Agevolazioni “prima casa”: il mutuo dissenso entro i cinque anni comporta la decadenza?

La Cassazione chiarisce gli effetti traslativi della risoluzione consensuale di una compravendita e i conseguenti rischi fiscali.

Lo scioglimento di un contratto di compravendita immobiliare tramite il cosiddetto “mutuo dissenso” (o mutuo consenso risolutorio), se effettuato prima che siano decorsi cinque anni dall’acquisto agevolato come “prima casa”, comporta la decadenza dai benefici fiscali. La revoca dell’agevolazione (ad esempio l’applicazione dell’IVA al 4%) può essere evitata solo se il contribuente provvede al riacquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dal momento del ritrasferimento.

A confermare questo rigoroso orientamento è la Corte di Cassazione, Sezione Civile, con l’ordinanza n. 9143 dell’11 aprile 2026.

Il caso in esame

La controversia trae origine dall’impugnazione, da parte di una contribuente, di un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate volto a recuperare l’IVA ordinaria a seguito della revoca dell’agevolazione “prima casa”.

L’acquirente aveva inizialmente acquistato l’immobile usufruendo del regime di favore. Successivamente, prima del decorso del quinquennio legale, le parti (l’acquirente e la società edile originaria proprietaria) avevano stipulato un accordo risolutorio della compravendita, restituendo l’immobile all’originaria impresa costruttrice a parità di prezzo pattuito a suo tempo (mediante il meccanismo dell’accollo del mutuo nel frattempo stipulato dalla contribuente).

La contribuente, nel suo ricorso, ha sostenuto che il “mutuo dissenso” avesse un puro effetto ripristinatorio ed eliminativo del precedente contratto (ex art. 28, comma 2, del D.P.R. 131/1986). A suo avviso, l’atto non si configurava come un’alienazione o un “trasferimento”, e di conseguenza non doveva attivare la clausola di revoca prevista in caso di cessione infraquinquennale.

La distinzione civilistica e fiscale: il contrarius actus

Il perno della pronuncia della Suprema Corte ruota attorno alla natura giuridica del mutuo dissenso relativo a un contratto (come la compravendita immobiliare) in cui gli effetti reali si sono già compiuti ed esauriti con il primo rogito.

I Giudici di legittimità ribadiscono che, in tali circostanze, non si assiste al mero “venir meno” degli effetti di un contratto che non ha ancora operato il trasferimento, bensì alla stipulazione di un nuovo negozio, del tutto autonomo, avente effetti uguali e contrari al precedente (contrarius actus). L’accordo risolutorio su un immobile la cui proprietà è già passata realizza a tutti gli effetti una retrotraslazione del diritto reale.

Sotto il profilo fiscale, questo fenomeno genera due conseguenze dirette:

Nuova capacità contributiva: Il nuovo trasferimento è espressione di un’autonoma capacità contributiva, ed è perciò autonomamente tassabile, valutando il bene nella sua oggettività giuridica al momento della retrocessione.
Decadenza dall’agevolazione originaria: Costituendo un “ritrasferimento” a tutti gli effetti, l’atto di mutuo dissenso ricade in pieno nelle preclusioni della Nota II-bis, comma 4, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro).

La decisione della Suprema Corte

Confermando la pronuncia della CTR della Campania, la Cassazione ha rigettato il ricorso della contribuente, giudicandolo destituito di fondamento.

Il legislatore ha disposto rigorosamente la decadenza per chi trasferisce (a titolo oneroso o gratuito) l’immobile agevolato prima dei cinque anni. La deroga a tale decadenza sussiste solo nel caso in cui, entro un anno dal trasferimento (compreso, quindi, il ritrasferimento per mutuo dissenso), si provveda all’acquisto di un’altra abitazione e la si destini effettivamente ad abitazione principale.

Poiché nel caso analizzato la parte contribuente non aveva proceduto ad alcun riacquisto infrannuale di un nuovo immobile da adibire a prima casa, la revoca dell’agevolazione è stata ritenuta perfettamente legittima.

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