Manutenzione straordinaria: cos’è e quali interventi comprende

Cosa rientra nella manutenzione straordinaria? Dalla creazione di divisori e degli impianti all’installazione di ascensori ecco opere previste dalla normativa e chiarimenti dalla giurisprudenza

La manutenzione straordinaria è una tipologia di interventi edilizi definita dal Testo Unico Edilizia. A differenza della manutenzione ordinaria, che si occupa di lavori di routine per preservare l’efficienza e l’aspetto degli spazi, quella straordinaria prevede opere più rilevanti e complesse, finalizzate a ristrutturare, rinnovare o modificare strutture esistenti.

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Scopri tutto sulla manutenzione straordinaria: definizione e interventi previsti con riferimenti normativi e giurisprudenziali.

La realizzazione di muri divisori interni è manutenzione straordinaria: nuova sentenza dal Tar Campania

La realizzazione di pareti divisorie interne, soprattutto quando finalizzata al rinnovamento o alla sostituzione di elementi, inclusi quelli strutturali, così come l’aggiunta o l’adeguamento di impianti igienico-sanitari e tecnologici, si configura come intervento di manutenzione straordinaria. Ciò è quanto emerge dalla sentenza 2162/2024 del Tar Campania su un ricorso contro l’accertamento di inottemperanza a un’ordinanza di demolizione.

La controversia tra origine da interventi edilizi realizzati senza le necessarie autorizzazioni. Gli abusi segnalati includevano un frazionamento immobiliare abusivo, la fusione di locali di diversa destinazione d’uso tramite modifiche strutturali non autorizzate e la realizzazione di un pergolato in ferro sporgente. Il Comune aveva emesso l’ordinanza di demolizione, sostenendo che le opere avessero comportato trasformazioni sostanziali e non autorizzate, e che tali interventi fossero soggetti a demolizione per ripristinare lo stato dei luoghi.

I ricorrenti, avevano già presentato opposizione all’ordine di demolizione e hanno contestato l’accertamento, sostenendo che:

le opere realizzate rientravano nella categoria della “manutenzione straordinaria” e non costituivano ampliamenti volumetrici o cambi di destinazione d’uso rilevanti;
il frazionamento e le modifiche interne erano necessari per il rinnovamento strutturale dell’immobile;
l’attività commerciale all’interno dell’immobile esisteva fin dal 1993, quindi l’accusa di cambio d’uso non era fondata;
gli interventi non avevano alterato la volumetria complessiva né la configurazione urbanistica dell’immobile.

I ricorrenti hanno inoltre fatto riferimento alla sentenza n. 8116/2024 del Consiglio di Stato che, sulla base di una verificazione disposta, aveva stabilito che gli interventi contestati rientravano nella categoria della manutenzione straordinaria e non costituivano ampliamenti plano-volumetrici, dichiarando l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione:

[…] gli interventi che hanno interessato il secondo piano non riguardano il cambio di destinazione d’uso, a partire dal 1993, bensì opere interne ascrivibili alla categoria di manutenzione straordinaria, in quanta sono stati realizzati muri interni di divisione, che hanno dato luogo ad una divisione dell’unità immobiliare in tre vani separati; e soprattutto non sono stati realizzati ampliamenti plano-volumetrici, rispetto alle antiche ed originarie consistenze edilizie. 7. In definitiva, nella presente fattispecie dalla verificazione risulta che le opere interne abusive rientrano nella categoria dell’intervento di manutenzione straordinaria, trattandosi di interventi necessari per il rinnovamento o la sostituzione di parti (anche strutturali), degli edifici, comprese anche le opere di integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici. Ne discende che, stante l’intervenuta declaratoria di illegittimità dell’ordinanza demolitoria n. *** del 2019, per effetto del summenzionato dictum giurisdizionale, l’impugnato atto accertativo dell’inottemperanza è evidentemente illegittimo.

Il TAR Campania ha accolto il ricorso, rilevando che:

l’accertamento di inottemperanza si fondava su un presupposto errato, ovvero la validità dell’ordinanza di demolizione del 2019, già annullata dal Consiglio di Stato;
gli interventi edilizi contestati erano riconducibili a interventi di manutenzione straordinaria e non rappresentavano ampliamenti volumetrici o cambi di destinazione d’uso rilevanti;
l’accusa non ha dimostrato elementi sufficienti per giustificare l’adozione di misure tanto severe.

Cosa si intende per manutenzione straordinaria?

La manutenzione straordinaria è definita dall’art. 3, comma 1, lett.b), del D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia) come l‘insieme di opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti, anche strutturali, degli edifici.

Questi interventi possono includere la realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici, ma devono rispettare alcune condizioni:

non devono alterare la volumetria complessiva degli edifici;
non devono modificare le destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Nuova definizione di manutenzione straordinaria: D.P.R. 380/01 e Legge Semplificazioni 120/2020

La legge n. 120/2020 (legge semplificazioni), di conversione del D.L. 76/2020 ha previsto tante novità in materia di appalti, edilizia, urbanistica, professione, mobilità.

Tra queste le modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (TUE) ed in particolare alle definizioni di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione edilizia contenute, rispettivamente, nelle lettere b) e d) del comma 1 dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 con l’obiettivo di ampliarne l’ambito applicativo.

Con la modifica dell’art. 3, comma 1, lett. b) è ampliata la definizione di manutenzione straordinaria che ora ricomprende anche:

la modifica alle destinazioni d’uso purché non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti implicanti incremento di carico urbanistico;
le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità o l’accessibilità dell’edificio, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004.

Di seguito in grassetto le modifiche introdotte dal D.L. semplificazioni al testo unico in edilizia all’art. 3, comma 1, lett. b):

“interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso. 
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Quali sono i lavori di manutenzione straordinaria?

A seguito della legge semplificazioni, nell’ambito della manutenzione straordinaria, sono dunque inclusi diversi interventi significativi che possono riguardare la ristrutturazione e la modifica degli edifici, mantenendo però invariata la volumetria complessiva e l’originaria destinazione d’uso.

Ecco un elenco dei lavori di manutenzione straordinaria:

frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari: questi interventi possono comportare variazioni delle superfici delle singole unità, ma senza modificare la volumetria totale dell’edificio. Sono consentiti anche se influiscono sul carico urbanistico, a condizione che venga mantenuta l’originaria destinazione d’uso;
modifiche ai prospetti degli edifici: sono ammesse modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati se necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio o per garantire l’accesso, senza compromettere il decoro architettonico. Tali modifiche devono essere conformi alla normativa urbanistica vigente e non riguardare immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio;
opere necessarie per l’agibilità: gli interventi che mirano a garantire l’agibilità dell’edificio, come l’apertura di nuove finestre o porte per facilitare l’accesso alle unità immobiliari frazionate, rientrano nella manutenzione straordinaria;
interventi strutturali: qualora si rendano necessari per il consolidamento dell’edificio o per la sicurezza, anche le opere strutturali possono essere considerate manutenzione straordinaria, sempre che non comportino un aumento della volumetria;
adeguamenti normativi: interventi volti a conformarsi alle normative vigenti in materia di sicurezza, accessibilità e sostenibilità energetica possono anch’essi rientrare nella manutenzione straordinaria.

Esempi di manutenzione straordinaria

La manutenzione straordinaria racchiude una serie di interventi significativi, pensati per ristrutturare e migliorare gli edifici, sia dal punto di vista estetico che funzionale. Questi lavori possono essere suddivisi in due grandi categorie: opere interne ed esterne, ognuna con specifici esempi di intervento. Alcuni esempi comuni includono la sostituzione dei tramezzi interni per ridisegnare la distribuzione degli spazi, il rifacimento completo degli impianti elettrici o idraulici, e l’aggiunta di nuovi servizi igienici.

Di seguito un elenco dettagliato delle opere che rientrano nella manutenzione straordinaria, suddiviso per categorie.

Opere interne di manutenzione straordinaria

Le opere interne comprendono lavori che mirano a migliorare o ripristinare le funzionalità dell’edificio. Tra queste rientrano in manutenzione straordinaria i seguenti interventi:

consolidamento statico delle strutture portanti, come interventi sui pilastri o sulle travi per garantire la sicurezza e la stabilità dell’immobile;
sostituzione dei solai, utilizzando materiali differenti, purché le altezze degli ambienti rimangano invariate;
rifacimento di scale e rampe, un intervento cruciale per migliorarne l’accessibilità e la sicurezza;
modifica integrale degli impianti: ad esempio, l’installazione di tecnologie moderne come i pannelli solari o nuovi sistemi di riscaldamento e raffreddamento;
frazionamenti e accorpamenti di unità immobiliari, che consentono di adattare l’edificio alle nuove esigenze abitative, purché non si alteri la struttura complessiva;
realizzazione di elementi accessori, come ascensori, montacarichi o centrali termiche, che aumentano il valore e la funzionalità dell’edificio.

Opere esterne di manutenzione straordinaria

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria esterni più comuni rientrano:

rifacimento degli intonaci esterni se apportano modifiche alla facciata, una misura spesso necessaria per migliorare l’aspetto estetico e la protezione dalle intemperie;
sostituzione dei serramenti esterni se modificano la facciata, un’operazione che può contribuire sia al risparmio energetico che al miglioramento del comfort abitativo;
realizzazione di muri di cinta, recinzioni e cancellate, per garantire una maggiore sicurezza e privacy agli spazi esterni;
apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno, utile per migliorare l’illuminazione naturale e la ventilazione degli interni;
sistemazioni esterne, come la creazione di cortili, aree verdi o giardini, che possono trasformare uno spazio inutilizzato in una zona funzionale e piacevole.

Interventi di manutenzione straordinaria per il risparmio energetico

Rientrano in questa categoria anche alcuni interventi che mirano a migliorare l’efficienza energetica degli immobili, tra cui:

installazione di cappotti termici, un sistema di isolamento che consente di ridurre le dispersioni di calore e abbattere i consumi energetici;
rifacimento del manto di copertura con materiali coibentati, per proteggere l’edificio dagli sbalzi termici e migliorare il comfort abitativo.

Manutenzione straordinaria: rifacimento del tetto

Permessi per gli interventi di manutenzione straordinaria: CILA o SCIA?

Per le manutenzioni straordinarie, la scelta del titolo abilitativo adeguato dipende dalla natura e dall’impatto degli interventi previsti.

Gli interventi di manutenzione straordinaria si suddividono in:

manutenzione straordinaria leggera: richiede la CILA e include lavori non strutturali e modifiche agli spazi interni senza alterare la volumetria;
manutenzione straordinaria pesante: richiede la SCIA e può comportare modifiche strutturali.

È sempre consigliabile consultare il Comune di riferimento per verificare quali documenti specifici sono necessari e se ci sono normative locali aggiuntive.

Gli interventi devono infatti sempre essere realizzati in linea con le normative urbanistiche ed edilizie vigenti, nonché eventuali vincoli legati alla tutela del patrimonio culturale e paesaggistico per i quali potrebbe essere richiesta un’autorizzazione paesaggistica. Per la corretta gestione delle pratiche edilizie e la scelta corretto del titolo abilitativo, ti suggerisco il software per i titoli abilitativi che ti guida nella scelta del titolo adeguato a seconda dell’intervento e ti fornisce i modelli nazionali, pronti da compilare ed archiviare.

CILA per manutenzione straordinaria

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) è richiesta per interventi di manutenzione straordinaria che non comportano modifiche strutturali all’edificio. Questa pratica è necessaria quando si intendono realizzare lavori che rinnovano o sostituiscono parti dell’immobile, senza alterare la volumetria complessiva o la destinazione d’uso dell’edificio.

La CILA deve di solito essere presentata per i seguenti tipi di interventi di manutenzione straordinaria:

ristrutturazioni interne: modifica della distribuzione degli spazi, come spostamento di tramezzi o creazione di controsoffittature;
creazione o rifacimento impianti: interventi su impianti idrici, elettrici o di riscaldamento;
installazione di elementi esterni: come canne fumarie o piscine;
rimozione barriere architettoniche: purché non alterino la sagoma dell’edificio.

La CILA deve essere presentata da un tecnico abilitato presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del comune competente e deve includere dettagli specifici sui lavori previsti e un’asseverazione da parte del tecnico che attesti la conformità alle normative edilizie. Non rispettare l’obbligo di presentazione della CILA può comportare sanzioni pecuniarie per abuso edilizio.

SCIA per manutenzione straordinaria

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è richiesta per interventi di manutenzione straordinaria pesante, che includono modifiche agli elementi strutturali di un edificio. Questi interventi possono riguardare opere come il rifacimento del tetto, la cerchiatura di porte o finestre su muri portanti, e il consolidamento di fondazioni, travi e pilastri.

La SCIA edilizia deve essere presentata telematicamente allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) dal proprietario dell’immobile prima dell’inizio dei lavori, il cui inizio può avvenire anche il giorno stesso dell’invio della pratica.

Detrazioni per manutenzione straordinaria

Attualmente, la detrazione prevista per gli interventi di manutenzione straordinaria è quella prevista dal bonus ristrutturazione.

Per maggiori dettagli leggi l’approfondimento di riferimento su Bonus ristrutturazione

Manutenzione straordinaria IVA

Per la manutenzione straordinaria, l’aliquota IVA applicabile varia a seconda delle circostanze specifiche dell’intervento e della modalità di acquisto dei beni.

L’aliquota ordinaria al 22% si applica ai beni significativi (come sanitari, porte, ecc.) se acquistati direttamente dal committente senza che siano inclusi nel contratto d’appalto. In tal caso, l’intero importo è soggetto all’aliquota ordinaria. Per i beni significativi forniti nell’ambito di un intervento di manutenzione straordinaria, l’aliquota al 22% si applica solo sulla parte del valore del bene che supera il valore della manodopera necessaria per la loro installazione.

L’aliquota ridotta al 10% si applica alle prestazioni di servizi fornite da imprese che eseguono lavori di manutenzione straordinaria, se questi sono inclusi in un contratto d’appalto.
L’aliquota ridotta si applica anche ai beni finiti forniti nell’ambito del contratto d’appalto, ma solo se il committente non acquista direttamente i materiali.

Casi dalla giurisprudenza e approfondimenti

Il Tar Campania, con la sentenza n. 2507/2026, ha chiarito che lo spostamento o la demolizione di tramezzi interni non strutturali, in un’area sottoposta a vincolo, non configura automaticamente un abuso sanzionabile con la demolizione, purché non comporti modifiche a volume, superficie utile, sagoma o parti strutturali dell’edificio.

Secondo il Tribunale amministrativo, la semplice ridistribuzione degli ambienti mediante eliminazione o spostamento di tramezzi rientra nella manutenzione straordinaria e va comunicata con strumenti semplificati come la CILA, senza necessità di un titolo edilizio complesso.
L’omessa comunicazione, quindi, può al massimo giustificare sanzioni pecuniarie, ma non la demolizione, soprattutto laddove non emergano opere strutturali o trasformazioni significative dell’organismo edilizio.

La presenza di vincoli paesaggistico‑ambientali – tra cui il Parco nazionale del Vesuvio e le aree a rischio vulcanico e idrogeologico – non cambia la natura dell’intervento se questo resta limitato alla sola distribuzione interna degli spazi.
Il Tar ha quindi escluso che tali vincoli da soli possano trasformare un intervento interno non strutturale in un abuso demolibile, e ha annullato l’ordinanza comunale nella parte in cui prescriveva la demolizione per la diversa distribuzione interna.

Diversa la sorte delle modifiche prospettiche: lo spostamento di una finestra e la realizzazione di una porta‑finestra erano state contestate come abusi, ma il proprietario aveva già provveduto spontaneamente a ripristinare lo stato originario, reeliminando la porta‑finestra e riportando la finestra nella posizione iniziale.
Per questo, il Tar ha dichiarato il ricorso improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse sulla parte prospettica, ritenendo venuto meno l’utile per il ricorrente ad ottenere l’annullamento dell’ordinanza.

Leggi per una trattazione più approfondita della sentenza del Tar Campania.

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