Variazioni essenziali in edilizia: cosa sono e cosa comportano

Le variazioni essenziali sono interventi che comportano sostanziali modifiche rispetto al progetto approvato. Ecco caratteristiche e differenze con le varianti in corso d’opera

Le variazioni essenziali in edilizia rappresentano modificazioni rilevanti che richiedono attenzione particolare da parte di professionisti e committenti.

Si tratta di una tipologia di abuso edilizio intermedia tra la totale difformità e quella parziale, che comporta una serie di conseguenze legali e amministrative.

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Ma cosa sono esattamente le variazioni essenziali? Ecco definizione, normativa di riferimento e la differenza con le varianti in corso d’opera.

Tipologie di violazioni edilizie

Prima di esaminare nel dettaglio le variazioni essenziali, è fondamentale comprendere le diverse difformità edilizie, che possono variare da semplici irregolarità a casi di veri e propri abusi edilizi.

A seconda della gravità della violazione, si parla di:

parziali difformità (artt. 34 e 37 del TUE): queste includono difformità che rientrano tra i limiti delle tolleranze costruttive (art. 34-bis) e i limiti delle variazioni essenziali, definiti dalla legislazione regionale;
variazioni essenziali (art. 32 del TUE): si tratta di interventi che differiscono completamente dal progetto approvato, sia per caratteristiche costruttive che per destinazione d’uso;
assenza di titolo (artt. 31 e 33 del TUE): questa situazione si verifica quando non esiste alcun titolo (mai richiesto o mai rilasciato) oppure quando il titolo esistente è privo di efficacia, sia all’origine che a seguito di una revoca del comune o di un provvedimento del giudice amministrativo;
totale difformità (artt. 31 e 33 del TUE): si tratta della realizzazione di strutture completamente diverse per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzo rispetto a quanto previsto nel permesso di costruire, includendo anche l’esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto, che risultano autonomamente utilizzabili.

Esistono poi le difformità edilizie non rilevanti che costituiscono degli scostamenti dai parametri autorizzati talmente minimi che non sono qualificabili come illeciti edilizi, quindi, non richiedono alcuna sanatoria edilizia.

Cosa sono le variazioni essenziali?

Le variazioni essenziali sono modifiche significative caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario approvato, che richiedono l’ottenimento di un nuovo permesso di costruire separato da quello originale.

Queste modifiche sono così rilevanti da comportare incompatibilità sia per quanto riguarda la qualità che la quantità rispetto alla versione originale del progetto.

Di conseguenza, sono disciplinate da normative specifiche e possono essere soggette a sanzioni.

Si distinguono dalle variazioni “in senso proprio” che sono modifiche di natura qualitativa o quantitativa che non alterano in modo significativo il progetto approvato. Non cambiando radicalmente il progetto originale, richiedono un permesso di variante, complementare e accessorio al permesso di costruire iniziale e in linea con le normative vigenti.

Variazioni essenziali D.P.R. 380/01

Il D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia) disciplina le variazioni essenziali agli artt. 31 e 32.

L’articolo 32 del D.P.R. 380/2001 “Determinazioni delle variazioni essenziali” stabilisce che le regioni determinano quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 1444/1968;
aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio;
mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Variazioni non essenziali D.P.R. 380/01

La variazione non essenziale include modifiche di entità limitata che non alterano in modo sostanziale il progetto originario. Si tratta di interventi che non incidono sulla configurazione complessiva dell’opera e non comportano difformità rilevanti rispetto all’approvazione iniziale.

Secondo quanto sancito dall’art. 32 del D.P.R. 280/01 non possono ritenersi variazioni essenziali quelle che:

incidono sulla entità delle cubature accessorie;
modificano i volumi tecnici;
incidono sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Quali sono le conseguenze per le variazioni essenziali?

Le principali conseguenze per variazioni essenziali sono le seguenti:

richiesta di un nuovo permesso di costruire: le variazioni essenziali richiedono il rilascio di un nuovo permesso di costruire autonomo rispetto a quello originario, in quanto comportano sostanziali modifiche rispetto al progetto approvato;
sanzioni amministrative e penali: le variazioni essenziali sono soggette a specifiche normative e sanzioni, come previste dagli artt. 31 e 44 del D.P.R. 380/2001, e possono comportare anche sanzioni penali;
demolizione o fiscalizzazione: in alcuni casi, le variazioni essenziali possono comportare la demolizione o la fiscalizzazione degli interventi realizzati in difformità rispetto al titolo abilitativo.

Cosa cambia per le variazioni essenziali con il decreto salva casa?

Il D.L. 69/2024, decreto salva casa, introduce misure per semplificare la regolarizzazione delle difformità edilizie.

Con la Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, viene estesa la nuova procedura per l’accertamento di conformità in sanatoria anche alle variazioni essenziali e viene eliminata la previsione che considerava sempre come variazioni essenziali le difformità parziali realizzate su immobili vincolati.

Accertamento di conformità in sanatoria per le variazioni essenziali

Con le nuove disposizioni, è stato superato il requisito della doppia conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali.  Come previsto dal nuovo articolo 36-bis del D.P.R. 380/01, per accertare la conformità, è sufficiente dimostrare che l’intervento rispetti:

le norme urbanistiche attuali al momento della domanda;
le norme edilizie in vigore al tempo della costruzione.

Il responsabile dell’abuso o il proprietario attuale possono richiedere il permesso di costruire o presentare una SCIA in sanatoria allo Sportello Unico per l’Edilizia, o all’Ufficio Tecnico Comunale se lo Sportello non è presente.

La richiesta deve essere accompagnata da una dichiarazione di un tecnico abilitato che certifichi la conformità ai requisiti sopra indicati. L’epoca di realizzazione dell’intervento deve essere dimostrata con la documentazione specifica dell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 (riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato).

Se questa documentazione non è disponibile, la data può essere certificata mediante una dichiarazione del tecnico.

Il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Per gli edifici situati in zone sismiche (eccetto quelle a bassa sismicità), devono essere seguite le procedure specifiche per le dichiarazioni sulle tolleranze costruttive. L’attestazione di conformità alle norme tecniche in vigore al momento della realizzazione è necessaria per ottenere l’autorizzazione dall’ufficio tecnico regionale o per gestire i controlli per interventi di minore rilevanza.

Per quanto riguarda la conclusione del procedimento, si stabilisce che, fatta eccezione per i casi in cui è necessaria una sospensione del termine per verificare la compatibilità paesaggistica degli immobili vincolati, se lo Sportello Unico non emette una decisione entro 45 giorni per il permesso in sanatoria o entro 30 giorni per la SCIA in sanatoria, si applica il principio del silenzio-assenso.

Sanzioni

Il rilascio del permesso o della segnalazione di inizio attività in sanatoria nelle ipotesi di parziali difformità e variazioni essenziali, è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari al:

doppio del contributo di costruzione incrementato del 20% per interventi realizzati in parziale difformità dal PdC o variazioni essenziali;
doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile: tra 1.032 euro e 10.328 euro per gli interventi senza SCIA o in difformità da essa e tra 516 euro e 5.164 euro per gli interventi che rispettano la doppia conformità.

Se l’immobile è soggetto a vincolo paesaggistico, l’ufficio richiede un parere vincolante sull’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento. Se viene accertata la compatibilità paesaggistica, viene applicata una sanzione calcolata tramite una perizia che corrisponde al maggiore importo tra il danno causato e il profitto ottenuto con la violazione.

Se la domanda viene respinta, si applica la sanzione demolitoria prevista dall’articolo 167, comma 1, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, D.Lgs. 42/2004.

Variazione essenziale in area vincolata

È stata eliminata la norma che considerava sempre come variazioni essenziali le difformità parziali realizzate su immobili vincolati (art. 32 comma 3 D.P.R. 380/01)

A tal fine si è proceduto a coordinare la nuova procedura di accertamento di conformità prevista per le parziali difformità che ha introdotto un particolare procedimento di compatibilità paesaggistica.

Dossier ANCE: il quadro normativo regionale sulle variazioni essenziali

L’articolo 32 del testo unico edilizio definisce le “variazioni essenziali” come modifiche rilevanti apportate al progetto originale, che pur non costituendo una totale difformità, introducono cambiamenti sostanziali. Tuttavia, la specifica definizione di queste variazioni è affidata alle singole regioni, portando a un panorama normativo piuttosto eterogeneo.

Per fare chiarezza su questo tema, l’ANCE ha aggiornato il dossier che esamina le normative regionali riguardanti le variazioni essenziali, mettendo in luce le significative differenze tra le diverse leggi locali in riferimento ad aspetti quali:

il mutamento della destinazione d’uso;
l’aumento di cubatura o superficie;
le modifiche ai parametri urbanistici o alla localizzazione;
le variazioni nelle caratteristiche degli interventi edilizi;
le violazioni delle norme antisismiche.

L’interpretazione delle variazioni essenziali varia a livello regionale, con parametri e percentuali differenti per definire la rilevanza delle modifiche. Questo aspetto è particolarmente importante in relazione alla recente introduzione dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 (introdotto dal D.L. 69/2024 e convertito con Legge 105/2024), che disciplina l’accertamento di conformità per difformità parziali e variazioni essenziali.

Il Dossier allegato raccoglie le normative regionali con il dettaglio delle rispettive discipline applicative. Ad esempio:

Friuli-Venezia Giulia: il cambio di destinazione d’uso verso una categoria non consentita dagli strumenti urbanistici comunali vigenti o adottati, oppure che comporti modifiche agli standard urbanistici, è considerato una variazione essenziale;
Lombardia: il mutamento delle caratteristiche dell’intervento assentito, in relazione alla classificazione degli interventi edilizi, è considerato una variazione essenziale, a condizione che l’intervento richieda un titolo abilitativo;
Veneto: l’incremento della cubatura superiore a un quinto del volume utile dell’edificio o l’aumento dell’altezza oltre un terzo è considerato una variazione essenziale. Sono escluse le variazioni che riguardano esclusivamente le cubature accessorie, i volumi tecnici e la distribuzione interna delle singole unità abitative;
Emilia-Romagna: qualsiasi intervento che non rispetti il titolo abilitativo e violi le norme tecniche sulle costruzioni in materia di edilizia antisismica è considerato una variazione essenziale.

Un aggiornamento rilevante riguarda la Regione Piemonte, che ha modificato i criteri per individuare le variazioni essenziali all’interno dell’art. 6 della L.R. 19/1999.

Ogni regione ha quindi individuato parametri chiari per definire quando una modifica debba essere considerata essenziale, evitando interventi che potrebbero compromettere l’equilibrio urbanistico, la sicurezza strutturale o la sostenibilità ambientale. Per chi opera nel settore edilizio, è fondamentale conoscere queste normative per evitare il rischio di realizzare opere in difformità rispetto ai permessi concessi ed è consigliabile una corretta gestione delle pratiche progettuali. A tal proposito, puoi utilizzare la piattaforma online per la gestione progettuale con cui puoi pianificare dettagliatamente ogni fase e ottenere maggiore efficienza, collaborazione e controllo.

Ecco il dossier ANCE in PDF sul quadro normativo regionale relativo alle variazioni essenziali, pubblicato nel marzo 2025.

Variazioni essenziali: casi giuridici

Di seguito si propongono alcuni esempi giurisprudenziali che chiariscono degli aspetti fondamentali circa le variazioni essenziali.

Variazioni essenziali in area vincolata: quando scatta la demolizione?

Sentenza 10679/2026 – TAR Lazio

In area vincolata, le opere stabilmente ancorate al suolo e difformi dal permesso di costruire, se incidono su ubicazione, sagoma, dimensioni o conformazione plano-volumetrica, integrano totale difformità o variazioni essenziali, con conseguente legittimità dell’ordine di demolizione.

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Recupero del sottotetto: quando si configura come variazione essenziale?

Sentenza n. 637/2026 – Consiglio di Stato

Il recupero del sottotetto configura una variazione essenziale ai sensi dell’art. 32 del d.P.R. 380/2001 quando comporta aumento di volumetria, modifiche strutturali della copertura, incremento delle altezze interne o trasformazione della destinazione d’uso da superficie accessoria a superficie abitabile, legittimando, in assenza di titolo edilizio, l’adozione di ordinanze di demolizione.

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Bagni e aperture finestre sono variazioni essenziali che rientrano nella sanatoria Salva Casa?

Sentenza n. 1861/2025 – Tar Campania 

Le opere edilizie, quali piccoli bagni e aperture di finestre, che rientrano tra le variazioni essenziali, possono beneficiare della sanatoria semplificata ex art. 36-bis D.P.R. 380/2001, introdotta dal Salva Casa, anche se in precedenza colpite da ordinanza di demolizione, purché correttamente documentate e valutate dall’Amministrazione

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Edificio spostato rispetto al progetto in zona vincolata: difformità sanabile o variazione essenziale?

Il TAR Lazio, nella sentenza 5211/2025, conferma che “tutti gli interventi realizzati in zona sottoposta a vincolo paesaggistico eseguiti in difformità dal titolo abilitativo, inclusi quelli eseguiti in parziale difformità, si considerano come variazioni essenziali e, quindi, quali difformità totali”, legittimando l’ordinanza di demolizione ed escludendo l’applicabilità delle tolleranze costruttive introdotte dalla Legge 105/2024.

Nel caso in esame, il Comune di riferimento ha ordinato la demolizione di quattro opere abusive realizzate su un terreno privato.
Il ricorrente, rappresentante legale della società proprietaria del terreno, ha rimosso spontaneamente 3 sulle 4 opere contestate, ammettendo che erano state costruite senza titolo edilizio. Tuttavia, ha impugnato l’ordinanza di demolizione per quanto riguarda una villa unifamiliare, sostenendo che essa non fosse completamente abusiva, ma solo parzialmente difforme dal progetto autorizzato.

Secondo quanto riportato dal Comune, invece, durante il sopralluogo è emerso che la villa era stata spostata di circa 39 metri verso nord e ruotata, senza rispettare la posizione prevista nel progetto edilizio approvato. Inoltre, sono state riscontrate alcune modifiche minori, tra cui la modifica dell’accesso al locale interrato, dove sono state realizzate due aperture anziché una sola, e la costruzione di un tramezzo. Al primo piano, invece, è stata parzialmente realizzata una controsoffittatura, mentre sul lato est non è stato costruito il portico previsto nel progetto approvato nel 1985.

Inoltre, l’area in cui sorgeva l’edificio era soggetta a vincolo idrogeologico sin dal 1972. Il ricorrente, infatti, aveva spostato la villa senza ottenere un nuovo nulla osta idrogeologico e senza aver depositato i calcoli strutturali necessari presso il Genio Civile.

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza di demolizione davanti al TAR Lazio:

contestando la legittimità del provvedimento per mancata comunicazione di avvio del procedimento, sostenendo che il Comune non gli avesse concesso la possibilità di difendersi prima dell’adozione dell’ordinanza, ed errata qualificazione dell’abuso edilizio;
ritenendo che la traslazione della villa fosse solo una variazione parziale, che meritava una sanzione pecuniaria anziché la demolizione.

Ha poi chiesto l’applicabilità delle nuove tolleranze costruttive introdotte dalla legge 105/2024, che avrebbe eliminato la presunzione automatica di variazione essenziale per immobili vincolati. Infine, ha presentato una perizia geologica che certificava l’assenza di impatti negativi sulla stabilità del terreno e sui rischi idrogeologici derivanti dal mutamento della localizzazione della villa.

Il TAR del Lazio ha respinto il ricorso: lo spostamento dell’edificio di 39 metri rispetto alla sua posizione originale è stato considerato una variazione essenziale, come stabilito dall’art. 32 del D.P.R. 380/2001. Inoltre, secondo le normative vigenti al momento dell’ordinanza, qualsiasi intervento edilizio in un’area vincolata viene automaticamente considerato una variazione essenziale, con la conseguente demolizione dell’opera abusiva, senza possibilità di sanarla.

Il TAR ha anche precisato che le tolleranze costruttive del Salva Casa non potevano essere applicate al caso in esame, in quanto questa normativa è entrata in vigore dopo l’adozione dell’ordinanza di demolizione e le leggi non hanno effetto retroattivo. Inoltre, anche se fosse stata applicata, il trasloco di 39 metri avrebbe comunque superato i limiti consentiti dalle tolleranze.

Infine, la perizia tecnica presentata dal ricorrente non è stata considerata sufficiente a giustificare la violazione del vincolo idrogeologico, poiché l’impatto di un’opera su un’area vincolata deve essere valutato dall’ente pubblico competente, e non può essere sostituito da una perizia tecnica di parte.

Variazione essenziale e variante in corso d’opera: sentenza del Tar Campania

Il Tar Campania con la sentenza n. 3056/2020 coglie l’occasione per ribadire e chiarire il concetto di variazione essenziale (per cui serve un nuovo permesso di costruire) e la differenza rispetto alle varianti in corso d’opera di un titolo edilizio.

Il caso

Un privato decideva di impugnare presso il Tar il permesso di costruire in variante concesso dal Comune al suo vicino di casa.

Il privato lamentava la non veritiera rappresentazione dello stato di fatto del progetto presentato dal suo vicino (già approvato con il rilascio di un permesso di costruire) e la violazione dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali).

Il progetto originariamente prevedeva la demolizione e ricostruzione di tutta l’unità immobiliare ad uso residenziale.

Con il permesso di costruire in variante, invece, il progetto di demolizione e ricostruzione veniva modificato prevedendo:

la sola eliminazione del piano sottotetto;
la realizzazione di un lastrico solare praticabile di copertura, accessibile tramite un torrino scala sovrastante il piano secondo;
la realizzazione di ulteriori modifiche riguardanti la superficie degli appartamenti sottostanti;
la realizzazione di due cantinole.

La sentenza del Tar Campania

I Giudici sono del parere che, nel caso specifico, il permesso di costruire richiesto costituisca variante “di nessuna portata innovativa alla stregua della c.d. variazione essenziale”.

Il ricorso è dichiarato comunque improcedibile per un pregresso annullamento da parte del Consiglio di Stato dell’originario permesso di costruire.

Differenza tra variazione essenziale e variante in corso d’opera

I Giudici premettono che:

il concetto di variazione essenziale, che attiene alla modalità di esecuzione delle opere, va distinto dalle «varianti», che riguardano la richiesta di una variazione del titolo autorizzativo.

Le varianti in senso proprio costituiscono modifiche qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato; esse non comportano un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato progettuale rispetto al progetto originario approvato.

Le variazioni essenziali sono caratterizzate da incompatibilità per qualità e quantità rispetto al progetto originario secondo quanto riportato dall’art. 32 del D.P.R. 380/2001 e, come tali, sono soggette al rilascio di un permesso di costruire del tutto nuovo ed autonomo da quello concesso in precedenza.

A tal riguardo, è utile riportare interamente il citato art. 32 (determinazione delle variazioni essenziali) del Testo unico edilizia:

Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;

aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;

modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;

mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;

violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44.

Clicca qui per scaricare la sentenza del Tar Campania

Differenza tra variazioni essenziali e non: ulteriori chiarimenti dal Consiglio di Stato

Il decreto salva casa introduce misure per facilitare la sanatoria di costruzioni realizzate senza titolo o in difformità.

A tal proposito merita particolare attenzione la sentenza n. 8072/2024 del Consiglio di Stato che chiarisce ulteriormente la differenza tra variazioni essenziali e non confermando che le opere considerate in totale difformità rispetto al permesso originale non rientrano nelle categorie che possono beneficiare di tali sanatorie.

Nel caso specifico, il ricorrente contestava due ordinanze comunali di demolizione per opere realizzate senza permesso o in difformità rispetto a una precedente concessione edilizia sostenendo che le opere non costituivano variazioni essenziali rispetto al permesso originale e che pertanto la demolizione risultava essere una misura sproporzionata.

Dopo il rigetto del TAR, anche il Consiglio di Stato ha confermato la legittimità delle ordinanze di demolizione, poiché le modifiche superavano le tolleranze consentite e non rientravano nelle eccezioni previste dalla normativa.

La sentenza è di particolare interesse non solo per la decisione in sé, ma anche per l’accurato excursus normativo e la puntualità delle definizioni proposte dai giudici di Palazzo Spada:

con la legge 10/1977, il regime sanzionatorio è stato semplicemente graduato secondo uno schema generale tuttora vigente: le opere eseguite in assenza di concessione o in totale difformità dalla stessa dovevano essere demolite a spese del proprietario o del costruttore (art. 15, terzo e ottavo comma); le opere invece realizzate in parziale difformità dovevano essere demolite a spese del concessionario, ma, ove non potessero essere rimosse senza pregiudizio per le parti conformi, il concessionario restava assoggettato a una sanzione amministrativa pecuniaria (art. 15, undicesimo comma);
con gli artt. 7 e 8 della legge. 47/1985, trasfusi negli artt. 31 e 32 de D.P.R. 380/2001 è stata avanzata la differenziazione tra variazioni essenziali e non essenziali; in particolare, le variazioni essenziali vengono assoggettate al più severo regime sanzionatorio proprio della totale difformità, mentre quelle non essenziali restano ascritte al vizio della parziale difformità, correlato alle sanzioni stabilite, all’epoca, dall’art. 12 della legge 47/1985 e, di seguito, dall’art. 34 del D.P.R. 380/2001;
il D.L. 133/2014 (convertito, con modificazioni, nella legge 164 del 2014) ha inserito il comma 2-bis nell’art. 22 del D.P.R. 380/2001, in cui viene contemplata la possibilità di presentare una segnalazione certificata d’inizio attività (SCIA) in caso di varianti al permesso di costruire che non costituiscano variazioni essenziali, se realizzate in corso di esecuzione dei lavori.

La legittimità delle opere in parola sussiste, pertanto, soltanto a condizione che la SCIA inerente alle varianti al permesso di costruire sia comunicata a fine lavori, tramite attestazione del professionista.

Di conseguenza, la citata disciplina non può risolvere il problema delle variazioni non essenziali che non soddisfino tale condizione, le quali continueranno a costituire una parziale difformità ai sensi dell’art. 34 t.u. edilizia, salva l’eventuale sanatoria di cui all’art. 36 t.u. edilizia, ove ne ricorrano i presupposti.

L’unica ipotesi in cui possono ritenersi regolari difformità esecutive rispetto a titoli abilitativi rilasciati in passato è quella delle cosiddette tolleranze costruttive.

Secondo l’elaborazione della giurisprudenza – alla quale il Collegio ha inteso dare continuità – ai sensi degli artt. 31 e 32 del testo unico edilizia, si è in presenza di:

difformità totali o variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, allorché i lavori riguardino un’opera ‘diversa’ da quella prevista dall’atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione;
difformità parziale quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera (ex aliis Cons. Stato, sez, VI, n. 7644 del 2023 e n. 3596 del 2023).

Stando alla definizione enunciata dal citato art. 32, dunque, una variante essenziale si verifica in presenza di ogni modifica incompatibile con il disegno globale ispiratore dell’originario progetto edificatorio, tale da comportare:

il mutamento della destinazione d’uso implicante alterazione degli standard,
l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio,
le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi,
il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito,
la violazione delle norme vigenti in materia antisismica;

la nozione in esame non ricomprende, invece, le modifiche incidenti sulle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

L’attribuzione a un intervento edilizio della natura di variazione essenziale comporta rilevanti conseguenze.

A differenza delle varianti in senso stretto al permesso di costruire, ai sensi dell’art. 22, comma 2, le variazioni “essenziali”, giacché caratterizzate da incompatibilità con il progetto edificatorio originario in base ai parametri ricavabili, in via esemplificativa, dall’art. 32 de D.P.R.380/2001, sono soggette al rilascio di un permesso a costruire del tutto nuovo e autonomo rispetto a quello originario (Consiglio di Stato, sezione sesta, sentenze 3 giugno 2021, n. 4279 e 6 febbraio 2019, n. 891) (Corte cost. n. 119 del 2024).

Un ulteriore richiamo alle variazioni essenziali è stato, da ultimo, operato dall’art. 36-bis del D.P.R.380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024, convertito con Legge 105/2024.

Altre sentenze

Per maggiore approfondimento leggi anche questi articoli:

“Varianti e varianti essenziali, ecco i titoli edilizi necessari“
“Varianti essenziali e varianti leggere, quando si corre il rischio di opere abusive“
“Differenza tra variazione essenziale e variante: ecco quando un abuso non può essere sanato“

FAQ – Variazioni essenziali in edilizia

Di seguito si propongono una serie di domande frequenti in riferimento alle variazioni essenziali.

Cosa sono le variazioni essenziali in edilizia?

Le variazioni essenziali sono modifiche significative che si discostano in modo sostanziale dal progetto approvato, sia per caratteristiche costruttive che per destinazione d’uso. Si tratta di interventi che comportano una incompatibilità quali-quantitativa rispetto al progetto originario.

In cosa si differenziano le variazioni essenziali dalle varianti in corso d’opera?

Le variazioni essenziali alterano in modo rilevante il progetto approvato e richiedono un nuovo permesso di costruire. Le varianti in senso proprio, invece, sono modifiche non sostanziali che non cambiano radicalmente il progetto e rientrano nel titolo edilizio originario come variante accessoria.

Quando un intervento è considerato variazione essenziale secondo il D.P.R. 380/2001?

L’essenzialità si verifica quando ricorre almeno una delle seguenti condizioni: mutamento della destinazione d’uso con variazione degli standard urbanistici, aumento consistente di cubatura o superficie, modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi o della localizzazione, cambiamento delle caratteristiche dell’intervento o violazione delle norme antisismiche.

Quali modifiche non sono considerate variazioni essenziali?

Non rientrano tra le variazioni essenziali gli interventi che incidono su cubature accessorie, modificano volumi tecnici o riguardano la distribuzione interna delle unità abitative.

Qual è la differenza tra variazioni essenziali e difformità parziali?

Le difformità parziali sono irregolarità che possono rientrare nei limiti delle tolleranze costruttive o avvicinarsi ai limiti delle variazioni essenziali, mentre le variazioni essenziali rappresentano interventi più gravi che si discostano in modo sostanziale dal progetto approvato.

Quali sono le principali conseguenze delle variazioni essenziali?

Le variazioni essenziali comportano l’obbligo di ottenere un nuovo permesso di costruire, l’applicazione di sanzioni amministrative e penali e, nei casi più gravi, la demolizione o la fiscalizzazione delle opere realizzate in difformità.

È possibile sanare una variazione essenziale?

È possibile tramite accertamento di conformità in sanatoria. È necessario dimostrare la conformità dell’intervento alle norme urbanistiche vigenti al momento della domanda e alle norme edilizie in vigore al momento della costruzione.

Come funziona la sanatoria delle variazioni essenziali dopo il “decreto salva casa”?

Con le nuove disposizioni viene superato il requisito della doppia conformità. È sufficiente dimostrare la conformità alle norme urbanistiche attuali e a quelle edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Quali documenti servono per la richiesta di sanatoria?

La domanda deve essere accompagnata da una dichiarazione di un tecnico abilitato e da documentazione che attesti l’epoca di realizzazione dell’intervento, come fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio o altri atti pubblici o privati.

Cosa succede se il Comune non risponde alla richiesta di sanatoria?

Se lo Sportello Unico non si pronuncia entro 45 giorni per il permesso in sanatoria o entro 30 giorni per la SCIA in sanatoria, si applica il principio del silenzio-assenso, salvo casi di sospensione per verifiche specifiche.

Quali sanzioni si applicano per le variazioni essenziali?

Il rilascio della sanatoria è subordinato al pagamento di un’oblazione, che può variare dal doppio del contributo di costruzione aumentato del 20% fino a importi legati all’aumento del valore dell’immobile, con ulteriori sanzioni in caso di vincoli paesaggistici o mancata compatibilità.

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