Permesso di costruire annullato dopo 10 anni: quando è legittimo?

Può il Comune annullare un PdC dopo anni sostenendo che lo stato dei luoghi era stato rappresentato in modo non corretto? Cosa accade se le fotografie depositate dal privato mostravano già la reale configurazione dell’immobile?

La risposta arriva dal Consiglio di Stato, sentenza n. 2604/2026, che affronta un caso in cui un permesso di costruire rilasciato per la ristrutturazione edilizia e il recupero abitativo di un sottotetto è stato successivamente annullato in autotutela dopo circa dieci anni, con conseguente ordine di demolizione. Il nodo centrale della vicenda non riguarda soltanto la legittimità del titolo edilizio, ma soprattutto la prova della presunta falsa rappresentazione dello stato dei luoghi.

Da questa decisione emerge un principio di forte impatto operativo: l’annullamento tardivo del permesso di costruire non può basarsi su una generica difformità documentale o su una diversa valutazione tecnica del Comune. È invece necessario dimostrare che il privato abbia fornito una rappresentazione falsa, rilevante e oggettivamente determinante ai fini del rilascio del titolo.

Proprio alla luce di questo orientamento giurisprudenziale, assume un ruolo sempre più strategico la qualità e la tracciabilità della documentazione progettuale. L’utilizzo di un software per la progettazione edilizia può rappresentare un valido supporto: questo strumento consente non solo di progettare in modo rapido ed efficiente, ma anche di predisporre la documentazione necessaria per le pratiche edilizie, contribuendo a migliorare la coerenza e la completezza degli elaborati e agevolandone la conservazione ordinata nel tempo, anche in caso di future contestazioni.

Il caso: recupero abitativo del sottotetto e annullamento del permesso

Il Comune ha rilasciato un permesso di costruire per la ristrutturazione e il recupero abitativo di un sottotetto, sulla base di un’autorizzazione della Soprintendenza e con alcune prescrizioni.

A distanza di circa dieci anni, però, il Comune ha annullato il permesso in autotutela, ritenendo che gli elaborati progettuali presentati dal privato non rappresentassero correttamente lo stato dei luoghi. In particolare, secondo l’amministrazione, vi sarebbe stata una difformità tra i disegni depositati e la documentazione fotografica originaria, con una rappresentazione che avrebbe comportato un aumento artificioso di volumetria. Successivamente è stato anche ordinato di demolire le opere realizzate.

Il privato ha impugnato sia l’annullamento sia l’ordine di demolizione. Il TAR ha accolto parzialmente il ricorso, riconoscendo che, pur potendo l’amministrazione intervenire anche oltre i termini ordinari, il provvedimento risultava carente sotto il profilo della motivazione e sproporzionato. In particolare, il giudice ha ritenuto che una difformità limitata non potesse giustificare l’annullamento dell’intero permesso.

Il caso è stato poi portato in appello. Il ricorrente ha sostenuto che non vi fosse alcuna falsa rappresentazione dei fatti, ma al più una diversa interpretazione tecnica della documentazione già disponibile. Ha inoltre contestato ulteriori profili di illegittimità, tra cui la mancata valutazione di elementi rilevanti e la violazione delle regole procedurali.

Si sono costituiti in giudizio il Comune e un controinteressato, eccependo l’inammissibilità dell’appello e difendendo la legittimità dell’annullamento. Quest’ultimo ha anche proposto un appello incidentale, sostenendo che la non corretta rappresentazione dei fatti fosse di per sé sufficiente a giustificare l’annullamento del titolo edilizio.

Innanzitutto, l’appello è stato ritenuto ammissibile perché la parte, pur avendo ottenuto un accoglimento parziale in primo grado, è risultata comunque soccombente su alcuni punti rilevanti della decisione.

La sentenza, infatti, oltre ad accogliere in parte il ricorso, ha anche riconosciuto la falsa rappresentazione dei fatti e la legittimità dell’autotutela, limitando la vittoria solo ad alcuni profili (come motivazione e proporzionalità).

Per questo motivo, la parte non può considerarsi pienamente vittoriosa ed è quindi legittimata a proporre appello contro le statuizioni a lei sfavorevoli.

Quando l’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio è ammesso anche oltre il termine di cui all’art. 21-nonies della legge 241/1990?

I primi quattro motivi dell’appello sono fondati e vengono esaminati congiuntamente, in quanto tutti attengono alla contestazione della presunta falsa rappresentazione dello stato dei luoghi.

In materia di autotutela, l’annullamento d’ufficio di un titolo edilizio oltre il termine ordinario è ammesso quando il privato abbia rappresentato all’amministrazione uno stato dei luoghi diverso da quello reale, oppure abbia omesso circostanze rilevanti, purché tale rappresentazione o omissione abbia avuto valenza obiettivamente determinante ai fini del rilascio del titolo.

Per quanto riguarda il termine, nel caso esaminato rilevava il limite di 18 mesi, introdotto dalla legge  124/2015 e applicabile agli atti di autotutela adottati dopo la sua entrata in vigore. Va ricordato, tuttavia, che il termine previsto dall’art. 21-nonies per l’annullamento d’ufficio dei provvedimenti di autorizzazione o di attribuzione di vantaggi economici è stato successivamente ridotto, fino all’attuale limite di 6 mesi.

In merito alla dimostrazione della falsa rappresentazione dello stato dei luoghi, nel caso in esame, tale prova non risulta raggiunta. Dagli atti emergono infatti diversi elementi contrari alla tesi dell’Amministrazione:

il privato aveva prodotto, già nel procedimento originario, documentazione fotografica corrispondente allo stato reale dei luoghi, elemento che ha contribuito a escludere la prova di una falsa rappresentazione determinante;
non risulta acquisito integralmente un elaborato tecnico decisivo posto a fondamento della contestazione;
la mappa di impianto del 1916, richiamata nella relazione tecnica di parte, rappresentava il vano in contestazione come chiuso;
la giurisprudenza amministrativa riconosce che anche elementi come logge o porticati possono integrare volume edilizio, incidendo quindi sulla stessa valutazione della presunta difformità;
anche la Soprintendenza, nel corso del procedimento, non aveva rilevato incrementi volumetrici.

Nel loro complesso, tali elementi non consentono di ritenere provata una falsa rappresentazione dello stato dei luoghi, né che essa abbia avuto carattere determinante ai fini del rilascio del titolo edilizio.

L’accoglimento dei primi quattro motivi comporta l’assorbimento delle ulteriori censure e dell’appello incidentale.

In conclusione, ne consegue, in riforma della sentenza impugnata, l’accoglimento del ricorso originario e dei motivi aggiunti, con conseguente annullamento dei provvedimenti di autotutela e dell’ordine di demolizione.

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