Spostare porte e finestre in facciata: basta una SCIA o serve il permesso di costruire?

Il TAR Campania esamina quali autorizzazioni possono entrare in gioco quando un intervento modifica l’aspetto esterno dell’edificio e interessa le aperture presenti in facciata

Una modifica apparentemente semplice, come lo spostamento di una porta o di una finestra, può assumere un peso rilevante quando interessa la facciata di un edificio. La diversa posizione delle aperture può infatti incidere sul prospetto e richiede al tecnico di valutare con attenzione la qualificazione dell’intervento, il titolo abilitativo appropriato e l’eventuale presenza di ulteriori autorizzazioni legate ai vincoli esistenti.

Su questi aspetti richiama l’attenzione una recente pronuncia (sentenza n. 5068/2026) del TAR Campania, che offre lo spunto per approfondire il rapporto tra modifiche delle aperture esterne, stato legittimo dell’immobile e disciplina dei titoli edilizi, soprattutto nei casi in cui l’intervento riguardi edifici soggetti a particolari forme di tutela.

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Le porte e le finestre spostate sulla facciata condominiale incidono sullo stato legittimo dell’appartamento?

A seguito del sopralluogo, l’amministrazione comunale del caso individuava una pluralità di opere ritenute abusive in un appartamento in condominio e, con ordinanza apposita, ne disponeva la demolizione e il ripristino dello stato originario dei luoghi.

Tra gli interventi contestati assumevano particolare rilevanza le modifiche dei prospetti dell’edificio, consistenti nello spostamento delle aperture esistenti. La relazione comunale faceva riferimento a una variazione prospettica derivante dalla traslazione di un vano porta e di un vano finestra.

Ma l’ordinanza non riguardava soltanto tali modifiche esterne. Il Comune aveva inoltre contestato:

il mutamento della destinazione d’uso di una porzione precedentemente assentita in sanatoria come superficie non residenziale,
la realizzazione di una ringhiera sul terrazzo,
l’incremento dell’altezza utile interna dell’abitazione,
la realizzazione di un piccolo soppalco adibito a ripostiglio.

Il provvedimento demolitorio comprendeva anche le opere che erano state oggetto di precedenti CILA, successivamente dichiarate inefficaci dall’amministrazione.

Un elemento determinante della vicenda è costituito dalla disciplina paesaggistica dell’area. Come vedremo più avanti, il TAR evidenzia infatti che l’immobile si trova in un territorio assoggettato a vincolo paesaggistico, dapprima in forza del D.M. 20 gennaio 1964 e successivamente nell’ambito del Piano territoriale paesistico dei Comuni dell’area vesuviana di ricadenza approvato con D.M. 4 luglio 2002. È proprio tale circostanza ad assumere un ruolo decisivo nella qualificazione giuridica dello spostamento delle aperture in facciata.

Motivi di ricorso della proprietaria

La ricorrente contestava innanzitutto l’ordinanza sotto il profilo del difetto di istruttoria e di motivazione, sostenendo che il Comune avrebbe dovuto considerare la sua posizione di acquirente in buona fede. Gli abusi, secondo la prospettazione difensiva, erano infatti molto anteriori all’acquisto dell’immobile e sarebbero stati realizzati tra la costruzione del fabbricato. La proprietaria sosteneva pertanto di avere confidato legittimamente nella regolarità dell’immobile e di non aver perseguito alcuna finalità elusiva acquistandolo. Veniva inoltre sottolineato il lungo periodo trascorso tra la realizzazione degli interventi e l’adozione dell’ordine di demolizione.

Per quanto riguarda specificamente lo spostamento delle porte e delle finestre in facciata, la ricorrente riteneva che si trattasse di modifiche aventi un impatto urbanistico ed edilizio sostanzialmente modesto. A suo avviso, le aperture insistevano sui muri perimetrali del fabbricato e quindi sulle facciate condominiali. Da questa premessa veniva fatto discendere il richiamo all’art. 9-bis, comma 1-ter, del D.P.R. 380/2001, che disciplina l’incidenza delle difformità delle parti comuni nella ricostruzione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari. La ricorrente sosteneva, in altri termini, che le difformità delle facciate comuni non dovessero compromettere la legittimità urbanistico-edilizia del proprio appartamento.

In via ulteriormente subordinata, veniva contestata anche la qualificazione edilizia attribuita dal Comune alle opere. Secondo la ricorrente, la traslazione delle aperture avrebbe potuto essere ricondotta alla manutenzione straordinaria, senza quindi necessità del permesso di costruire; al massimo si sarebbe trattato di una forma di ristrutturazione edilizia cosiddetta “leggera”, realizzabile mediante SCIA ai sensi dell’art. 22, comma 1, lett. c), del D.P.R. 380/2001. Da questa impostazione discendeva la tesi dell’illegittimità della sanzione demolitoria applicata dal Comune.

Con i primi motivi aggiunti la proprietaria impugnava anche la relazione tecnica comunale, ribadendo soprattutto la propria estraneità alla realizzazione delle opere e il carattere risalente degli interventi.

Tar Campania: in area sottoposta a vincolo paesaggistico, la traslazione di vani porta e finestra che modifica i prospetti richiede il permesso di costruire e l’autorizzazione paesaggistica; l’abuso resta assoggettato a demolizione anche se risalente e realizzato da un precedente proprietario, non rilevando l’affidamento incolpevole dell’acquirente

Il TAR Campania ha respinto il ricorso introduttivo e i primi motivi aggiunti, ritenendo legittima l’ordinanza comunale.

Sul tema dell’affidamento e del trascorrere del tempo, il Collegio richiama i principi elaborati dall’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato. L’ordine di demolizione di opere abusive costituisce un provvedimento vincolato diretto al ripristino della legalità edilizia; per questo motivo il decorso degli anni non fa venire meno il potere-dovere dell’amministrazione di reprimere l’abuso. Non assume carattere decisivo neppure il fatto che l’attuale proprietario non abbia personalmente realizzato le opere o abbia acquistato l’immobile senza finalità elusive.

La parte più significativa della decisione, ai fini dello spostamento delle aperture in facciata, è però quella relativa alla qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento. Per il TAR, nel caso esaminato, la traslazione del vano porta e del vano finestra determina una vera e propria modifica dei prospetti. Poiché l’edificio ricade in territorio sottoposto a tutela paesaggistica, l’opera avrebbe dovuto essere preventivamente assistita da due distinti presupposti autorizzatori:

permesso di costruire, richiesto dal TAR in applicazione dell’art. 10, comma 1, lett. c), del D.P.R. 380/2001 per la modificazione dei prospetti di un immobile interessato dalla tutela paesaggistica;
autorizzazione paesaggistica, necessaria in quanto la traslazione delle aperture modifica l’aspetto esteriore del fabbricato e non rientra quindi nell’esenzione prevista dall’art. 149 del D.Lgs. 42/2004 per gli interventi che lasciano invariati lo stato dei luoghi e l’aspetto esterno.

Ne consegue che, nella specifica fattispecie decisa dal TAR, la tesi secondo cui lo spostamento delle aperture potesse essere realizzato mediante semplice CILA o, al massimo, attraverso una SCIA per ristrutturazione leggera non viene accolta. La presenza del vincolo paesaggistico e la concreta alterazione del prospetto determinano, secondo la sentenza, un regime autorizzatorio più rigoroso.

È importante sottolineare proprio quest’ultimo aspetto: la sentenza non afferma in termini assoluti che qualsiasi spostamento di una porta o di una finestra su qualunque edificio richieda sempre un permesso di costruire. La conclusione viene formulata con riferimento alla fattispecie esaminata, caratterizzata dalla modifica del prospetto di un edificio inserito in un ambito soggetto a tutela paesaggistica. È questa combinazione di elementi che porta il TAR a ritenere necessari sia il titolo edilizio maggiore sia il titolo paesaggistico.

Come va applicato l’articolo 9-bis, comma 1-ter, del D.P.R. 380/2001?

Il TAR rigetta inoltre la tesi secondo cui lo spostamento delle finestre sarebbe urbanisticamente irrilevante perché riguarderebbe una facciata condominiale:

a tal riguardo, appare incongruo il richiamo alla “irrilevanza” delle difformità delle parti comuni, trattandosi in questo caso di difformità che pertengono all’unità immobiliare della ricorrente (“A differenza … dei muri perimetrali dell’edificio, che l’art. 1117 c.c., n. 1, espressamente annovera tra i beni comuni, i balconi, gli sporti chiusi, le finestre, le luci, gli stessi lucernari …, anche se inseriti nella facciata, non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all’uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell’appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità” – Corte di cassazione, sezione sesta, ordinanza 18 gennaio 2019 n. 1422);

La facciata e i muri perimetrali possono costituire parti comuni, ma le singole finestre e aperture, quando sono funzionalmente destinate a uno specifico appartamento, vengono considerate elementi dell’unità immobiliare stessa. La difformità non poteva quindi essere esclusa dalla valutazione dello stato legittimo dell’appartamento attraverso il semplice richiamo alla disciplina delle parti comuni.

In definitiva, la sentenza assume particolare interesse perché chiarisce che la mera traslazione di un’apertura può assumere una rilevanza edilizia molto maggiore di quella di una semplice opera di manutenzione, soprattutto quando modifica la composizione del prospetto di un edificio sottoposto a tutela.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio.

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