Il vicino può far annullare il condono di una veranda?
Tar Liguria: nel condono edilizio il Comune verifica la legittimazione del richiedente, ma non risolve controversie tra privati. Servono prove delle contestazioni
Il rilascio di un condono edilizio può essere contestato dal proprietario confinante quando ritiene che l’intervento sanato interferisca con il proprio immobile o che la documentazione presentata non rappresenti correttamente lo stato dei luoghi. Ma è sufficiente denunciare un’invasione della proprietà per ottenere l’annullamento del titolo?
La sentenza n. 1075/2026 del TAR Liguria affronta il caso di una veranda realizzata trasformando un balcone preesistente e successivamente oggetto di un permesso di costruire in sanatoria ai sensi della legge 47/1985. Il TAR chiarisce che il Comune deve verificare la legittimazione del richiedente, senza però addentrarsi in controversie civilistiche tra privati caratterizzate da margini di opinabilità.
Il caso: una veranda condonata e le contestazioni del proprietario confinante
Il proprietario di un’unità immobiliare residenziale otteneva un permesso di costruire in sanatoria, rilasciato nell’ambito di una domanda di condono edilizio ai sensi della legge 47/1985, per una veranda realizzata mediante la trasformazione di un balcone preesistente, attraverso una struttura in ferro dotata di finestre, con parapetto in muratura preesistente e chiusura superiore in corrispondenza del cornicione del terrazzino sovrastante.
Il proprietario di un appartamento parzialmente confinante impugnava il titolo rilasciato dal Comune, contestando l’incompletezza della documentazione e l’errata rappresentazione dello stato dei luoghi, sia precedente sia attuale.
In particolare, il ricorrente lamentava la mancata o inesatta individuazione dell’immobile confinante e delle caratteristiche della veranda, sostenendo inoltre che una parte della struttura fosse in aggetto sulla propria proprietà per una profondità di almeno 10 centimetri.
Veniva contestata anche l’autorizzazione paesaggistica richiamata nel permesso in sanatoria, ritenuta fondata su una rappresentazione incompleta della situazione esistente.
Elaborati inesatti, invasione della proprietà e opere successive
Il proprietario confinante articolava il ricorso su tre principali motivi:
falsa rappresentazione dello stato dei luoghi: la documentazione progettuale non avrebbe individuato correttamente l’immobile confinante né rappresentato in modo completo la veranda oggetto della sanatoria. Il ricorrente evidenziava inoltre un’incongruenza tra fotografie ed elaborati grafici: nelle prime la struttura appariva delimitata da una ringhiera metallica, mentre nello stato attuale sarebbe stata rappresentata come una superficie piena in muratura. Veniva contestata anche una presunta invasione della proprietà confinante per almeno 10 centimetri;
illegittimità dell’autorizzazione paesaggistica: secondo il ricorrente, l’autorizzazione sarebbe stata rilasciata sulla base di una descrizione non corrispondente allo stato reale dei luoghi, con conseguenti riflessi sulla legittimità del permesso di costruire in sanatoria;
realizzazione di ulteriori opere: il ricorrente contestava la realizzazione di nuove opere nel corso del procedimento amministrativo, protrattosi per circa sette anni.
Il Comune e il controinteressato chiedevano il rigetto del ricorso, mentre l’amministrazione sollevava anche alcune eccezioni preliminari, relative alla procura alle liti e all’interesse a ricorrere.
Quando le contestazioni del vicino possono invalidare il condono edilizio?
Il TAR Liguria esamina congiuntamente i motivi di ricorso, considerandoli strettamente connessi, e li giudica infondati.
Il Collegio rileva innanzitutto che nella domanda di sanatoria era stata indicata la trasformazione del balcone preesistente in veranda.
Alla richiesta erano stati allegati il progetto e le planimetrie, nelle quali risultava rappresentato anche l’immobile del ricorrente.
La struttura da sanare era inoltre descritta negli elaborati, senza che dall’esame della documentazione emergessero contraddizioni o difformità tra rappresentazione grafica e stato di fatto.
Per il TAR, quindi, le contestazioni relative all’incompletezza e all’inesattezza della documentazione non trovavano riscontro negli atti esaminati.
In merito all’asserita invasione della proprietà confinante, il ricorrente sosteneva che la veranda si estendesse sul proprio terrazzo per almeno 10 centimetri.
Tuttavia, secondo il TAR, tale affermazione non era accompagnata da alcuna produzione documentale idonea a dimostrare la violazione del diritto di proprietà o delle disposizioni in materia di distanze.
Il giudice, pertanto, non considera dimostrata la violazione denunciata.
La decisione non stabilisce che un aggetto di 10 centimetri sia automaticamente legittimo o irrilevante ai fini edilizi e civilistici, ma si limita a rilevare che, nel caso esaminato, il ricorrente non aveva fornito elementi sufficienti a dimostrare l’invasione della proprietà confinante.
Il Comune deve verificare la legittimazione, ma non risolvere le controversie tra privati
Il TAR richiama l’orientamento giurisprudenziale secondo cui l’amministrazione è tenuta ad accertare la legittimazione del privato a richiedere il titolo edilizio, senza tuttavia addentrarsi in questioni civilistiche caratterizzate da margini di opinabilità.
Il principio è espresso nella motivazione nei seguenti termini:
l’Amministrazione è tenuta ad apprezzare la legittimazione della parte privata all’intervento, ma non le è consentito addentrarsi in questioni civilistiche caratterizzate da un certo margine di opinabilità e/o ingerirsi nei rapporti privatistici.
Il rilascio del titolo edilizio avviene infatti con salvezza dei diritti dei terzi. Questo significa che il permesso di costruire in sanatoria non risolve eventuali controversie sulla proprietà e non impedisce ai soggetti interessati di far valere i propri diritti davanti al giudice competente.
È quindi necessario distinguere due profili:
legittimità amministrativa della sanatoria, che riguarda la verifica della domanda e dei presupposti per il rilascio del titolo;
tutela dei diritti civilistici, che riguarda eventuali controversie tra proprietari, comprese quelle relative a confini e invasioni di proprietà.
Il Comune non può ignorare la legittimazione del richiedente, ma non è chiamato a compiere accertamenti propri del giudice civile su questioni controverse e non immediatamente risolvibili nell’ambito del procedimento edilizio.
Autorizzazione paesaggistica: la falsa rappresentazione dei luoghi deve essere dimostrata
Il TAR respinge anche la censura riguardante l’autorizzazione paesaggistica richiamata nel permesso in sanatoria.
Secondo il ricorrente, l’autorizzazione era stata rilasciata sulla base di una rappresentazione incompleta o non veritiera dello stato dei luoghi.
Anche in questo caso, tuttavia, non erano stati dimostrati gli elementi che sarebbero stati falsamente indicati nella documentazione.
Di conseguenza, la contestazione non è stata ritenuta idonea a determinare l’illegittimità del permesso di costruire in sanatoria.
Il ricorrente aveva anche denunciato la realizzazione di ulteriori interventi nel corso dell’istruttoria della domanda di condono. La sentenza, però, non sviluppa una motivazione autonoma su questo punto. Il TAR precisa che gli argomenti non espressamente esaminati sono stati ritenuti non determinanti ai fini della decisione.
La sentenza, pertanto, non si pronuncia in termini generali sulla legittimità delle opere realizzate durante la pendenza del procedimento di condono.
Al termine del giudizio, il TAR respinge il ricorso.
Approfondimenti
Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato al Condono edilizio
Per gestire le pratiche dell’ufficio tecnico ed in particolare quelle di un condono edilizio potrebbe tornarti utile un software di gestione delle pratiche edilizie online da scaricare ed usare gratuitamente fin da subito.
Fonte: Read More
