Se la parete ha finestre solo in parte, va comunque rispettata la distanza di 10 metri?

La Cassazione torna sulle distanze tra edifici, con particolare attenzione al rapporto tra pareti finestrate, costruzioni in aderenza e regole urbanistiche

In casi di ampliamenti edilizi, sopraelevazioni o costruzioni in aderenza a edifici esistenti, la corretta valutazione dei rapporti tra pareti, aperture, confini e volumi costruiti non è soltanto una questione formale, ma incide direttamente sulla legittimità dell’intervento e sulla prevenzione di possibili contenziosi. Particolare attenzione deve essere riservata alle pareti finestrate e all’applicazione della distanza minima di 10 metri, principio che si intreccia con norme urbanistiche, regolamenti locali e limiti inderogabili posti a tutela della salubrità e dell’ordinato assetto edilizio. Al riguardo, risulta utile quanto chiarito dalla Corte di Cassazione nella ordinanza n. 33145/2025.

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Sopraelevazione in aderenza è possibile anche davanti a una parete parzialmente finestrata?

I due ricorrenti avevano eseguito una sopraelevazione di circa sette metri sul loro immobile, ponendola in aderenza rispetto all’immobile confinante di proprietà del controricorrente.

Quest’ultimo aveva agito in sede possessoria davanti al Tribunale, sostenendo che l’opera realizzata dai vicini violasse la disciplina sulle distanze legali tra fabbricati, in particolare quella prevista dall’articolo 9 del D.M. 1444/1968. Secondo il ricorrente originario, la sopraelevazione era stata costruita senza rispettare la distanza minima di dieci metri rispetto alla parete finestrata del suo edificio.

Il giudizio possessorio si era concluso, sia in primo grado sia in appello, con la condanna dei ricorrenti proprietari ad arretrare la sopraelevazione fino al rispetto della distanza di dieci metri dalla parete finestrata dell’edificio dell’attuale controricorrente in cassazione. La Corte d’Appello aveva confermato che la disciplina del D.M. 1444/1968 ha carattere inderogabile e che non consente la costruzione in aderenza quando l’edificio confinante presenta una parete finestrata.

Un punto centrale della vicenda riguarda la qualificazione della parete interessata. I ricorrenti sostenevano che la sopraelevazione fosse stata realizzata in corrispondenza di una parte della parete priva di finestre:

con il primo motivo, hanno contestato l’applicazione dell’articolo 9 del D.M. 1444/1968. A loro avviso, la norma non avrebbe dovuto operare nel caso concreto, perché la nuova costruzione era stata posta in aderenza non davanti alle finestre, ma davanti a un tratto della parete che, materialmente, non presentava aperture. In sostanza, i ricorrenti proponevano una lettura frazionata della parete: la parte con finestre avrebbe dovuto essere considerata separatamente dalla parte cieca o non finestrata. La loro tesi mirava quindi a escludere l’obbligo di rispettare la distanza di dieci metri quando la nuova opera si colloca in corrispondenza di una porzione muraria senza vedute, pur appartenente a una parete che, in altri punti, contiene finestre;
con il secondo motivo, i ricorrenti hanno richiamato la disciplina urbanistica locale del Comune. In particolare, hanno sostenuto che la Corte d’Appello avrebbe erroneamente applicato il quinto comma dell’articolo 14 delle NTA comunali, relativo ai sopralzi, mentre avrebbe dovuto applicare il quarto comma, che ammette l’edificazione in aderenza in presenza di determinate condizioni. Secondo questa prospettazione, l’intervento avrebbe potuto essere considerato legittimo perché realizzato in aderenza a un fabbricato già esistente sul confine, oppure perché comunque rientrante in una disciplina locale favorevole alla costruzione aderente;
con il terzo motivo, i ricorrenti hanno fatto leva sull’esistenza di una pattuizione contenuta in un atto notarile trascritto. Tale accordo, secondo la loro difesa, avrebbe attribuito loro la facoltà di costruire in aderenza. Da ciò deriverebbe, nella loro impostazione, la legittimità della sopraelevazione anche rispetto ai rapporti con il proprietario confinante.

Il controricorrente ha resistito al ricorso sostenendo la correttezza della decisione della Corte d’Appello

La sua difesa si fonda, in primo luogo, sull’inderogabilità dell’articolo 9 del D.M. 1444/1968. Tale disposizione impone, per ragioni di interesse pubblico e igienico-sanitarie, una distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

La difesa del controricorrente ha quindi valorizzato il principio secondo cui la distanza non si misura in relazione alla singola finestra, ma in relazione alla parete. Di conseguenza, se una parete contiene anche solo alcune finestre, essa deve essere considerata finestrata nel suo complesso. Non assume rilievo, quindi, il fatto che la nuova costruzione sia posta davanti a una porzione priva di aperture.

È stata inoltre sostenuta la natura di nuova costruzione della sopraelevazione. Tale qualificazione comporta l’obbligo di rispettare le distanze previste dalla normativa nazionale, non potendo il sopralzo essere trattato come un semplice intervento irrilevante ai fini delle distanze.

Quanto alla disciplina locale, la difesa del controricorrente ha fatto leva sul fatto che le NTA comunali non possono derogare alla norma statale inderogabile. Anche qualora il regolamento locale consenta in generale la costruzione in aderenza, tale possibilità deve arrestarsi quando l’opera si pone in contrasto con la distanza minima inderogabile prevista per le pareti finestrate.

Infine, rispetto all’accordo notarile invocato dai ricorrenti, il controricorrente ha sostenuto l’irrilevanza della pattuizione privata. Le parti, infatti, non possono validamente stabilire una deroga a una disciplina posta a tutela di interessi pubblici, come quella che mira a evitare intercapedini dannose o pericolose tra edifici.

Cassazione: la parete finestrata va considerata nella sua interezza. Non è ammesso distinguere tra tratti con finestre e tratti ciechi della medesima parete per ridurre o neutralizzare la distanza minima di dieci metri. La costruzione in aderenza, anche se astrattamente consentita da norme locali o da accordi privati, resta esclusa quando comporta la violazione dell’articolo 9 del D.M. 1444/1968

Sul primo motivo, la Corte ha affermato che la tesi dei ricorrenti non può essere accolta:

Non è possibile distinguere, come vorrebbero i ricorrenti, sulla stessa parete una parte finestrata ed una parte non finestrata perché, come afferma la giurisprudenza di questa Corte in modo costante, sono le pareti, non le finestre aperte in esse, a costituire dati di riferimento per il calcolo della distanza, con la conseguenza che, in relazione alla ratio della previsione di cui all’art.9 D.M. n.1444/1968, finalizzata alla salvaguardia dell’interesse pubblico-sanitario a mantenere una determinata intercapedine degli edifici che si fronteggiano, il rispetto della distanza minima è dovuto anche per i tratti di parete che sono in parte privi di finestre

Non è possibile, quindi, dividere artificialmente una stessa parete in una porzione finestrata e in una porzione non finestrata per evitare l’applicazione della distanza minima. Il riferimento dell’articolo 9 del D.M. 1444/1968 è la parete nel suo complesso, non la singola finestra.

Pertanto, quando una parete presenta finestre anche solo in alcune sue parti, essa è considerata parete finestrata ai fini della normativa sulle distanze. La distanza minima di dieci metri deve essere rispettata anche se la nuova costruzione fronteggia un tratto materialmente privo di finestre. La Corte evidenzia che la ratio della norma è evitare la formazione di spazi troppo ristretti tra fabbricati e tutelare esigenze pubbliche di salubrità, aerazione e ordinato assetto edilizio.

E se una delle due pareti fronteggianti non presenta finestre?

La Cassazione ha inoltre ribadito che la distanza di dieci metri è richiesta anche quando una sola delle due pareti contrapposte sia finestrata. Non conta, quindi, se le finestre si trovino sull’edificio nuovo o su quello preesistente. È sufficiente che una delle pareti che si fronteggiano presenti aperture qualificabili come finestre o vedute.

Sul secondo motivo, la Corte ha confermato la correttezza dell’applicazione dell’articolo 14, comma 5, delle NTA del Comune, riguardante i sopralzi. L’intervento realizzato dai ricorrenti era infatti una sopraelevazione e, come tale, doveva essere trattato come nuova costruzione ai fini del rispetto delle distanze.

La norma locale non prevale sul D.M. 1444/1968

La Corte ha chiarito che la norma locale sulla costruzione in aderenza non può essere interpretata come autorizzazione a violare la distanza minima prevista dal D.M. 1444/1968. Anche quando un regolamento comunale consente l’edificazione in aderenza, tale possibilità non opera se l’edificio confinante presenta una parete finestrata:

Si sottolinea altresì che la possibilità di costruire in aderenza, prevista dall’art.14 co 4 NTA cit., non implica affatto la deroga alle distanze previste dall’art.9 D.M. n.1444/68 ma deve essere letta tenendo conto della disposizione normativa richiamata: ne consegue che la possibilità di costruzione in aderenza deve essere esclusa quando la parete dell’immobile preesistente sul fondo confinante sia finestrata.

In questo caso prevale la disciplina statale inderogabile.

No ad accordi privati

Sul terzo motivo, la Cassazione ha ritenuto irrilevante l’accordo notarile invocato dai ricorrenti. Un’intesa tra privati può disciplinare i rapporti tra confinanti nei limiti consentiti dall’ordinamento, ma non può superare una norma inderogabile posta a tutela di interessi pubblici. La distanza di dieci metri tra pareti finestrate e fabbricati antistanti non è quindi disponibile dalle parti.

In conclusione, la Corte ha confermato l’obbligo di arretramento della sopraelevazione fino al rispetto della distanza di dieci metri dalla parete finestrata dell’edificio confinante.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Distanza tra edifici: regole generali ed eccezioni. Risulta fondamentale che il tecnico debba verificare in fase progettuale gli aspetti chiariti dalla Cassazione. Un software di progettazione 3D BIM consente di modellare l’edificio nel suo contesto reale, analizzare ingombri, distanze, relazioni tra pareti e aperture e individuare con maggiore immediatezza eventuali criticità prima della presentazione del progetto.

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