Condono e stato legittimo: sull’immobile è ammessa la ristrutturazione o solo la manutenzione?

CdS: un immobile sanato con condono, una volta riconosciuto nello stato legittimo, può essere oggetto degli stessi interventi consentiti a un immobile legittimamente assentito!

La sentenza n. 2848/2026 del Consiglio di Stato affronta il tema dello stato legittimo di un immobile oggetto di condono edilizio, chiarendone la portata ai fini della successiva attività edilizia. In particolare, si discute se un immobile già sanato possa essere considerato pienamente legittimo e quindi suscettibile di ulteriori interventi, inclusa la ristrutturazione edilizia, oppure se debba ritenersi vincolato a sole opere di natura conservativa e manutentiva.

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Il caso

Il proprietario di un immobile impugnava il provvedimento con cui il Comune aveva respinto la sua istanza di accertamento di conformità urbanistica e di compatibilità paesaggistica, presentata al fine di sanare alcuni interventi edilizi realizzati all’interno di locali già oggetto di precedente titolo in sanatoria.

Le opere eseguite consistevano nella chiusura del fronte di una struttura preesistente, nella realizzazione di una camera d’aria, nella rimozione di impianti esistenti e nella creazione di nuovi spazi destinati a servizi e spogliatoi. Secondo il ricorrente, tali interventi dovevano qualificarsi come opere interne, prive di incidenza sulla volumetria complessiva dell’edificio.

L’amministrazione comunale respingeva l’istanza, ritenendo che gli interventi configurassero una nuova costruzione e, pertanto, non fossero sanabili mediante procedura semplificata, ma soggetti alla disciplina più rigorosa prevista per l’accertamento di conformità.

Avverso tale diniego, l’interessato proponeva ricorso, lamentando violazione di legge, eccesso di potere e difetto di motivazione.

Il giudice amministrativo di primo grado rigettava il ricorso, ritenendo condivisibile la ricostruzione dell’amministrazione. In particolare, veniva affermato che le opere realizzate non potessero essere considerate interventi manutentivi, ma integrassero una trasformazione edilizia rilevante, avendo determinato la creazione di un ambiente completamente chiuso destinato ad attività produttiva.

Di conseguenza, trattandosi di un intervento incidente sulla superficie utile in area sottoposta a vincolo paesaggistico, esso non poteva essere sanato tramite procedura semplificata, ma rientrava nell’ambito dell’accertamento di conformità ordinario. Il giudice riteneva inoltre che un immobile già oggetto di condono non acquisisse una piena legittimazione urbanistica, restando limitato a interventi di natura conservativa.

Il ricorrente proponeva quindi appello, deducendo plurimi motivi di illegittimità della sentenza.

In primo luogo, evidenziava un vizio formale, sostenendo che la decisione avesse erroneamente indicato il difensore dell’amministrazione nonostante il processo fosse stato interrotto e successivamente riassunto senza nuova costituzione del Comune.

Nel merito, contestava l’impostazione del giudice di primo grado, ritenendo errata l’affermazione secondo cui un immobile condonato potrebbe essere oggetto esclusivamente di interventi manutentivi.

L’appellante sosteneva, inoltre, che l’intervento fosse stato erroneamente qualificato come nuova costruzione, mentre avrebbe dovuto essere ricondotto alla categoria della ristrutturazione edilizia, in quanto realizzato senza aumento di volume o superficie e, quindi, potenzialmente sanabile.

Veniva altresì evidenziato che il giudice non aveva adeguatamente considerato la disciplina urbanistica vigente, la quale consentiva interventi di ristrutturazione sull’edilizia esistente, né aveva esaminato le specifiche deduzioni tecniche formulate in giudizio. In particolare, si sottolineava che la chiusura di una porzione della struttura non aveva comportato alcuna modifica della volumetria originaria, già integralmente legittimata dal precedente titolo in sanatoria. Pertanto, secondo la prospettazione difensiva, non si era verificato alcun incremento del carico urbanistico.

Il Comune, costituitosi anche nel giudizio di appello, difendeva la correttezza della sentenza impugnata, sostenendo l’infondatezza delle censure sollevate e ribadendo la qualificazione degli interventi come nuova opera non sanabile nei termini richiesti dal ricorrente.

Lo stato legittimo di un immobile condonato consente la ristrutturazione edilizia o solo interventi conservativi?

Diversamente da quanto ritenuto in primo grado, il Collegio giudica fondate le censure sollevate con l’appello.

In via preliminare, viene affrontata la questione della natura giuridica dell’immobile oggetto di condono. Sebbene un orientamento giurisprudenziale più risalente abbia sostenuto che tali immobili possano essere interessati esclusivamente da interventi manutentivi, il Collegio ritiene preferibile un’interpretazione evolutiva della normativa. In particolare, alla luce dell’art. 9-bis del D.P.R. 380/01, l’immobile sanato deve considerarsi pienamente legittimo sotto il profilo urbanistico.

Ciò comporta che esso può essere oggetto di tutti gli interventi edilizi consentiti per gli immobili regolarmente assentiti, inclusa la ristrutturazione edilizia. Tale conclusione si fonda sul principio di certezza del diritto, che impone di evitare situazioni di incertezza o ambiguità (“zone grigie”) nella qualificazione giuridica dei beni, nonché sui principi costituzionali a tutela della proprietà e dell’iniziativa economica. Il titolo in sanatoria, pur essendo eccezionale, attribuisce quindi una piena legittimazione all’immobile, rendendolo idoneo alla circolazione giuridica e all’utilizzo conforme agli interessi pubblici generali.

Quali opere determinano nuova costruzione?

Chiarito tale presupposto, il Collegio esamina la natura dell’intervento realizzato. La disciplina urbanistica applicabile consente interventi di ristrutturazione edilizia sugli edifici esistenti, e le opere in questione risultano riconducibili a tale categoria. In particolare, non emerge alcun incremento del carico urbanistico, né un aumento della volumetria o della superficie utile.

Dall’analisi degli atti risulta infatti che gli interventi si sono sviluppati interamente all’interno della sagoma già esistente dell’edificio, il quale era stato precedentemente legittimato mediante titolo in sanatoria. Anche la chiusura di una porzione dell’immobile non ha comportato una modifica della volumetria complessiva, già integralmente assentita.

Il Collegio rileva quindi che la qualificazione dell’intervento come “nuova opera”, operata dall’amministrazione e condivisa dal giudice di primo grado, risulta priva di adeguato supporto motivazionale e non coerente con la situazione fattuale. Le opere realizzate, infatti, sono in gran parte interne e la chiusura di uno spazio già delimitato su più lati non determina una trasformazione edilizia tale da configurare una nuova costruzione.

Sotto il profilo paesaggistico, viene inoltre esclusa la sussistenza di violazioni. In assenza di incremento di superficie o volume e trattandosi di interventi interni privi di incidenza sull’aspetto esteriore dell’edificio, l’amministrazione avrebbe dovuto proseguire l’istruttoria valutando la non necessità dell’autorizzazione paesaggistica, anziché arrestare il procedimento.

Alla luce di tali considerazioni, il Consiglio di Stato accoglie l’appello e annulla il provvedimento impugnato. Ne consegue l’obbligo per l’amministrazione di riesaminare l’istanza alla luce dei principi enunciati in motivazione.

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