Chi ripristina se il frazionamento rende non conforme l’unità dell’altro proprietario?

È legittimo frazionare un immobile se una delle porzioni risultanti resta priva di servizi igienici? Il Comune può ordinare il ripristino a chi ha eseguito i lavori, anche se l’unità irregolare appartiene a un altro proprietario?

Con la sentenza n. 1972/2026, il TAR Toscana ha chiarito che, per qualificare un intervento edilizio, non rilevano soltanto le opere materialmente eseguite, ma anche gli effetti funzionali che ne derivano.

Nel caso esaminato, il frazionamento di un laboratorio artigianale in due unità mediante il tamponamento di una porta di collegamento aveva impedito a una delle due unità di accedere all’unico servizio igienico originariamente a disposizione dell’intero laboratorio, determinando una situazione di non conformità.

La sentenza chiarisce quindi quando un frazionamento può essere considerato irregolare e in quali casi il Comune può ordinare il ripristino, soprattutto quando le porzioni immobiliari appartengono a proprietari diversi e l’intervento è stato realizzato mediante CILA senza il consenso dell’altro proprietario.

Il caso: la chiusura di una porta divide il laboratorio in due unità

Un immobile destinato a laboratorio artigianale, originariamente costituito da un unico ambiente funzionale, era stato suddiviso in due porzioni appartenenti a proprietari diversi. La ripartizione derivava da una scrittura privata del 30 novembre 2010, con cui due ex coniugi avevano definito l’attribuzione delle rispettive porzioni immobiliari. Nel 2020, una variazione catastale aveva poi comportato la soppressione del precedente subalterno e l’individuazione di due unità distinte.

Il 2 ottobre 2020, una delle proprietarie aveva presentato una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ai sensi dell’art. 136, comma 4, della L.R. Toscana 65/2014, per tamponare la porta interna che collegava le due porzioni e renderle materialmente separate e funzionalmente autonome, mantenendo per entrambe la destinazione d’uso a laboratorio artigianale. La proprietaria riteneva che l’intervento fosse realizzabile mediante CILA, poiché non comportava modifiche strutturali, alterazioni dei prospetti o cambi di destinazione d’uso.

La chiusura del collegamento aveva tuttavia determinato una criticità igienico-sanitaria: una delle due unità era rimasta priva di servizi igienici. Prima del frazionamento, infatti, l’unico bagno presente era a disposizione dell’intero laboratorio e accessibile da entrambe le porzioni.

Il Comune aveva ingiunto alla proprietaria di rimuovere le opere entro 60 giorni, richiamando l’art. 201, comma 1, della L.R. Toscana 65/2014. Secondo l’amministrazione, il frazionamento aveva determinato una violazione dei requisiti igienico-sanitari previsti dall’Allegato IV, punto 1.13, del D.Lgs. 81/2008, relativo ai servizi igienico-assistenziali nei luoghi di lavoro. L’assenza di un bagno in una delle due unità rendeva infatti non conforme la nuova configurazione dei locali.

Per questo motivo, il Comune aveva disposto il ripristino dello stato originario mediante la rimozione del tamponamento della porta interna.

La proprietaria impugnava l’ordinanza comunale contestandone la legittimità sulla base dei seguenti motivi:

diversa titolarità delle unità immobiliari: le due porzioni appartenevano a proprietari distinti, secondo quanto risultava dalla documentazione catastale e da un’ordinanza del Tribunale, che aveva accertato l’autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata e l’effettiva attribuzione dei beni secondo gli accordi tra gli ex coniugi. L’unità della ricorrente disponeva dei servizi igienici, mentre la carenza riguardava esclusivamente quella dell’ex coniuge;
legittimità dell’intervento mediante CILA: la chiusura della porta costituiva un’opera interna, priva di effetti sulle strutture, sui prospetti e sulla destinazione d’uso, e poteva quindi essere realizzata mediante CILA, ai sensi dell’art. 136 della L.R. Toscana 65/2014 e dell’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001;
inapplicabilità della disposizione regionale: la ricorrente contestava l’applicazione dell’art. 201, comma 1, della L.R. Toscana 65/2014, posto a fondamento dell’ordinanza di ripristino;
difetto di motivazione: il provvedimento non avrebbe adeguatamente considerato la diversa proprietà delle unità e la presenza dei servizi igienici nella porzione immobiliare della ricorrente, in violazione dell’art. 3 della Legge 241/1990.

L’ex coniuge, intervenuto nel giudizio in qualità di proprietario dell’altra unità, sosteneva invece che l’intervento fosse stato eseguito senza il suo consenso e avesse compromesso la funzionalità della propria porzione immobiliare. Il controinteressato eccepiva inoltre l’inammissibilità del ricorso per mancata notificazione nei suoi confronti.

Il TAR Toscana dichiara il ricorso inammissibile perché non notificato all’altro proprietario, titolare di un interesse diretto alla conservazione dell’ordinanza comunale, che imponeva la rimozione del tamponamento della porta e il ripristino dell’originario collegamento tra le due porzioni immobiliari.

La ricorrente conosceva l’identità dell’altro proprietario e gli effetti dell’intervento, pertanto avrebbe dovuto notificargli il ricorso. Il Collegio esamina comunque, per completezza, anche le questioni di merito, ritenendo infondate le censure relative alla legittimità dell’ordine di ripristino.

La chiusura di una porta può costituire un frazionamento?

Secondo il TAR, la semplice descrizione materiale delle lavorazioni non è sufficiente per comprenderne la natura urbanistico-edilizia.

Nel caso esaminato, il tamponamento della porta aveva trasformato un immobile originariamente unitario, sotto il profilo materiale e funzionale, in due unità immobiliari autonome.

La sentenza chiarisce:

Va innanzi tutto chiarito che l’intervento indicato nella CILA presentata dalla sig.ra **** ****, pur essendo stato materialmente realizzato attraverso la semplice chiusura di una porta di collegamento tra porzioni dell’immobile originario appartenenti a soggetti diversi, sotto il profilo urbanistico e edilizio deve qualificarsi come intervento di frazionamento, finalizzato dunque a trasformare un bene materialmente e funzionalmente unico in due distinte ed autonome unità immobiliari.

Il passaggio è significativo perché distingue la natura materiale dell’opera dalla trasformazione edilizia effettivamente prodotta.

Il tamponamento, pur essendo un intervento fisicamente circoscritto, aveva modificato l’organizzazione funzionale dell’intero immobile.

Da un unico laboratorio erano derivate due unità autonome, una delle quali non disponeva più dei requisiti igienico-sanitari necessari.

La valutazione di conformità non poteva quindi limitarsi alla porzione nella quale era stata eseguita l’opera.

Il frazionamento deve rispettare i requisiti igienico-sanitari delle unità risultanti

Il secondo elemento riguarda il rispetto dei requisiti igienico-sanitari.

La separazione fisica delle due porzioni aveva impedito a una delle unità di usufruire dell’unico servizio igienico originariamente disponibile per l’intero laboratorio.

Il TAR evidenzia:

«Tale intervento, pertanto, ha inciso direttamente anche sulla porzione del bene di proprietà del sig. **** che, proprio a causa di esso, è rimasta priva del solo servizio igienico presente nell’immobile, originariamente asservito all’intero ed unico laboratorio artigianale.»

La conseguenza è che, nella vicenda esaminata, la conformità dell’unità direttamente interessata dalle opere non era sufficiente a dimostrare la legittimità del frazionamento complessivo. Occorreva considerare anche la condizione dell’altra unità, resa autonoma proprio attraverso la chiusura della porta.

La CILA è sufficiente a garantire la conformità di un intervento di frazionamento?

La ricorrente sosteneva che la chiusura della porta interna potesse essere realizzata mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), poiché l’opera non comportava modifiche strutturali, alterazioni dei prospetti o cambi di destinazione d’uso.

Il TAR concentra però l’attenzione sugli effetti concreti del frazionamento, che aveva modificato la funzionalità dell’immobile, privando una delle due unità dell’accesso all’unico servizio igienico disponibile e determinando una situazione di non conformità igienico-sanitaria.

Dalla pronuncia emerge una distinzione importante per i professionisti: la possibilità di eseguire determinate opere mediante CILA non esclude la necessità di verificarne la conformità alle prescrizioni urbanistico-edilizie e igienico-sanitarie.

Nel caso esaminato, la criticità non era rappresentata dalla sola chiusura della porta, ma dagli effetti del frazionamento sulla funzionalità dell’immobile e sulla conformità delle unità risultanti.

La presentazione della CILA non è quindi sufficiente, di per sé, a rendere legittimo un intervento che determini una situazione non conforme alle prescrizioni applicabili.

È tuttavia necessario precisare che il TAR non esclude in via generale la possibilità di realizzare un frazionamento mediante CILA, né afferma che il semplice tamponamento di una porta richieda necessariamente un titolo edilizio diverso. La valutazione riguarda le caratteristiche specifiche dell’intervento e le conseguenze che ne sono derivate sul piano funzionale e igienico-sanitario.

Chi può essere destinatario dell’ordine di ripristino per un intervento edilizio non conforme?

La ricorrente contestava anche la possibilità che il Comune le imponesse il ripristino, sostenendo che l’unità rimasta priva di servizio igienico appartenesse all’ex coniuge.

Secondo il Collegio, la proprietaria era legittima destinataria dell’ordinanza in quanto titolare di una porzione dell’immobile, soggetto che aveva presentato la pratica edilizia e autrice materiale delle opere che avevano determinato il frazionamento.

A sostegno di questa conclusione, il Collegio afferma:

Ed invero, la ricorrente risulta la legittima destinataria dell’ordinanza impugnata, poiché è proprietaria di una porzione dell’immobile oggetto dell’intervento, ha presentato la necessaria pratica edilizia e ha materialmente eseguito le opere finalizzate al frazionamento.

Il TAR chiarisce inoltre che l’ordinanza non imponeva alla ricorrente di realizzare un nuovo servizio igienico in una proprietà altrui, ma soltanto di rimuovere il tamponamento da lei stessa eseguito, ripristinando il collegamento originario tra le due porzioni immobiliari.

Il Collegio precisa infatti:

L’ordinanza, infine, diversamente da quanto sostenuto dalla ricorrente, non le impone di intervenire su un bene in proprietà di un soggetto terzo, per aggiungere il servizio igienico mancante, ma solo di ripristinare l’originario stato dell’immobile, eliminando il tamponamento della porta che essa stessa ha eseguito e, di conseguenza, il frazionamento che ne è derivato.

Il ripristino, dunque, era finalizzato a eliminare gli effetti dell’intervento che aveva determinato la non conformità igienico-sanitaria, senza imporre alla ricorrente di eseguire lavori sulla porzione immobiliare appartenente all’ex coniuge.

Quali soggetti devono essere coinvolti nel ricorso contro un’ordinanza edilizia che incide su immobili di proprietà diversa?

Nel caso esaminato, l’ex coniuge della ricorrente, proprietario dell’unità rimasta priva del servizio igienico, aveva un interesse concreto alla conservazione del provvedimento, poiché l’eventuale annullamento dell’ordinanza avrebbe eliminato l’ordine comunale di rimozione del tamponamento e di ripristino dell’originario collegamento tra le due porzioni immobiliari.

Per questo motivo, il TAR lo ha qualificato come controinteressato, precisando che tale qualifica non dipende dalla presenza del suo nominativo nell’ordinanza, ma dall’interesse sostanziale alla conservazione del provvedimento.

Di conseguenza, il ricorso avrebbe dovuto essergli notificato. La mancata notifica ha determinato l’inammissibilità dell’impugnazione, senza che la successiva partecipazione del controinteressato al giudizio potesse sanare l’omissione.

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato al Frazionamento di un immobile

Per la corretta progettazione di interventi e l’ottenimento della documentazione, ti suggerisco di utilizzare il software per la progettazione edilizia che ti consente di progettare in maniera facile e veloce ed ottenere in automatico la documentazione necessaria per le pratiche edilizie.

Fonte: Read More