Zanzariere in condominio: quando l’installazione può compromettere il decoro architettonico della facciata?
Il tribunale esamina il rapporto tra opere realizzate nelle proprietà esclusive e tutela del decoro architettonico, soffermandosi sul ruolo del regolamento condominiale
L’installazione di zanzariere, tende e altri elementi sui balconi di proprietà esclusiva può sembrare un intervento di modesta entità, ma in ambito condominiale può sollevare questioni tutt’altro che marginali. Quando un’opera è visibile dall’esterno, infatti, occorre valutarne la compatibilità non solo con le facoltà del singolo proprietario, ma anche con il regolamento condominiale e con la tutela del decoro architettonico dell’edificio.
Il tema riguarda sia il singolo condomino che il tecnico chiamato a progettare, rappresentare o valutare modifiche che interessano facciate e prospetti: anche interventi circoscritti a una singola unità immobiliare possono incidere sulla percezione complessiva del fabbricato e richiedono quindi un’attenta lettura dello stato dei luoghi, delle caratteristiche compositive e cromatiche dell’edificio e delle eventuali prescrizioni condominiali.
Su questi aspetti si è pronunciato il Tribunale ordinario di Milano, con sentenza n. 7805/2026. La controversia offre lo spunto per approfondire il rapporto tra interventi sulle proprietà esclusive, regolamento di condominio e salvaguardia dell’aspetto architettonico del fabbricato.
Per il professionista, poter verificare preventivamente l’impatto visivo di una modifica può essere determinante. Con il software BIM specifico è possibile ricostruire e modellare l’edificio in 3D, lavorare su prospetti e soluzioni architettoniche e valutare con maggiore immediatezza l’inserimento di nuovi elementi nel contesto esistente. Se l’attività riguarda invece la gestione e il calcolo delle tabelle millesimali, esiste il software che consente di organizzare i dati del condominio e delle unità immobiliari e di elaborare le relative tabelle di ripartizione.
La zanzariera installata senza autorizzazione può essere rimossa per ragioni di decoro?
La controversia esaminata dal Tribunale di Milano è focalizzata sull’installazione di tende antizanzare sul balcone aggettante appartenente a due condomini e prospiciente una delle facciate dell’edificio condominiale del caso. L’intervento era stato realizzato senza una preventiva autorizzazione del condominio e aveva determinato l’insorgere di un contrasto tra i proprietari dell’appartamento e il condominio stesso, che riteneva l’opera incompatibile con l’aspetto estetico e architettonico dell’edificio.
Le zanzariere non consistevano semplicemente nella posa di una rete quasi invisibile, ma erano inserite all’interno di una struttura dotata di montanti, caratterizzati, secondo la prospettazione condominiale e secondo quanto successivamente valorizzato dal Tribunale, da una colorazione rossa brillante e lucida. La struttura era destinata a schermare e sostanzialmente a chiudere visivamente il balcone dei convenuti, modificandone la percezione rispetto agli altri balconi presenti sulla stessa facciata.
Il Condominio aveva quindi promosso la causa chiedendo, in primo luogo, l’accertamento dell’illegittimità dell’intervento e la rimozione delle zanzariere; aveva inoltre domandato un risarcimento di 5.000 euro per il pregiudizio asseritamente arrecato al fabbricato e alle singole unità immobiliari, nonché l’applicazione di una misura coercitiva per ogni ritardo nell’esecuzione dell’ordine giudiziale.
Il punto centrale del giudizio non era, dunque, la possibilità in astratto per un condomino di installare una protezione contro gli insetti, bensì la compatibilità delle specifiche zanzariere installate con il regolamento condominiale e con la disciplina civilistica posta a tutela del decoro architettonico dell’edificio.
Il condominio sosteneva che l’intervento realizzato dai convenuti alterasse in maniera evidente l’aspetto della facciata
A suo avviso, i montanti e le tende antizanzare introducevano elementi estranei rispetto alla conformazione originaria del prospetto, distinguendosi per forma e soprattutto per colore rispetto alle balaustre e agli altri elementi architettonici presenti.
Secondo la parte attrice, tale difformità non rappresentava una semplice modifica marginale, ma determinava un pregiudizio estetico visibile e non trascurabile. La presenza della struttura avrebbe compromesso l’armonia complessiva della facciata e avrebbe inoltre prodotto, secondo la prospettazione del condominio, una diminuzione del valore tanto dell’intero edificio quanto delle singole proprietà immobiliari.
Il condominio richiamava, sotto il profilo normativo, sia l’art. 1122 c.c., sia il regolamento condominiale. Quest’ultimo vietava, per ragioni estetiche, l’installazione di tende che non fossero conformi, per tipologia e colore, alle indicazioni dell’amministratore. Il Condominio riteneva pertanto che i proprietari non avessero libertà di scegliere autonomamente il modello, la struttura e il colore delle schermature da applicare al balcone, proprio perché tali elementi potevano riflettersi sull’immagine complessiva del fabbricato.
Da questa impostazione discendevano le domande formulate in giudizio. Il Condominio chiedeva di dichiarare che il manufatto provocava un’alterazione della facciata e un pregiudizio estetico rilevante, di ordinare ai convenuti di rimuovere l’opera e ripristinare lo stato precedente e di riconoscere un risarcimento pari a 5.000 euro. Veniva inoltre richiesta una misura coercitiva di 100 euro per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento.
La posizione dell’attore poggiava quindi su un principio preciso: anche un’opera realizzata all’interno di uno spazio di proprietà esclusiva può essere vietata qualora, per la sua collocazione e per le sue caratteristiche visive, produca effetti sull’estetica delle parti comuni e sulla fisionomia complessiva dell’edificio.
I proprietari dell’appartamento contestavano integralmente la ricostruzione del Condominio
In primo luogo i convenuti affermavano di avere informato preventivamente l’amministratore, mediante diverse comunicazioni e-mail, della volontà di installare le tende antizanzare. Secondo la loro ricostruzione, tali comunicazioni non avevano ricevuto un riscontro e, in particolare, non sarebbe intervenuto un vero e proprio diniego espresso.
Sostenevano, inoltre, che le zanzariere fossero collocate interamente all’interno del parapetto e della balaustra del loro balcone. Proprio per tale ragione, l’intervento avrebbe riguardato esclusivamente una parte privata e non avrebbe inciso sulla porzione esterna del balcone o sulle parti comuni. Da questo punto di vista, secondo i convenuti, non sarebbe stata necessaria alcuna preventiva autorizzazione dell’amministratore.
I proprietari attribuivano poi all’installazione una finalità legata alla tutela della salute dei loro tre figli piccoli, che indicavano come allergici alle punture delle zanzare. La necessità della protezione dagli insetti avrebbe quindi rappresentato, nella loro prospettazione, una ragione concreta e meritevole di particolare considerazione.
Quanto al decoro architettonico, i convenuti negavano che la facciata avesse subito una reale compromissione. Evidenziavano che i montanti non sarebbero stati strutture permanenti, ma elementi rimovibili; sostenevano inoltre che la tonalità rossa utilizzata fosse sostanzialmente assimilabile a quella già presente nei parapetti dei balconi e che la rete impiegata fosse simile ad altre zanzariere già installate nello stabile.
Un ulteriore argomento difensivo riguardava lo stato preesistente dell’edificio. Secondo i convenuti, l’originaria uniformità estetica della facciata sarebbe già stata compromessa nel tempo dalla presenza di tende da sole differenti tra loro, pergolati in legno, divisori dei balconi, tapparelle di colori diversi, unità esterne degli impianti di condizionamento e antenne. A ciò si aggiungeva il fatto che la zanzariera sarebbe stata in gran parte schermata alla vista dalla presenza di una grande magnolia nel cortile.
Infine, i convenuti proponevano una diversa interpretazione del regolamento. A loro giudizio, la norma non poneva un divieto assoluto di installazione di tende, ma ammetteva tali interventi purché le schermature risultassero omogenee per tipologia e colore. Secondo la difesa, le zanzariere installate rispettavano proprio queste condizioni.
Il giudizio del Tribunale di Milano
L’installazione di zanzariere su un balcone di proprietà esclusiva è illegittima quando, per caratteristiche, colore e visibilità dall’esterno, altera in modo non trascurabile l’unitarietà di linee, colori e stile della facciata, in violazione del decoro architettonico e delle prescrizioni del regolamento condominiale.
Il Tribunale ha innanzitutto attribuito particolare rilievo alla disciplina contenuta nel regolamento condominiale:
il regolamento di condominio può legittimamente dare del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva.
Con la conseguenza che, in questa sede, è irrilevante ai fini che ci occupano determinare se le tende antizanzare siano o meno interamente all’interno del parapetto e della balaustra in ferro del balcone dei convenuti, come eccepito da questi ultimi, perché, comunque, per esse era necessaria la previa autorizzazione dell’amministratore atteso il divieto e l’obbligo di attenersi alle prescrizioni dell’amministratore previsti dal regolamento e sopra richiamate.
L’articolo attinente è stato interpretato come una disposizione volta a tutelare espressamente l’estetica dell’edificio, attraverso un divieto di installazione delle tende non conformi e attraverso il contestuale obbligo dei condomini di rispettare le prescrizioni dell’amministratore relative alla tipologia e al colore degli elementi da applicare. Tale disciplina, secondo il giudice, opera anche rispetto agli interventi effettuati sulle parti di proprietà esclusiva, quando essi siano idonei a riflettersi sull’aspetto esterno dell’edificio.
Il Tribunale ha collegato questa previsione all’art. 1122 c.c., che impedisce al singolo condomino di realizzare, nella propria unità o nelle parti attribuite in uso esclusivo, opere capaci di arrecare danno alle parti comuni oppure di pregiudicare, tra gli altri valori protetti, il decoro architettonico. Ha inoltre ricordato che un regolamento condominiale può imporre una tutela del decoro ancora più rigorosa rispetto a quella ricavabile dalle sole norme codicistiche, arrivando a pretendere la conservazione della simmetria, dell’estetica e dell’aspetto generale originario dell’edificio.
Da tale premessa deriva uno degli aspetti più significativi della sentenza. Per il Tribunale non assumeva rilievo decisivo il fatto che le zanzariere fossero eventualmente collocate all’interno del parapetto e della balaustra. Anche un elemento materialmente installato entro la proprietà privata rimane sottoposto ai limiti del regolamento quando è visibile dall’esterno ed è idoneo a incidere sull’estetica complessiva del fabbricato. In presenza di quella specifica disposizione regolamentare, i convenuti avrebbero pertanto dovuto ottenere la preventiva autorizzazione dell’amministratore.
Il giudice ha altresì precisato che non era determinante stabilire se l’amministratore avesse formalmente negato l’autorizzazione. Ciò che rilevava era che un’autorizzazione non era mai stata concessa. La mera comunicazione preventiva della volontà di procedere ai lavori non poteva quindi essere equiparata a un assenso.
Zanzariere e decoro architettonico
Successivamente il Tribunale ha affrontato direttamente il problema del decoro architettonico. Richiamando la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la sentenza ribadisce che la lesione del decoro non sussiste soltanto quando un intervento modifica le vere e proprie linee architettoniche dell’edificio. È sufficiente anche che la nuova opera produca una disarmonia percepibile rispetto all’aspetto complessivo del fabbricato. Tale principio opera indipendentemente dal fatto che l’edificio abbia un particolare pregio storico o artistico: ciò che deve essere preservato è la sua fisionomia riconoscibile e l’armonia tra i suoi diversi elementi.
Applicando tali criteri al caso concreto, il Tribunale ha ritenuto decisiva la documentazione fotografica prodotta dalle parti. Dalle fotografie emergeva, secondo il giudice, che la facciata interessata presentava una sostanziale uniformità di colori, linee e stile. Proprio questa omogeneità attribuiva al prospetto una propria coerenza architettonica che le zanzariere avevano finito per interrompere.
La struttura installata dai convenuti aveva infatti l’effetto di schermare e chiudere visivamente il balcone, differenziandolo dagli altri presenti sulla facciata. Il Tribunale ha sottolineato soprattutto la visibilità dei montanti di colore rosso brillante e lucido: essi risultavano percepibili dall’esterno sia osservando il fabbricato a breve distanza sia guardandolo da più lontano. Neppure la presenza dell’albero indicata dalla difesa era sufficiente a nascondere l’opera. La diversa configurazione del balcone emergeva quindi in maniera netta nel confronto con le altre parti del prospetto.
Precedenti opere lesive del decoro non giustificano ulteriori alterazioni
È significativo anche il rigetto dell’argomento relativo alla presenza di precedenti alterazioni della facciata. Il Tribunale ha escluso che la realizzazione di opere eventualmente irregolari da parte di altri condomini possa legittimare ulteriori modifiche. Se altre installazioni violano la legge o il regolamento, esse potranno essere autonomamente contestate; la loro presenza non rende automaticamente lecita la nuova opera. Inoltre, secondo il giudice, gli altri elementi richiamati dalla difesa non erano realmente comparabili con le zanzariere oggetto di causa e non incidevano con la stessa evidenza sull’unità cromatica e stilistica della facciata.
Non è stata ritenuta sufficientemente provata neppure la necessità sanitaria dell’installazione. La documentazione medica prodotta riguardava soltanto uno dei figli dei convenuti e, secondo il Tribunale, non dimostrava in maniera adeguata che la posa delle specifiche tende antizanzare oggetto della controversia fosse indispensabile per tutelarne la salute.
Alla luce di tutti questi elementi, il Tribunale ha concluso che le zanzariere avevano effettivamente alterato l’unitarietà di colori, linee e stile della facciata, producendo un pregiudizio estetico non modesto e quindi giuridicamente rilevante. L’installazione è stata pertanto qualificata come lesiva del decoro architettonico e realizzata illegittimamente in assenza della necessaria autorizzazione.
I convenuti sono stati quindi condannati, in solido, alla rimozione immediata delle tende antizanzare, a proprie spese, e al ripristino della situazione preesistente.
Il Tribunale non ha invece riconosciuto il risarcimento di 5.000 euro chiesto dal Condominio. Con riferimento al danno che sarebbe stato subito dalle singole unità immobiliari, l’amministratore non disponeva di uno specifico mandato dei proprietari che lo legittimasse a richiederne il risarcimento. Inoltre non era stata fornita una prova concreta né dell’esistenza né dell’entità di un danno economicamente valutabile subito dalle parti comuni o dai singoli immobili.
È stata, al contrario, accolta la richiesta di applicazione dell’art. 614-bis c.p.c., quale strumento diretto a favorire l’esecuzione effettiva dell’ordine di rimozione. Il Tribunale ha stabilito una somma di 100 euro per ogni mese di ritardo nella rimozione delle zanzariere e nel ripristino dei luoghi, da calcolarsi una volta trascorsi trenta giorni dalla sentenza. La misura applicata è quindi sensibilmente diversa rispetto alla richiesta iniziale del Condominio, che aveva domandato una penalità giornaliera.
Per approfondire il tema leggi gli articoli dedicati a:
Decoro architettonico condominio: una guida completa alla tutela e modifica.
Riforma del Condominio 2012, guida e giurisprudenza aggiornate.
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