Agibilità dopo la CILA: quando è obbligatoria?

Quando è richiesta la SCA dopo la CILA , quali lavori la richiedono, i termini di presentazione, i documenti necessari e le sanzioni

L’agibilità dopo la CILA non è sempre obbligatoria. La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) deve essere presentata quando i lavori realizzati possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e sugli altri requisiti previsti dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001. Non conta soltanto il titolo edilizio utilizzato, ma soprattutto l’effettiva incidenza dell’intervento sulle condizioni dell’immobile.

Per stabilire se dopo la CILA occorre una nuova agibilità, il tecnico deve quindi valutare le modifiche realizzate, verificare i requisiti applicabili e accertare se sussiste l’obbligo di presentazione della SCA.

Cos’è la CILA e per quali lavori edilizi è richiesta?

La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è un adempimento edilizio disciplinato dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), necessario per realizzare gli interventi che non rientrano nell’attività edilizia libera e che non richiedono la presentazione di una SCIA o il rilascio di un permesso di costruire.

La CILA viene utilizzata principalmente per gli interventi di manutenzione straordinaria che non interessano le parti strutturali dell’edificio, come:

demolizione, spostamento o realizzazione di tramezzi interni non portanti;
modifica della distribuzione interna degli ambienti;
realizzazione o modifica di servizi igienici;
rifacimento e integrazione degli impianti tecnologici, quando l’intervento non rientra nell’edilizia libera;
frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, purché siano rispettate le condizioni previste dalla normativa e non siano interessate le parti strutturali.

Come si presenta la CILA al Comune?

La CILA deve essere presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune competente prima dell’inizio dei lavori, mediante la documentazione prevista dalla normativa e un elaborato progettuale corredato dall’asseverazione di un tecnico abilitato.

Il professionista attesta, sotto la propria responsabilità, che gli interventi sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che risultano compatibili con la normativa sismica e sul rendimento energetico nell’edilizia. Attesta inoltre che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio.

La CILA non è un provvedimento autorizzativo rilasciato dal Comune: i lavori possono iniziare dopo la sua presentazione, fatti salvi gli eventuali atti di assenso necessari per la presenza di vincoli o per specifiche disposizioni di settore.

Non è invece sufficiente una CILA per gli interventi che interessano le strutture portanti, soggetti generalmente a SCIA, né per le trasformazioni edilizie che richiedono titoli abilitativi differenti.

Dopo la CILA è sempre obbligatorio presentare l’agibilità?

Dopo una CILA è necessario presentare la SCA quando gli interventi realizzati possono influire sui requisiti di agibilità dell’immobile. Non è invece previsto un obbligo generalizzato di nuova segnalazione per qualsiasi lavoro di manutenzione straordinaria.

L’articolo 24, comma 2, del D.P.R. 380/2001 individua tre categorie di interventi:

nuove costruzioni;
ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di agibilità indicate al comma 1.

È soprattutto quest’ultima fattispecie a interessare gli interventi eseguiti mediante CILA.

Quali lavori in CILA richiedono una nuova agibilità?

La verifica deve essere condotta caso per caso, tenendo conto dell’effettiva incidenza delle opere sui requisiti tecnici e igienico-sanitari.

Lo stesso tipo di intervento può non richiedere una nuova segnalazione in un caso e renderla necessaria in un altro.

La sostituzione di pavimenti e rivestimenti, se effettuata senza ulteriori modifiche, generalmente non richiede una nuova agibilità. Anche le modifiche che non incidono sui requisiti previsti dall’art. 24 del d.P.R. 380/2001 non comportano, di norma, la necessità di presentare una nuova segnalazione.

Lo spostamento di tramezzi interni non portanti, invece, deve essere valutato in relazione ai requisiti dei singoli locali, mentre la modifica della distribuzione interna degli ambienti può rendere necessaria una nuova agibilità.

Particolare attenzione va prestata alla realizzazione di un nuovo bagno, che può comportare la necessità di verificare nuovamente i requisiti di agibilità. Anche il rifacimento degli impianti elettrici e idrico-sanitari deve essere valutato in funzione dell’entità delle modifiche effettuate.

Infine, gli interventi che comportano una modifica delle superfici o della destinazione funzionale dei locali possono rendere necessaria una nuova segnalazione di agibilità, soprattutto quando incidono sui requisiti richiesti per l’utilizzo degli spazi.

Le valutazioni sono indicative: l’obbligo effettivo dipende dalle caratteristiche dell’intervento, dalla disciplina regionale applicabile e dalla verifica tecnica dei requisiti.

Se si spostano tramezzi interni, bisogna rifare l’agibilità?

Lo spostamento di tramezzi non portanti non determina automaticamente l’obbligo di nuova agibilità. Può tuttavia rendere necessaria la SCA quando modifica le condizioni dei locali rilevanti ai fini dell’articolo 24.

Un esempio è lo spostamento di una parete divisoria che modifica la superficie di una camera da letto oppure il rapporto aeroilluminante. La modifica può incidere anche sulla ventilazione naturale e sull’utilizzabilità di determinati ambienti.

Di conseguenza, un intervento pienamente compatibile con il regime CILA può comunque richiedere una verifica dei requisiti di agibilità.

Se si realizza un nuovo bagno con CILA, serve l’agibilità?

La realizzazione di un nuovo bagno non comporta automaticamente una nuova SCA. È necessario verificare se l’intervento abbia inciso sui requisiti igienico-sanitari, sulla ventilazione e sulle condizioni degli impianti.

La presenza di un nuovo servizio igienico richiede quindi una valutazione delle caratteristiche dell’ambiente, delle opere impiantistiche e delle disposizioni applicabili.

In particolare, il professionista deve accertare che gli interventi siano conformi alla normativa tecnica e alle eventuali prescrizioni locali.

Se si rifanno gli impianti, è obbligatoria la SCA?

Il rifacimento degli impianti elettrici o idrico-sanitari deve essere valutato in relazione all’entità dell’intervento e alla sua incidenza sui requisiti previsti dall’articolo 24 del Testo Unico Edilizia.

Una modifica circoscritta non va equiparata automaticamente a una trasformazione rilevante dell’intero sistema impiantistico.

Occorre distinguere gli obblighi di conformità e certificazione degli impianti dall’eventuale obbligo di presentare una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità.

Qual è la differenza tra CILA e Segnalazione Certificata di Agibilità?

La CILA e la SCA svolgono funzioni distinte:

CILA: comunica l’esecuzione di interventi edilizi rientranti nell’articolo 6-bis del D.P.R. 380/2001, sulla base dell’asseverazione di un tecnico abilitato;
SCA: attesta la sussistenza delle condizioni di agibilità dell’immobile secondo l’articolo 24 del medesimo decreto.

La CILA non sostituisce l’agibilità e la presentazione della SCA non costituisce, di per sé, uno strumento di regolarizzazione di eventuali abusi edilizi.

Entro quanto tempo dalla fine dei lavori CILA si presenta l’agibilità?

Nei casi in cui è richiesta, la segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), secondo le modalità previste dalla disciplina applicabile.

L’articolo 24, comma 2, del D.P.R. 380/2001 prevede il termine di 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento.

Chi firma e chi presenta la SCA dopo la CILA?

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) viene sottoscritta dal soggetto avente titolo e corredata dall’asseverazione del tecnico abilitato, con responsabilità e funzioni diverse. Ai sensi dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, la SCA deve essere presentata dal titolare del permesso di costruire, dal soggetto che ha presentato la SCIA edilizia (o la CILA nel caso d’interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1) o dai loro successori o aventi causa.

Il direttore dei lavori o, qualora non nominato, un professionista abilitato (ingegnere, architetto, geometra o perito, nei limiti delle rispettive competenze professionali) sottoscrive l’asseverazione tecnica che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e degli altri requisiti previsti dalla normativa. Il tecnico può inoltre occuparsi della trasmissione telematica della SCA allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), su delega del soggetto avente titolo e, ove richiesto, mediante procura speciale.

L’impresa esecutrice non sottoscrive l’asseverazione di agibilità, mentre le imprese installatrici abilitate rilasciano le dichiarazioni di conformità degli impianti di rispettiva competenza. Tali dichiarazioni, insieme agli altri documenti previsti dall’art. 24, comma 5, del D.P.R. 380/2001, corredano la segnalazione secondo le disposizioni applicabili.

Come richiedere l’agibilità dopo la CILA?

La segnalazione certificata di agibilità viene presentata attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune competente, generalmente mediante il portale telematico previsto dall’amministrazione.
Il procedimento richiede una verifica tecnica preliminare e la predisposizione della documentazione necessaria.

L’articolo 24, comma 5, del D.P.R. 380/2001 individua la documentazione a corredo della segnalazione, secondo le condizioni di applicabilità delle singole disposizioni.

La documentazione da produrre concretamente dipende dalla tipologia di edificio, dagli interventi realizzati, dall’epoca di costruzione e dalle disposizioni vigenti.
Per gli edifici esistenti, non è corretto presumere che debbano essere necessariamente prodotti nuovi collaudi o nuove certificazioni per componenti non interessate dai lavori. Occorre piuttosto individuare la documentazione idonea e legalmente richiesta per il caso specifico.

Quali sanzioni si applicano se non viene presentata l’agibilità?

Quando la SCA è obbligatoria, la mancata presentazione comporta una sanzione amministrativa pecuniaria compresa tra 77 e 464 euro, secondo l’articolo 24, comma 3, del D.P.R. 380/2001.

È importante distinguere due situazioni:

mancata presentazione della SCA: inosservanza di un obbligo documentale e procedurale quando ricorrono le condizioni previste dalla legge;
assenza effettiva dei requisiti di agibilità: situazione sostanziale che richiede un accertamento tecnico delle condizioni dell’immobile.

Il pagamento della sanzione non sostituisce la presentazione della segnalazione quando è dovuta e non certifica la sicurezza o la salubrità dell’edificio.

La valutazione deve quindi riguardare sia gli adempimenti amministrativi sia la sussistenza effettiva delle condizioni necessarie.

Quanto costa presentare l’agibilità dopo una CILA?

Non esiste un costo unico nazionale per la Segnalazione Certificata di Agibilità dopo una CILA. L’importo dipende dagli eventuali diritti comunali, dall’attività del professionista e dalle verifiche o certificazioni necessarie.

Gli elementi che possono incidere sul costo comprendono:

diritti di segreteria previsti dal Comune;
onorario del tecnico incaricato;
verifiche e sopralluoghi;
documentazione e certificazioni da acquisire;
eventuali ulteriori adempimenti tecnici o amministrativi.

Se le opere non richiedono una nuova SCA, non sussiste il relativo costo di presentazione.

È preferibile evitare preventivi standardizzati non supportati da dati territoriali verificati: le condizioni degli immobili e i regolamenti locali possono determinare differenze importanti.

Dopo una CILA in sanatoria è obbligatorio presentare una nuova agibilità?

La presentazione di una CILA in sanatoria, o CILA tardiva, non comporta automaticamente l’obbligo di richiedere una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA).

La necessità di presentarla dipende dall’incidenza delle opere già eseguite sui requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e funzionalità dell’immobile previsti dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001.

In particolare, se gli interventi non hanno modificato tali condizioni, generalmente non è richiesta una nuova SCA; al contrario, modifiche alla distribuzione interna dei locali, all’aerazione o agli impianti possono renderla necessaria, previa verifica tecnica.

Se l’immobile era già privo di agibilità, la CILA in sanatoria non risolve tale situazione: è necessario accertare la legittimità edilizia, la sussistenza dei requisiti tecnici e la possibilità di presentare la segnalazione secondo la normativa applicabile.

La CILA tardiva, disciplinata dall’articolo 6-bis del D.P.R. 380/2001, consente infatti di regolarizzare l’omessa comunicazione preventiva per interventi effettivamente soggetti a tale regime, ma non sana opere urbanisticamente o ediliziamente illegittime, per le quali occorre individuare, ove consentita, una diversa procedura di regolarizzazione.

Un immobile costruito prima del 1967 deve avere l’agibilità dopo una CILA?

Per gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 è necessario distinguere la legittimità edilizia dalla presenza dell’agibilità.

La data del 1° settembre 1967 è rilevante per l’evoluzione della disciplina dei titoli edilizi, ma non costituisce un’esenzione generale dall’obbligo di agibilità.
Inoltre, non tutti gli immobili realizzati prima di tale data erano esonerati dall’obbligo di titolo edilizio. La disciplina applicabile dipendeva dall’epoca di costruzione e dalle caratteristiche territoriali, oltre che dalle disposizioni locali.

Come verificare l’agibilità di un immobile ante 1967?

La verifica di un immobile ante 1967 deve partire dalla ricostruzione dello stato legittimo edilizio e proseguire con l’esame dei documenti storici, delle trasformazioni successive e dei requisiti attuali di agibilità.

Il percorso comprende diversi accertamenti:

ricostruzione dell’epoca di costruzione: individuare il periodo di realizzazione dell’edificio attraverso i titoli e la documentazione probante disponibile;
verifica dello stato legittimo: applicare i criteri previsti dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, tenendo conto delle disposizioni vigenti;
ricerca della precedente agibilità: consultare gli archivi comunali per verificare l’esistenza di certificati di abitabilità o agibilità;
ricostruzione delle trasformazioni edilizie: controllare i lavori eseguiti negli anni e i relativi titoli;
verifica delle condizioni attuali: accertare i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e l’incidenza delle ultime opere realizzate.

La mancata disponibilità di un vecchio certificato fra i documenti del proprietario non prova necessariamente che il certificato non sia mai stato rilasciato.

Prima di avviare nuovi adempimenti è pertanto opportuno svolgere una ricerca documentale presso gli uffici competenti.

Si può ottenere l’agibilità di un immobile ante 1967 senza eseguire nuovi lavori?

L’articolo 24, comma 7-bis, del D.P.R. 380/2001 contempla la possibilità di presentare la SCA anche senza lavori per immobili legittimamente realizzati e privi di agibilità, ma subordina tale possibilità a specifici requisiti definiti mediante decreto interministeriale.

La previsione non costituisce un’esenzione generale dagli obblighi edilizi né una procedura automaticamente utilizzabile per qualunque edificio storico.

Prima di applicare il comma 7-bis devono essere verificati l’effettiva operatività delle disposizioni attuative, la legittimità dell’immobile e i requisiti prescritti.

CILA, fine lavori e agibilità: quali sono le differenze?

Per evitare errori procedurali, è fondamentale distinguere tre adempimenti che, pur potendo riguardare lo stesso intervento edilizio, rispondono a finalità diverse:

la CILA, disciplinata dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001, è la comunicazione asseverata con cui vengono dichiarati i lavori da eseguire;
la comunicazione di fine lavori CILA attesta invece la conclusione delle opere, secondo la disciplina procedurale applicabile;
la segnalazione certificata di agibilità (SCA), prevista dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001, serve ad attestare la sussistenza delle condizioni necessarie per l’agibilità dell’immobile.

Questi adempimenti non sono intercambiabili: la comunicazione di fine lavori non equivale all’agibilità e nemmeno la variazione catastale può sostituire la SCA. Di conseguenza, un immobile può aver concluso regolarmente il procedimento relativo alla CILA senza che sia necessario presentare una nuova segnalazione di agibilità, purché gli interventi eseguiti non rientrino tra quelli per cui tale adempimento è obbligatorio. Al contrario, se i lavori realizzati in CILA incidono sui requisiti previsti dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001, può sorgere un autonomo obbligo di presentare la SCA.

FAQ

Di seguito sono riportate delle domande frequenti in riferimento alla CILA  e agibilità.

Dopo la CILA è sempre obbligatorio presentare l’agibilità?

No. L’agibilità dopo CILA è necessaria quando i lavori possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e sugli altri requisiti previsti dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001. Per interventi che non incidono su tali condizioni, generalmente non occorre una nuova SCA.

Dopo quanto tempo dalla fine lavori CILA bisogna presentare l’agibilità?

Nei casi in cui la SCA è obbligatoria, l’articolo 24, comma 2, del D.P.R. 380/2001 prevede un termine di 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento. Devono essere considerate anche le disposizioni regionali applicabili.

Dopo una CILA in sanatoria bisogna richiedere una nuova agibilità?

Non necessariamente. La CILA tardiva regolarizza l’omessa comunicazione relativa a opere soggette a tale regime, ma non determina automaticamente l’obbligo di nuova agibilità. Occorre verificare se gli interventi abbiano influito sui requisiti dell’articolo 24 e se l’immobile sia legittimo e in possesso delle condizioni prescritte.

Se sposto una parete con la CILA devo rifare l’agibilità?

Non sempre. Lo spostamento di una parete interna non portante può modificare superfici, distribuzione e rapporti aeroilluminanti. La necessità di una nuova SCA dipende dall’effettiva incidenza dell’intervento sui requisiti di agibilità.

Un immobile ante 1967 deve avere l’agibilità dopo una CILA?

La costruzione anteriore al 1° settembre 1967 non comporta un’esenzione automatica. Occorre ricostruire la legittimità edilizia dell’immobile, verificare la documentazione storica e valutare se le opere eseguite rendano necessaria una nuova segnalazione.

La fine lavori CILA sostituisce il certificato di agibilità?

No. La comunicazione di fine lavori attesta la conclusione dell’intervento edilizio, mentre la SCA riguarda le condizioni di agibilità. Anche la presentazione della variazione catastale non sostituisce la segnalazione certificata di agibilità.

Quanto costa l’agibilità dopo CILA?

Non esiste un costo unico nazionale. La spesa dipende dagli eventuali diritti di segreteria comunali, dall’onorario del professionista incaricato e dalla necessità di verifiche, certificazioni o ulteriori adempimenti tecnici. Se l’intervento non richiede una nuova SCA, non è necessario sostenere i relativi costi di presentazione.

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