Condono edilizio a Roma, la riforma 2026 della procedura semplificata
Dai sorteggi casuali ai controlli “mirati”, taglio drastico delle tempistiche istruttorie, attestazione del silenzio assenso: come gestire le pratiche di condono a Roma, le novità 2026 del D.A.C. 40/2019
Con un comunicato del 17 aprile 2026 l’Assemblea Capitolina ha annunciato un’importante modifica al regolamento del Comune di Roma per lo snellimento delle procedure di condono edilizio.
L’obiettivo dell’Amministrazione è chiaro: sbloccare lo stallo delle migliaia di pratiche ancora in sospeso, snellendo la burocrazia e riducendo le attese. Per i professionisti tecnici (ingegneri, architetti e geometri) si tratta di un vero e proprio cambio di paradigma che apre nuove opportunità, ma che porta con sé un decisivo aumento dei carichi di responsabilità.
Vediamo nel dettaglio i punti salienti del regolamento e delle modifiche introdotte nel 2026.
Cosa prevede il Regolamento di Roma Capitale Regolamento per lo snellimento delle procedure di condono edilizio
Per comprendere appieno la portata di questa riforma, è utile fare un passo indietro e ricordare l’impianto del regolamento oggetto di modifica, approvato con la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 40 del 16 maggio 2019 (definita D.A.C. 40).
Il provvedimento ha definito il perimetro normativo per smaltire l’enorme mole di pratiche arretrate presentate ai sensi delle tre grandi leggi storiche sul condono edilizio (L. 47/1985, L. 724/1994, L. 326/2003 e L.R. 12/2004) avviando la digitalizzazione delle pratiche, la semplificazione delle procedure e l’applicazione dell’istituto del silenzio-assenso.
Il testo del 2019 ha introdotto l’infrastruttura della “procedura semplificata” a gestione telematica, fondata proprio sulla presentazione di una Dichiarazione Asseverata a firma di un tecnico abilitato, delegando al professionista il calcolo delle oblazioni e l’attestazione dei requisiti (puntando a velocizzare i tempi), prevedendo istituendo un sistema di controlli che prevede:
un controllo formale su tutte le pratiche;
verifiche sostanziali obbligatorie per le nuove costruzioni e gli ampliamenti superiori a 450 metri cubi (oltre che per le aree vincolate);
un sistema di controlli a campione tramite sorteggio informatico per le pratiche minori (nella misura del 30% per abusi fino a 450 mc e del 10% per le manutenzioni straordinarie e i restauri).
La “riforma 2026” della procedura semplificata per le pratiche di condono edilizio a Roma
Addio ai sorteggi casuali e passaggio a controlli “mirati”
Il provvedimento interviene sulle pratiche semplificate, quelle in cui la richiesta è inviata da un tecnico incaricato attraverso una relazione asseverata.
Una delle novità più incisive è il superamento del sistema basato sul limite volumetrico dei 450 mc e sul sorteggio casuale. L’Amministrazione passa da una logica a tappeto a un approccio fondato sull’effettivo “rischio territoriale”.
Con le modifiche, le istruttorie più rigorose e le verifiche sostanziali scattano d’ufficio solamente in due casi:
interventi ricadenti in aree sottoposte a vincoli (paesaggistici, archeologici, ecc.).
pratiche dove sorgano fondati dubbi o evidenti incongruenze documentali durante il primo screening.
Per tutte le altre pratiche, il percorso sarà notevolmente più fluido.
Taglio drastico delle tempistiche istruttorie
Il nuovo modello procedurale mira a limare i classici e storici “colli di bottiglia” dell’ufficio condoni, avvalendosi di flussi di lavoro snelliti e integrati con la piattaforma digitale (SUET e SICER). Il nuovo cronoprogramma si divide così:
entro 60 giorni: si chiuderà oltre la metà delle istanze (circa il 55% del totale) tramite un rapido controllo di conformità formale.
entro 120 giorni (non più 180): verranno concluse le tempistiche relative alle pratiche assoggettate alla verifica sostanziale.
entro 30 giorni: documentati i pagamenti della quota di oblazione residua e degli oneri, l’ufficio dovrà rilasciare materialmente il titolo edilizio in sanatoria.
La certezza del “Silenzio-Assenso” e le transazioni immobiliari
Viene fortemente potenziato il meccanismo del titolo in sanatoria per silenzio-assenso. La riforma prevede il rilascio, da parte di Roma Capitale, di un’attestazione ufficiale certificante l’avvenuta formazione certa del silenzio-assenso. Questo documento costituisce una formale “garanzia” a tutela del mercato, sbloccando molte compravendite arenate e mettendo al sicuro da rischi venditori, acquirenti e notai.
A patto, ovviamente, che la perizia asseverata caricata dal tecnico a sistema fosse perfettamente conforme ed esente da vizi documentali.
Testo del regolamento D.A.C. 40/2019 in attesa del regolamento 2026 (ancora non disponibile)
In attesa dell’atto di modifica e del nuovo regolamento, mettiamo disposizione per il download gratuito il testo 2019 del “Regolamento capitolino per lo snellimento e la semplificazione delle procedure per la definizione delle istanze di condono edilizio presentate al sensi delle leggi n. 47/1985, n. 724/1994, n. 326/2003, l.r. 12/2004 e ss.mm.ii.”
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