Lavori sul tetto condominiale: chi deve smontare l’impianto fotovoltaico privato per consentire la manutenzione?
Un caso concreto affrontato dal Tribunale di Salerno approfondisce il rapporto tra utilizzo individuale delle parti comuni, interventi di manutenzione e tutela dei diritti in condominio
L’installazione di impianti fotovoltaici sulle coperture condominiali rappresenta una soluzione sempre più diffusa per favorire l’autoproduzione di energia da fonti rinnovabili. Tuttavia, l’utilizzo di una parte comune dell’edificio per esigenze individuali può sollevare questioni tecniche e giuridiche, soprattutto quando si rende necessario eseguire interventi di manutenzione, impermeabilizzazione o rifacimento del tetto.
Come si conciliano il diritto del singolo condomino a utilizzare la copertura per il proprio impianto e le esigenze di conservazione dell’edificio? Quali obblighi sorgono quando la presenza dei pannelli fotovoltaici interferisce con i lavori condominiali? E come devono essere gestite le operazioni necessarie a rendere accessibili le superfici interessate dagli interventi?
Il tema coinvolge gli articoli 1102 e 1122-bis del Codice civile e richiede un attento equilibrio tra diritti individuali, interessi collettivi ed esigenze tecnico-operative.
Su questi aspetti offre interessanti spunti di approfondimento la sentenza n. 4566/2026 del Tribunale di Salerno, che affronta il rapporto tra manutenzione della copertura condominiale e presenza di un impianto fotovoltaico privato.
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Rifacimento del tetto condominiale: il proprietario dell’impianto fotovoltaico può opporsi allo smontaggio dei pannelli?
In un condominio si era manifestata la necessità di intervenire sulla copertura dell’edificio a causa di problematiche di infiltrazione d’acqua.
Le infiltrazioni erano riconducibili alle condizioni di deterioramento dello strato impermeabilizzante collocato sotto il manto di tegole. La situazione rendeva necessario un intervento di rifacimento della copertura, finalizzato a ripristinarne la capacità di proteggere le unità immobiliari sottostanti dagli agenti atmosferici.
Una parte del tetto condominiale risultava, tuttavia, occupata da un impianto fotovoltaico installato da una condomina a servizio della propria unità immobiliare. La presenza dei pannelli costituiva un elemento di interferenza con le lavorazioni programmate, poiché, per intervenire correttamente sulla copertura e sui suoi strati sottostanti, era necessario procedere alla rimozione temporanea dell’impianto.
L’assemblea condominiale, riunitasi, aveva adottato alcune decisioni, tra cui quella riguardante i lavori di rifacimento del tetto. In particolare, erano stati approvati la costituzione di un fondo spese destinato al finanziamento dei lavori sulla copertura, e la nomina di un tecnico.
La condomina proprietaria dell’impianto fotovoltaico riteneva che le decisioni assembleari fossero viziate e che, soprattutto, l’esecuzione dei lavori comportasse un’indebita interferenza con un bene di sua proprietà esclusiva.
Con atto di citazione decideva quindi di rivolgersi al Tribunale, impugnando le deliberazioni.
La vicenda si inseriva, inoltre, in un contenzioso più ampio tra le stesse parti.
In un distinto procedimento, riguardante la necessità di liberare la copertura per consentire le opere manutentive, il Tribunale aveva già emesso un’ordinanza ai sensi dell’articolo 702-ter c.p.c., con la quale aveva imposto alla condomina di rimuovere temporaneamente l’impianto fotovoltaico.
Tale provvedimento era stato impugnato dalla proprietaria dei pannelli, ma la Corte d’Appello aveva integralmente respinto l’impugnazione.
La pronuncia d’appello, divenuta definitiva, aveva quindi confermato sia la necessità e l’urgenza degli interventi sul tetto, sia l’obbligo della condomina di consentirne l’esecuzione attraverso la rimozione temporanea del proprio impianto.
Motivi di opposizione circa la rimozione dei pannelli fotovoltaici privati per consentire le lavorazioni sulla copertura condominiale
L’azione promossa dalla condomina si articolava in diverse contestazioni, rivolte tanto alle deliberazioni relative agli interventi sulla copertura quanto ad altri aspetti della gestione condominiale.
La principale doglianza riguardava la deliberazione assembleare nella parte in cui era stato disposto il rifacimento del tetto.
Secondo la prospettazione dell’attrice, la decisione assembleare incideva illegittimamente sui pannelli fotovoltaici di sua esclusiva proprietà.
La condomina sosteneva, in sostanza, che l’intervento deliberato dal condominio comportasse una lesione delle sue prerogative individuali, perché avrebbe richiesto lo smontaggio dell’impianto installato sulla superficie comune.
La contestazione si fondava sulla distinzione tra la natura condominiale della copertura e la proprietà esclusiva dei pannelli: sebbene il tetto appartenesse alla collettività condominiale, l’impianto fotovoltaico costituiva un bene individuale, rispetto al quale l’attrice riteneva illegittima l’ingerenza derivante dalle decisioni dell’assemblea.
Su questo presupposto chiedeva di dichiarare nulla la deliberazione, richiamando l’articolo 1418 del Codice civile, oppure, in subordine, di annullarla o dichiararla inefficace o illegittima.
La questione centrale era dunque stabilire se il diritto di mantenere un impianto fotovoltaico privato sulla copertura comune potesse costituire un limite all’esecuzione dei lavori condominiali di manutenzione.
I motivi di difesa del condominio convenuto
La difesa condominiale chiedeva il rigetto delle pretese avversarie e la condanna dell’attrice al pagamento delle spese di giudizio.
In tale contesto assumeva particolare rilevanza il precedente giudizio conclusosi con la sentenza della Corte d’Appello.
Quella decisione aveva infatti definitivamente accertato che le infiltrazioni derivavano dalle cattive condizioni dello strato impermeabile e che i lavori di rifacimento erano necessari e urgenti.
Aveva inoltre confermato che l’utilizzo della copertura da parte della proprietaria dell’impianto non poteva impedire agli altri condomini di esercitare i propri diritti sul bene comune, compreso quello di conservarlo attraverso gli indispensabili interventi manutentivi.
Il giudizio del Tribunale di Salerno
Il condomino che installa un impianto fotovoltaico sulla copertura comune non può impedirne la manutenzione e, qualora i lavori di rifacimento del tetto lo richiedano, è tenuto a provvedere a propria cura alla rimozione temporanea dei pannelli, per il tempo strettamente necessario all’esecuzione degli interventi, non potendo l’uso individuale della cosa comune prevalere sulle esigenze di conservazione dell’edificio e sul pari diritto degli altri condomini, ai sensi degli artt. 1102 e 1122-bis c.c.
Il tetto condominiale deve poter essere sottoposto a manutenzione anche in presenza di impianti privati
La parte più significativa della motivazione riguarda il rapporto tra l’impianto fotovoltaico appartenente alla singola condomina e il diritto-dovere del condominio di provvedere alla conservazione della copertura.
Il giudice ha richiamato l’articolo 1102 del Codice civile, secondo cui ogni partecipante alla comunione può servirsi del bene comune, a condizione di non modificarne la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di utilizzarlo secondo il rispettivo diritto:
L’art. 1122-bis c.c., nel consentire l’installazione di impianti da fonti rinnovabili a servizio delle singole unità, non deroga a tale principio generale, ma vi si coordina, restando l’uso del singolo contenuto nei limiti del pari uso spettante a tutti i condomini. Da ciò discende, a fortiori, che l’autorizzazione a installare i pannelli non attribuisce al condomino installatore alcun diritto a paralizzare la manutenzione del bene comune: ove l’assemblea deliberi il rifacimento del tetto, il singolo è tenuto, in forza del dovere di solidarietà condominiale, a rimuovere a propria cura le opere realizzate per il tempo strettamente necessario all’esecuzione dei lavori.
Il principio permette al singolo condomino di realizzare anche un impiego particolarmente intenso della parte comune, purché questo rimanga compatibile con le prerogative degli altri comproprietari.
L’installazione di pannelli fotovoltaici sul tetto costituisce una delle possibili forme di utilizzazione individuale della superficie condominiale.
Tale facoltà trova uno specifico riconoscimento nell‘articolo 1122-bis del Codice civile, che disciplina l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità immobiliari.
Tuttavia, secondo il Tribunale, la disposizione non introduce un diritto esclusivo e incondizionato alla permanenza dell’impianto sulla parte comune, né sottrae il proprietario dei pannelli ai limiti generali previsti dall’articolo 1102 c.c.
Le due norme devono essere interpretate in maniera coordinata: il condomino può utilizzare il tetto per soddisfare esigenze energetiche individuali, ma non può trasformare tale uso in un ostacolo alla fruizione e alla conservazione del bene da parte della collettività condominiale.
Ne consegue che la presenza dell’impianto fotovoltaico non può impedire al condominio di eseguire lavori di impermeabilizzazione, ripristino o rifacimento della copertura, qualora siano necessari.
Il diritto individuale a mantenere i pannelli installati deve quindi conciliarsi con l’interesse comune a preservare la sicurezza, l’integrità e la funzionalità dell’edificio.
A chi spetta smontare i pannelli fotovoltaici per consentire i lavori sul tetto?
Su questo specifico punto la posizione del Tribunale è netta.
È il condomino proprietario dell’impianto fotovoltaico privato a dover provvedere, a propria cura, alla sua rimozione temporanea quando lo smontaggio sia necessario per consentire i lavori di manutenzione della copertura condominiale.
Il giudice ha evidenziato, come sopraddetto, che l’autorizzazione all’installazione dei pannelli non può essere interpretata come il riconoscimento di un potere di impedire o rinviare gli interventi sul tetto comune.
Il proprietario dell’impianto è tenuto a rendere possibile l’esecuzione delle opere deliberate dall’assemblea, liberando temporaneamente le porzioni di copertura interessate dai lavori.
La rimozione non costituisce, secondo il Tribunale, una violazione del diritto di proprietà sull’impianto, perché non comporta di per sé la perdita definitiva del bene o la negazione della facoltà di utilizzarlo.
Si tratta, invece, di una misura temporanea e funzionale alla conservazione di una parte condominiale, che trova giustificazione nei limiti posti all’uso individuale della cosa comune e nel dovere di solidarietà condominiale.
L’obbligo deve essere circoscritto al periodo strettamente necessario allo svolgimento degli interventi.
È importante evidenziare, sotto il profilo delle spese, che la sentenza utilizza espressamente il criterio della rimozione «a propria cura». La pronuncia, tuttavia, non sviluppa una separata e dettagliata statuizione sulla ripartizione economica di tutte le possibili operazioni di smontaggio, custodia, reinstallazione e rimessa in esercizio dell’impianto.
Pertanto, mentre risulta chiaramente affermato l’obbligo del proprietario di provvedere alla rimozione temporanea, non sarebbe corretto attribuire alla sentenza una disciplina espressa e generale di ciascuna voce di costo connessa a tale operazione.
Il principio decisivo resta quello secondo cui l’interesse privato a mantenere l’impianto fotovoltaico non prevale sull’esigenza collettiva di effettuare interventi necessari alla conservazione del tetto condominiale.
L’efficacia del precedente giudicato sulla necessità di rimuovere l’impianto
Un secondo elemento determinante della motivazione riguarda la precedente sentenza della Corte d’Appello, ormai passata in giudicato.
In quel procedimento era stato definitivamente stabilito che le infiltrazioni provenivano dal deterioramento dello strato impermeabilizzante sottostante le tegole e che il rifacimento della copertura aveva carattere necessario e urgente.
Era stata inoltre confermata la legittimità della rimozione temporanea dell’impianto fotovoltaico, indispensabile per l’esecuzione dei lavori.
Il Tribunale ha quindi richiamato il principio del cosiddetto giudicato esterno, secondo cui un accertamento contenuto in una decisione definitiva, riguardante una questione comune a due controversie tra le medesime parti, non può essere nuovamente discusso nel successivo giudizio, anche quando le domande presentino oggetti o finalità differenti.
Applicando tale principio, il giudice ha osservato che la condomina fondava l’impugnazione della deliberazione sulla presunta illegittimità della rimozione dei pannelli fotovoltaici.
Ma proprio questa questione era già stata risolta definitivamente dalla Corte d’Appello in senso contrario alla sua prospettazione.
Non era quindi consentito rimettere in discussione il medesimo presupposto giuridico e fattuale attraverso l’impugnazione della deliberazione condominiale.
La doglianza risultava pertanto preclusa dal giudicato.
Il Tribunale ha aggiunto che, anche prescindendo da tale preclusione processuale, la contestazione sarebbe risultata comunque infondata per effetto dell’applicazione degli articoli 1102 e 1122-bis del Codice civile.
In altri termini, la conclusione raggiunta dal giudice si fonda su due distinti argomenti:
da un lato, l’impossibilità di ridiscutere una questione già definitivamente accertata;
dall’altro, la legittimità sostanziale della rimozione temporanea dell’impianto quando necessaria alla manutenzione del bene comune.
Il giudice ha quindi condannato l’attrice alla rifusione delle spese processuali sostenute dal condominio convenuto e rimborso delle spese generali secondo legge, con attribuzione al difensore del condominio.
Le conseguenze pratiche della sentenza per i condomìni dotati di impianti fotovoltaici privati
La pronuncia assume particolare interesse per gli edifici condominiali nei quali una o più porzioni della copertura siano utilizzate dai singoli proprietari per l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici.
Essa evidenzia che il diritto di utilizzare una parte comune per esigenze individuali non determina una sottrazione definitiva di quella superficie alle necessità di gestione e conservazione del condominio.
La presenza di un impianto fotovoltaico regolarmente installato deve essere rispettata, ma non può tradursi in un impedimento alla manutenzione del tetto, soprattutto quando questa sia necessaria per eliminare infiltrazioni, ripristinare l’impermeabilizzazione o evitare ulteriori danni all’edificio.
Da ciò derivano alcune conseguenze applicative:
anzitutto, il condominio conserva il potere di deliberare i lavori necessari alla manutenzione della copertura secondo le regole ordinarie, senza che il proprietario dell’impianto possa opporsi alla loro esecuzione per il solo fatto che i pannelli debbano essere temporaneamente rimossi;
in secondo luogo, il condomino che ha installato il sistema fotovoltaico deve cooperare concretamente alla realizzazione dell’intervento, provvedendo allo smontaggio quando ciò sia indispensabile per consentire l’accesso e l’esecuzione delle lavorazioni;
la rimozione deve però rispondere a un’effettiva esigenza tecnica ed essere temporalmente limitata a quanto necessario per i lavori. Non può essere intesa come un obbligo generalizzato di rinunciare definitivamente all’utilizzo della copertura.
Sul piano operativo, appare quindi opportuno che l’amministratore, il tecnico incaricato dei lavori e il proprietario dell’impianto concordino preventivamente modalità e tempi dello smontaggio, anche per assicurare che le operazioni siano eseguite da soggetti qualificati e che l’impianto possa essere successivamente ripristinato in condizioni di sicurezza.
Quanto all’attribuzione dei costi, occorre distinguere l’obbligo di rimuovere temporaneamente l’impianto, chiaramente affermato nella decisione, dalla specifica imputazione delle diverse spese eventualmente sostenute. Quest’ultima questione richiede una valutazione autonoma delle circostanze concrete, dei titoli esistenti e delle ragioni che rendono necessario l’intervento, poiché la sentenza in esame non contiene un’espressa regolamentazione di tutte le relative componenti economiche.
Approfondimenti
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