Come sanare un abuso edilizio ereditato?

Sanare un abuso edilizio ereditato è possibile? Quali sono le sanzioni e chi è responsabile? Ecco tutto quello che devi sapere

Quando si acquista una casa, la si eredita o si avviano dei lavori di ristrutturazione, può capitare di scoprire che l’edificio presenta delle irregolarità dal punto di vista edilizio. Questo succede quando, per esempio, sono state fatte delle opere senza le necessarie autorizzazioni o in modo difforme da quelle previste dalla legge.

Nonostante la situazione possa sembrare complicata, esiste una possibilità per risolverla: è infatti possibile regolarizzare l’abuso edilizio presentando una domanda di sanatoria, che consiste in una richiesta formale per ottenere l’autorizzazione a mettere in regola la situazione.

Per gestire le pratiche dell’ufficio tecnico ed in particolare quelle di una possibile sanatoria potrebbe tornarti utile un software di gestione delle pratiche edilizie online dove organizzare, redigere e condividere in modo semplice tutta la documentazione; puoi scaricarlo ed usarlo gratuitamente fin da subito!

Analizziamo nel dettaglio quali sono le sanzioni e se è possibile sanare un abuso edilizio ereditato.

Cos’è un abuso edilizio?

L’abuso edilizio è una violazione della normativa edilizia ed urbanistica che si verifica ogni volta che c’è uno scostamento tra ciò che viene costruito e ciò che viene autorizzato.

Può essere definito come un intervento avviato senza le necessarie autorizzazioni amministrative prescritte dalla normativa e, in quanto tale, può essere soggetto a possibili sanzioni anche di natura penale.

Le tipologie di abuso edilizio, determinate in base alla loro gravità, possono essere così riassunte:

interventi senza titolo abilitativo necessario: opere eseguite prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo l’annullamento;
interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: casi in cui le caratteristiche tipologiche, planivolumetriche e di utilizzo dell’edificio sono completamente diverse da quanto autorizzato;
interventi in parziale difformità dal titolo: abusi edilizi di lieve entità, parzialmente conformi alle prescrizioni del titolo abilitativo;
interventi con variazioni essenziali: interventi realizzati senza rispettare i criteri previsti dalla legge. L’essenzialità ricorre al verificarsi di almeno una delle seguenti condizioni:

cambiamento della destinazione d’uso che comporti variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 1444 del 2 aprile 1968;
aumento consistente di cubatura o superficie di solaio rispetto al progetto approvato;
modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi o localizzazione dell’edificio;
mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio consentito;
violazione delle norme antisismiche vigenti (a meno che non riguardi procedimenti procedurali).

Cosa si intende per abuso edilizio ereditato?

Un abuso edilizio ereditato si verifica quando un immobile, costruito o modificato senza le necessarie autorizzazioni o in violazione delle normative urbanistiche, viene ereditato da un soggetto che non ha commesso l’illecito.

Gli eredi diventano responsabili della sanatoria dell’abuso, anche se non ne sono penalmente responsabili, poiché le sanzioni penali sono imputate solo a chi ha materialmente commesso il reato.

Gli immobili ereditati con abusi edilizi non possono essere venduti o divisi fino a quando non vengono sanati.

Responsabilità degli eredi per abuso edilizio ereditato

È bene specificare che secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, indipendentemente da chi abbia commesso materialmente un abuso edilizio, la responsabilità di quest’ultimo ricade anche su chi detiene il bene e quindi anche nell’ipotesi di trasmissione ereditaria.

In caso di immobile abusivo, gli eredi devono affrontare le conseguenze amministrative legate all’abuso, ma non rischiano responsabilità penale, la quale è personale e non si trasmette agli eredi.

È importante che gli eredi accertino la natura dell’abuso edilizio e raccolgano tutta la documentazione necessaria per dimostrare che l’abuso esisteva già prima della successione.

A tal proposito, può essere di supporto un software per la gestione documentale che consente di organizzare e archiviare tutta la documentazione di qualsiasi progetto, in modo da essere sempre facilmente reperibile.

Quali sono le sanzioni per abuso edilizio ereditato?

Le sanzioni per l’abuso edilizio ereditato sono principalmente di natura amministrativa e possono comprendere:

Le sanzioni amministrative, definite dal D.P.R. 380/01, la cui applicazione varia in base alla natura dell’abuso edilizio e comprendono:

demolizione della costruzione irregolare e ripristino dello stato dei luoghi;
acquisizione al patrimonio comunale o sanzione pecuniaria adeguata, rispettivamente nel caso in cui la demolizione non sia eseguita entro i termini (90 giorni dall’ingiunzione) o non possa essere attuata;
sanzione pecuniaria per mancata segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia) o difformità dalla stessa, con importi variabili in base all’entità dell’abuso.

L’applicazione di queste sanzioni dipende dalle circostanze specifiche dell’abuso edilizio commesso. Per un quadro completo delle sanzioni per abuso edilizio, puoi leggere l’approfondimento su Abuso edilizio e sanzioni: ecco cosa si rischia e scaricare la tabella delle sanzioni per abuso edilizio.

Come detto, le sanzioni penali, invece, non si applicano agli eredi, poiché sono imputate solo a chi ha materialmente commesso il reato.

Come sanare un abuso edilizio ereditato

Un abuso edilizio può essere sanato attraverso:

il condono edilizio;
la sanatoria edilizia.

Il condono edilizio è una legge speciale che permette ai cittadini di sanare abusi edilizi su costruzioni o opere completate entro una data stabilita e che rispondano a determinati requisiti.

Per avviare la procedura di condono, è necessario seguire un processo burocratico, presentando i documenti richiesti e ottenendo le autorizzazioni entro i termini stabiliti.

La sanatoria edilizia, invece, è una procedura che permette di sanare gli abusi edilizi attraverso il pagamento di una sanzione. La richiesta di sanatoria deve essere presentata all’ufficio comunale entro 90 giorni dalla scoperta dell’abuso, tramite un’apposita istanza redatta da un tecnico competente. Questa verrà esaminata dall’ufficio comunale entro 60 giorni. Utilizzare un software per studi tecnici può risultare utile per gestire la documentazione e le risorse necessarie.

Per ottenere la sanatoria, in caso di assenza o difformità totale rispetto al permesso di costruire o alla SCIA alternativa al PdC, è necessario che l’intervento rispetti il principio della doppia conformità (art. 36 del D.P.R. 380/01), ovvero l’abuso deve essere conforme sia alle normative urbanistiche e edilizie in vigore al momento dell’esecuzione dei lavori, sia a quelle in vigore al momento della richiesta di sanatoria.

Il decreto salva casa (più specificamente Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024) ha introdotto modifiche che superano la regola della doppia conformità per le piccole difformità e le variazioni essenziali. In base all’art. 36-bis del D.P.R. 380/01, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare le piccole difformità e variazioni essenziali e richiedere un permesso di costruire in sanatoria o presentare la SCIA in sanatoria, purché l’intervento rispetti le seguenti condizioni:

la conformità alle normative edilizie al momento dell’esecuzione dei lavori;
la conformità alle normative urbanistiche al momento della presentazione della domanda.

Come sanare un abuso edilizio ante 1967

Per regolarizzare gli edifici privi di titolo edilizio poiché antecedenti al 1967 (quando fuori dai centri urbani non era prevista la richiesta di un titolo edilizio abilitativo) è necessario presentare una comunicazione di inizio lavori (CILA), attestando che l’opera è stata realizzata, appunto, prima del 1967 e richiedendo l’accatastamento dell’edificio in base a questa data.

È importante notare che non si configura alcun abuso edilizio se l’immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967, ovvero prima dell’entrata in vigore della Legge Ponte (L. 765/1967). In tale contesto, anche in assenza del titolo edilizio, introdotto per la prima volta dall’art. 10 della L. 765/1967, che ha modificato l’art. 31 della L. 1150/1942, l’edificio è esente da abuso.

Nel caso in cui il Comune richieda la demolizione, spetta al privato interessato l’onere della prova riguardante l’esistenza del fabbricato antecedente alla Legge Ponte.

Ti ricordo che, a partire dal 1985, per la vendita di un immobile il venditore deve inserire nell’atto di compravendita (sotto la sua responsabilità civile e penale e non del notaio):

per gli edifici costruiti ante ’67, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti l’inizio dei lavori precedentemente al 1° settembre 1967;
per gli edifici costruiti successivamente, devono essere indicati gli estremi della licenza edilizia che ha legittimato la costruzione oggetto della compravendita.

Un abuso edilizio ereditato può andare in prescrizione?

Un abuso edilizio può andare in prescrizione dal punto di vista penale, ma non dal punto di vista amministrativo:

4 anni dal compimento dell’abuso: se non si verificano atti che interrompano il processo di prescrizione (assenza di processo penale e nel caso in cui nessuno si sia accorto dell’abuso);
5 anni: nel caso in cui intervenga un atto interruttivo, come ad esempio un decreto di citazione a giudizio o una richiesta di archiviazione.

Gli eredi di un immobile con abuso edilizio non sono soggetti a responsabilità penale per gli abusi commessi in passato, ma possono essere tenuti a rispondere a sanzioni amministrative, per le quali non esiste alcuna prescrizione. Ciò significa che un’ordinanza di demolizione dell’opera può essere emessa in qualsiasi momento, senza limiti temporali.

Quanto costa sanare un abuso edilizio

Il costo per la sanatoria di un abuso edilizio dipende dalla tipologia dell’irregolarità e dalle procedure necessarie:

CILA tardiva: se la CILA viene presentata durante i lavori, la sanzione è di 333 euro, se invece viene presentata a lavori ultimati, la sanzione sale a 1.000 euro (art. 6-bis comma 5 D.P.R. 380/01);
SCIA tardiva: se la SCIA viene presentata mentre i lavori sono ancora in corso, la sanzione ammonta a 516 euro (art. 37 comma 5 D.P.R. 380/01);
SCIA in sanatoria: doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in una misura non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro se si rispetta il principio della doppia conformità (art. 36-bis comma 5 D.P.R. 380/01);
permesso di costruire in sanatoria: la sanzione corrisponde al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (art. 36 comma 2 D.P.R. 380/01) e al doppio del contributo di costruzione, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34 (art. 36-bis comma 5 D.P.R. 380/01).

A questi importi si aggiungono le spese per il tecnico incaricato della pratica. Per il corretto calcolo dei compensi professionali, ti suggerisco il software per il calcolo parcelle che ti consente di calcolare con precisione il compenso in base alla prestazione ricevuta.

Responsabilità abuso edilizio: le sentenze di riferimento

Ti riporto, di seguito, alcune sentenze che chiariscono aspetti fondamentali sulle responsabilità in caso di abuso edilizio

Abuso edilizio ereditato: il successore può opporsi alle sanzioni?

Sentenza 169/2026 – Tar Umbria

Quando un’ordinanza di demolizione è divenuta definitiva, l’erede non può più impugnarla né contestarne la legittimità, subentrando nella medesima posizione giuridica del dante causa. In tali ipotesi non è necessaria una nuova comunicazione di avvio del procedimento, trattandosi dell’esecuzione di un provvedimento già definitivo e vincolato

Leggi l’approfondimento

Altre sentenze

“Chi è responsabile di un abuso edilizio?“
“Abuso edilizio: il detentore del bene è sempre responsabile“
“Il proprietario del terreno è sempre responsabile dell’abuso edilizio?“
“Abuso edilizio su comproprietà coniugale: gli indizi che scagionano il coniuge non responsabile“
“Abuso edilizio su suolo demaniale: la responsabilità è dell’autore materiale“
“Il nudo proprietario risponde dell’abuso fatto dall’usufruttuario?“
“Il condominio non risponde dell’abuso edilizio commesso dal singolo condomino“

Potrebbe interessarti anche un approfondimento sull’abuso edilizio commesso dal precedente proprietario.

FAQ abuso edilizio ereditato

Di seguito si propongono delle FAQ riassuntive circa i concetti principali dell’abuso edilizio ereditato.

Cosa succede se l’abuso edilizio è stato commesso prima della mia eredità?

Se eredi un immobile con abuso edilizio, sarai responsabile della sua regolarizzazione, ma non potrai essere penalmente perseguito per l’illecito. Le sanzioni penali si applicano solo a chi ha materialmente commesso l’abuso.

Gli eredi sono responsabili delle sanzioni per abuso edilizio?

Gli eredi sono responsabili della gestione delle sanzioni amministrative legate all’abuso edilizio, ma non sono responsabili penalmente, poiché la responsabilità penale non si trasmette agli eredi.

Cosa devo fare per sanare un abuso edilizio ereditato?

Per sanare un abuso edilizio ereditato, gli eredi devono presentare una richiesta di sanatoria o condono edilizio. La procedura richiede la documentazione specifica e può prevedere il pagamento di una sanzione.

Quali sono le sanzioni per un abuso edilizio?

Le sanzioni amministrative possono includere la demolizione dell’immobile abusivo o una sanzione pecuniaria. Queste variano in base alla gravità dell’abuso e alle circostanze specifiche.

Esistono soluzioni per regolarizzare un abuso edilizio realizzato prima del 1967?

Gli immobili costruiti prima del 1967, in assenza di autorizzazioni, non sono considerati abusivi. Tuttavia, è necessario presentare una comunicazione di inizio lavori per attestare la data di costruzione e regolarizzare l’immobile.

Un abuso edilizio può andare in prescrizione?

Dal punto di vista penale, l’abuso edilizio può andare in prescrizione dopo un determinato periodo, ma le sanzioni amministrative non sono soggette a prescrizione, il che significa che possono essere applicate anche molti anni dopo la scoperta dell’abuso.

Quanto costa sanare un abuso edilizio?

Il costo per sanare un abuso edilizio dipende dalla tipologia di irregolarità e dalle procedure richieste, con sanzioni variabili per CILA, SCIA, permesso di costruire e altre pratiche, oltre ai costi professionali per il tecnico incaricato.

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