Bonus ristrutturazioni e cambio d’uso: quando si perde la detrazione

La detrazione dell’art. 16-bis TUIR spetta per gli interventi su immobili residenziali che mantengono tale destinazione o che la acquisiscono al termine dei lavori. Non vale, invece, per la trasformazione opposta, ad esempio da residenziale a turistico-ricettivo

La destinazione d’uso dell’immobile non è un elemento secondario ai fini del bonus ristrutturazioni.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Veneto, con la sentenza n. 431/2026, ha chiarito che la detrazione prevista dall’art. 16-bis del TUIR deve essere letta tenendo conto della natura residenziale dell’unità immobiliare e della destinazione risultante dall’intervento.

Il principio espresso dai giudici è netto: l’agevolazione può spettare quando l’immobile è residenziale e rimane tale, oppure quando attraverso i lavori un immobile non residenziale viene trasformato in residenziale.

Non opera, invece, nel caso opposto, quando una ristrutturazione porta un immobile originariamente abitativo ad assumere una destinazione non residenziale.

È proprio quanto avvenuto nella vicenda esaminata dalla Corte, relativa a un fabbricato inizialmente residenziale e successivamente trasformato, nell’ambito dei lavori, in struttura a destinazione turistico-ricettiva.

Il caso: da immobile residenziale a struttura turistico-ricettiva

La controversia nasce dal disconoscimento, da parte dell’Agenzia delle Entrate, della detrazione per spese di recupero del patrimonio edilizio sostenute su un immobile originariamente destinato ad abitazione.

L’intervento era stato inizialmente autorizzato come ristrutturazione di un fabbricato residenziale.

Dopo l’avvio dei lavori, però, i proprietari avevano presentato una variante progettuale che prevedeva anche il cambio di destinazione d’uso da residenziale a turistico-ricettivo, con destinazione ad affittacamere.

Al termine dell’intervento l’immobile era quindi passato da una funzione abitativa a una funzione ricettiva.

L’Agenzia delle Entrate aveva ritenuto che tale trasformazione fosse incompatibile con la detrazione prevista dall’art. 16-bis TUIR e aveva recuperato il beneficio fiscale.

Il contribuente sosteneva, al contrario, che dovesse assumere rilievo la natura residenziale posseduta dall’immobile prima e durante l’esecuzione dei lavori.

Art. 16-bis TUIR: conta la destinazione residenziale

Il punto decisivo della sentenza riguarda l’interpretazione dell’art. 16-bis, comma 1, lett. b), del D.P.R. 917/1986.

La disposizione fa riferimento agli interventi eseguiti sulle singole unità immobiliari residenziali, di qualsiasi categoria catastale, comprese quelle rurali, e sulle relative pertinenze.

Secondo la Corte, il richiamo alla destinazione residenziale non può essere considerato irrilevante.

Il requisito deve essere letto insieme alla finalità dell’intervento e alla situazione dell’immobile risultante dai lavori.

I giudici escludono quindi una lettura secondo cui sarebbe sufficiente che l’edificio fosse residenziale al momento dell’avvio della ristrutturazione, indipendentemente dalla destinazione successivamente assunta.

La Corte afferma infatti che l’agevolazione compete:

quando l’immobile mantiene l’originaria destinazione residenziale;
quando i lavori sono finalizzati alla trasformazione di un edificio non residenziale in residenziale.

Non compete, invece, nel percorso inverso, ossia quando l’intervento porta alla trasformazione di un edificio residenziale in un immobile con destinazione diversa.

Da non residenziale a residenziale sì, da residenziale a non residenziale no

È questo il passaggio più rilevante della pronuncia.

La Corte non stabilisce che qualsiasi cambio di destinazione d’uso faccia perdere automaticamente il bonus.

La distinzione dipende dalla direzione della trasformazione.

Se l’intervento determina il passaggio verso la funzione residenziale, il beneficio può risultare coerente con la finalità dell’art. 16-bis.

Se, invece, i lavori sono finalizzati a far perdere all’immobile la funzione residenziale, la detrazione non trova applicazione secondo l’interpretazione accolta dalla Corte.

Nella motivazione si legge che l’agevolazione compete «a condizione che […] si mantenga l’originaria destinazione d’uso», oppure nel caso in cui le opere siano finalizzate alla trasformazione di un edificio non residenziale in residenziale, «ma non viceversa».

Il criterio non è quindi puramente catastale né limitato alla situazione esistente prima dell’intervento. Assumono rilievo anche la funzione perseguita dai lavori e la destinazione che l’immobile acquisisce una volta completata la trasformazione.

La destinazione finale dell’immobile può incidere sul bonus

Nel caso esaminato, prima dell’inizio dell’intervento il fabbricato era effettivamente residenziale.

Questo elemento, tuttavia, non è stato ritenuto sufficiente.

Durante l’esecuzione delle opere era stata infatti presentata una variante che prevedeva il passaggio a uso turistico-ricettivo e, al termine dei lavori, la trasformazione risultava concretamente realizzata.

Da qui la conclusione della Corte: «la norma va interpretata nel senso che l’agevolazione tributaria compete solo per interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati su unità immobiliari residenziali o che lo diventano dopo l’esecuzione delle opere».

Poiché, nel caso concreto, «all’esito dell’intervento di recupero l’immobile ha acquisito una destinazione diversa da quella residenziale», l’operato dell’Agenzia delle Entrate è stato considerato corretto.

L’appello del contribuente è stato quindi respinto.

E l’Ecobonus? La risposta ad interpello 611/2011 dell’Agenzia delle Entrate

Con l’interpello n. 611/2021 l’Agenzia delle Entrate affronta un caso simile, relativo ad un cambio di destinazione d’uso, successivo alla fine dei lavori di recupero, su un immobile su cui si vuole beneficiare dell’ecobonus e del bonus ristrutturazioni.

L’Istante è il proprietario di un appartamento (in categoria catastale A/3) su cui intende eseguire interventi di recupero del patrimonio edilizio e di efficientamento energetico, beneficiando dell’ecobonus e del bonus ristrutturazioni.

Al termine dei lavori l’appartamento verrebbe concesso in comodato al coniuge, per utilizzarlo come studio professionale, con conseguente cambio di destinazione d’uso.

Ciò premesso, chiede se il cambio di destinazione d’uso possa comportare la perdita delle suddette detrazioni.

L’Agenzia ricorda che ai fini del bonus ristrutturazioni, gli interventi devono essere eseguiti su edifici residenziali o su parti di edifici residenziali di qualunque categoria catastale, anche rurale, purché esistenti.

Sono pertanto esclusi gli interventi realizzati su edifici o su parti di edifici non residenziali.

Anche il Fisco precisa che è possibile fruire della detrazione d’imposta anche in caso in cui gli interventi riguardino un immobile non residenziale che risulterà con destinazione d’uso abitativo solo a seguito dei lavori edilizi, purché nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente che gli stessi comportano il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in abitativo.

Invece l’ecobonus si applica a tutti gli edifici esistenti, anche non “residenziali”.

Nel caso di specie, poiché l’Istante intende effettuare interventi su un’unità immobiliare residenziale (categoria catastale A/3) che al termine degli interventi verrà adibita a studio professionale, egli non potrà fruire del bonus ristrutturazioni atteso che l’immobile a seguito degli interventi non avrà una destinazione d’uso abitativa. Sarà invece possibile fruire dell’ecobonus visto che tale detrazione spetta anche per interventi realizzati su immobili non abitativi.

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