Locazioni brevi: la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata ad aprile 2026

Il vademecum per proprietari di immobili, professionisti tecnici e intermediari per districarsi nel mutato e sempre più rigoroso panorama normativo degli affitti brevi

L’Agenzia delle Entrate ha rilasciato la nuova versione, aggiornata ad aprile 2026, della guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari“. Il documento fa il punto sulle regole generali per la tassazione di questa tipologia di contratti e sugli adempimenti operativi richiesti agli intermediari immobiliari e ai portali telematici.

Il regime delle cosiddette “locazioni brevi” – introdotto dal D.L. n. 50/2017 – riguarda i contratti di affitto di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Questo regime permette di applicare la “cedolare secca” anche alle sublocazioni, alle concessioni in comodato d’uso e ai contratti che includono servizi accessori (come fornitura di biancheria e pulizia).

La nuova guida tiene conto dei recenti e importanti interventi normativi:

la Legge di Bilancio 2024, che ha rimodulato le aliquote della cedolare secca e introdotto nuovi adempimenti per gli intermediari non residenti.
la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), che ha segnato una stretta decisiva dal 1° gennaio 2026: il regime fiscale agevolato per le locazioni brevi è ora consentito solo se si destinano a tale finalità un massimo di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta (il limite precedente era di quattro). Superata questa soglia, l’attività di locazione si presume, per legge, svolta in forma imprenditoriale.

La guida dell’Agenzia delle Entrate è suddivisa in sezioni che analizzano nel dettaglio aspetti fiscali e operativi:

l contratti interessati: viene chiarito il perimetro delle locazioni brevi. Riguardano esclusivamente gli immobili a uso abitativo (categorie catastali da A1 ad A11, escluso A10) locati per un massimo di 30 giorni. sono inclusi i servizi accessori essenziali (pulizia, biancheria, wi-fi), ma restano esclusi i servizi tipicamente alberghieri (come colazioni o noleggio auto), che configurerebbero un’attività d’impresa.
la Cedolare Secca e le aliquote: sono spiegate le modalità di calcolo della base imponibile e l’applicazione dell’imposta sostitutiva. Dal 2024 l’aliquota ordinaria della cedolare secca per gli affitti brevi è pari al 26%, con la possibilità per il contribuente di beneficiare dell’aliquota ridotta al 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare a sua scelta.
la gestione di sublocazioni e comodati: regole specifiche sugli obblighi dichiarativi. Il titolare del diritto reale dichiara il reddito fondiario, mentre il sublocatore o comodatario dichiara tra i “redditi diversi” i ricavi ricavati dalla locazione breve.
le regole per gli intermediari (agenzie e portali): un focus dettagliato è dedicato a chi esercita attività di intermediazione (inclusi i portali online). Le regole impongono di:

comunicare i dati dei contratti all’Agenzia delle Entrate (incluso il Codice Identificativo Nazionale – CIN dell’immobile) entro il 30 giugno dell’anno successivo.
operare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto, qualora intervengano nell’incasso o nel pagamento dei canoni, da versare tramite F24 con codice tributo “1919”.
rilasciare l’apposita Certificazione Unica al locatore e rispettare i tempi normativi per la conservazione dei dati. Vengono inoltre chiariti le disposizioni per gli intermediari residenti e non residenti nell’Unione Europea.

La guida si conferma uno strumento fondamentale per proprietari di immobili, professionisti tecnici e intermediari per districarsi nel mutato e sempre più rigoroso panorama normativo degli affitti brevi.

Approfondimenti

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