La locazione parziale dell’abitazione principale fa perdere l’esenzione IMU?
Quando la locazione parziale dell’abitazione principale incide sull’esenzione IMU e quali requisiti restano decisivi ai fini del beneficio fiscale? Sull’argomento interviene la Cassazione
La possibilità di concedere in locazione una parte dell’abitazione principale pone un tema delicato sul piano fiscale, soprattutto con riferimento all’esenzione IMU. Il punto centrale riguarda il rapporto tra l’utilizzo dell’immobile come dimora abituale del possessore e la presenza di un godimento, anche solo parziale, riconosciuto a terzi. Proprio da questo equilibrio nasce il dubbio interpretativo: capire se la destinazione dell’immobile a residenza principale possa convivere con una locazione senza far venir meno il beneficio tributario.
La questione interessa molti contribuenti, perché coinvolge situazioni sempre più frequenti, come l’affitto di una stanza o di una porzione della casa in cui il proprietario continua a vivere stabilmente. In questi casi, il problema non è solo pratico, ma anche giuridico, poiché richiede di individuare quali elementi siano davvero decisivi per conservare l’agevolazione e quali, invece, non bastino da soli ad escluderla. Ne deriva un tema di particolare rilievo, affrontato dalla Corte di Cassazione (ordinanza n. 8236/2026) collocato al confine tra nozione di abitazione principale, presupposti dell’imposizione patrimoniale e interpretazione delle norme agevolative.
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Affittare una stanza della propria abitazione fa perdere l’esenzione IMU?
Il ricorso in tribunale è innescato da due avvisi di accertamento con cui il Comune di riferimento aveva richiesto alla contribuente protagonista del caso il pagamento dell’IMU per gli anni 2017 e 2018, negando che l’immobile potesse beneficiare dell’esenzione prevista per l’abitazione principale.
In primo grado i ricorsi della contribuente erano stati respinti; in appello, invece, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva annullato gli avvisi, ritenendo che l’esenzione spettasse comunque. Il punto centrale della causa era questo: stabilire se la concessione in locazione di una parte dell’immobile facesse venir meno, di per sé, la qualificazione del bene come abitazione principale, nonostante la proprietaria continuasse a risiedervi anagraficamente e a dimorarvi abitualmente.
Il Comune, ricorrente in Cassazione, ha sostenuto che l’esenzione IMU non potesse essere riconosciuta quando l’immobile, anche solo in parte, fosse dato in locazione a terzi. Secondo questa impostazione, la locazione sarebbe incompatibile con la nozione di abitazione principale, perché il beneficio fiscale dovrebbe riguardare soltanto l’immobile interamente destinato all’uso abitativo del possessore. Il ricorrente ha quindi richiamato il carattere eccezionale delle norme agevolative, affermando che esse non possono essere interpretate estensivamente: poiché la legge non prevede espressamente che l’esenzione sopravviva in caso di locazione parziale, il beneficio, a suo avviso, andrebbe escluso. Con un secondo motivo, il Comune ha inoltre contestato il fatto che il giudice d’appello avesse attribuito rilievo a una FAQ ministeriale del 2014, ritenendola impropriamente utilizzata come se fosse una fonte normativa o un criterio di interpretazione autentica della disciplina IMU.
Motivi a difesa della controricorrente
L’ordinanza non espone in modo analitico e autonomo tutti gli argomenti sviluppati nel controricorso, ma dalla motivazione della decisione si ricava con chiarezza la linea difensiva accolta. La contribuente ha, in sostanza, sostenuto che la locazione parziale dell’immobile non elimina automaticamente i requisiti dell’abitazione principale, purché il possessore continui ad avere in quel bene sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. La difesa ha valorizzato il dato letterale dell’art. 13, del d.l. n. 201/2011, in cui si legge che:
con riguardo a speciali categorie di dipendenti pubblici caratterizzate da ontologica mobilità in Italia e/o all’estero, ovvero gli appartenenti alle Forze armate, alle Forze di polizia, al Corpo nazionale dei vigili del fuoco, nonché il personale appartenente alla carriera prefettizia, a favore dei quali è consentita l’assimilazione di un unico immobile di proprietà ad abitazione principale anche in assenza dei requisiti della dimora abituale e della residenza anagrafica, purché “non concesso in locazione”
La stessa difesa ha osservato al riguardo che la norma generale non richiede affatto, per l’esenzione, che l’immobile rimanga nella piena e totale disponibilità del proprietario né che sia integralmente sottratto a qualunque forma di godimento da parte di terzi. Al contrario, proprio il fatto che il legislatore, in alcune ipotesi particolari, abbia escluso espressamente il beneficio quando l’immobile risulti locato dimostrerebbe che, fuori da quei casi specifici, la locazione non costituisce di per sé causa ostativa. In questa prospettiva, la difesa della contribuente ha dunque insistito sul fatto che il vero criterio decisivo resta l’effettivo utilizzo dell’immobile come centro della vita abitativa del possessore.
Corte di Cassazione: in tema di IMU, la locazione parziale dell’abitazione principale non esclude l’esenzione, se il possessore vi mantiene residenza anagrafica e dimora abituale
La Cassazione ha respinto il ricorso del Comune, affermando che la locazione parziale dell’abitazione non comporta automaticamente la perdita dell’esenzione IMU. La Corte ha chiarito che, nella disciplina generale, i requisiti necessari e sufficienti per qualificare un immobile come abitazione principale sono la residenza anagrafica e la dimora abituale del possessore. La legge non aggiunge anche l’ulteriore condizione della totale assenza di locazione. Anzi, l’ordinanza sottolinea che, nei casi speciali in cui il legislatore ha voluto negare l’esenzione se l’immobile è locato — come per alcune assimilazioni ad abitazione principale previste per anziani ricoverati, personale delle forze armate o cittadini AIRE pensionati — lo ha fatto in modo espresso. Da ciò la Corte ricava un argomento sistematico decisivo: se il divieto di locazione è stato previsto solo per quelle ipotesi eccezionali, non può essere esteso alla disciplina ordinaria:
In tema di IMU, al di fuori delle ipotesi speciali in cui è la legge ad escludere il beneficio dell’esenzione per l’abitazione principale ove l’unità immobiliare sia locata a terzi, la norma generale di cui all’art. 13, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, nella parte in cui dispone che “L’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali continuano ad applicarsi l’aliquota di cui al comma 7 e la detrazione di cui al comma 10…..” esentando dal pagamento dell’IMU il possessore dell’immobile adibito ad “abitazione principale” – con tale locuzione intendendosi, dopo la sentenza n. 209/2022 della Corte costituzionale, “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente” – va interpretata nel senso che la locazione parziale dell’abitazione non impedisce la fruizione dell’esenzione, qualora il possessore mantenga la propria residenza e dimora abituale nell’immobile
La Cassazione aggiunge che tale lettura non contrasta con la finalità dell’agevolazione, che è quella di tutelare l’immobile realmente destinato a dimora del contribuente. Di conseguenza, finché il proprietario continua ad abitare stabilmente nell’immobile e a mantenervi la residenza, la locazione di una parte del bene non fa venir meno il diritto all’esenzione. La Corte precisa anche che resta fermo il potere dell’amministrazione di verificare in concreto la reale sussistenza della dimora abituale, così da evitare usi elusivi del beneficio. In conclusione, il principio affermato è che, fuori dalle eccezioni previste espressamente dalla legge, la locazione parziale dell’abitazione principale non impedisce l’esenzione IMU se il possessore continua a risiedere e a dimorare abitualmente nell’immobile.
Il ricorso non è, quindi, accolto.
Per maggior approfondimento, leggi: “IMU: esenzioni, riduzioni, aliquote e calcolo“
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