Affitti brevi 2026: come funziona la cedolare secca per le locazioni

Norme e novità sulla tassazione degli affitti brevi e il regime della cedolare secca

Il D.L. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale – la cosiddetta cedolare secca – per le cosiddette locazioni brevi, ossia i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni.

Si tratta di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

Il regime fiscale della cedolare secca per le locazioni brevi è stata radicalmente modificata a partire dal 2026 con la legge di bilancio (legge 199/2025). Ecco cosa sapere.

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Che cos’è un contratto di locazione breve

Il contratto di locazione breve è un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario, aventi medesima durata.

Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, che risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, incidendo sull’ammontare del canone o del corrispettivo.

Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo. Si tratta di un’imposta sostitutiva che rimpiazza:

l’IRPEF e le relative addizionali (regionali e comunali).
l’imposta di registro.
l’imposta di bollo.

Possono aderire le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione). L’immobile deve essere locato per finalità abitative (categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10 – uffici). Non possono aderire le società o chi loca l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Le aliquote variano in base al tipo di contratto stipulato e, recentemente, al numero di immobili locati (per gli affitti brevi).

Per le locazioni “lunghe” si aplicca:

aliquota ordinaria 21%: applicabile ai contratti a canone libero (es. 4+4).
aliquota ridotta 10%: applicabile ai contratti a canone concordato (3+2, studenti universitari, transitori) stipulati in comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità.

A decorrere dal 1° gennaio 2017, si applicano le disposizioni in materia di cedolare secca sugli affitti brevi:

alle sublocazioni;
ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

Per le locazioni brevi l’imposta sostitutiva si applica nella misura del 21%; inoltre per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione.

I contratti di locazione brevi per i quali si può scegliere il regime della cedolare secca devono avere le seguenti caratteristiche:

durata non superiore a 30 giorni;
contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10) situati in Italia e relative pertinenze;
 possibilità di prevedere servizi accessori alla locazione (fornitura di biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo di utenze telefoniche), restando fuori eventuali prestazioni aggiuntive (ad esempio, servizio di colazione e somministrazione di alimenti);
locatore e conduttore devono essere persone fisiche che stipulano il contratto fuori dall’esercizio di un’attività d’impresa;
destinazione a tale finalità, per ciascun periodo d’imposta, di un numero massimo di 4 appartamenti (come previsto dall’articolo 1, comma 595, della legge 178 del 2020);
possibilità di concludere il contratto per il tramite di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

I medesimi presupposti sono richiesti anche con riferimento ai contratti di sublocazione, contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, ovvero di locazione di singole stanze di un’abitazione con durata massima di 30 giorni.

Nella seguente tabella possiamo riassumere il regime della cedolare secca per le locazioni brevi.

L’articolo 1, comma 595 della legge 178/2020 dispone che, a decorrere dall’anno 2021, il regime fiscale della cedolare secca per le locazioni brevi sia applicabile a non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta e che negli altri casi l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presuma svolta in forma imprenditoriale.

A seguito delle modifiche introdotte dalla legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026):

al primo immobile si applica l’aliquota del 21%;
al secondo immobile si applica l’aliquota del 26%;
dal terzo immobile il reddito viene considerato reddito d’impresa.

Pertanto, oltre le due l’attività si presume che sia svolta in maniera imprenditoriale e scatta il regime di reddito d’impresa con l’obbligo di partita Iva, versamento dei contributi previdenziali e tenuta della contabilità (resta la possibilità di accedere al regime forfettario).

A livello fiscale la disposizione consente la possibilità di optare, in dichiarazione dei redditi, in luogo del regime di tassazione applicabile alla tassazione del reddito fondiario, per l’applicazione di un’imposta sostitutiva nella forma di cedolare secca (con aliquota del 2%, ridotta al 21% se i contratti sono stipulati con riguardo ad una sola unità immobiliare, purché individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi).

Per effetto di tale opzione, il reddito che il proprietario dell’immobile (o sublocatore o comodatario) ricava dalla locazione non è soggetto all’imposta sui redditi delle persone fisiche (IRPEF) ed alle relative addizionali, né all’imposte di registro e di bollo, in caso di registrazione (sebbene non vi sia alcun obbligo di registrazione per i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni).

La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate.

Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi.

La Guida delle Entrate sulle locazioni brevi

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato nell’aprile del 2026 una guida, in cui sono illustrate le regole sulla tassazione dei contratti di locazione breve e le modalità operative che gli intermediari immobiliari devono osservare per adempiere ai nuovi obblighi posti a loro carico.

La guida tiene conto delle modifiche introdotte al D.L. 50/2017 dalla legge di bilancio 2024 (legge 213/2023) che prevede alcune novità sull’aliquota dell’imposta sostitutiva (dovuta da chi sceglie il regime della cedolare secca per la tassazione dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve) e gli adempimenti a carico degli intermediari non residenti.

Clicca qui per scaricare la guida dell’Agenzia delle Entrate

Locazioni brevi: le regole per gli intermediari

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno l’obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve.

In sintesi, gli intermediari devono:

comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite;
trattenere una somma in qualità di sostituti d’imposta, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi;
rilasciare al locatore  la certificazione (ai sensi del D.P.R. 322/1998 – articolo 4) sull’ammontare delle ritenute operate (mediante la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati).

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 24/2017, ha fornito chiarimenti per intermediari e portali online in relazione alla corretta applicazione della disciplina inerente ai contratti per locazioni brevi.

Clicca qui per scaricare la circolare 12 ottobre 2017 n. 24

La trasmissione dei dati

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate:

nome, cognome e codice fiscale del locatore
durata del contratto
indirizzo dell’immobile
importo del corrispettivo lordo

La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista una sanzione da 250 a 2.000 euro.

In sede di proroga del contratto è necessario che l’opzione per il regime della cedolare secca venga sempre confermata dal locatore che intenda mantenere tale regime.

La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, già in cedolare, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

Conservazione dei dati

Gli intermediari che sono intervenuti nella stipula del contratto e/o nell’incasso dei canoni o dei corrispettivi sono tenuti a conservare gli elementi posti a base delle informazioni da comunicare e dei dati relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previsto per la notifica di un avviso di accertamento (art. 43 del D.P.R. 600/1973).

In pratica, i dati vanno conservati fino al:

31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione
31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata, nei casi di omessa presentazione o di presentazione di dichiarazione nulla.

Affitti brevi: obbligo di CIN con misure di sicurezza antincendio

La Legge 191/2023 (legge di conversione del D.L. Anticipi) ha introdotto l’obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale) per tutte le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi, prevedendo per il suo rilascio requisiti stringenti a garanzia della sicurezza degli occupanti; tra queste specifiche norme per la sicurezza antincendio.

Il termine per adeguarsi, inizialmente fissato al 2 novembre 2024, è stato spostato al 1° gennaio 2025.

Ecco come adeguarsi

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