Agevolazione prima casa e vendita infraquinquennale: cosa cambia se si compra prima di vendere?

L’Agenzia delle Entrate chiarisce il rapporto tra i commi 4 e 4-bis della Nota II-bis: se il nuovo immobile viene acquistato prima della vendita infraquinquennale della precedente prima casa, l’alienazione può avvenire entro due anni?

Nelle agevolazioni “prima casa” l’ordine con cui vengono effettuate le operazioni immobiliari può cambiare radicalmente i termini da rispettare.

Una cosa è vendere l’immobile agevolato prima dei cinque anni e acquistare successivamente una nuova abitazione. Altra cosa è acquistare prima il nuovo immobile e vendere solo dopo quello già posseduto.

Nel primo caso trova applicazione il comma 4 della Nota II-bis e resta fermo il termine di un anno per il nuovo acquisto. Nel secondo entra in gioco il comma 4-bis, che consente di alienare l’immobile agevolato preposseduto entro due anni dal nuovo acquisto.

La Risposta a interpello n. 200/2026 dell’Agenzia delle Entrate affronta proprio il rapporto tra queste due disposizioni e chiarisce che la seconda sequenza può consentire di evitare la decadenza anche quando la nuova abitazione è stata acquistata all’estero.

Il chiarimento ruota quindi attorno a tre questioni strettamente collegate:

l’ordine temporale tra nuovo acquisto e vendita dell’immobile agevolato;
il coordinamento sistematico tra comma 4 e comma 4-bis;
la possibilità che il nuovo immobile destinato ad abitazione principale sia ubicato all’estero.

Il caso

L’istante, cittadino italiano residente all’estero, nel 2025 ha acquistato insieme al coniuge, in parti uguali, un’abitazione situata in Italia con relative pertinenze, usufruendo dell’agevolazione “prima casa” e dell’IVA ridotta al 4%.

Pochi mesi dopo, i coniugi hanno acquistato un secondo immobile all’estero da destinare ad abitazione principale.

L’atto pubblico notarile estero ha prodotto immediatamente il trasferimento della proprietà, mentre il possesso materiale del bene sarebbe stato acquisito successivamente, nel 2026, con la consegna dell’immobile.

Dopo la presa di possesso, i contribuenti intendono destinare la nuova casa a propria abitazione principale e, solo successivamente, vendere l’immobile italiano.

La vendita dell’abitazione acquistata con il beneficio avverrebbe quindi:

prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto;
dopo l’acquisto della nuova abitazione;
entro due anni dal secondo acquisto.

È proprio questa successione degli eventi a rendere centrale il rapporto tra comma 4 e comma 4-bis.

Il quesito: quale regola si applica se prima si compra e poi si vende?

L’istante chiede se sia possibile evitare la decadenza dall’agevolazione “prima casa” nonostante l’alienazione infraquinquennale dell’immobile italiano, considerando che il nuovo immobile è già stato acquistato e che la vendita del precedente avverrà entro due anni.

Il problema nasce perché il comma 4 della Nota II-bis disciplina la fattispecie classica (vendita infraquinquennale → successivo riacquisto). Il comma 4-bis, invece, regola la sequenza opposta (nuovo acquisto → successiva alienazione dell’immobile agevolato preposseduto).

L’interpello chiede, in sostanza, se quest’ultima disciplina possa essere coordinata con quella sulla decadenza per vendita infraquinquennale anche quando il secondo immobile si trova all’estero.

Comma 4: vendita prima, riacquisto dopo entro un anno

Il comma 4 stabilisce la regola generale della decadenza.

Se l’immobile acquistato con le agevolazioni viene trasferito prima che siano trascorsi cinque anni, il beneficio viene meno.

La decadenza è evitata quando il contribuente, entro un anno dall’alienazione, procede all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Con la Risposta AE 314/2025 l’Agenzia ha escluso che l’estensione da uno a due anni prevista dal comma 4-bis possa essere applicata per analogia al comma 4.

Il riacquisto successivo alla vendita infraquinquennale deve quindi continuare a perfezionarsi entro un anno.

Comma 4-bis: acquisto prima, vendita dopo entro due anni

Diversa è la logica del comma 4-bis. La disposizione consente di effettuare un nuovo acquisto senza perdere immediatamente l’agevolazione pur essendo ancora titolari di un’abitazione precedentemente acquistata con i benefici.

La condizione è che l’immobile preposseduto venga successivamente alienato.

Dopo la modifica apportata dall’art. 1, comma 116, della legge 207/2024, l’alienazione deve avvenire entro due anni dalla data del nuovo acquisto.

È questa la fattispecie che l’Agenzia ritiene pertinente al caso esaminato.

Il rapporto tra comma 4 e comma 4-bis

L’Agenzia osserva che il comma 4-bis consente al contribuente di sostituire l’abitazione già agevolata con una nuova, differendo nel tempo l’alienazione del primo immobile.

In mancanza della vendita entro il termine previsto, la stessa disposizione richiama le conseguenze stabilite dal comma 4.

Da questo collegamento l’Agenzia ricava una lettura sistematica: anche quando la vendita dell’immobile precedentemente agevolato avviene prima del decorso dei cinque anni, il beneficio può essere conservato se il contribuente ha già acquistato il nuovo immobile e vende quello precedente entro il termine biennale previsto dal comma 4-bis.

Il passaggio centrale è esplicito: “la lettura logico-sistematica dei predetti commi 4 e 4-bis induce a ritenere che anche nell’ipotesi di acquisto di un nuovo immobile destinato ad “abitazione principale” e successiva vendita dell’immobile agevolato preposseduto, nel termine di due anni dal secondo acquisto, sia possibile conservare il beneficio fiscale”.

Il punto decisivo non è quindi un’estensione del comma 4. È invece l’applicazione della diversa sequenza prevista dal comma 4-bis, letta in coordinamento con le conseguenze decadenziali del comma 4.

La differenza pratica tra le due sequenze

Il quadro può essere sintetizzato così:

La Risposta 200/2026 non contraddice quindi la precedente Risposta 314/2025. Quest’ultima aveva negato che, dopo aver già venduto, il contribuente potesse disporre di due anni per riacquistare.

La Risposta 200/2026 prende invece in esame un caso differente: il nuovo acquisto si è già perfezionato prima della vendita.

È l’ordine degli atti, dunque, a determinare quale termine trova applicazione.

Il terzo elemento: il nuovo immobile può essere all’estero

Chiarita la sequenza temporale, l’Agenzia affronta anche la localizzazione del secondo immobile.

Il nuovo acquisto non deve necessariamente riguardare un’abitazione situata in Italia.

Ai fini della conservazione del beneficio originariamente fruito assume rilievo soprattutto la destinazione del nuovo immobile a abitazione principale, intesa come dimora abituale.

L’Agenzia ribadisce infatti che “anche nell’ipotesi in cui l’immobile acquistato sia situato in uno Stato estero non si decade dall’agevolazione, sempreché sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale“.

L’ubicazione estera costituisce quindi un importante elemento del chiarimento, ma si inserisce all’interno del più ampio ragionamento sul meccanismo di sostituzione della prima casa.

L’Agenzia riconosce quindi al contribuente la possibilità di conservare il beneficio fruito sull’abitazione italiana “a condizione che l’immobile acquistato all’estero sia effettivamente adibito “ad abitazione principale, nel termine di due anni dall’acquisto del medesimo”.

Al momento della vendita infraquinquennale dell’abitazione italiana, il contribuente dovrà essere in grado di fornire all’Ufficio documentazione idonea a dimostrare:

l’acquisto dell’immobile estero;
la sua effettiva destinazione ad abitazione principale.

La Risposta indica, a titolo esemplificativo, la copia dell’atto di acquisto e i contratti relativi alle forniture di luce, acqua e gas.

Approfondimenti

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