Cessione immobile con Superbonus: per la plusvalenza conta la data di acquisto, non la rinuncia all’usufrutto

Plusvalenza non imponibile se l’abitazione è stata casa principale dei familiari del venditore per la maggior parte dei 10 anni precedenti la cessione. La rinuncia gratuita all’usufrutto non sposta in avanti la data di acquisto

La vendita di un immobile interessato da lavori Superbonus può generare una plusvalenza tassabile, ma non sempre. Per capire se scatta l’imposizione occorre verificare, tra l’altro, quando l’immobile è stato acquistato e per quanto tempo è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Con la risposta n. 124/2026, l’Agenzia delle Entrate chiarisce un caso particolare: quello di un immobile acquistato in piena proprietà, poi gravato da usufrutto a favore dei genitori e successivamente tornato nella piena disponibilità del proprietario a seguito di rinuncia gratuita all’usufrutto.

La conclusione è favorevole al contribuente: la data rilevante resta quella dell’acquisto originario della piena proprietà e non quella della successiva consolidazione.

Per l’Agenzia delle Entrate, nel caso di rinuncia gratuita all’usufrutto, la piena proprietà si consolida senza che vi sia un nuovo acquisto da parte del nudo proprietario.

Plusvalenza Superbonus: la regola del TUIR

L’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR prevede una specifica ipotesi di tassazione per le plusvalenze realizzate con la vendita di immobili sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus.

La norma riguarda gli immobili per i quali gli interventi si siano conclusi da non più di 10 anni al momento della cessione. Restano però esclusi:

gli immobili acquisiti per successione;
gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti la vendita;
gli immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto/costruzione e cessione, se tale periodo è inferiore a 10 anni.

Il nodo, quindi, è capire da quando decorre il periodo da considerare e se l’immobile possa essere considerato abitazione principale dei familiari per la maggior parte del decennio.

Il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate

La contribuente aveva acquistato dai genitori la piena proprietà di un immobile il 9 maggio 2006.

Successivamente, il 5 giugno 2012, aveva donato ai genitori l’usufrutto vitalizio sull’immobile, conservando la nuda proprietà. Il 19 gennaio 2022 l’usufrutto si era estinto per rinuncia gratuita da parte degli usufruttuari, con conseguente consolidazione della piena proprietà in capo alla contribuente.

Nel frattempo i genitori avevano continuato a vivere nell’immobile:

il padre fino al 17 febbraio 2022, data del decesso;
la madre fino al 28 aprile 2022, data del trasferimento della residenza.

Dopo tale periodo, l’immobile era rimasto a disposizione della proprietaria o era stato concesso in locazione a terzi.

Sull’immobile erano stati eseguiti lavori agevolati con Superbonus negli anni 2023 e 2024, conclusi entro il 31 dicembre 2024, con fruizione dell’agevolazione tramite sconto in fattura. La proprietaria intendeva vendere l’immobile tra il 31 luglio e il 31 dicembre 2026, senza escludere una cessione successiva.

Rinuncia all’usufrutto: non c’è un nuovo acquisto

Il primo chiarimento riguarda la data di acquisto dell’immobile.

Secondo l’Agenzia, la rinuncia gratuita all’usufrutto da parte dei genitori non determina un nuovo acquisto in capo alla nuda proprietaria. Si tratta, invece, della semplice riespansione del diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio.

In altre parole, chi è nudo proprietario è già titolare di un diritto destinato potenzialmente a riespandersi nella piena proprietà. Quando l’usufrutto si estingue per rinuncia gratuita dell’usufruttuario, non si verifica un nuovo trasferimento immobiliare a favore del nudo proprietario.

Diverso sarebbe il caso del riacquisto dell’usufrutto a titolo oneroso: in tale ipotesi l’operazione potrebbe assumere rilievo autonomo ai fini fiscali. Nel caso esaminato, invece, manca un atto negoziale di acquisto riconducibile alla nuda proprietaria.

Di conseguenza, ai fini della disciplina sulla plusvalenza Superbonus, la data di acquisto dell’immobile resta il 9 maggio 2006, cioè la data in cui la contribuente aveva acquistato la piena proprietà mediante compravendita.

Abitazione principale dei familiari: quando la plusvalenza non è tassata

Il secondo punto riguarda l’esclusione da tassazione prevista per gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti la cessione.

Nel caso specifico, l’immobile era stato abitato dai genitori della contribuente per un lungo periodo. Ai fini del calcolo conta, in particolare, la permanenza della destinazione ad abitazione principale nel decennio precedente la vendita.

L’Agenzia ritiene che, se la cessione avviene entro il 27 aprile 2027 (il riferimento è il 28 aprile 2022, data del trasferimento della residenza della madre), l’immobile possa considerarsi adibito ad abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte dei 10 anni precedenti.

La conseguenza è importante: entro tale data, l’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita non sarà imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR.

La data del 27 aprile 2027 è importante perchè rappresenta il limite entro il quale, nel decennio precedente la vendita, il periodo di utilizzo dell’immobile come abitazione principale dei familiari resta prevalente rispetto al periodo in cui l’immobile è stato a disposizione o locato a terzi.

In sostanza, fino a quella data il requisito della “maggior parte” del decennio risulta rispettato. Dopo tale termine, invece, occorrerà rifare i calcoli, perché il periodo di utilizzo diverso dall’abitazione principale potrebbe diventare prevalente.

Approfondimenti

Per saperne di più, leggi il nostro focus “Plusvalenza da Superbonus: l’extra-tassa da pagare in caso di vendita dell’immobile“.

l caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate dimostra quanto sia importante ricostruire con precisione la storia dell’immobile: data di acquisto, eventuali diritti reali, periodi di utilizzo come abitazione principale, contratti, documenti dei lavori, fatture, asseverazioni e ogni altro elemento utile in caso di vendita o controllo.

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