Spese di ristrutturazione condominiali: in precompilata il Fisco può recuperare i dati sull’abitazione principale
L’Agenzia delle Entrate chiarisce: nessun taglio automatico in caso di mancata comunicazione dell’amministratore
Gli amministratori di condominio sono tenuti a comunicare alle Entrate gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, riqualificazione energetica e l’acquisto di mobili o grandi elettrodomestici destinati all’arredo delle parti comuni oggetto di ristrutturazione.
Le spese per gli interventi di ristrutturazione effettuati nei condomini rientrano tra gli oneri deducibili o detraibili che devono essere comunicati all’Agenzia delle Entrate per l’elaborazione del modello 730 precompilato che il contribuente può accettare integralmente o modificare al momento della presentazione.
L’obbligo riguarda le spese sostenute dal condominio nell’anno precedente che possono essere e l’invio deve avvenire entro il 16 marzo di ciascun anno.
L’abitazione principale
Il punto delicato, nei condomìni, è che lo stesso intervento sulle parti comuni può produrre effetti diversi per i singoli condòmini. Per un condòmino l’unità immobiliare può essere abitazione principale; per un altro, invece, seconda casa, immobile locato o unità non destinata a dimora abituale.
Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, la detrazione per gli interventi di ristrutturazione edilizia è pari al 50% se l’intervento riguarda l’abitazione principale e se la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento.
Di conseguenza, la corretta aliquota non dipende solo dal tipo di lavoro eseguito dal condominio, ma anche dalla posizione soggettiva del singolo contribuente rispetto all’immobile.
Per le dichiarazioni 2026 è stata prevista la possibilità di comunicare anche l’informazione relativa all’abitazione principale. L’obbligo di comunicare la destinazione d’uso (“abitazione principale” o meno) sussiste solo se il condòmino ha fornito tale informazione.
In caso contrario, la comunicazione condominiale potrebbe non contenere l’informazione necessaria per attribuire automaticamente l’aliquota più favorevole. Sarà cura del singolo condòmino modificare la propria dichiarazione dei redditi precompilata per inserire la corretta percentuale di detrazione.
La verifica automatica in fase di precompilazione
Con una specifica FAQ, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il taglio in precompilata al 36% del bonus ristrutturazioni per i lavori condominiali non è comunque automatico.
Se il dato manca nella comunicazione condominiale, l’Agenzia verifica in fase di precompilazione se l’immobile risulta già qualificato come abitazione principale nel quadro fabbricati della dichiarazione dei redditi dell’anno precedente.
Se la verifica è positiva, nella precompilata viene proposta la detrazione più favorevole; se la verifica non dà esito positivo, viene indicata l’aliquota ordinaria del 36%.
In pratica, la mancata comunicazione del dato da parte dell’amministratore non blocca il riconoscimento del 50%, ma può rendere necessario un controllo ulteriore da parte dell’Agenzia o un intervento correttivo del contribuente in dichiarazione.
Approfondimenti
Per maggiori dettagli, leggi anche “Comunicazione spese ristrutturazione condominio: come gestirla“.
La corretta gestione delle spese condominiali, delle quote imputate ai singoli proprietari e della documentazione tecnica e fiscale degli interventi richiede un archivio ordinato, condiviso e sempre accessibile.
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