Le linee guida nazionali sulla certificazione energetica degli edifici

APE (attestato di prestazione energetica): cosa c’è da sapere, come si fa e come si presenta

Le Linee guida APE definiscono le regole nazionali per la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica degli edifici. Il riferimento principale è il D.M. 26/06/2015, che ha aggiornato la disciplina precedente e ha introdotto un modello uniforme di APE valido su tutto il territorio nazionale.

L’obiettivo delle Linee guida APE è rendere l’attestato più chiaro, confrontabile e utile per cittadini, tecnici, imprese e operatori immobiliari. L’APE, infatti, non è solo un documento obbligatorio in molti casi previsti dalla legge, ma anche uno strumento pratico per conoscere la qualità energetica di un immobile e valutare eventuali interventi di miglioramento.

Analizziamo nel dettaglio le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici del 2015 (decreti attuativi 90/2013 in vigore dal 1 ottobre 2015).

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Linee guida APE: testi ufficiali e chiarimenti 2026

Qui puoi scaricare il testo ufficiale del D.M. 26/06/2015 sulle Linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici, pubblicato in G.U. n. 162 del 15 luglio 2015

Il decreto è composto da 10 articoli e da un Allegato tecnico.

Gli articoli disciplinano:

finalità e campo di applicazione;
definizioni;
approvazione delle Linee guida nazionali;
elementi essenziali e disposizioni minime comuni;
monitoraggio e controlli;
SIAPE;
informazione e supporto;
disposizioni finali;
copertura finanziaria;
entrata in vigore.

L’Allegato 1 contiene le Linee guida nazionali vere e proprie e affronta:

finalità e campo di applicazione;
prestazione energetica e servizi energetici;
procedure e metodi di calcolo;
classificazione energetica;
struttura dell’APE;
annunci commerciali;
procedura di attestazione;
monitoraggio, controlli e SIAPE.

Le appendici riguardano:

casi di esclusione dall’obbligo di APE;
format dell’APE;
format per gli annunci commerciali;
format dell’Attestato di Qualificazione Energetica.

Indicazioni in merito all’applicazione della disciplina sui requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici di cui al D.M. 28/10/2025

Il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica ha pubblicato il 12 giugno 2026 un documento di indirizzo rivolto agli operatori del settore edilizio ed energetico per accompagnare la prima applicazione del decreto 28 ottobre 2025, che aggiorna il decreto interministeriale 26 giugno 2015 sui requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici.

Il documento, predisposto con il supporto tecnico di ENEA e CTI, non introduce nuovi obblighi e non si sostituisce alla normativa vigente, ma fornisce una lettura sistematica dei principali profili applicativi connessi al nuovo quadro regolatorio.

Le indicazioni riguardano in particolare:

il d.lgs. 192/2005 sulla prestazione energetica nell’edilizia;
il D.M. requisiti minimi del 26 giugno 2015, come aggiornato dal D.M. 28 ottobre 2025;
le Linee guida nazionali per la certificazione energetica;
la compilazione della relazione tecnica di progetto.

Cosa prevedono le Linee guida APE

Le Linee guida APE sono l’insieme delle regole tecniche e amministrative che disciplinano l’attestazione della prestazione energetica degli edifici.

In particolare, stabiliscono:

i criteri generali per la redazione dell’APE;
le metodologie di calcolo della prestazione energetica;
la classificazione energetica degli edifici;
il format dell’attestato;
le informazioni da inserire negli annunci immobiliari;
le procedure di controllo;
il funzionamento del SIAPE, il sistema informativo nazionale sugli APE.

Il decreto nasce con una finalità precisa: garantire un’applicazione omogenea della certificazione energetica su tutto il territorio nazionale. Prima dell’adozione delle nuove Linee guida, infatti, la presenza di regole regionali differenti rendeva più difficile confrontare gli attestati e interpretare correttamente le prestazioni degli edifici.

A cosa serve l’APE

L’APE, Attestato di Prestazione Energetica, serve a descrivere la prestazione energetica di un edificio o di una singola unità immobiliare.

Attraverso l’APE è possibile conoscere:

la classe energetica dell’immobile;
il consumo energetico stimato;
la qualità energetica del fabbricato;
le prestazioni degli impianti;
le emissioni di anidride carbonica;
gli interventi consigliati per migliorare l’efficienza energetica.

L’attestato è quindi utile sia per chi vende o affitta un immobile, sia per chi intende acquistarlo o prenderlo in locazione. La classe energetica e gli altri indicatori contenuti nell’APE permettono di valutare con maggiore consapevolezza i consumi futuri e il possibile costo energetico dell’edificio.

Quando è obbligatorio l’APE

Le Linee guida APE richiamano i casi – previsti dall’art. 6 del D.Lgs. 192/2005 – in cui l’attestato deve essere redatto, aggiornato o reso disponibile.

In generale, l’APE è richiesto nei casi di:

vendita di edifici o unità immobiliari;
nuova locazione;
nuova costruzione;
ristrutturazione importante;
edifici pubblici nei casi previsti dalla normativa;
annunci immobiliari di vendita o locazione.

L’APE può essere redatto per l’intero edificio, per una singola unità immobiliare oppure per un gruppo di unità immobiliari, in base alle specifiche esigenze e alla situazione concreta.

Come precisato dalle indicazioni MASE del 12 giugno 2026, l’APE deve essere riferito all’unità immobiliare, intesa come parte, piano o appartamento di un edificio progettati o modificati per essere usati separatamente.

Ciò a prescindere dal fatto che vi siano porzioni della stessa unità immobiliare con differenti destinazioni d’uso, o che l’unità immobiliare abbia in comune gli impianti di climatizzazione e le caratteristiche di altre unità immobiliari dello stesso edificio. La suddivisione tra unità immobiliari è infatti legata all’uso separato dal resto dell’edificio, mentre la suddivisione in zone termiche è legata ai parametri energetici di ciascuna porzione.

Deve quindi essere prodotto un unico APE, contraddistinto da differenti zone termiche; l’unità immobiliare è classificata in base alla destinazione d’uso prevalente in termini di valore del fabbisogno energetico totale di zona.

Va anche precisato, tuttavia, che per gli edifici adibiti ad attività industriali, artigianali e assimilabili, l’obbligo di attestazione della prestazione energetica può limitarsi alle sole porzioni di essi adibite a uffici e assimilabili ai fini della permanenza di persone, purché scorporabili agli effetti dell’isolamento termico, sempre che le residue porzioni siano escluse dall’obbligo.

Linee guida APE: i casi di esclusione

Non tutti gli immobili sono soggetti all’obbligo di dotazione dell’APE. Le Linee guida individuano alcuni casi di esclusione.

Sono esclusi, ad esempio:

i fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 m²;
gli edifici agricoli o rurali non residenziali privi di impianti di climatizzazione;
alcuni edifici industriali e artigianali, quando il riscaldamento o raffrescamento dipende da esigenze del processo produttivo;
box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano e depositi non riconducibili a edifici climatizzati;
luoghi di culto;
ruderi dichiarati come tali nell’atto notarile;
fabbricati in costruzione venduti allo stato di scheletro strutturale o al rustico;
manufatti non qualificabili come edifici ai sensi della normativa.

Queste esclusioni vanno sempre valutate con attenzione, perché in alcuni casi l’obbligo può riguardare solo porzioni dell’immobile, ad esempio uffici interni a edifici industriali, se scorporabili ai fini della valutazione energetica.

Come si calcola la prestazione energetica

L prestazione energetica dell’immobile è espressa attraverso l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, indicato come EPgl,nren.

Questo indice misura la quantità annua di energia primaria non rinnovabile necessaria per soddisfare i bisogni energetici dell’edificio, espressa in kWh/m² anno.

Il calcolo tiene conto dei principali servizi energetici presenti nell’edificio, tra cui:

climatizzazione invernale;
climatizzazione estiva;
produzione di acqua calda sanitaria;
ventilazione;
illuminazione artificiale, per specifiche categorie di edifici;
trasporto di persone o cose, per specifici edifici non residenziali.

L’attestato non deve limitarsi a indicare un valore globale, ma deve mostrare anche il contributo dei singoli servizi energetici. In questo modo il proprietario, il conduttore o l’acquirente possono capire meglio da cosa dipendono i consumi: dall’involucro edilizio, dagli impianti o da entrambi.

Le procedure di calcolo previste dalle Linee guida APE

Le Linee guida distinguono tra procedure e metodi di calcolo.

La procedura riguarda tutte le attività necessarie per arrivare alla determinazione della prestazione energetica: raccolta dei dati, scelta del metodo, calcolo degli indici, individuazione degli interventi migliorativi.

I metodi di calcolo, invece, sono gli algoritmi tecnici e le norme da utilizzare per ottenere i valori numerici della prestazione.

Le procedure principali sono due.

Calcolo di progetto o standardizzato

La procedura di calcolo di progetto si applica agli edifici di nuova costruzione e agli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti.

In questo caso la valutazione parte dai dati progettuali, che devono essere verificati rispetto all’edificio effettivamente realizzato.

Calcolo da rilievo sull’edificio

La procedura da rilievo si applica agli edifici esistenti non sottoposti a ristrutturazione importante.

Il certificatore raccoglie i dati direttamente sull’edificio, anche attraverso sopralluogo, verifiche documentali, indagini strumentali, analogie costruttive, banche dati o abachi tecnici.

Per gli edifici residenziali esistenti con superficie utile fino a 200 m² è ammesso, nei limiti previsti, anche un metodo semplificato.

Classi energetiche APE: da A4 a G

Le Linee guida APE definiscono la scala di classificazione energetica degli edifici.

La classe energetica è determinata in base all’indice EPgl,nren e va dalla classe A4, la più efficiente, alla classe G, la meno efficiente.

La scala comprende:

A4;
A3;
A2;
A1;
B;
C;
D;
E;
F;
G.

La classe A rappresenta gli edifici con migliori prestazioni energetiche. La classe G, invece, identifica gli immobili con maggiori consumi.

Una novità rilevante introdotta dalle Linee guida è il riferimento all’edificio di riferimento. La scala delle classi non è costruita su valori fissi uguali per tutti gli edifici, ma su un confronto con un edificio standard avente caratteristiche definite dalla normativa.

Nella prima pagina sono indicate la classificazione dell’immobile oggetto di attestazione APE, espressa per mezzo dell’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile e la prestazione energetica (invernale ed estiva) del fabbricato. Quest’ultima è evidenziata tramite un indice qualitativo del fabbisogno di energia necessario per il soddisfacimento del confort interno, indipendente dalla tipologia e dal rendimento degli impianti presenti.

Cosa contiene l’APE

Le Linee guida APE stabiliscono i contenuti obbligatori dell’attestato.

L’APE deve riportare:

la prestazione energetica globale dell’edificio;
l’indice di energia primaria totale;
l’indice di energia primaria non rinnovabile;
la classe energetica;
la qualità energetica del fabbricato;
i valori di riferimento;
le emissioni di CO₂;
l’energia esportata;
le raccomandazioni per migliorare l’efficienza energetica.

Le raccomandazioni sono una parte essenziale dell’attestato. Devono indicare gli interventi più significativi ed economicamente convenienti, distinguendo tra interventi di ristrutturazione importante e interventi di riqualificazione energetica.

L’APE deve inoltre fornire informazioni sugli incentivi disponibili e sull’opportunità di eseguire una diagnosi energetica.

Nella prima pagina dell’APE si trova una sezione con i dati generali dell’attestato e dell’immobile in questione (comprendono la destinazione d’uso, i riferimenti catastali, le motivazioni per cui è redatto l’APE e i servizi energetici presenti nell’edificio o nell’unità immobiliare).

 

Nella seconda pagina vi è una sezione che riporta l’indice di prestazione energetica globale rinnovabile e non rinnovabile dell’immobile oggetto di attestazione. Tali indici informano sulla percentuale di energia rinnovabile utilizzata dall’immobile rispetto al totale. Sono riportati inoltre gli indici di prestazione energetica di tutti gli impianti presenti nell’immobile oggetto dell’APE. La sezione riporta infine una stima del quantitativo di energia consumata annualmente dall’immobile secondo un uso standard, suddivisi per tipologia di vettore energetico.

Gli interventi raccomandati APE

Sempre nella seconda pagina vengono riportati gli interventi raccomandati e la stima dei risultati conseguibili, attraverso il singolo intervento o con la realizzazione dell’insieme di essi, esprimendo una valutazione di massima del potenziale di miglioramento dell’edificio o immobile oggetto dell’attestato di prestazione energetica.

Quantità di energia prodotta in situ

La terza pagina riporta la quantità di energia prodotta in situ ed esportata annualmente, nonché la sua tipologia. Riporta infine, suddivise in 2 sezioni relative rispettivamente al fabbricato e agli impianti, i dati di maggior dettaglio alla base del calcolo.

Prestazione del fabbricato: perché è importante

Le Linee guida APE attribuiscono particolare importanza alla prestazione energetica dell’involucro edilizio.

Nell’attestato, infatti, non compare solo la classe energetica globale, ma anche una valutazione della qualità del fabbricato in inverno e in estate.

Questo permette di distinguere la prestazione dell’edificio dalla prestazione degli impianti.

Un immobile può ottenere una buona classe energetica grazie a impianti efficienti, pur avendo un involucro poco performante. Al contrario, un edificio con un buon isolamento può essere penalizzato da impianti obsoleti o inefficienti. Per questo l’APE deve aiutare a leggere l’edificio nel suo insieme, evidenziando le criticità reali e le priorità di intervento.

Validità dell’APE

L’APE ha una validità massima di 10 anni dalla data di rilascio.

La validità è però subordinata al rispetto delle prescrizioni relative al controllo di efficienza energetica degli impianti. Se tali controlli non vengono effettuati nei termini previsti, l’attestato decade il 31 dicembre dell’anno successivo alla prima scadenza non rispettata.

L’APE deve inoltre essere aggiornato ogni volta che un intervento di ristrutturazione o riqualificazione modifica la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

Come si presenta l’APE

L’APE si consegna alla regione per l’aggiornamento del catasto regionale (SIAPE) e ha una validità massima di 10 anni (l’impianto termico è in regola con il libretto). Viene redatto dal tecnico, certificatore energetico, che in alcune regioni deve possedere requisiti specifici.
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Il sopralluogo è obbligatorio?

Sì. Le Linee guida APE stabiliscono che il soggetto abilitato che redige l’attestato deve effettuare almeno un sopralluogo presso l’edificio o l’unità immobiliare.

Il sopralluogo serve a reperire e verificare i dati necessari alla redazione dell’APE. È un passaggio fondamentale, perché consente al certificatore di controllare le caratteristiche dell’immobile, degli impianti e dell’involucro edilizio.

La previsione del sopralluogo obbligatorio rafforza l’affidabilità dell’attestato e riduce il rischio di certificazioni basate su informazioni incomplete o non verificate.

Chi può redigere l’APE

L’APE deve essere redatto da un soggetto certificatore abilitato, in possesso dei requisiti previsti dalla normativa.

Il certificatore deve garantire:

competenza tecnica;
indipendenza;
imparzialità;
assenza di conflitti di interesse nei casi previsti.

Per edifici di nuova costruzione o ristrutturazioni importanti di primo livello, la nomina del certificatore deve avvenire prima dell’inizio dei lavori. In questo modo il tecnico può effettuare i controlli necessari anche durante le fasi di cantiere più significative.

Annunci immobiliari e Linee guida APE

Le Linee guida APE disciplinano anche le informazioni energetiche da riportare negli annunci commerciali di vendita o locazione.

Gli annunci devono indicare:

gli indici di prestazione energetica dell’involucro;
l’indice di prestazione energetica globale dell’edificio o dell’unità immobiliare;
la prestazione rinnovabile e non rinnovabile;
la classe energetica.

Per alcuni mezzi di comunicazione è previsto l’utilizzo di uno specifico format grafico. Lo scopo è rendere più uniformi e leggibili le informazioni energetiche fornite al pubblico.

Controlli sugli APE

Le Regioni e le Province autonome devono definire piani e procedure di controllo della qualità degli APE.

I controlli devono riguardare almeno il 2% degli attestati depositati ogni anno sul territorio.

Le verifiche possono comprendere:

controllo documentale dell’attestato;
verifica del rispetto delle procedure previste dalle Linee guida;
controllo di congruità dei dati utilizzati;
ispezioni sull’edificio o sulle opere.

I controlli sono orientati prioritariamente verso le classi energetiche più efficienti, dove è più importante verificare la correttezza dei dati e delle valutazioni.

Cos’è il SIAPE

Il SIAPE è il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica.

Si tratta della banca dati nazionale, gestita da ENEA, che raccoglie i dati relativi agli APE, agli impianti termici e ai controlli effettuati.

Le Regioni e le Province autonome alimentano il SIAPE con i dati degli attestati e dei controlli. Il sistema consente una gestione più coordinata delle informazioni energetiche e favorisce il monitoraggio del patrimonio edilizio nazionale.

Il SIAPE è pensato anche per dialogare con i sistemi informativi regionali, con i catasti degli impianti termici e, progressivamente, con i sistemi catastali dell’Agenzia delle Entrate.

I Format dell’APE

Nella appendici B, C e D, le linee guida 2015 danno indicazioni in merito ai Format da osservare per la redazione dell’APE.

Format APE

Il modello di APE è strutturato in modo da rendere immediatamente leggibili le informazioni principali: dati dell’immobile, destinazione d’uso, servizi energetici, classe energetica, prestazione del fabbricato in inverno e in estate, indici energetici, consumi stimati, raccomandazioni, dati del certificatore e informazioni sui sopralluoghi.

Format per annunci commerciali

Il format per gli annunci commerciali sintetizza le informazioni energetiche essenziali: classe, EPgl,nren, eventuale edificio a energia quasi zero, EPgl,ren e prestazione energetica del fabbricato.

Attestato di Qualificazione Energetica

L’Appendice D contiene il format dell’Attestato di Qualificazione Energetica, documento distinto dall’APE perché non attribuisce formalmente una classe energetica definitiva e può essere predisposto da un tecnico non necessariamente estraneo alla progettazione o realizzazione dell’edificio.

Domande frequenti sulle Linee guida APE

Cosa sono le Linee guida APE?

Le Linee guida APE sono le regole nazionali che disciplinano la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica degli edifici. Definiscono criteri di calcolo, classificazione energetica, format dell’attestato, annunci immobiliari, controlli e trasmissione dei dati.

A cosa serve l’APE?

L’APE serve a indicare la prestazione energetica di un edificio o di una unità immobiliare. Riporta la classe energetica, gli indici di consumo, la qualità del fabbricato e gli interventi consigliati per migliorare l’efficienza energetica.

Quanto dura un APE?

L’APE ha validità massima di 10 anni, a condizione che siano rispettati gli obblighi di controllo di efficienza energetica degli impianti. Deve essere aggiornato se interventi edilizi o impiantistici modificano la classe energetica.

In base a quali norme deve essere redatto l’APE?

Come precisato dalle indicazioni del MASE del 12 giugno 2026, l’attestato di prestazione energetica deve essere redatto seguendo la legislazione e la normativa in vigore al momento della produzione dell’attestato.

Il sopralluogo per l’APE è obbligatorio?

Sì. Il certificatore deve effettuare almeno un sopralluogo presso l’edificio o l’unità immobiliare oggetto di attestazione, per reperire e verificare i dati necessari alla redazione dell’APE.

Chi può redigere l’APE?

L’APE può essere redatto solo da un soggetto certificatore abilitato, in possesso dei requisiti professionali previsti dalla normativa e in grado di garantire indipendenza e imparzialità.

Quali sono le classi energetiche APE?

Le classi energetiche vanno da A4, la più efficiente, a G, la meno efficiente. La classe è determinata in base all’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile EPgl,nren.

Fonte: Read More