Quando la chiusura laterale di una pergotenda è ampliamento?
Una pergotenda installata sulla terrazza di un albergo, già assistita da titoli edilizi e dal nulla osta della Soprintendenza, può essere qualificata come ampliamento edilizio per la presenza di teli laterali retrattili?
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 7039/2026, chiarisce che la presenza di chiusure laterali non comporta automaticamente la creazione di nuova volumetria. Occorre valutare in concreto le caratteristiche dell’opera, la funzione svolta dalla tenda rispetto alla struttura di sostegno e, soprattutto, l’effettiva e rapida amovibilità degli elementi di chiusura. Nel caso esaminato, proprio tali caratteristiche hanno portato il Collegio a escludere che fosse adeguatamente dimostrato un ampliamento stabile e permanente dell’edificio.
Il caso: pergotenda in terrazza
Un intervento realizzato sulla terrazza di un albergo viene sottoposto a verifica da parte degli uffici comunali. La struttura, qualificata come pergotenda, era stata assentita mediante SCIA e corredata dal nulla osta della Soprintendenza. Nel corso degli accertamenti effettuati nel 2019, tuttavia, il Comune rilevava la presenza di guide e teli avvolgibili laterali che consentivano la chiusura perimetrale dello spazio sottostante.
Secondo l’Amministrazione, queste caratteristiche avrebbero trasformato la pergotenda in un volume chiuso di circa 304 m³, con una superficie di 114 m² e un’altezza media di 2,67 m, configurando un ampliamento dell’edificio realizzato in assenza del necessario titolo edilizio.
La società presentava quindi una CILA, comunicando l’intenzione di ripristinare lo stato dei luoghi. I successivi sopralluoghi evidenziavano, però, il permanere delle opere contestate e consentivano di rilevare, all’interno di un locale indicato come volume tecnico, attrezzature da cucina e un piano cottura. Tali elementi venivano considerati dal Comune indicativi di un possibile mutamento di destinazione d’uso.
Al termine dell’istruttoria, il Municipio ordinava la rimozione e demolizione delle opere, disponeva il ripristino dello stato dei luoghi e applicava una sanzione di 25.000 euro ai sensi dell’art. 16 della L.R. Lazio 15/2008.
Successivamente all’adozione del provvedimento repressivo, la società comunicava di aver ripristinato la conformità ai titoli edilizi mediante la rimozione delle tende laterali scorrevoli, delle attrezzature utilizzate per la preparazione dei cibi e degli impianti di riscaldamento installati sulla terrazza. Con successiva comunicazione del 1° giugno 2020 veniva attestata la conclusione delle operazioni di ripristino. Il provvedimento comunale veniva comunque impugnato davanti al T.A.R. Lazio, che con sentenza n. 8064/2024 respingeva il ricorso, ritenendo che le opere avessero determinato la creazione di un nuovo volume edilizio, non riconducibile alla nozione di pergotenda realizzabile in regime di edilizia libera.
La società proponeva appello avverso la decisione e la causa veniva trattenuta in decisione.
Teli laterali retrattili: quando non determinano un ampliamento stabile?
Il Consiglio di Stato esamina preliminarmente l’eccezione di inammissibilità sollevata ai sensi dell’art. 104 c.p.a., ritenendola infondata. La società, infatti, aveva già contestato nel giudizio di primo grado il presunto mutamento di destinazione d’uso del locale tecnico, sostenendo che la presenza di semplici attrezzature mobili per la preparazione dei cibi non fosse sufficiente a trasformare un deposito in cucina. Le argomentazioni sviluppate in appello vengono quindi considerate un approfondimento di censure già proposte e non nuovi motivi di ricorso.
Nel merito, il Collegio ritiene fondato l’appello, richiamando innanzitutto i principi elaborati dalla giurisprudenza amministrativa in materia di pergotende. Tali strutture rientrano nell’edilizia libera quando la funzione principale è svolta dalla tenda, mentre gli elementi di sostegno hanno carattere meramente accessorio. In particolare, il Consiglio di Stato, con sentenza 1256/2026, ha ribadito che le tende o coperture leggere e retrattili, facilmente amovibili, non determinano la formazione di uno spazio stabilmente chiuso né di una nuova volumetria.
Applicando questi principi al caso esaminato, il Collegio rileva che la struttura presente sulla terrazza era già assistita dai relativi titoli edilizi e dal nulla osta della Soprintendenza. La contestazione comunale riguardava, quindi, le modalità di chiusura e utilizzo della pergotenda mediante teli laterali retrattili, e non la realizzazione di una struttura completamente abusiva. Proprio l’effettiva e rapida amovibilità di tali elementi viene considerata indice della loro natura accessoria e precaria e contrasta con la qualificazione dell’intervento come ampliamento stabile dell’edificio.
Il giudice esclude inoltre che sia stato adeguatamente dimostrato il contestato mutamento di destinazione d’uso del locale tecnico. Nel caso concreto, la presenza di attrezzature per la preparazione dei cibi, facilmente rimovibili, non risulta accompagnata da opere edilizie permanenti capaci di modificare in modo urbanisticamente rilevante l’organismo edilizio. Gli elementi raccolti nel corso dell’istruttoria non sono quindi sufficienti a dimostrare la realizzazione di una nuova costruzione o di un ampliamento stabile e permanente richiedente il permesso di costruire.
Venendo meno la prova dell’abuso edilizio contestato, risultano privi di presupposto anche l’ordine di demolizione e la sanzione pecuniaria di 25.000 euro. Il Consiglio di Stato accoglie pertanto l’appello e, in riforma della sentenza del TAR, annulla la determinazione dirigenziale con cui il Comune aveva disposto la demolizione, il ripristino e la sanzione pecuniaria.
Approfondimenti
Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato a Pergotenda in edilizia libera
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