Locazioni brevi: il nuovo limite di due appartamenti per il regime fiscale
Le nuove disposizioni riducono a due il numero massimo di appartamenti ammessi al regime fiscale delle locazioni brevi: superata la soglia, l’attività è presunta imprenditoriale. Cosa cambia rispetto al 2025
Le locazioni brevi continuano a rappresentare una formula molto utilizzata dai proprietari di immobili, ma il quadro normativo e fiscale è in continua evoluzione. Quali sono oggi i requisiti per accedere al regime fiscale dedicato? Quanti appartamenti possono essere destinati alle locazioni brevi senza che l’attività sia considerata imprenditoriale? E cosa cambia con le nuove disposizioni introdotte dalla legge di Bilancio 2026?
La disciplina delle locazioni brevi è stata introdotta dal D.L. 50/2017, che ha previsto uno specifico regime fiscale, con la possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa. Si tratta di contratti che, salvo particolari eccezioni, non sono soggetti all’obbligo di registrazione.
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Locazioni brevi: il Fisco chiarisce il nuovo limite degli appartamenti
La legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025) ha ridefinito alcuni aspetti rilevanti del regime fiscale applicabile alle locazioni brevi e proprio su una delle novità più significative è arrivato un recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate, pubblicato su FiscoOggi, che precisa come debba essere interpretato il nuovo limite previsto dalla normativa.
Per poter accedere al regime fiscale delle locazioni brevi, è previsto un limite al numero di unità immobiliari che possono essere destinate a tale attività?
In particolare, dal 2026 sono cambiate le regole per chi sceglie di affittare immobili con la formula delle locazioni brevi riducendo il numero massimo di appartamenti che possono beneficiare del regime fiscale dedicato, introducendo un limite più restrittivo rispetto al passato.
La novità è stata chiarita dall’Agenzia delle Entrate attraverso FiscoOggi, che ha illustrato le modifiche introdotte dall’articolo 1, comma 17, della legge n. 199/2025, intervenuto sull’articolo 1, comma 595, della legge n. 178/2020.
Il nuovo limite: massimo due appartamenti
La disposizione stabilisce che, a partire dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi potrà essere applicato esclusivamente quando il contribuente destina a questa attività non più di due unità immobiliari.
Il nuovo tetto rappresenta un’importante stretta rispetto alla disciplina vigente fino al 2025, che consentiva di mantenere il regime non imprenditoriale per un massimo di quattro appartamenti e se il numero di immobili destinati alle locazioni brevi supera il nuovo limite di due appartamenti, l’attività sarà presunta svolta in forma imprenditoriale, indipendentemente dal soggetto che la esercita.
La presunzione, introdotta “ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza”, richiama quanto previsto dall’articolo 2082 del Codice civile e comporta l’applicazione delle regole fiscali proprie dell’attività d’impresa.
Approfondimento: locazioni brevi e regime fiscale
Le locazioni brevi sono una particolare tipologia contrattuale che presenta specifiche regole fiscali e adempimenti per proprietari, intermediari immobiliari e portali telematici. La disciplina riguarda diversi aspetti, tra cui i requisiti dei contratti, gli immobili interessati, gli obblighi di comunicazione e il corretto trattamento fiscale dei canoni percepiti.
Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Affitti brevi 2026: come funziona la cedolare secca per le locazioni.
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