la copertura piana, anziché inclinata, costituiva un adeguamento tecnico del progetto finalizzato a rendere concretamente fruibile il locale.
L’incremento volumetrico prodotto, pari a 1,93 m³, era inferiore alla soglia minima di rilevanza. Di conseguenza, le norme urbanistiche locali che vietavano gli aumenti di volume non potevano essere richiamate in modo automatico, senza verificare se lo scostamento rientrasse nell’ambito delle tolleranze costruttive.
Tolleranze costruttive: serve continuità con i lavori autorizzati?
Uno degli aspetti più interessanti della sentenza riguarda il cosiddetto requisito della contestualità.
Il Consiglio di Stato richiama l’orientamento secondo cui, ai fini dell’applicazione della disciplina sulle tolleranze costruttive, oggi regolata dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, non è necessario che lo scostamento sia avvenuto contestualmente all’esecuzione degli interventi assentiti.
In altri termini, per valutare la tolleranza di cantiere non occorre provare una rigida continuità temporale tra la difformità e i lavori autorizzati. Il requisito della contestualità, infatti, non è previsto dalla normativa di settore. Il Consiglio di Stato richiama, sul punto, il precedente orientamento espresso dalla sentenza Cons. Stato, sez. VI, 23 luglio 2018, n. 4504.
In conclusione, l’appello deve essere accolto e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, va accolto il ricorso di primo grado, con conseguente annullamento degli atti impugnati.
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