Tolleranze costruttive in zona sismica: sono applicabili senza autorizzazione sismica?

Consiglio di Stato: anche in presenza di difformità minime, l’applicabilità delle tolleranze costruttive in zona sismica è subordinata agli adempimenti sismici richiesti dal Testo Unico Edilizia

La sentenza n. 3319/2026 del Consiglio di Stato affronta il tema delle difformità edilizie in zona sismica e chiarisce quando esse possano essere considerate irrilevanti ai sensi della disciplina sulle tolleranze costruttive.

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Il caso

Il giudizio riguarda l’impugnazione di un’ordinanza comunale che disponeva la demolizione di varie opere edilizie realizzate senza titolo, con obbligo di ripristino e possibilità di demolizione d’ufficio in caso di inadempimento.

Le opere contestate, relative a un complesso turistico, erano suddivise in più corpi e comprendevano ampliamenti volumetrici, modifiche strutturali, manufatti accessori, reception e piscine, tutti ritenuti privi di regolare autorizzazione.

In primo grado, il giudice ha respinto il ricorso, confermando la legittimità dell’ordine di demolizione sulla base dell’abusività delle opere, della non applicabilità delle tolleranze edilizie in assenza dei presupposti normativi (anche in relazione al vincolo sismico), e dell’assenza di valida sanatoria o titolo edilizio, escludendo inoltre vizi procedimentali.
In appello, la società proprietaria ha sostenuto che alcune opere fossero rientranti nelle tolleranze, altre già rimosse e altre ancora sanate, mentre l’amministrazione ha difeso la decisione impugnata, contestando tali ricostruzioni e ribadendo la persistente abusività degli interventi non rimossi e il rigetto delle istanze di sanatoria, con conseguente conferma della demolizione.

Il giudice d’appello ha ritenuto infondati sia l’appello principale sia quello incidentale.

Le parti appellanti avevano contestato la sentenza di primo grado sostenendo, da un lato, che alcuni manufatti fossero già stati rimossi e quindi non più rilevanti ai fini del giudizio; dall’altro, che ulteriori opere potessero essere ricondotte al regime delle tolleranze edilizie e, quindi, non costituire violazioni edilizie; infine, che le opere più rilevanti fossero già state oggetto di condono edilizio o comunque legittimate da precedenti titoli.

In particolare, la difesa aveva distinto tre gruppi di opere:

alcune già demolite o non più esistenti, con conseguente rinuncia alla relativa impugnazione;
altre che si assumevano rientrare nelle tolleranze costruttive o comunque regolarizzabili;
altre ancora, di maggiore rilevanza, che si ritenevano già condonate e quindi legittime.

Il giudice ha tuttavia preso atto solo della parziale demolizione spontanea di alcuni manufatti, ritenendo comunque infondati i residui motivi di gravame.

Quando valgono le tolleranze costruttive in zona sismica?

Con riferimento alle opere ancora contestate,  il giudice ha condiviso la qualificazione di abusività delle opere, in quanto non comprese nelle concessioni in sanatoria del 1999, pur risultando in astratto riconducibili all’ambito applicativo dell’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001.

Tuttavia, nelle zone sismiche l’applicabilità delle tolleranze costruttive è subordinata all’autorizzazione sismica prevista dall’art. 94, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, secondo quanto richiesto dall’art. 34-bis, comma 3-bis.

Nel caso concreto, è risultato pacifico che tale autorizzazione non sia mai stata ottenuta, con conseguente conferma della mancanza di valido titolo edilizio.

È stato inoltre accertato che l’area interessata ricade in zona sismica ai sensi dell’art. 83 d.P.R. n. 380/2001, la cui individuazione è stata attuata tramite il D.M. 14 settembre 2005 e l’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3519/2006, che includono espressamente la Regione tra i territori classificati a rischio sismico.

Ne deriva, in conclusione, che le opere non possono beneficiare del regime delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 in assenza della necessaria autorizzazione di cui all’art. 94, comma 2, del medesimo decreto.

La presenza di un manufatto negli elaborati grafici allegati a un titolo edilizio è sufficiente a dimostrare la sua legittima autorizzazione urbanistico-edilizia?

Quanto alle opere più rilevanti, in particolare quelle relative alla piscina e ai manufatti accessori, il giudice ha escluso che esse fossero state oggetto di sanatoria o di titolo edilizio valido. La mera rappresentazione grafica dell’opera negli elaborati allegati non equivale a titolo edilizio, quando dalla relazione tecnica, dall’oggetto della domanda, dalla legenda e dall’istruttoria non risulti che quel manufatto fosse effettivamente oggetto di richiesta, valutazione e assentimento.

Il Collegio aderisce all’orientamento secondo cui, in caso di contrasto tra relazione descrittiva e rappresentazioni grafiche, prevale il dato letterale chiaro del titolo edilizio o della domanda assentita, non potendosi desumere l’esistenza di un titolo abilitativo da mere raffigurazioni planimetriche.

Ne consegue che la piscina e i relativi manufatti accessori devono considerarsi abusivi, in quanto mai espressamente autorizzati né sanati.

Infine, è stata respinta anche la censura relativa alla mancata comunicazione di avvio del procedimento, in quanto l’ordine di demolizione costituisce atto vincolato conseguente all’accertamento dell’abuso edilizio e, secondo la giurisprudenza richiamata, non deve essere preceduto dalla comunicazione ex art. 7 della l. 241/1990; in ogni caso, l’eventuale omissione non comporta di per sé l’annullamento del provvedimento ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, della stessa legge.

Per tali motivi, l’appello principale e quello incidentale sono integralmente rigettati.

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