Lavori privati in condominio: quando l’amministratore può chiedere il risarcimento dei danni?

La Cassazione fa chiarezza sui poteri dell’amministratore e sui confini dell’azione condominiale quando gli interventi coinvolgono anche proprietà esclusive

Quando i lavori in condominio interessano anche porzioni di proprietà esclusiva, uno dei problemi più delicati riguarda l’estensione dei poteri dell’amministratore. In particolare, occorre capire fino a che punto questi possa agire nell’interesse del condominio e quando, invece, la tutela debba essere esercitata direttamente dal singolo proprietario.

Il confine non è sempre immediato, soprattutto quando gli interventi sulle parti private sono collegati a opere più ampie che interessano l’edificio nel suo complesso. In questi casi assumono particolare rilievo la natura dei lavori, il rapporto tra beni comuni e beni esclusivi e le finalità dell’azione promossa dall’amministratore.

Sul tema è intervenuta la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, con l’ordinanza n. 25657/2026, chiamata a esaminare una controversia relativa alla legittimazione dell’amministratore nell’ambito di una richiesta risarcitoria connessa a lavori eseguiti sul fabbricato condominiale.

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Danni a balconi e ringhiere private: può agire l’amministratore per conto del condominio?

Al centro della discussione vi è un contratto di appalto stipulato per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria su un edificio condominiale. Il condominio, agendo tramite il proprio amministratore, conveniva in giudizio l’impresa individuale incaricata dell’esecuzione delle opere e il direttore dei lavori, sostenendo che gli interventi fossero stati realizzati in maniera difettosa.

Secondo il condominio, i problemi riscontrati nell’edificio derivavano dalla non corretta esecuzione dell’appalto e determinavano la responsabilità solidale dell’appaltatore e del direttore dei lavori ai sensi degli artt. 1667, 1668 e 1669 del codice civile. Nel corso del giudizio di primo grado veniva disposta una consulenza tecnica d’ufficio, all’esito della quale il Tribunale accoglieva la domanda del condominio e condannava i convenuti, rimasti contumaci, al pagamento di euro 32.108, oltre alle spese processuali.

L’appaltatore e il direttore dei lavori impugnavano separatamente la sentenza. I due giudizi di appello venivano successivamente riuniti. Tra le questioni sollevate vi erano la validità della notifica dell’atto introduttivo, l’effettiva sussistenza della responsabilità per i difetti denunciati, l’entità delle somme necessarie per la loro eliminazione e la liquidazione delle spese.

La Corte d’Appello accoglieva soltanto in parte le impugnazioni e riduceva l’importo dovuto al condominio da euro 32.108 a euro 21.381,14. La ragione più significativa della riduzione consisteva nell’esclusione dal risarcimento delle somme riferibili a interventi su beni ritenuti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Secondo la Corte territoriale, infatti, l’azione promossa dall’amministratore aveva natura risarcitoria e derivava dall’inadempimento dell’appaltatore e del direttore dei lavori: di conseguenza, l’amministratore non avrebbe potuto ottenere anche il risarcimento relativo ai danni subiti dalle proprietà individuali.

Il condominio proponeva quindi ricorso per cassazione articolato in tre motivi

I motivi del ricorso proposto dal condominio:

il primo motivo, che rappresenta il nucleo centrale della decisione, riguardava la violazione degli artt. 1669 e 1130, comma 1, n. 4, c.c. Il condominio contestava la decisione della Corte d’appello nella parte in cui aveva automaticamente escluso dal risarcimento gli importi relativi ai danni che interessavano beni appartenenti ai singoli condomini. Secondo il ricorrente, un simile criterio era eccessivamente rigido, perché non teneva conto della natura complessiva dell’intervento edilizio e del collegamento esistente tra le parti comuni e alcune porzioni di proprietà esclusiva. In particolare, veniva sostenuto che l’amministratore avesse agito anche facendo valere la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. e che i vizi accertati dal consulente tecnico riguardassero il fabbricato nel suo complesso, producendo effetti anche su alcune parti private. Per questa ragione, la sola circostanza che determinati interventi riguardassero materialmente beni di proprietà esclusiva non sarebbe stata sufficiente, secondo il condominio, per escludere la legittimazione dell’amministratore. Il punto fondamentale della censura era dunque distinguere tra due situazioni. Da un lato, vi sono i danni strettamente individuali, che interessano esclusivamente l’appartamento o il bene privato di uno specifico condomino e danno luogo a un autonomo diritto di credito di quest’ultimo. Dall’altro, possono esistere danni che, pur manifestandosi anche su beni di proprietà esclusiva, costituiscono la conseguenza di un difetto unitario dell’edificio oppure si inseriscono in un intervento complessivo diretto alla conservazione e al ripristino del fabbricato condominiale. Il condominio sosteneva che il caso concreto appartenesse alla seconda categoria;
il secondo motivo riguardava invece l’IVA. Il condominio lamentava che la Corte d’Appello non avesse incluso, nella quantificazione del risarcimento necessario per eliminare i vizi, anche l’imposta sul valore aggiunto calcolata dal consulente tecnico. Secondo la tesi del ricorrente, l’IVA avrebbe dovuto essere considerata parte integrante del danno perché destinata a restare definitivamente a carico del condominio, che non poteva portarla in detrazione;
con il terzo motivo il condominio contestava infine la compensazione delle spese processuali. A suo giudizio, la semplice riduzione dell’importo riconosciuto a titolo di risarcimento non avrebbe giustificato la compensazione integrale delle spese, dato che gli appellanti erano risultati comunque soccombenti sulle principali contestazioni formulate contro la sentenza di primo grado.

L’appaltatore e il direttore dei lavori, costituitisi in Cassazione come controricorrenti, sostenevano la correttezza della decisione della Corte d’Appello

In particolare, rispetto al primo motivo, contestavano che la questione potesse essere riesaminata dalla Cassazione. Secondo la loro impostazione, stabilire se i difetti fossero abbastanza gravi o sufficientemente estesi da incidere sull’intero edificio avrebbe richiesto una nuova valutazione degli elementi di fatto e delle risultanze tecniche, operazione non consentita nel giudizio di legittimità.

La difesa mirava dunque a qualificare la censura del condominio non come una questione di corretta applicazione delle norme sulla rappresentanza dell’amministratore, ma come una contestazione relativa alla valutazione concreta dei vizi dell’immobile.

La Cassazione non ha condiviso tale impostazione. Ha infatti chiarito che la questione sottoposta al suo esame non consisteva nello stabilire nuovamente quanto fossero gravi i difetti, né nel riqualificare direttamente l’azione ai sensi dell’art. 1669 c.c. Il problema era invece precedente e di carattere giuridico: occorreva verificare se la Corte d’Appello avesse applicato correttamente gli artt. 1130 e 1131 c.c. quando aveva escluso la legittimazione dell’amministratore per il solo fatto che alcuni lavori interessassero beni individuali.

Il giudizio della Cassazione: l’amministratore è legittimato ad agire per il risarcimento dei danni anche quando questi interessino parti di proprietà esclusiva, purché siano funzionalmente collegati alla conservazione dell’edificio nella sua unitarietà; resta invece riservata ai singoli condomini la tutela dei danni autonomi e individuali estranei alle finalità conservative del fabbricato

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo del ricorso.

Il principio centrale affermato dalla Corte riguarda l’estensione dei poteri dell’amministratore di condominio:

il potere-dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, attribuito all’amministratore di condominio dall’art. 1130 n. 4 cod. civ., implica in capo allo stesso la correlata autonoma legittimazione processuale attiva ex art. 1131 c.c. in ordine alle controversie in materia di risarcimento dei danni, qualora la domanda appaia connessa o conseguenziale alla conservazione delle cose comuni (così Cass. Sez. 2, n. 2127/2021, pag. 6 e i precedenti ivi richiamati)

L’art. 1130, n. 4, c.c. attribuisce all’amministratore il compito di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Da tale funzione deriva, sul piano processuale, la possibilità per l’amministratore di agire autonomamente in giudizio, ai sensi dell’art. 1131 c.c., quando la domanda risarcitoria sia collegata alla tutela e alla conservazione delle parti comuni.

La legittimazione dell’amministratore, pertanto, non è limitata alle azioni con le quali si chiede direttamente l’esecuzione di lavori sulle parti comuni. Essa comprende anche le domande risarcitorie dirette a ottenere le somme necessarie per ripristinare l’integrità dell’edificio.

La Cassazione precisa inoltre che:

l’amministratore è autonomamente legittimato non solo a proporre l’azione prevista dall’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui i difetti riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno – Cass. Sez. 2, n. 2436/2018 per tutte – ma anche a proporre ogni azione al fine di ottenere il risarcimento dei danni cagionati alle parti comuni, ancorché interessanti di riflesso le parti di proprietà esclusiva, e perciò allorché agisca a tutela dell’edificio nella sua unitarietà.

L’amministratore può agire autonomamente ai sensi dell’art. 1669 c.c. quando i gravi difetti dell’opera riguardino l’edificio condominiale nel suo complesso e coinvolgano, come conseguenza della medesima causa di danno, anche singoli appartamenti o altre porzioni private.

Il criterio decisivo, dunque, non è semplicemente la titolarità formale del bene danneggiato.

Non è sufficiente affermare che un balcone, una ringhiera o un’altra parte del fabbricato appartengano in via esclusiva a un condomino per concludere automaticamente che l’amministratore non possa agire. Occorre invece verificare la funzione concretamente svolta dall’azione risarcitoria e il rapporto tra il danno lamentato e la conservazione complessiva dell’edificio.

L’amministratore è legittimato quando la domanda, pur riguardando anche parti di proprietà esclusiva, è finalizzata alla tutela dell’edificio considerato unitariamente e quando i danni alle parti private sono collegati, anche di riflesso, ai difetti che interessano le parti comuni o il fabbricato nel suo complesso.

Esiste però un limite ben preciso:

Diversamente, senza mandato rappresentativo conferito dai singoli condomini la legittimazione dell’amministratore non può estendersi alla proposizione delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario, relative ai danni subiti nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva, nel caso in cui si tratti non di eliminare i vizi afferenti a un tempo sia le parti comuni dell’immobile che, di riflesso, quelle di proprietà esclusiva, ma di fare valere diritti di credito ben distinti e individuabili, la cui tutela ecceda dalle finalità conservative dell’unitario fabbricato e perciò competa esclusivamente ai condomini interessati” (cfr. Cass. Sez. 2, n. 22656/2010, Cass. Sez. 2, n. 3846/2020).

L’amministratore, quindi, non può, in assenza di uno specifico mandato conferito dai singoli condomini, sostituirsi a questi ultimi per far valere diritti risarcitori puramente individuali.

Quando il danno riguarda esclusivamente una singola unità immobiliare e dà luogo a un autonomo credito risarcitorio del proprietario, non collegato alla necessità di conservare o ripristinare l’edificio nella sua dimensione unitaria, l’azione spetta al singolo condomino. L’amministratore potrebbe esercitarla soltanto se munito di uno specifico potere rappresentativo.

La Cassazione traccia quindi una distinzione sostanziale: l’amministratore può domandare il risarcimento anche per interventi che coinvolgono proprietà esclusive se questi interventi fanno parte della tutela complessiva del fabbricato; non può invece chiedere il risarcimento di danni individuali autonomi spettanti personalmente ai singoli proprietari.

L’applicazione del principio al caso concreto

Secondo la Suprema Corte, la Corte d’Appello aveva commesso un errore proprio perché aveva arrestato la propria analisi alla natura privata di alcuni beni.

Nel caso esaminato, infatti, il contratto di appalto riguardava un intervento complessivo di manutenzione e ripristino del fabbricato. Tra gli elementi interessati figuravano le facciate, i soffitti e i frontalini dei balconi, nonché balconi e ringhiere.

Secondo la prospettazione del condominio, tutti questi interventi erano inseriti in un programma unitario di manutenzione dell’edificio. Pertanto, balconi e ringhiere non potevano essere esclusi dal risarcimento semplicemente perché riconducibili alla proprietà individuale.

La Corte d’Appello avrebbe dovuto verificare, in concreto, se i danni relativi a tali elementi fossero funzionalmente collegati alla conservazione del fabbricato nel suo insieme. Proprio questa verifica era mancata.

La Cassazione, tuttavia, non ha stabilito direttamente che tutti i danni relativi ai balconi e alle ringhiere dovessero essere risarciti al condominio.

Non spettava infatti al giudice di legittimità compiere nuovi accertamenti di fatto o stabilire la gravità dei singoli vizi. La Corte ha invece fissato il criterio giuridico da applicare, demandando al giudice del rinvio il compito di verificare, sulla base degli accertamenti già compiuti, se i danni contestati fossero effettivamente collegati alla conservazione unitaria del fabbricato.

Quando, quindi, l’amministratore può chiedere i danni relativi a lavori su proprietà private?

Dalla pronuncia emerge un principio particolarmente rilevante nella gestione del contenzioso condominiale. L’amministratore non è legittimato soltanto con riferimento ai danni materialmente localizzati sulle parti comuni. Può agire anche quando l’intervento necessario interessa beni di proprietà esclusiva, purché il danno sia inserito in una vicenda unitaria riguardante la conservazione dell’intero edificio.

La distinzione deve quindi essere effettuata sulla base della causa del danno e della funzione della domanda proposta in giudizio.

Se il difetto dell’opera interessa contemporaneamente il fabbricato e, quale conseguenza della medesima situazione, anche alcune unità private, l’amministratore può essere legittimato ad agire senza necessità di uno specifico mandato dei singoli condomini.

Lo stesso vale quando la somma richiesta serve a ripristinare complessivamente l’edificio e gli interventi sulle parti private risultano strettamente collegati al programma conservativo unitario.

Diversa è invece l’ipotesi in cui il singolo condomino abbia subito un danno autonomo e individualizzato, del tutto separabile da quello riguardante le parti comuni. Si pensi, in termini generali, a un pregiudizio che attribuisca esclusivamente al proprietario dell’appartamento un distinto diritto al risarcimento e che non sia necessario eliminare per assicurare la conservazione dell’edificio. In questo caso la pretesa appartiene al singolo condomino e l’amministratore non può farla valere senza un mandato specifico.

La linea di confine non passa quindi semplicemente tra “parte comune” e “parte privata”, bensì tra tutela dell’edificio nella sua unitarietà e tutela di un diritto risarcitorio esclusivamente individuale.

Gli altri motivi e la decisione finale

L’accoglimento del primo motivo ha reso superfluo l’esame del secondo motivo relativo all’IVA. Poiché il giudice del rinvio dovrà nuovamente determinare l’estensione dei danni risarcibili, dovrà essere rivalutata anche la quantificazione complessiva dell’importo dovuto. Per tale ragione la Cassazione ha dichiarato assorbita la questione dell’inclusione dell’IVA nel risarcimento.

Anche il terzo motivo, relativo alle spese processuali, è stato dichiarato assorbito. La regolazione delle spese effettuata dalla Corte d’appello era infatti collegata anche alla riduzione dell’importo risarcitorio derivante dall’esclusione dei danni relativi a balconi e ringhiere. Poiché proprio questo presupposto è stato ritenuto erroneo, il giudice del rinvio dovrà riesaminare anche la disciplina delle spese.

La Cassazione ha inoltre ricordato che la semplice riduzione quantitativa della somma richiesta da una parte non determina automaticamente una situazione di reciproca soccombenza: perché possa parlarsi propriamente di soccombenza reciproca occorre, in linea generale, una pluralità di pretese contrapposte oppure un accoglimento soltanto parziale di domande articolate in capi autonomi.

In conclusione, la Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso del condominio, dichiarato assorbiti il secondo e il terzo, cassato la sentenza della Corte d’Appello nella parte interessata dal motivo accolto e rinviato la causa alla stessa Corte d’Appello, in diversa composizione.

Il nuovo giudice dovrà quindi stabilire se i danni riguardanti anche beni di proprietà esclusiva, quali quelli oggetto della controversia, fossero funzionalmente inseriti nell’intervento di conservazione e ripristino unitario del fabbricato. Solo all’esito di questa verifica potrà essere determinato correttamente l’ambito della legittimazione dell’amministratore e, conseguentemente, l’ammontare del risarcimento spettante al condominio.

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