Prima casa anche per l’acquisto di fabbricati collabenti: l’Agenzia delle Entrate cambia orientamento
Ammessa l’agevolazione per l’acquisto di un fabbricato inagibile, purché sia destinabile ad abitazione e tale destinazione sia effettivamente realizzata entro il termine triennale di accertamento
L’acquisto di un immobile censito in categoria catastale F/2 – unità collabente può beneficiare dell’agevolazione “prima casa”. La classificazione catastale F/2, da sola, non impedisce l’accesso al beneficio.
La condizione essenziale è che il fabbricato, pur non essendo abitabile al momento del rogito, sia suscettibile di essere destinato ad abitazione mediante i necessari interventi edilizi.
Con la risposta 108/2026 l’Agenzia delle Entrate si allinea all’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione (ordinanza n. 3913/2025) e considera superate le indicazioni fornite con la risposta a interpello n. 357/2019.
Il caso esaminato dall’Agenzia riguarda un contribuente che ha sottoscritto un preliminare per l’acquisto di un fondo rustico con annessa unità collabente, censita al Catasto fabbricati in categoria F/2, costituita da trulli con forno a legna, camini e cisterna.
L’istante intende procedere all’acquisto beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, dichiarando che:
avvierà e completerà la pratica edilizia di ristrutturazione;
destinerà l’immobile ad abitazione;
completerà gli interventi entro tre anni dalla stipula del definitivo;
provvederà al successivo accatastamento in categoria abitativa.
La questione posta all’Agenzia è: un rudere o fabbricato collabente può essere acquistato con i benefici “prima casa”?
La risposta dell’Agenzia delle Entrate prende a riferimento la nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, cioè il Testo unico dell’imposta di registro.
La norma consente l’applicazione dell’imposta di registro agevolata al 2% per gli atti di trasferimento di case di abitazione non di lusso, escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, in presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi richiesti. Si tratta, in sostanza, delle unità immobiliari che siano idonee al soddisfacimento di esigenze abitative.
Con la circolare 38/2005 il Fisco aveva già ammesso l’agevolazione prima casa per i fabbricati in corso di costruzione (che sono censiti in Catasto nella categoria F/3), se strutturalmente concepiti per uso abitativo.
Il problema, nel caso degli immobili F/2, nasce dal fatto che la categoria catastale unità collabenti identifica fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, privi di rendita e normalmente incapaci di produrre reddito proprio.
Di conseguenza, fino a oggi, l’Agenzia aveva adottato un’impostazione prudente: se l’agevolazione riguarda “case di abitazione”, un bene collabente e non abitabile al momento del trasferimento poteva essere escluso dal beneficio.
Con la risposta n. 108/2026 l’Agenzia delle Entrate cambia prospettiva. L’Amministrazione riconosce che, alla luce dell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 3913/2025, l’assenza di abitabilità attuale e la classificazione catastale F/2 non sono elementi sufficienti per negare l’agevolazione “prima casa”.
Ciò che rileva non è lo stato materiale dell’immobile al momento dell’acquisto, ma la sua potenziale destinazione abitativa. In altri termini, il fabbricato collabente può accedere al beneficio se:
è suscettibile di essere trasformato in abitazione;
l’acquirente possiede tutti i requisiti “prima casa”;
nell’atto di acquisto vengono rese le dichiarazioni previste dalla nota II-bis;
l’immobile viene effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale utile per l’attività di accertamento.
Pertanto, si può fruire dell’agevolazione per l’acquisto dell’immobile collabente, a condizione che sussistano i requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla nota II-bis e che l’acquirente renda le dichiarazioni richieste.
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