Spostare i tramezzi interni in area vincolata: basta la CILA o serve la demolizione?

Il Tar Campania chiarisce il regime edilizio applicabile allo spostamento dei tramezzi interni in area vincolata e i limiti dell’ordine di demolizione

Gli interventi di modifica della distribuzione interna degli immobili sono tra le opere più frequenti nell’attività edilizia quotidiana. Spostare un tramezzo, eliminare una parete divisoria o riorganizzare gli ambienti può sembrare un intervento di limitata rilevanza, soprattutto quando non vengono modificati volume, superficie, sagoma o struttura dell’edificio.

La questione, però, diventa più delicata quando l’immobile si trova in un’area sottoposta a vincolo. In questi casi, il tecnico e il proprietario devono valutare con attenzione non solo la natura edilizia dell’intervento, ma anche l’eventuale incidenza sui profili paesaggistici, ambientali o di tutela del territorio.

Il punto centrale è capire se la diversa distribuzione degli spazi interni possa essere gestita con una semplice comunicazione, come la CILA, oppure se la presenza del vincolo renda necessario un titolo più articolato o autorizzazioni ulteriori. Non sempre, infatti, un’opera interna priva di effetti visibili all’esterno assume automaticamente rilievo tale da giustificare le sanzioni più gravi.

Il tema affrontato dal Tar Campania (sentenza n. 2507/2026) coinvolge il rapporto tra manutenzione straordinaria, titoli edilizi, vincoli e potere repressivo dell’amministrazione.

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Tramezzi interni spostati in area vincolata: il Comune può ordinare la demolizione?

Un Comune ai piedi del Vesuvio ha ingiunto, tramite ordinanza, al proprietario di un’abitazione posta al terzo piano di un fabbricato la demolizione di alcune opere ritenute abusive.

L’immobile era già interessato da una domanda di condono edilizio presentata il 29 luglio 1986. In occasione del sopralluogo, l’amministrazione comunale ha contestato due categorie di interventi:

una diversa distribuzione degli spazi interni, realizzata senza titolo edilizio;
alcune modifiche prospettiche, consistenti nello spostamento di una finestra e nella realizzazione di una porta-finestra.

Secondo il Comune, tali opere erano state eseguite in un contesto particolarmente sensibile, poiché l’immobile ricadeva in un’area vincolata appartenente appunto al Parco nazionale del Vesuvio, oltre che in zona soggetta a rischio vulcanico S9 e rischio idrogeologico R4.

L’ordinanza comunale disponeva quindi la demolizione delle opere e il ripristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni, con l’avvertimento che, in caso di mancata ottemperanza, si sarebbe proceduto secondo le conseguenze previste dall’art. 31 del d.P.R. 380/2001.

Successivamente, il proprietario ha provveduto a ripristinare almeno una parte delle opere contestate: ha presentato una pratica edilizia per il ripristino prospettico, ha comunicato la fine dei lavori e ha documentato fotograficamente l’avvenuta esecuzione degli interventi di rimessa in pristino. In particolare, la finestra è stata riportata nella posizione originaria e la porta-finestra è stata chiusa.

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza sostenendo che il Comune avesse erroneamente qualificato gli interventi come opere abusive tali da giustificare la demolizione.

La censura principale riguardava la natura edilizia dei lavori. Secondo il proprietario, gli interventi non avevano inciso sulla struttura dell’edificio, non avevano modificato la sagoma, non avevano determinato aumento di superficie utile e non avevano comportato un ampliamento volumetrico.

In particolare, la diversa distribuzione interna sarebbe consistita soltanto nella parziale demolizione di un tramezzo e, quindi, in una modifica dell’organizzazione degli ambienti interni. Per il ricorrente, un simile intervento non poteva essere ricondotto alla ristrutturazione edilizia pesante, né poteva essere trattato come abuso sanzionabile con la demolizione.

La tesi del privato era che si trattasse, piuttosto, di un intervento di manutenzione straordinaria, assoggettato a un regime procedimentale semplificato. Da ciò derivava che l’eventuale omissione del corretto adempimento amministrativo avrebbe potuto comportare, al più, una sanzione pecuniaria, ma non l’ordine di demolizione.

Quanto alle modifiche prospettiche, il ricorrente ha evidenziato di avere spontaneamente avviato e concluso i lavori di ripristino, eliminando la porta-finestra e riportando la finestra nella posizione originaria.

Il Comune non si è costituito in giudizio, quindi non ha depositato memorie difensive né ha articolato una difesa processuale davanti al TAR.

La posizione dell’amministrazione può però essere ricavata dal contenuto dell’ordinanza impugnata. L’ente aveva fondato il provvedimento su tre elementi principali:

la realizzazione delle opere in assenza di titolo edilizio;
la presenza di interventi interni e prospettici ritenuti difformi rispetto allo stato legittimo dell’immobile;
la collocazione del fabbricato in un’area gravata da vincoli, in particolare nel territorio del Parco nazionale del Vesuvio e in zone classificate a rischio vulcanico e idrogeologico.

In sostanza, il Comune aveva considerato l’insieme degli interventi come abusivo e aveva applicato la misura demolitoria, ritenendo necessario il ripristino dello stato dei luoghi.

Tar Campania: la diversa distribuzione degli spazi interni, mediante spostamento o demolizione di tramezzi non strutturali, non giustifica l’ordine di demolizione, anche in area vincolata, se non incide su sagoma, volume, superficie o parti strutturali dell’edificio

Il TAR ha accolto il ricorso solo in parte.

Sulle tramezzature interne

Il punto centrale della decisione riguarda la diversa distribuzione degli spazi interni.

Il Collegio ha osservato che dagli atti non emergeva con certezza un intervento più incisivo rispetto a quello descritto come semplice diversa distribuzione degli ambienti:

la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell’edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della comunicazione di inizio lavori; in quest’ipotesi, pertanto, l’omessa comunicazione non può giustificare l’irrogazione della sanzione demolitoria che presuppone il dato formale della realizzazione dell’opera senza il prescritto titolo abilitativo.

Il Comune, infatti, non aveva contestato opere strutturali, aumenti di volume, modifiche della sagoma o trasformazioni più rilevanti dell’organismo edilizio.

Quindi, partendo da questa premessa, il TAR ha ritenuto ragionevole qualificare l’intervento come una semplice modifica interna, consistente nello spostamento o nella parziale demolizione di tramezzature.

Secondo il Tribunale, la demolizione o lo spostamento di tramezzi interni, quando non interessa parti strutturali dell’edificio, rientra nella categoria della manutenzione straordinaria. Si tratta quindi di un intervento assoggettato a un regime amministrativo semplificato (CILA), non tale da giustificare l’ordine di demolizione.

Il rilievo dell’area vincolata

La parte più significativa della sentenza è il passaggio relativo all’area vincolata.

Il TAR ha chiarito che:

Inoltre, la presenza dei numerosi vincoli esistenti in zona, puntualmente richiamati dall’ordinanza impugnata, non muta la natura dell’intervento edilizio compiuto dal ricorrente e, quindi, la circostanza che non è richiesto un preventivo titolo edilizio, con presupposta autorizzazione relativa al vincolo stesso, bensì il semplice onere, da parte dell’interessato, di comunicare al comune l’inizio lavori.

Infine, anche la pendente domanda di condono edilizio non è da sola sufficiente per sostenere l’ingiunzione a demolire, posto che anche per questo aspetto, la tipologia degli interventi edilizi interni all’immobile non appare porsi quale modificazione strutturale del preesistente stato dei luoghi come è stato definito al momento della presentazione della domanda medesima.

Quindi, la presenza di vincoli sull’area — compresi quelli richiamati dall’ordinanza comunale — non trasforma automaticamente un intervento interno non strutturale in un abuso demolibile.

In altri termini, il fatto che l’immobile ricada nel Parco nazionale del Vesuvio o in zona soggetta a rischio vulcanico e idrogeologico non modifica la natura edilizia dell’intervento, se questo resta confinato alla distribuzione interna degli spazi e non incide su elementi strutturali, sagoma, volume, prospetti o superficie utile.

L’amministrazione avrebbe dovuto tenere conto della reale consistenza dell’intervento e non limitarsi a valorizzare la presenza del vincolo per disporre la demolizione.

Il Collegio ha inoltre escluso che la pendenza della domanda di condono del 1986 potesse, da sola, giustificare l’ordine di demolizione. Anche sotto questo profilo, le opere interne non risultavano idonee a modificare in modo strutturale lo stato dei luoghi preso in considerazione al momento della domanda di sanatoria.

Per questa ragione, il TAR ha annullato l’ordinanza comunale nella parte in cui ordinava la demolizione per la diversa distribuzione degli spazi interni.

Sulle modifiche prospettiche

Diverso è stato l’esito per la parte relativa allo spostamento della finestra e alla realizzazione della porta-finestra.

Su questo punto, il TAR non è entrato nel merito della legittimità della sanzione, perché il ricorrente aveva già provveduto spontaneamente al ripristino dello stato originario dei luoghi. La finestra era stata riportata nella posizione precedente e la porta-finestra era stata eliminata.

Pertanto, rispetto a questa parte dell’ordinanza, il Tribunale ha dichiarato il ricorso improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse: non vi era più un’utilità concreta per il ricorrente a ottenere una pronuncia di annullamento, essendo già stato eseguito il ripristino.

In sintesi, il TAR Campania:

ha accolto il ricorso nella parte relativa alla diversa distribuzione degli spazi interni mediante tramezzature, annullando l’ordine di demolizione su questo punto;
ha dichiarato il ricorso improcedibile per la parte relativa alle modifiche prospettiche, poiché il ricorrente aveva già ripristinato lo stato dei luoghi.

Per maggiore approfondimento, leggi: “Manutenzione straordinaria: cos’è e quali interventi comprende“

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