Edificio di riferimento: cos’è, come si calcola e cosa cambia con i requisiti minimi 2025

Cosa si intende per edificio di riferimento? A cosa serve nel calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici? Cosa cambia dal 2026 con le modifiche del D.M. 28/10/2025 al Decreto Requisiti Minimi?

L’edificio di riferimento è il cuore del metodo dei requisiti minimi: permette di stabilire limiti energetici su misura per ogni edificio, confrontando il progetto reale con un modello virtuale normativo.

L’edificio di riferimento funge in effetti da benchmark personalizzato per ogni specifico progetto edilizio.

La sua funzione principale è quella di determinare i requisiti minimi di prestazione energetica che l’edificio reale deve rispettare in caso di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ampliamenti o ristrutturazioni importanti di primo livello.

Invece di avere limiti fissi e generici, la normativa impone che l’edificio reale sia confrontato con questo modello virtuale “target”: gli indici di prestazione calcolati per l’edificio di riferimento (come il fabbisogno di energia termica o l’indice di prestazione globale) diventano i valori limite che il progetto non può superare.

Inoltre, l’edificio di riferimento è indispensabile per la certificazione energetica, poiché il suo indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren,rif,standard​) costituisce la base per determinare la scala delle classi energetiche dell’edificio reale.

Con il D.M. 28 ottobre 2025 il metodo viene confermato ma reso più preciso, soprattutto per superfici lorde, ponti termici, H’T, BACS e norme tecniche.

Ecco cosa il tecnico deve sapere sull’edificio di riferimento.

Per progettisti, certificatori e tecnici energetici, la corretta modellazione dell’edificio di riferimento diventa quindi decisiva per verificare la conformità normativa, redigere correttamente la relazione Legge 10, valutare l’impatto sull’APE e progettare edifici realmente efficienti. Per questo motivo, ti consiglio l’utilizzo di un software professionale per la certificazione energetica

Cos’è l’edificio di riferimento

L’edificio di riferimento, chiamato anche edificio target, è un edificio virtuale utilizzato per confrontare la prestazione energetica dell’edificio reale con valori limite definiti dalla normativa. Non è un edificio standard generico, uguale per tutti, ma un modello costruito sul singolo progetto.

In pratica, l’edificio di riferimento ha la stessa geometria, lo stesso orientamento, la stessa ubicazione territoriale, la stessa destinazione d’uso e la stessa situazione al contorno dell’edificio reale, ma presenta caratteristiche termiche e parametri energetici predeterminati dalla normativa.

Il modello comprende sia il fabbricato di riferimento, cioè l’involucro, sia gli impianti tecnici di riferimento, e che per i dati non espressamente definiti dalla norma si utilizzano i valori dell’edificio reale.

Questa impostazione consente di superare il concetto di limite fisso e generico: il requisito minimo non è uguale per ogni edificio, ma deriva dal confronto con un edificio virtuale “gemello” del progetto, dotato però di prestazioni conformi ai parametri normativi.

Per riassumere e schematizzare, le sue caratteristiche principali sono:

componenti del modello: si compone di un fabbricato di riferimento (involucro) e di impianti tecnici di riferimento. Per tutti i parametri non specificatamente definiti dalla normativa, si utilizzano i valori dell’edificio reale.
parametri del fabbricato: l’involucro dell’edificio di riferimento possiede caratteristiche termiche predeterminate, come i valori di trasmittanza termica ($U$) per pareti, solai e coperture, differenziati per zona climatica. Include anche parametri per i componenti finestrati, come il fattore di trasmissione solare totale ($g_{gl+sh}$) calcolato in presenza di schermature mobili.
parametri impiantistici: è dotato degli stessi impianti di produzione energetica dell’edificio reale (es. caldaia, pompa di calore), ma con efficienze medie dei sottosistemi (utilizzazione, generazione, ecc.) predefinite in tabelle specifiche.
servizi considerati: il calcolo include i fabbisogni per riscaldamento, raffrescamento, acqua calda sanitaria, ventilazione e, per il non residenziale, illuminazione e trasporto di persone/cose.
scopo del calcolo: gli indici di prestazione energetica calcolati per questo edificio (es. $EP_{gl,tot,limite}$) diventano i valori limite che l’edificio reale non deve superare.

Il paragrafo “1. PARAMETRI DELL’EDIFICIO DI RIFERIMENTO” contenuto nell’Appendice A dell’Allegato 1 del Decreto Requisiti Minimi, definisce i criteri tecnici per la costruzione del modello virtuale utilizzato come termine di paragone per il calcolo dei limiti di prestazione energetica.

Parametri del fabbricato (Sottoparagrafo 1.1)

Trasmittanze termiche ($U$): vengono fissati valori limite predeterminati per le strutture opache (pareti, solai, coperture) e per le chiusure trasparenti, differenziati per zona climatica.
Ponti termici: i valori di trasmittanza nelle tabelle si considerano comprensivi dell’effetto dei ponti termici.
Componenti finestrati: per i serramenti, viene stabilito un valore fisso del fattore di trasmissione solare totale ($g_{gl+sh}$), calcolato ipotizzando la presenza di una schermatura mobile.

Parametri degli impianti tecnici (Sottoparagrafo 1.2)

configurazione impiantistica: l’edificio di riferimento è dotato degli stessi impianti di produzione di energia dell’edificio reale (es. se il reale ha una pompa di calore, anche il riferimento l’avrà).
efficienze medie: invece delle efficienze reali, si utilizzano rendimenti predefiniti per i sottosistemi di utilizzazione (emissione, regolazione, distribuzione) e di generazione, riportati nelle Tabelle 7 e 8.
fabbisogni specifici:

per l’acqua calda sanitaria (W), il fabbisogno di energia termica utile è assunto pari a quello dell’edificio reale.
per l’illuminazione e la ventilazione, si utilizzano parametri standard (occupazione, portata d’aria) identici al reale, ma con efficienze regolate dalla normativa (Classe B per i sistemi BACS).

A cosa serve l’edificio di riferimento nei requisiti minimi

L’edificio di riferimento serve a determinare i requisiti minimi di prestazione energetica che l’edificio reale deve rispettare. Il progettista deve calcolare due prestazioni: quella dell’edificio reale e quella dell’edificio di riferimento. Gli indici ottenuti per l’edificio di riferimento diventano i valori limite da non superare.

Il metodo viene utilizzato soprattutto per:

nuove costruzioni;
demolizioni e ricostruzioni;
ampliamenti nei casi previsti;
ristrutturazioni importanti di primo livello;
verifiche energetiche connesse alla relazione tecnica ex Legge 10;
determinazione della prestazione energetica e, in parte, della scala di classificazione APE.

Per gli edifici nuovi e per quelli sottoposti a ristrutturazione importante di primo livello, ANCE ricorda che i requisiti di prestazione energetica sono determinati tramite l’edificio di riferimento; il progettista deve verificare che gli indici dell’edificio reale siano inferiori ai corrispondenti valori dell’edificio target.

Come funziona il confronto tra edificio reale ed edificio di riferimento

Il confronto si basa su una logica semplice: l’edificio reale deve consumare meno, o comunque avere prestazioni migliori, rispetto al modello virtuale costruito secondo i parametri di legge.

Il calcolo riguarda diversi indicatori, tra cui:

indice di prestazione termica utile per il riscaldamento;
indice di prestazione termica utile per il raffrescamento;
indice di prestazione energetica globale;
coefficiente medio globale di scambio termico H’T;
area solare equivalente estiva;
efficienze medie degli impianti;
energia primaria totale e non rinnovabile.

La prestazione energetica dell’edificio è determinata sulla base dell’energia necessaria annualmente per soddisfare gli usi standard: riscaldamento, raffrescamento, ventilazione, acqua calda sanitaria e, nel non residenziale, illuminazione, ascensori e scale mobili.

Parametri del fabbricato di riferimento

Il fabbricato di riferimento è la parte dell’edificio virtuale che riguarda l’involucro edilizio. La normativa definisce valori prestazionali predeterminati per:

strutture opache verticali;
coperture;
pavimenti;
chiusure trasparenti;
componenti finestrati;
fattore di trasmissione solare totale;
ponti termici, secondo le nuove regole;
caratteristiche termiche differenziate per zona climatica.

Parametri degli impianti tecnici di riferimento

L’edificio di riferimento non ha impianti scelti liberamente: è dotato degli stessi impianti di produzione di energia dell’edificio reale, ma con rendimenti e parametri standard:

per l’acqua calda sanitaria, il fabbisogno di energia termica utile è assunto pari a quello dell’edificio reale;
per illuminazione e ventilazione si assumono parametri coerenti con l’edificio reale, ma con efficienze e classi di regolazione definite dalla normativa;
le efficienze tabellate sono comprensive dei consumi elettrici ausiliari;
nel nuovo quadro normativo il riferimento ai sistemi BACS viene aggiornato alla UNI EN ISO 52120-1.

Cosa cambia con il D.M. 28 ottobre 2025

Il D.M. 28 ottobre 2025 aggiorna il D.M. 26 giugno 2015, intervenendo su metodologie di calcolo, requisiti minimi, prescrizioni e parametri dell’edificio di riferimento.

Ecco una sintesi delle principali novità:

Superfici lorde come base di calcolo

Il nuovo decreto chiarisce il riferimento alle superfici lorde e alle misure esterne lorde. Questo incide sia sulla caratterizzazione dell’edificio di riferimento sia sulle verifiche energetiche. Assimpredil ANCE evidenzia che l’utilizzo delle superfici lorde diventa una base di calcolo trasversale per le verifiche e per la definizione dell’edificio target.

Ponti termici nell’edificio di riferimento

Una delle modifiche più rilevanti introdotte dai Requisiti Minimi 2025 riguarda i ponti termici.

I Requisiti Minimi 2015 stabilivano in modo semplificato che i valori di trasmittanza termica ($U$) indicati nelle tabelle per l’edificio di riferimento (pareti, solai, ecc.) si consideravano già comprensivi dell’effetto dei ponti termici. In pratica, non era richiesto un calcolo separato dei ponti termici per il modello target, poiché il loro impatto era forfettariamente incluso nelle trasmittanze limite.

I Requisiti Minimi 2025 modificano questo approccio, rendendo il calcolo dell’edificio di riferimento più dettagliato e coerente con l’edificio reale.

esclusione di alcuni ponti termici dalle trasmittanze tabellate: viene chiarito che le trasmittanze delle Tabelle 1, 2, 3, 4 e 5 sono comprensive dell’effetto dei ponti termici “diversi da quelli riportati nella Tabella 5-bis”.
introduzione della Tabella 5-bis: è stata inserita una nuova tabella specifica per l’edificio di riferimento che elenca i valori di trasmittanza termica lineica ($Psi$) per particolari tipologie di ponti termici:

Aggancio balcone.
Davanzale, spalla e architrave del serramento.
Cassonetto del serramento.

uguaglianza delle lunghezze: per questi specifici ponti termici, la normativa impone ora che le lunghezze da utilizzare nel calcolo dell’edificio di riferimento siano pari a quelle dell’edificio reale.

In sintesi, mentre nel Requisiti Minimi 2015 i ponti termici dell’edificio di riferimento erano totalmente “assorbiti” dai valori di trasmittanza delle strutture, con Requisiti Minimi 2025 quelli legati ai serramenti e ai balconi devono essere computati separatamente utilizzando i coefficienti lineici standard della Tabella 5-bis e le lunghezze reali del progetto.

Nuovi limiti H’T

Il coefficiente medio globale di scambio termico H’T resta una verifica centrale, ma il nuovo decreto distingue i valori limite tra edifici nuovi e ristrutturazioni importanti di primo livello. I valori massimi ammissibili sono differenziati per zona climatica e riportati nelle nuove Tabelle 10 e 11 dell’Appendice A.

Ristrutturazioni importanti di secondo livello

Per le ristrutturazioni importanti di secondo livello, il nuovo impianto normativo concentra le verifiche sulle porzioni e sui componenti oggetto di intervento. I requisiti riguardano le caratteristiche termo-fisiche delle sole parti interessate dai lavori e che la trasmittanza deve considerare anche i ponti termici secondo le regole dell’Appendice B.

Rendimento degli ausiliari

Viene chiarito che le efficienze medie tabellate per l’edificio di riferimento sono già comprensive dei consumi elettrici ausiliari, che quindi nel calcolo dell’edificio di riferimento vanno considerati pari a zero.

Metodologia di calcolo delle efficienze

È stata perfezionata la formula per le efficienze dei servizi di climatizzazione e acqua calda sanitaria, definendole come il rapporto tra il fabbisogno di energia termica utile e il fabbisogno di energia primaria totale.

Aggiornamento normativo per i BACS

Per i sistemi di automazione e regolazione (BACS) dell’edificio di riferimento, il riferimento alla norma UNI EN 15232 è stato sostituito dalla più recente UNI EN ISO 52120-1.

Trasmittanza in sezione corrente

Negli interventi di riqualificazione, il limite di trasmittanza deve ora essere verificato sulla “sezione corrente” ($U_{sc}$) della struttura.

Utilizzo dei valori di generazione

È stata aggiunta una guida specifica sull’uso dei valori della Tabella 8 per determinare il combustibile in ingresso o l’energia in uscita nei vari passaggi di calcolo.

Aggiornamento delle norme tecniche

L’Allegato 2 del nuovo decreto aggiorna il quadro delle norme tecniche di riferimento, includendo tra le altre UNI/TS 11300-5, UNI/TS 11300-6, UNI EN 15193 e UNI EN ISO 52120-1 per automazione, controllo e gestione tecnica degli edifici.

Tabella di sintesi: Requisiti Minimi 2015 e Requisiti Minimi 2025

Edificio di riferimento e APE: qual è il collegamento

L’edificio di riferimento non serve solo per le verifiche progettuali. Ha un ruolo anche nel sistema di classificazione energetica dell’APE, perché l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile dell’edificio di riferimento contribuisce alla definizione della scala delle classi energetiche.

Questo significa che, quando cambiano i parametri dell’edificio target, può cambiare anche il modo in cui viene valutato l’edificio reale. Per questo il D.M. 2025 ha un impatto non solo sulla relazione tecnica di progetto, ma anche sulla lettura della prestazione energetica e, potenzialmente, sulla classe energetica attribuita.

Differenza tra edificio di riferimento e nZEB

L’edificio di riferimento e l’edificio a energia quasi zero, o nZEB, non sono la stessa cosa.

L’edificio di riferimento è un modello di calcolo. Serve a determinare i valori limite da rispettare.

L’edificio nZEB è invece una categoria prestazionale dell’edificio reale. Un edificio può essere considerato a energia quasi zero solo se rispetta contemporaneamente i requisiti minimi più severi e gli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili.

In sintesi, l’edificio di riferimento è il termine di paragone usato per stabilire se un edificio reale può essere classificato come nZEB: un edificio è nZEB solo se i suoi indici di prestazione sono inferiori a quelli calcolati per il proprio edificio di riferimento (utilizzando i parametri più restrittivi) e se integra correttamente le energie rinnovabili.

I Requisiti Minimi 2025 aggiornano il riferimento agli obblighi FER, richiamando l’Allegato 3 del D.Lgs. 199/2021. In particolare, le quote di energia rinnovabile devono essere valutate sull’intero edificio in caso di impianti centralizzati, oppure sulla singola unità immobiliare quando almeno uno dei servizi è gestito da impianti autonomi; la potenza elettrica da fonte rinnovabile è invece calcolata sull’intero edificio.

FAQ

Che cos’è l’edificio di riferimento?

È un edificio virtuale identico a quello reale per geometria, orientamento, ubicazione, destinazione d’uso e contesto, ma con parametri energetici e caratteristiche termiche stabiliti dalla normativa.

A cosa serve l’edificio di riferimento?

Serve a definire i valori limite di prestazione energetica che l’edificio reale deve rispettare per essere conforme ai requisiti minimi.

Quando si usa l’edificio di riferimento?

Si usa principalmente per nuove costruzioni, demolizioni e ricostruzioni, ampliamenti e ristrutturazioni importanti di primo livello.

L’edificio di riferimento coincide con l’edificio nZEB?

No. L’edificio di riferimento è un modello di calcolo; l’nZEB è una condizione prestazionale dell’edificio reale.

Cosa cambia con il D.M. 28 ottobre 2025?

Cambiano diversi aspetti: uso delle superfici lorde, valori più aggiornati per l’involucro, gestione puntuale di alcuni ponti termici, nuovi limiti H’T, aggiornamento dei riferimenti BACS e norme tecniche.

I ponti termici vanno considerati nell’edificio di riferimento?

Sì, con il D.M. 2025 alcune tipologie di ponti termici, come balconi e nodi dei serramenti, entrano in modo esplicito nella caratterizzazione dell’edificio di riferimento.

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