Abuso edilizio: davvero non risponde l’autore se non è più proprietario?

La Cassazione chiarisce quando la responsabilità per abuso edilizio può continuare a rilevare anche dopo la perdita della proprietà dell’immobile

Nel diritto urbanistico-edilizio, il tema della responsabilità per gli abusi non si esaurisce nell’individuazione di chi abbia materialmente realizzato l’opera illegittima, ma si estende anche al rapporto che, nel tempo, altri soggetti possono mantenere con l’immobile. La disciplina repressiva prevista dal d.P.R. 380/2001, infatti, è orientata non solo all’accertamento dell’illecito, ma soprattutto al ripristino dell’assetto urbanistico violato, sicché assume rilievo anche la posizione di chi abbia la disponibilità giuridica o materiale del bene. L’art. 31 del testo unico edilizia prevede, sul piano ripristinatorio, la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi a spese dei responsabili dell’abuso, nel quadro di una tutela che guarda primariamente alla rimozione della situazione antigiuridica.

In questa prospettiva, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che, in materia di abusi edilizi, le conseguenze dell’illecito possono incidere non soltanto sull’autore materiale, ma anche su chi abbia un rapporto attuale con l’immobile, poiché proprio tale relazione con il bene lo pone nella condizione di subire o dover fronteggiare gli effetti della misura ripristinatoria. Più di recente, la Cassazione ha ribadito che l’ordine di demolizione può avere come destinatario sia il condannato responsabile dell’abuso sia l’attuale proprietario, pur rimasto estraneo al processo penale, mentre l’ex proprietario o chi non vanti più un diritto reale sul bene può opporsi solo allegando un interesse concreto e attuale. Ne emerge un quadro in cui proprietà, possesso e responsabilità non coincidono automaticamente, ma restano strettamente intrecciati nella logica pubblicistica del ripristino della legalità violata.

Sul tema è tornata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 7070/2026 per rispondere ad un interessante quesito:

L’ordine di demolizione continua a gravare sull’autore dell’abuso edilizio anche quando questi non sia più proprietario del bene?

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La vicenda al centro del dibattito affrontato dalla Cassazione nasce da un procedimento esecutivo finalizzato alla demolizione di un manufatto abusivo oggetto di un precedente ordine contenuto in un decreto penale di condanna divenuto esecutivo nel 2000. La ricorrente ha chiesto al giudice dell’esecuzione del Tribunale di essere estromessa dal procedimento, sostenendo di non avere più alcun rapporto giuridico attuale con l’immobile.

Secondo la sua prospettazione, infatti, l’unità immobiliare non sarebbe più riconducibile a lei, ma alla nuova proprietaria, indicata, almeno secondo alcuni atti richiamati dalla difesa e dall’ingiunzione del pubblico ministero del gennaio 2025, come soggetto attualmente collegato al bene. Da ciò la tesi difensiva faceva discendere che l’ordine demolitorio, avendo natura reale, avrebbe dovuto gravare esclusivamente su chi fosse attualmente proprietario o possessore.

Il giudice dell’esecuzione, però, con ordinanza datata ottobre 2025, ha respinto l’istanza. Ha ritenuto, da un lato, che gli atti comunali e le note della Polizia Locale non dimostrassero un trasferimento pieno della proprietà in capo alla nuova proprietaria, qualificata piuttosto come mera posseditrice; dall’altro lato, ha reputato decisivo il fatto che la vecchia proprietaria ricorrente fosse comunque la destinataria originaria dell’ordine di demolizione, in quanto ritenuta responsabile dell’abuso edilizio nel titolo penale. Contro tale decisione è stato proposto ricorso per cassazione.

La difesa della ricorrente ha articolato un unico motivo, ma suddivisibile in più profili:

in primo luogo, ha denunciato un vizio di motivazione, sostenendo che l’ordinanza impugnata sarebbe illogica, contraddittoria e incompleta. Secondo questa impostazione, il giudice dell’esecuzione avrebbe da un lato riconosciuto, sulla base delle informative amministrative, che altro soggetto esercitava il possesso materiale del bene; dall’altro avrebbe però negato l’estromissione della ricorrente, senza trarre le necessarie conseguenze dalla perdita, da parte di quest’ultima, di ogni rapporto attuale con l’immobile;
in secondo luogo, è stata dedotta una violazione di legge processuale, in riferimento alla disciplina dell’incidente di esecuzione. La tesi della ricorrente era che il giudice non avrebbe svolto un vero accertamento sull’interesse concreto e attuale dell’istante a essere estromessa, né avrebbe approfondito adeguatamente il presupposto fattuale dell’asserita estraneità della ricorrente stessa rispetto al bene;
in terzo luogo, è stata prospettata anche una violazione di legge sostanziale, con riguardo all’art. 31 del d.P.R. 380/2001 e ai principi giurisprudenziali in materia di demolizione. La ricorrente ha insistito sull’idea che l’ordine di demolizione, pur avendo natura reale, dovrebbe colpire il soggetto che attualmente si trova in relazione con il bene, e non chi, pur essendo stato condannato per l’abuso, non ne sia più proprietario o possessore. In sostanza, la difesa ha cercato di spostare il baricentro dell’esecuzione dalla figura del responsabile storico dell’abuso a quella dell’attuale titolare del rapporto con l’immobile.

Il Procuratore generale ha chiesto il rigetto del ricorso, richiamando il quadro normativo e la giurisprudenza di legittimità in materia edilizia.

La sua argomentazione si fonda sull’idea che l’art. 31 del d.P.R. 380/2001 individui come destinatari della sanzione demolitoria sia il proprietario sia il responsabile dell’abuso. Da questo principio il Procuratore generale ha tratto una conseguenza molto chiara: l’ordine di demolizione può essere legittimamente eseguito non solo nei confronti dell’attuale proprietario, ma anche e soprattutto nei confronti del condannato responsabile dell’opera abusiva, anche quando il bene sia successivamente circolato.

Secondo tale impostazione, il successivo trasferimento della proprietà non fa venir meno la posizione del soggetto che ha realizzato o comunque determinato l’abuso. Gli illeciti edilizi, infatti, hanno una proiezione ripristinatoria che non dipende né dal danno né dall’elemento psicologico in senso stretto, ma dall’esigenza di ristabilire la legalità urbanistica. Il Procuratore generale ha inoltre richiamato il principio secondo cui anche l’attuale proprietario, rimasto estraneo al processo, può essere destinatario degli effetti demolitori in via sussidiaria, salvo il suo diritto di rivalersi civilmente verso il dante causa.

In questa prospettiva, la difesa della ricorrente ex proprietaria è stata ritenuta infondata perché l’ordinanza impugnata aveva fatto leva su un dato considerato assorbente: la ricorrente restava la destinataria principale dell’ordine demolitorio, in quanto responsabile dell’abuso individuata nel titolo penale.

Cassazione: in tema di abuso edilizio, l’autore dell’illecito resta destinatario dell’ordine di demolizione anche se non è più proprietario dell’immobile, salvo che deduca e dimostri un concreto e attuale interesse alla revoca o alla sospensione della misura. La perdita della titolarità dominicale non basta, da sola, a farlo uscire dal procedimento esecutivo che lo ha individuato come responsabile

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per manifesta infondatezza, confermando integralmente la decisione del giudice dell’esecuzione.

Anzitutto, la Cassazione ha escluso il lamentato difetto di motivazione. Ha osservato che il giudice dell’esecuzione aveva effettivamente preso in esame il nodo centrale sollevato dalla difesa, cioè l’asserita perdita di ogni rapporto tra la ricorrente e il bene. Tuttavia, aveva ritenuto più attendibili e pertinenti le note della Polizia Locale e del competente ufficio comunale, dalle quali emergeva che la nuova proprietaria fosse soltanto possessore, non proprietaria esclusiva. Per la Corte, quindi, la motivazione c’era ed era logicamente costruita: il giudice aveva spiegato perché non considerava sufficiente la diversa indicazione contenuta nell’ingiunzione del pubblico ministero.

In secondo luogo, la Cassazione ha chiarito che il provvedimento impugnato si fondava su una duplice ragione giustificativa. Non solo mancava la prova di un pieno trasferimento della proprietà a terzi, ma soprattutto permaneva la qualità della ricorrente come responsabile dell’abuso edilizio e quindi come soggetto legittimamente inciso dall’ordine di demolizione contenuto nel titolo esecutivo penale. Proprio questa seconda ratio è quella che assume maggior rilievo sistematico.

La Corte ha infatti ribadito il principio per cui:

il responsabile dell’abuso edilizio, destinatario dell’ordine di demolizione contenuto nel titolo penale, resta legittimato passivo in executivis anche ove, medio tempore, si alleghi il venir meno della titolarità dominicale, salvo la rigorosa allegazione di un interesse concreto e attuale alla revoca o sospensione dell’ingiunzione.

L’ordine di demolizione ex art. 31 d.P.R. 380/2001 ha carattere reale e oggetto “complessivo”, mirando alla restitutio in integrum e ricomprende superfetazioni e opere accessorie: le difficoltà tecniche non giustificano la sospensione se imputabili al condannato.

Quindi, l’ordine di demolizione non perde efficacia nei confronti dell’autore dell’abuso per il solo fatto che, nel frattempo, egli abbia cessato di essere proprietario del bene. La misura ha carattere reale e tende alla restitutio in integrum (al ripristino dello stato precedente e legale), ma ciò non significa che essa si trasferisca automaticamente ed esclusivamente sull’attuale proprietario, liberando il condannato. Al contrario, il responsabile dell’abuso resta il destinatario principale dell’ordine contenuto nel titolo penale.

La Cassazione ha poi sottolineato un altro punto decisivo: il condannato che non sia più proprietario può contestare l’esecuzione solo se allega e dimostra un interesse concreto e attuale. Non basta, quindi, affermare di essersi spogliato del bene; occorre spiegare quale vantaggio giuridico immediato deriverebbe dalla revoca o dalla sospensione dell’ordine e fornire un supporto serio a tale prospettazione. Nel caso esaminato, questo interesse non è stato ritenuto adeguatamente dedotto.

Infine, la Corte ha richiamato la funzione complessiva dell’ordine demolitorio in materia edilizia: esso riguarda l’opera abusiva nella sua interezza e non può essere neutralizzato da difficoltà tecniche imputabili al responsabile, né dalla successiva circolazione del bene. Ha anche precisato che la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso costituisce un’eccezione limitata alle ipotesi di parziale difformità e non è utilizzabile quando, come nel caso concreto, l’immobile sia considerato integralmente abusivo.

Per maggiore approfondimento, leggi:

“Abuso edilizio: cos’è, cosa rientra e come sanarlo“
“Abuso edilizio e sanzioni: ecco cosa si rischia“

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