Abusi edilizi nell’immobile promesso in vendita: se il venditore li demolisce, il contratto è salvo?

La Cassazione affronta il rapporto tra regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, adempimento del venditore e tutela del promissario acquirente nella compravendita

La presenza di abusi edilizi in un immobile destinato alla compravendita può incidere in modo significativo sull’equilibrio tra gli obblighi del venditore e le aspettative dell’acquirente. Il problema diventa ancora più delicato quando le difformità possono essere eliminate attraverso interventi di demolizione o ripristino: in questi casi occorre valutare non solo la possibilità di ricondurre l’immobile alla regolarità urbanistico-edilizia, ma anche gli effetti che tali interventi producono sulla consistenza, sulla funzionalità e sulle caratteristiche del bene originariamente promesso in vendita.

Su questi aspetti interviene la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11116/2026, chiamata ad affrontare una controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Per il tecnico, la corretta ricostruzione dello stato legittimo, dello stato di fatto e degli interventi necessari per eliminare eventuali difformità assume quindi un ruolo centrale anche nelle vicende negoziali. Disporre di elaborati chiari che mettano a confronto la situazione esistente con quella conseguente agli interventi di demolizione e ripristino consente di comprendere immediatamente quali parti dell’immobile vengono modificate e con quale incidenza sul progetto complessivo.

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Immobile con abusi edilizi: la demolizione successiva del venditore può impedire all’acquirente di sciogliersi dal preliminare?

Il protagonista del caso e ricorrente si era impegnato ad acquistare da una società un compendio immobiliare, costituito da un terreno con sovrastante fabbricato. Il prezzo concordato era pari a 650.000 euro e, al momento della sottoscrizione del preliminare, il promissario acquirente aveva già versato 230.000 euro a titolo di caparra confirmatoria.

Dopo la stipulazione, tuttavia, l’acquirente aveva accertato che l’immobile presentava difformità edilizie e opere abusive che, secondo la sua prospettazione, non erano sanabili. Per questa ragione egli aveva deciso di non presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo e aveva successivamente agito in giudizio chiedendo che fosse riconosciuta la legittimità del proprio recesso dal preliminare e che la promittente venditrice fosse condannata a restituirgli il doppio della caparra versata.

La venditrice si era opposta alla domanda, negando che vi fosse un proprio inadempimento di gravità tale da giustificare lo scioglimento del rapporto. Inizialmente aveva chiesto, in via riconvenzionale, una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., in modo da ottenere comunque il trasferimento della proprietà contro il pagamento del residuo prezzo. Nel corso del giudizio aveva poi modificato la propria domanda, chiedendo la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente e il riconoscimento del proprio diritto a trattenere la caparra.

Il Tribunale, dopo avere disposto una consulenza tecnica d’ufficio, aveva accolto la domanda dell’acquirente. Aveva pertanto ritenuto giustificato il suo recesso e condannato la venditrice alla restituzione del doppio della caparra, respingendo la domanda riconvenzionale proposta da quest’ultima.

La questione centrale non riguardava soltanto la mancanza originaria del certificato di agibilità, ma soprattutto la presenza di specifiche opere non conformi alla disciplina edilizia. La consulenza tecnica aveva infatti rilevato, tra l’altro, che un locale destinato a deposito sementi al piano terra era stato trasformato in cucina e collegato con il soggiorno mediante un’apertura; inoltre era stato reso accessibile e utilizzato il vano seminterrato destinato alle fondazioni dell’edificio.

La vicenda si è complicata perché, successivamente, la promittente venditrice aveva provveduto a eliminare gli abusi. In particolare, era stato nuovamente isolato il vano destinato alle fondazioni ed era stato soppresso il collegamento tra il soggiorno e il vano originariamente destinato a deposito sementi. Proprio la rilevanza di tali interventi successivi è divenuta il punto essenziale della controversia: occorreva stabilire se la rimozione delle opere abusive potesse rendere nuovamente adempibile il contratto e consentire la stipulazione della vendita oppure se, al contrario, l’inadempimento del venditore dovesse essere valutato con riferimento alla situazione esistente al momento in cui l’acquirente aveva manifestato la volontà di sciogliersi dal preliminare.

La Corte d’Appello aveva riformato la decisione di primo grado. Secondo i giudici di secondo grado, il Tribunale aveva sbagliato a non considerare la successiva eliminazione delle difformità. La Corte territoriale aveva ritenuto che l’esclusione dell’utilizzabilità del vano interrato e la soppressione del collegamento tra il soggiorno e il locale destinato a deposito sementi non modificassero in maniera significativa la consistenza complessiva dell’immobile e non ne compromettessero l’idoneità a soddisfare le esigenze abitative del promissario acquirente. Di conseguenza aveva respinto la domanda proposta da quest’ultimo.

I motivi del ricorso del promissario acquirente

Il promissario acquirente ha proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi, insistendo soprattutto sul fatto che la Corte d’Appello aveva attribuito rilievo alla successiva regolarizzazione dell’immobile senza spiegare adeguatamente perché le modificazioni necessarie per eliminare gli abusi potessero considerarsi irrilevanti rispetto all’interesse concreto dell’acquirente.

Con il primo motivo, il ricorrente ha denunciato la nullità della sentenza per motivazione apparente. A suo giudizio la Corte d’appello si era limitata ad affermare, in modo sostanzialmente apodittico, che la perdita dell’utilizzabilità del vano interrato e l’eliminazione del collegamento tra il soggiorno e il deposito sementi non avevano inciso in maniera significativa né sulla consistenza del bene né sulle sue caratteristiche abitative. Mancava, però, una spiegazione concreta delle ragioni per cui tali trasformazioni dovessero essere considerate poco rilevanti rispetto all’interesse che aveva determinato l’acquirente a stipulare il preliminare. Il ricorrente sottolineava che l’immobile, per poter essere ricondotto alla legalità urbanistico-edilizia e ottenere il certificato di agibilità, era stato sottoposto a interventi che ne avevano modificato la conformazione rispetto al bene originariamente visionato e accettato. Ciò assumeva particolare importanza perché, nel preliminare, la venditrice aveva assicurato la regolarità catastale del fabbricato e la sua conformità alle prescrizioni amministrative, fiscali, edilizie e urbanistiche.
Con il secondo motivo il promissario acquirente ha prospettato una violazione degli artt. 24 e 111 Cost., sostenendo che la carenza di motivazione della decisione d’appello non consentiva di comprendere perché l’inadempimento della venditrice fosse stato ritenuto di scarsa importanza e comprometteva quindi anche l’effettività del diritto di difesa.
Il terzo motivo si concentrava invece su una contraddizione relativa al momento in cui gli abusi erano stati eliminati. La Corte d’appello aveva infatti affermato, da un lato, che la regolarizzazione era avvenuta «in corso di causa» e, dall’altro, che gli interventi modificativi sarebbero stati compiuti prima della data fissata per il rogito. Per il ricorrente le due affermazioni non erano conciliabili, poiché dagli atti risultava che la demolizione e la riduzione in pristino erano avvenute solo successivamente all’ordinanza comunale del 29 marzo 2012, quindi molto tempo dopo il termine indicato per la stipulazione del definitivo, fissato al 15 ottobre 2011. Questo profilo temporale assumeva un significato decisivo. Secondo l’acquirente, non era possibile sostenere che il venditore potesse rimediare al proprio inadempimento in qualsiasi momento mediante la successiva demolizione delle opere abusive. Al contrario, occorreva valutare la situazione dell’immobile quando il contratto definitivo avrebbe dovuto essere concluso e quando il promissario acquirente aveva già contestato l’inadempimento.
Con il quarto motivo il ricorrente ha denunciato la violazione degli artt. 1453, 1454 e 1457 c.c. Egli ricordava di avere subordinato il proprio consenso all’acquisto alla regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile e che la venditrice si era obbligata anche a regolarizzarne l’accatastamento. Già nel gennaio 2011 l’acquirente aveva richiesto la consegna della documentazione necessaria, compreso il certificato di abitabilità; successivamente, il 4 ottobre 2011, aveva contestato formalmente la mancanza del certificato e la difformità dell’immobile rispetto alla concessione edilizia, manifestando la volontà di sciogliersi dal rapporto. Tale volontà era stata ribadita nel febbraio 2012 e il giudizio era stato instaurato il mese successivo. Solo il 29 marzo 2012, quindi dopo la scadenza del termine fissato per il rogito e dopo le contestazioni dell’acquirente, il Comune aveva adottato l’ordinanza di demolizione e riduzione in pristino. Il certificato di abitabilità era stato poi rilasciato soltanto il 7 febbraio 2013, una volta eseguiti gli interventi necessari. Per il ricorrente, dunque, la regolarizzazione era troppo tardiva per poter eliminare gli effetti dell’inadempimento già verificatosi.
Con il quinto motivo l’acquirente ha censurato anche la valutazione sulla gravità dell’inadempimento ai sensi dell’art. 1455 c.c. A suo avviso non era corretto assimilare il caso a quello della semplice mancanza del certificato di abitabilità successivamente ottenuto. Qui, infatti, il certificato non poteva essere rilasciato proprio perché esistevano opere edilizie abusive che dovevano essere materialmente eliminate.

La demolizione non aveva quindi prodotto una mera regolarizzazione formale. Per ricondurre il fabbricato alla legalità era stato necessario ridurre la superficie utilizzabile, modificare alcune aperture, chiudere il collegamento tra i piani e sopprimere la cucina, ripristinando la destinazione del vano a deposito sementi. Secondo il ricorrente, tali interventi avevano trasformato il bene in misura tale da renderlo sostanzialmente diverso da quello originariamente visionato, negoziato e accettato. Da qui la prospettazione di una situazione assimilabile alla consegna di un bene diverso rispetto a quello promesso.

Il punto della tesi dell’acquirente era quindi netto: la demolizione successiva degli abusi non può automaticamente “salvare” la vendita quando, per eliminare le irregolarità, occorre trasformare in modo apprezzabile l’immobile e quando la regolarizzazione avviene dopo che il termine per il definitivo è scaduto e l’acquirente ha già esercitato i rimedi derivanti dall’inadempimento.

Le ragioni della venditrice controricorrente

La promittente venditrice ha resistito al ricorso chiedendone il rigetto.

L’impostazione della difesa era fondata innanzitutto sull’idea che le difformità edilizie riscontrate non fossero tali da impedire definitivamente la vendita. Gli abusi erano stati infatti eliminati: il vano delle fondazioni era stato nuovamente isolato e il collegamento realizzato tra il soggiorno e il locale destinato a deposito sementi era stato soppresso. L’immobile era stato quindi riportato a una situazione urbanisticamente regolare.

La difesa della venditrice valorizzava inoltre il principio secondo cui, quando nel corso del giudizio risulti che il bene possiede le caratteristiche necessarie all’uso promesso e le difformità edilizie siano state regolarizzate, lo scioglimento del contratto non deve necessariamente essere pronunciato. In questa prospettiva, la successiva eliminazione degli abusi sarebbe idonea a rimuovere l’ostacolo alla conclusione della compravendita, a condizione che il bene, dopo gli interventi, conservi comunque le caratteristiche essenziali per soddisfare l’interesse del compratore.

L’argomento sostanziale era dunque che gli interventi necessari per eliminare le irregolarità non avevano inciso in modo determinante sulla consistenza economica e funzionale del compendio. La mancata utilizzabilità del vano delle fondazioni e l’assenza del collegamento diretto tra il soggiorno e il deposito sementi, secondo la ricostruzione accolta dalla Corte d’Appello, non compromettevano l’idoneità complessiva del fabbricato a svolgere la funzione abitativa.

Da questa prospettiva, l’eventuale differenza tra l’immobile inizialmente visionato e quello risultante dalla riduzione in pristino avrebbe potuto eventualmente incidere sul valore economico del bene e giustificare una riduzione del prezzo, ma non necessariamente autorizzare il promissario acquirente a sciogliersi definitivamente dal contratto. La stessa Corte d’Appello aveva infatti osservato che l’acquirente aveva originariamente formulato, in via subordinata, una domanda di riduzione del prezzo, che avrebbe dovuto riproporre nel giudizio di appello.

La venditrice aveva anche sostenuto che il rifiuto dell’acquirente di stipulare il definitivo integrasse a sua volta un inadempimento. Da ciò la domanda riconvenzionale volta a ottenere la risoluzione del preliminare e a trattenere la caparra. La Corte d’Appello, tuttavia, non aveva accolto questa parte della sua impostazione, osservando, tra l’altro, che il promissario acquirente conservava comunque un interesse alla riduzione del prezzo e che il meccanismo della ritenzione della caparra era collegato al recesso e non alla domanda di risoluzione formulata dalla venditrice.

In sintesi, la posizione della venditrice può essere ricondotta all’idea che la presenza iniziale di abusi non determini necessariamente il definitivo venir meno della compravendita qualora essi possano essere eliminati e il bene, dopo la riduzione in pristino, rimanga sostanzialmente idoneo all’uso e all’interesse perseguito dall’acquirente.

Il giudizio della Corte di Cassazione

La successiva eliminazione degli abusi edilizi non basta, di per sé, a escludere il grave inadempimento del venditore, dovendo il giudice valutare e motivare in concreto sia la tempestività della regolarizzazione sia l’incidenza delle opere di ripristino sulla consistenza del bene e sull’interesse del promissario acquirente.

La Corte di Cassazione ha accolto il primo e il terzo motivo del ricorso dell’acquirente. Non ha però dichiarato definitivamente legittimo il recesso né ha stabilito in modo conclusivo che la successiva demolizione degli abusi non possa mai consentire la conservazione della vendita. Il punto centrale della decisione è diverso: la Corte ha ritenuto insufficiente, anzi meramente apparente e contraddittoria, la motivazione con cui la Corte d’Appello aveva affermato che gli interventi di ripristino non incidevano in modo rilevante sull’interesse del promissario acquirente.

Secondo la Cassazione, il giudice di secondo grado avrebbe dovuto spiegare concretamente quale fosse l’interesse dell’acquirente rispetto al bene promesso e per quale ragione la perdita dell’utilizzabilità del vano interrato e l’eliminazione del collegamento tra il soggiorno e il locale adibito a deposito sementi non fossero idonee a incidere in maniera significativa sulla consistenza dell’immobile e sulle esigenze abitative del compratore.

Non era sufficiente affermare genericamente che il fabbricato restava comunque adeguato alle esigenze del promissario acquirente. Una simile affermazione, priva dell’indicazione dei criteri e degli elementi concreti utilizzati per giungere a tale conclusione, è stata qualificata dalla Suprema Corte come una motivazione meramente apparente: formalmente esistente, ma sostanzialmente incapace di rendere comprensibile il percorso logico seguito dal giudice.

La Cassazione ha inoltre rilevato una seconda e autonoma anomalia. La sentenza d’appello aveva affermato in un passaggio che gli abusi erano stati eliminati «in corso di causa», mentre in un altro aveva sostenuto che gli interventi erano stati eseguiti prima della data prevista per il rogito. Le due affermazioni erano incompatibili, perché dagli stessi elementi richiamati nella causa risultava che gli interventi di demolizione e ripristino erano stati effettuati dopo l’ordinanza comunale del 29 marzo 2012, mentre il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato il 15 ottobre 2011.

Questo profilo è particolarmente importante per la questione degli abusi edilizi. La decisione della Cassazione mostra infatti che, per stabilire se la demolizione successiva possa realmente salvare la vendita, non è indifferente il momento in cui la regolarizzazione viene eseguita. Occorre ricostruire correttamente la successione temporale degli eventi e confrontarla con la data fissata per il definitivo, con le diffide dell’acquirente, con l’eventuale scadenza di termini essenziali e con il momento in cui sia stata manifestata la volontà di sciogliersi dal rapporto.

Allo stesso modo, non è sufficiente constatare che gli abusi sono stati materialmente eliminati. Il giudice deve verificare quali conseguenze la demolizione abbia prodotto sul bene promesso in vendita. Se per eliminare gli abusi è necessario sopprimere vani utilizzabili, eliminare collegamenti interni, modificare destinazioni d’uso o comunque ridurre sensibilmente le caratteristiche del bene che avevano determinato il consenso dell’acquirente, occorre valutare in concreto se il risultato finale corrisponda ancora all’interesse negoziale originario.

La Cassazione non afferma, quindi, un principio automatico secondo cui ogni abuso edilizio rende definitivamente impossibile la vendita. Ma neppure consente di ritenere che qualunque demolizione successiva sia sufficiente a sanare l’inadempimento del venditore. È necessaria una valutazione concreta che tenga conto almeno di due elementi fondamentali: la tempestività della regolarizzazione e l’incidenza sostanziale delle opere di ripristino sulla consistenza e sulle caratteristiche dell’immobile promesso.

Proprio perché la Corte d’Appello non aveva compiuto in maniera intelligibile tale valutazione, la Cassazione ha ravvisato una violazione del cosiddetto “minimo costituzionale” della motivazione:

In particolare, giova rammentare che questa Corte, a sezioni unite, ha chiarito che, dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c., operata dalla l. n. 134 del 2012, il sindacato sulla motivazione da parte della cassazione è consentito solo quando l’anomalia motivazionale si tramuti in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (cfr. Cass. civ., Sez. U, sentenza n. 8053 del 7 aprile 2014).

      Nel caso di specie, sussistono le gravi anomalie motivazionali sopra evidenziate, perché la Corte di merito, oltre all’affermazione apodittica circa l’interesse dell’odierno ricorrente che avrebbe giustificato l’irrilevanza relativa all’incidenza sull’immobile e sulla sua idoneità abitativa delle modificazioni apportate dalla promittente venditrice, è incorsa altresì in un’ipotesi di contrasto irriducibile tra le affermazioni inconciliabili sopra evidenziate in ordine al periodo temporale in cui tali interventi modificativi sarebbero stati realizzati

In altre parole, la sentenza della Corte d’Appello conteneva, da un lato, un’affermazione presentata come evidente, ma non adeguatamente dimostrata, sulla sostanziale irrilevanza delle modifiche apportate al bene e, dall’altro, un contrasto irriducibile quanto alla collocazione temporale degli interventi eseguiti dalla venditrice.

Il secondo motivo del ricorso è stato invece dichiarato inammissibile, mentre il quarto e il quinto motivo sono rimasti assorbiti. La Suprema Corte, pertanto, non ha esaminato direttamente e definitivamente le questioni relative alla violazione degli artt. 1453, 1454, 1455 e 1457 c.c., poiché l’accoglimento dei vizi di motivazione rendeva necessario un nuovo giudizio di merito.

La sentenza della Corte d’Appello è stata quindi cassata, con rinvio alla stessa Corte in diversa composizione.

Il principio che emerge dalla decisione

La vicenda consente dunque di evidenziare un principio particolarmente rilevante nelle compravendite immobiliari caratterizzate dalla presenza di abusi edilizi. La successiva demolizione o eliminazione degli abusi da parte del venditore può astrattamente essere rilevante ai fini della conservazione del contratto, ma non determina automaticamente la salvezza della vendita.

Il giudice deve verificare quando la regolarizzazione sia intervenuta e soprattutto se gli interventi necessari per riportare l’immobile alla legalità abbiano modificato in maniera apprezzabile il bene che l’acquirente aveva originariamente visionato e accettato. La possibilità di adempiere mediante la successiva eliminazione delle difformità deve quindi essere valutata in relazione al concreto interesse negoziale dell’acquirente e alla gravità dell’inadempimento.

Nel caso esaminato, la questione era particolarmente delicata perché la regolarizzazione non era consistita nella semplice acquisizione tardiva di un documento amministrativo: per ottenere l’agibilità era stato necessario intervenire materialmente sull’immobile, eliminando opere e utilizzazioni esistenti. Inoltre tali interventi risultavano essere stati effettuati dopo la data fissata per il definitivo e dopo che l’acquirente aveva già contestato l’inadempimento e intrapreso iniziative dirette allo scioglimento del contratto. Per questo la Corte d’Appello non poteva limitarsi a dichiarare irrilevanti le modificazioni, ma avrebbe dovuto spiegare perché, nonostante esse, l’immobile potesse considerarsi ancora sostanzialmente corrispondente a quello promesso e idoneo a soddisfare l’interesse del compratore.

La Cassazione ha quindi rimesso al giudice del rinvio proprio questo accertamento, senza stabilire in via definitiva se, nel caso concreto, la demolizione degli abusi fosse effettivamente sufficiente a conservare il contratto.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Abuso edilizio: cos’è, cosa rientra e come sanarlo. Con il software 3D BIM per la progettazione architettonica, puoi gestire lo stato di fatto e lo stato di progetto e generare tavole comparative con l’indicazione degli elementi demoliti, di quelli di nuova realizzazione e del relativo confronto, attraverso la rappresentazione dei cosiddetti gialli e rossi.

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