Condomini morosi: l’assemblea può decidere a maggioranza di far pagare i loro debiti agli altri condomini?

Il Tribunale di Vicenza chiarisce i limiti dei poteri dell’assemblea condominiale nella gestione delle morosità e le condizioni che possono giustificare una ripartizione straordinaria delle spese

Quando alcuni condomini non pagano le quote dovute, il condominio può trovarsi senza le risorse necessarie per sostenere le spese di manutenzione, garantire i servizi comuni e rispettare gli impegni economici assunti con i fornitori. In questi casi, può sorgere l’esigenza di chiedere ai proprietari in regola con i versamenti di contribuire anche alla copertura delle somme rimaste insolute.

Ma l’assemblea può approvare a maggioranza una simile ripartizione? I condomini adempienti possono essere obbligati a sostenere le quote non versate dagli altri proprietari? E quale differenza esiste tra l’addebito delle morosità e la costituzione di un fondo cassa straordinario per fronteggiare esigenze urgenti?

La questione coinvolge direttamente l’applicazione dell’art. 1123 c.c., che disciplina i criteri di ripartizione delle spese condominiali, e i limiti entro i quali l’assemblea può discostarsene.

Sul tema interviene il Tribunale di Vicenza con la sentenza n. 1171/2026, esaminando i presupposti che regolano l’attribuzione delle spese condominiali e il ricorso a strumenti straordinari per far fronte alle difficoltà economiche della gestione.

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Morosità condominiali: quando è legittimo costituire un fondo cassa straordinario per coprire gli insoluti?

La discussione affrontata dal tribunale parte dal contrasto tra due soggetti titolari, rispettivamente, della proprietà e dell’usufrutto di unità immobiliari comprese in un edificio condominiale, e il condominio stesso, in relazione alla correttezza delle spese approvate e ripartite dall’assemblea.

Una delle parti successivamente attrici aveva acquistato nell’ambito di una procedura fallimentare due unità immobiliari situate al terzo piano dell’edificio, insieme ad alcune pertinenze. Successivamente, uno dei suddetti immobili era stato concesso in usufrutto all’altra parte attrice.

Il fabbricato disponeva di un sistema centralizzato di riscaldamento e raffrescamento, ma non era ancora dotato di dispositivi di contabilizzazione individuale funzionanti, idonei a misurare i consumi effettivi delle singole unità immobiliari. Per tale ragione, le spese venivano ripartite sulla base dei millesimi di proprietà, distinguendo una quota del 30% riferita alla manutenzione e una quota del 70% relativa ai consumi.

Secondo le attrici, questa unità immobiliare era rimasta sostanzialmente inutilizzata sin dall’acquisto e non avrebbe dovuto sostenere gli oneri relativi ai consumi energetici, ma soltanto quelli riguardanti la manutenzione dell’impianto comune.

Il condominio, invece, aveva continuato ad attribuire a tale unità le spese di riscaldamento e condizionamento, sostenendo che non vi fosse prova dell’effettiva inutilizzazione dell’immobile.

La controversia si era già manifestata anni addietro, anche in relazione alla rimozione dei sigilli presenti presso un punto di diramazione dell’impianto, operazione che le attrici ritenevano arbitraria.

Tra gli importi contestati figurava anche un’ulteriore voce contabile: l’addebito ai condomini in regola con i versamenti di 80.562,49 euro, corrispondenti a morosità accumulate da altri condomini negli esercizi precedenti.

Tale importo, secondo quanto affermato dal condominio, era riferito a crediti ormai non più recuperabili nei confronti di determinati soggetti inadempienti.

L’assemblea aveva quindi deciso, con voto maggioritario, di ripartire la relativa somma tra gli altri partecipanti, maggiorando gli oneri posti a carico di questi ultimi rispetto a quanto sarebbe risultato dall’applicazione ordinaria dei criteri millesimali.

Ritenendo illegittima questa operazione, unitamente alle altre irregolarità denunciate, le attrici avevano notificato l’atto di citazione chiedendo al Tribunale di accertare la nullità o pronunciare l’annullamento della deliberazione del condominio.

L’addebito delle morosità ai condomini adempienti

Le attrici fondavano l’impugnazione su una pluralità di contestazioni, riconducibili alla gestione delle spese energetiche, alla mancata applicazione degli accordi raggiunti, agli stanziamenti per i lavori antincendio e alla ripartizione delle morosità condominiali.

Tralasciando le altre motivazioni, la censura destinata a essere accolta dal Tribunale riguardava la ripartizione della somma di 80.562,49 euro, corrispondente a quote condominiali non pagate da altri partecipanti.

Secondo le attrici:

l’assemblea aveva illegittimamente approvato, a maggioranza, il trasferimento di tali debiti sui condomini in regola con i pagamenti;
l’operazione avrebbe violato l’articolo 1123 del Codice civile, perché aveva imposto ad alcuni proprietari di concorrere a spese in misura superiore a quella derivante dai criteri ordinari di ripartizione;
l’inadempimento di un condomino non poteva costituire, di per sé, una ragione sufficiente per modificare a maggioranza gli obblighi contributivi degli altri condomini;
la delibera avrebbe così trasformato un debito individualmente imputabile ai soggetti morosi in un onere ulteriore posto a carico dei soli condomini solventi, senza il consenso unanime necessario per derogare stabilmente ai criteri legali.

Le attrici chiedevano pertanto che anche questa parte della deliberazione fosse dichiarata invalida.

I motivi a difesa del condominio convenuto e la difesa sulla ripartizione degli 80.562,49 euro di morosità

Il condominio non negava l’avvenuta ripartizione delle morosità pregresse tra i proprietari adempienti.

Al contrario, ammetteva espressamente che l’importo di 80.562,49 euro fosse stato addebitato ai condomini non morosi.

La difesa del convenuto si fondava essenzialmente sulla ritenuta irrecuperabilità dei crediti nei confronti dei condomini inadempienti.

Secondo il condominio, trattandosi di somme che non era più possibile riscuotere dagli originari debitori, il relativo ammontare doveva necessariamente essere redistribuito tra gli altri partecipanti.

Il convenuto riteneva, pertanto, che l’impossibilità di recuperare le quote insolute giustificasse una decisione assunta con voto maggioritario, anche in deroga all’ordinario principio di proporzionalità stabilito dall’articolo 1123 del Codice civile.

In sostanza, la difesa condominiale equiparava l’irrecuperabilità dei crediti alla necessità di distribuire sugli altri proprietari il conseguente peso economico.

Proprio tale impostazione sarebbe stata respinta dal Tribunale.

La decisione del Tribunale di Vicenza: è annullabile la delibera assembleare che, a maggioranza, ripartisce tra i condomini non morosi le quote rimaste insolute, in violazione dell’art. 1123 c.c. La deroga è consentita soltanto in presenza di un’effettiva e improrogabile urgenza, mediante la costituzione di un fondo cassa straordinario destinato a scongiurare un grave pregiudizio comune, fermo restando l’obbligo del condominio di restituire le somme anticipate dai condomini solventi a seguito del recupero dei crediti

Il Tribunale ha accolto soltanto una parte dell’impugnazione, respingendo le contestazioni relative alle spese energetiche, ma annullando la deliberazione nella parte in cui era stata approvata la ripartizione delle morosità pregresse tra i condomini non morosi.

L’illegittimità della ripartizione a maggioranza delle quote dei condomini morosi

Il giudice ha accertato che l’assemblea aveva approvato la redistribuzione di 80.562,49 euro, corrispondenti a morosità pregresse riferibili ad altri condomini, ponendo tale importo a carico dei proprietari in regola con i versamenti.

La circostanza non era controversa, essendo stata riconosciuta dallo stesso condominio, che aveva giustificato l’operazione con l’impossibilità di recuperare i crediti.

Il Tribunale ha tuttavia ritenuto che la semplice irrecuperabilità di un credito non legittimi l’assemblea a trasferire a maggioranza il corrispondente debito sui condomini adempienti:

Va in effetti applicata al caso di specie quella giurisprudenza di legittimità che ha sancito l’invalidità della delibera assembleare adottata a maggioranza in violazione del principio di proporzionalità di cui all’art. 1123 c.c. che addebita e ripartisce tra i soli condomini non morosi il debito delle quote condominiali pregresse di quelli morosi, salvo che sussistano ragioni di urgenza che impongano di costituire un apposito fondo ad hoc al fine di scongiurare un serio pregiudizio a detrimento di tutti i condomini (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 13631 del 05/11/2001: “In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 cod. civ., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo a    l ****  e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri”).

Quindi, il principio di riferimento è quello stabilito dall’articolo 1123 del Codice civile, secondo cui le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni e alla prestazione dei servizi nell’interesse comune sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della rispettiva proprietà, salvo diversa convenzione.

La regola impedisce alla maggioranza assembleare di imporre arbitrariamente a determinati condomini un onere contributivo superiore a quello legalmente dovuto.

Una diversa ripartizione stabile delle spese richiede, infatti, il consenso unanime degli interessati, non essendo sufficiente il voto della maggioranza.

Il giudice ha richiamato sul punto la sentenza della Corte di Cassazione n. 13631 del 5 novembre 2001, che distingue l’illegittimo trasferimento delle morosità da una particolare situazione nella quale la raccolta straordinaria di somme può essere consentita.

Quando l’assemblea può imporre un contributo straordinario per fronteggiare le morosità

La sentenza precisa che, in presenza di specifiche circostanze eccezionali, l’assemblea può deliberare la costituzione di un fondo destinato a sopperire temporaneamente alla mancanza di liquidità determinata dalle morosità.

Non si tratta, tuttavia, di una facoltà esercitabile ogni volta che alcuni condomini non versino le quote loro spettanti.

Per giustificare una simile soluzione devono sussistere condizioni particolarmente rigorose.

In primo luogo, deve esistere una situazione di effettiva e improrogabile urgenza. Non basta dimostrare che il condominio abbia accumulato crediti di difficile o impossibile recupero. Occorre, invece, individuare una necessità concreta che renda indispensabile reperire immediatamente le risorse mancanti.

In secondo luogo, deve essere configurabile un serio pregiudizio per l’intera collettività condominiale. La deroga può trovare giustificazione quando l’assenza delle somme esponga tutti i partecipanti al rischio di conseguenze patrimoniali particolarmente gravi.

La Cassazione, nel precedente richiamato dal Tribunale, considera esemplificativa la situazione in cui un creditore del condominio abbia avviato un’azione esecutiva che possa compromettere beni o parti comuni dell’edificio.

In un contesto di questo genere, la necessità di impedire un danno comune maggiore può legittimare una raccolta straordinaria di denaro.

In terzo luogo, le somme devono essere destinate a un fondo cassa specifico, costituito per affrontare quella determinata emergenza.

È dunque essenziale che l’assemblea non si limiti a trasferire contabilmente i debiti dei morosi agli altri proprietari, ma deliberi un intervento straordinario e temporaneo, motivato dall’esigenza di tutelare il patrimonio e gli interessi comuni.

Infine, il pagamento dei contributi aggiuntivi non può comportare la definitiva liberazione dei condomini morosi.

Le obbligazioni originarie rimangono riferibili ai soggetti inadempienti, nei confronti dei quali devono essere intraprese o proseguite le attività di recupero.

Come emerge dal principio di diritto richiamato nella decisione, il condominio è tenuto a restituire ai condomini solventi le somme percepite a tale titolo, una volta individuati gli insolventi e recuperati i relativi importi, compresi gli eventuali maggiori oneri.

Ne deriva una distinzione fondamentale:

una cosa è ripartire definitivamente il debito altrui,
un’altra è richiedere un contributo straordinario provvisorio per scongiurare un danno grave e imminente al condominio.

Solo la seconda operazione può essere giustificata dalla deliberazione maggioritaria, quando ricorrano effettivamente le condizioni eccezionali individuate dalla giurisprudenza.

Perché il Tribunale ha annullato la delibera

Applicando questi principi alla controversia, il Tribunale ha rilevato che il condominio non aveva dimostrato la presenza delle condizioni necessarie per derogare alla disciplina ordinaria.

In particolare, non erano state indicate ragioni eccezionali e improrogabili tali da rendere indispensabile la raccolta di ulteriori somme tra i condomini solventi.

Il condominio si era sostanzialmente limitato a sostenere che i crediti per 80.562,49 euro non fossero più recuperabili dagli originari debitori.

Questa circostanza, pur rappresentando una difficoltà economica per la gestione condominiale, non dimostrava automaticamente il rischio di un danno grave e imminente per tutti i partecipanti.

Il Tribunale ha inoltre evidenziato che non era stato costituito alcun fondo cassa appositamente destinato a fronteggiare una situazione di emergenza.

Mancavano quindi entrambi gli elementi decisivi che avrebbero potuto giustificare l’applicazione dell’eccezione: una concreta urgenza straordinaria e la costituzione di un fondo specifico destinato a evitare un pregiudizio patrimoniale comune.

La decisione assembleare si risolveva, pertanto, in una maggiorazione degli obblighi economici dei condomini non morosi, al di fuori dei criteri proporzionali applicabili e senza un valido presupposto per derogarvi.

Su tali basi, il giudice ha riconosciuto la fondatezza dell’impugnazione limitatamente alla parte della delibera che aveva approvato tale ripartizione.

Annullabilità della delibera e differenza rispetto alla nullità

Un ulteriore aspetto importante della sentenza riguarda la qualificazione del vizio della deliberazione.

Il Tribunale ha richiamato la pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione n. 9839 del 14 aprile 2021, che ha precisato la distinzione tra delibere condominiali nulle e annullabili in materia di ripartizione delle spese:

In tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all’”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.”).

Secondo questo orientamento, occorre distinguere tra due situazioni:

la prima ricorre quando l’assemblea, con decisione maggioritaria, pretende di stabilire o modificare in via generale i criteri di ripartizione previsti dalla legge o da una convenzione, con efficacia destinata a valere anche per il futuro. In questo caso, la delibera è nulla perché l’assemblea esercita un potere che non le appartiene;
la seconda si verifica quando l’assemblea, pur operando nell’ambito della propria competenza ad approvare e ripartire le spese, applica in concreto criteri errati a una determinata gestione o a specifiche voci contabili.

In questa seconda ipotesi, il vizio è quello dell’annullabilità, con la conseguenza che l’impugnazione è soggetta al termine di decadenza previsto dall’articolo 1137 del Codice civile.

Nel caso esaminato, il Tribunale ha ricondotto la ripartizione degli 80.562,49 euro a quest’ultima categoria.

L’assemblea non aveva approvato una nuova regola generale destinata a disciplinare stabilmente tutte le spese future, ma aveva deliberato l’attribuzione concreta di uno specifico importo ai condomini non morosi, violando i criteri legali di ripartizione.

Per questo motivo, il giudice ha pronunciato l’annullamento parziale della deliberazione, anziché dichiararne la nullità.

In conclusione, il Tribunale di Vicenza ha accolto l’impugnazione nella parte relativa all’addebito delle morosità pregresse.

Il principio giuridico che emerge dalla pronuncia

In sintesi, la decisione del Tribunale di Vicenza ribadisce un limite essenziale ai poteri dell’assemblea: la maggioranza non può utilizzare la ripartizione delle spese per far gravare stabilmente sui condomini adempienti i debiti di coloro che non hanno versato le proprie quote.

Neppure l’accertata difficoltà di recuperare le somme dai morosi è sufficiente, da sola, a legittimare una simile operazione.

Occorre distinguere tre situazioni giuridicamente differenti.

Particolarmente rilevante è la differenza tra l’irrecuperabilità del credito e l’urgenza di reperire liquidità.

Un credito condominiale può essere difficile da riscuotere, oppure risultare sostanzialmente inesigibile, senza che questo comporti automaticamente l’esistenza di una situazione di emergenza tale da giustificare la deroga alle regole ordinarie.

Per consentire l’intervento straordinario, l’assemblea deve poter individuare e documentare un concreto pericolo per gli interessi comuni, non fronteggiabile tempestivamente attraverso gli strumenti ordinari di gestione.

In tale prospettiva, il fondo cassa emergenziale non deve essere confuso con un sistema di redistribuzione delle perdite provocate dalle morosità.

La sua funzione è garantire temporaneamente la disponibilità delle risorse necessarie per evitare conseguenze più gravi, mantenendo distinta la posizione debitoria dei condomini inadempienti.

La deliberazione dovrebbe quindi identificare con chiarezza l’emergenza da affrontare, l’importo necessario, la destinazione delle somme e il carattere straordinario dell’intervento, oltre a salvaguardare le successive attività di recupero dei crediti.

Poiché nel caso concreto il condominio non aveva dimostrato tale necessità e non aveva neppure istituito uno specifico fondo emergenziale, il Tribunale ha annullato la ripartizione maggioritaria degli 80.562,49 euro, confermando che l’eccezione non può trasformarsi in uno strumento ordinario per far ricadere sui condomini adempienti il costo delle altrui morosità.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Riforma del Condominio 2012, guida e giurisprudenza aggiornate. Per predisporre correttamente le tabelle millesimali e disporre di criteri di ripartizione chiari e verificabili, puoi utilizzare il software per le tabelle millesimali, che ti aiuta a eseguire i calcoli, gestire le diverse tabelle e produrre la documentazione tecnica necessaria.

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