Sismabonus demolizione e ricostruzione 2027: requisiti, aliquote e casi ammessi

Sismabonus demolizione e ricostruzione 2027: aliquote, aumento volumetrico, requisiti, limiti e differenze con Sismabonus Acquisti

Il Sismabonus può essere utilizzato anche per interventi di demolizione e ricostruzione, compresi, a determinate condizioni, quelli con aumento volumetrico. Il requisito decisivo è la corretta qualificazione dell’intervento e il rispetto delle condizioni previste per le agevolazioni antisismiche.

Occorre inoltre distinguere il Sismabonus relativo ai lavori dal Sismabonus Acquisti, destinato invece all’acquirente di un’unità immobiliare antisismica realizzata dall’impresa.

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Quando un intervento di demolizione e ricostruzione rientra nel Sismabonus?

Il Sismabonus può spettare anche per interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione quando ricorrono i requisiti previsti dalla disciplina antisismica e l’intervento è riconducibile alla ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 380/2001. e non a una nuova costruzione.

La distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione è quindi fondamentale. Per poter beneficiare del Sismabonus relativo agli interventi, il progetto deve riguardare il recupero di un edificio esistente e deve rispettare le condizioni urbanistiche ed edilizie applicabili al caso concreto.

Per gli interventi antisismici restano inoltre necessari gli adempimenti previsti dalla specifica disciplina tecnica, compresa l’asseverazione disciplinata dal D.M. 58/2017 e successive modifiche.

Una demolizione e ricostruzione può modificare sagoma, prospetti e sedime?

Per gli interventi effettuati dal 17 luglio 2020, una demolizione e ricostruzione può essere qualificata come ristrutturazione edilizia anche con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nei limiti previsti dalla disciplina urbanistico-edilizia.

La modifica deriva dall’art. 10 del D.L. 76/2020, che ha ampliato la definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nell’art. 3, comma 1, lett. d), del Testo Unico dell’Edilizia.

Possono quindi rientrare nella ristrutturazione edilizia interventi di demolizione e ricostruzione che prevedono:

diversa sagoma: l’edificio può essere ricostruito con una forma differente rispetto a quella originaria;
modifica dei prospetti: la facciata dell’edificio può essere modificata durante il processo di ricostruzione;
diverso sedime: la superficie piana del terreno su cui poggiano le fondazioni dell’edificio può essere alterata durante l’intervento;
differenti caratteristiche planivolumetriche;
differenti caratteristiche tipologiche;
innovazioni necessarie per l’adeguamento antisismico;
interventi per accessibilità;
impianti tecnologici;
efficientamento energetico.

La diversa configurazione del nuovo edificio non determina quindi automaticamente la qualificazione come nuova costruzione.

Il Sismabonus spetta con aumento volumetrico?

Il Sismabonus può comprendere anche le spese relative all’incremento di volume realizzato nell’ambito di un intervento di demolizione e ricostruzione.

L’aumento volumetrico deve però essere consentito dalla disciplina urbanistica applicabile. L’art. 3 del D.P.R. 380/2001 ammette infatti incrementi di volumetria, nell’ambito della demolizione e ricostruzione, nei casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, anche nell’ambito di interventi di rigenerazione urbana.

L’agevolazione antisismica spetta anche per le spese relative all’incremento di volume nell’ambito degli interventi di demolizione e ricostruzione agevolabili.

La verifica deve quindi procedere in questo ordine:

esistenza dell’edificio originario;
qualificazione dell’intervento;
conformità alla disciplina urbanistico-edilizia;
legittimità dell’eventuale incremento volumetrico;
rispetto delle condizioni tecniche previste per il Sismabonus.

Demolizione e ricostruzione con aumento di volume e semplice ampliamento sono la stessa cosa?

Ai fini delle detrazioni fiscali, la demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico deve essere distinta dalla ristrutturazione di un edificio esistente accompagnata da un semplice ampliamento senza demolizione.

La differenza produce effetti fiscali rilevanti.

Quando la ristrutturazione avviene senza demolizione e viene realizzato anche un ampliamento, l’Agenzia delle Entrate considera l’ampliamento una nuova costruzione.

La detrazione spetta quindi soltanto per le spese riferibili alla parte esistente.

In questi casi il contribuente deve:

mantenere distinte le spese in fattura; oppure
ottenere un’attestazione che individui separatamente gli importi relativi alla ristrutturazione e quelli relativi all’ampliamento.

L’attestazione può essere rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione oppure dal direttore dei lavori, sotto la propria responsabilità e utilizzando criteri oggettivi.

Cosa cambia per gli immobili vincolati e nei centri storici?

Per alcuni immobili sottoposti a tutela e per determinati edifici situati nei centri storici operano condizioni più restrittive: non sempre sono consentite le stesse modifiche di sagoma, sedime e volume ammesse per gli altri edifici.

La disciplina richiede particolare attenzione per:

immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004;
immobili collocati, nei casi previsti, nelle zone omogenee A;
centri e nuclei storici consolidati;
ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico.

Per tali immobili, nei casi indicati dal Testo Unico dell’Edilizia, la demolizione e ricostruzione può essere considerata ristrutturazione edilizia solo mantenendo:

sagoma;
prospetti;
sedime;
caratteristiche planivolumetriche;
caratteristiche tipologiche dell’edificio preesistente;

e senza incremento di volumetria.

Prima di impostare il progetto e la pratica fiscale è quindi necessario verificare non soltanto il D.P.R. 380/2001, ma anche la disciplina regionale, gli strumenti urbanistici comunali e l’eventuale normativa di tutela applicabile all’immobile.

Il Sismabonus spetta per un rudere o un immobile collabente F/2?

Può spettare anche per edifici collabenti, ma deve essere dimostrato che si interviene su patrimonio edilizio esistente e non su una nuova costruzione.

Le detrazioni sono dunque ammesse per interventi effettuati su immobili classificati nella categoria catastale F/2, unità collabenti, e F/4, unità in corso di definizione, quando dal titolo abilitativo risulti che le opere consistono nella conservazione o ristrutturazione del patrimonio edilizio esistente.

Al termine dei lavori, l’immobile deve inoltre rientrare nelle categorie catastali ammesse al beneficio.

Anche per alcune unità classificate F/3, “unità in corso di costruzione”, l’agevolazione può essere riconosciuta quando si tratti di immobili che erano già esistenti e precedentemente accatastati, successivamente riclassificati F/3 a causa, ad esempio, di lavori rimasti incompleti.

Il semplice accatastamento in F/3 non è quindi sufficiente: deve essere ricostruibile la natura di edificio preesistente.

Quali aliquote si applicano al Sismabonus nel 2027?

La legge di Bilancio 2027 ha confermato la doppia aliquota 36%/50%.

Quando spetta l’aliquota maggiorata per l’abitazione principale?

L’aliquota maggiorata non dipende soltanto dalla destinazione dell’immobile: le spese devono essere sostenute dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento sull’unità adibita ad abitazione principale.

L’aliquota più favorevole è riservata al contribuente che:

è titolare del diritto di proprietà oppure di un diritto reale di godimento;
sostiene le spese;
utilizza l’unità immobiliare come abitazione principale secondo i requisiti fiscali previsti.

Locatari, comodatari e familiari conviventi possono, quando ricorrono le condizioni, beneficiare della detrazione, ma non della maggiorazione riservata al proprietario o al titolare di un diritto reale.

Se l’immobile non è ancora abitazione principale all’inizio dell’intervento, la maggiorazione può comunque spettare quando l’immobile viene destinato ad abitazione principale al termine dei lavori, nel rispetto delle condizioni previste dalla disciplina.

Qual è il limite di spesa del Sismabonus?

Il limite ordinario di riferimento è pari a 96.000 euro per unità immobiliare, ma il plafond non si duplica se sullo stesso immobile vengono realizzati anche altri interventi di recupero edilizio.

Sse sul medesimo edificio vengono effettuati:

interventi antisismici; e
interventi di recupero del patrimonio edilizio,

il limite di spesa agevolabile è unico e pari a 96.000 euro, perché gli interventi antisismici non costituiscono un’autonoma categoria di lavori con un secondo plafond.

Esempio:

interventi antisismici: 80.000 euro;
manutenzione straordinaria sullo stesso immobile: 30.000 euro;
spesa complessiva: 110.000 euro.

Il limite agevolabile complessivo resta 96.000 euro, non 192.000 euro.

Diverso è il caso in cui sul medesimo immobile vengano eseguiti lavori riconducibili a differenti agevolazioni, ad esempio Sismabonus ed Ecobonus: entrambe possono essere utilizzate nei rispettivi limiti quando le spese sono distintamente contabilizzate e vengono rispettati gli specifici adempimenti.

Il limite di 96.000 euro cambia se il numero delle unità immobiliari aumenta?

Per l’individuazione del limite di spesa occorre applicare le regole previste per la tipologia di intervento e considerare la consistenza dell’edificio secondo i criteri fiscali applicabili. L’aumento delle unità immobiliari a fine lavori non genera automaticamente nuovi plafond.

Questo aspetto è particolarmente importante nelle demolizioni e ricostruzioni che prevedono frazionamenti o una configurazione finale diversa da quella originaria.

Per gli interventi di recupero edilizio che comportano accorpamento o suddivisione delle unità immobiliari, l’Agenzia delle Entrate indica come riferimento le unità censite in Catasto all’inizio dei lavori, e non quelle risultanti al termine dell’intervento.

Quali spese possono rientrare nel Sismabonus?

Rientrano nel Sismabonus le spese direttamente riferibili agli interventi antisismici e le altre spese ammesse dalla disciplina quando risultano collegate alla realizzazione dell’intervento agevolato.

Tra le voci rilevanti rientrano, nei casi previsti:

opere strutturali;
lavori di consolidamento;
interventi di miglioramento o adeguamento sismico;
interventi locali o di riparazione ammessi;
prestazioni professionali;
classificazione e verifica sismica;
progettazione strutturale;
asseverazioni previste;
direzione dei lavori;
collaudo;
ulteriori spese ammesse dalla normativa e dalla prassi.

Sono detraibili anche le spese per la classificazione e la verifica sismica degli immobili.

Per ulteriori approfondimenti, leggi la guida sul Sismabonus

Qual è la differenza tra Sismabonus per i lavori e Sismabonus Acquisti?

Nel Sismabonus relativo ai lavori il beneficiario sostiene le spese dell’intervento antisismico; nel Sismabonus Acquisti il beneficio spetta invece all’acquirente della nuova unità immobiliare antisismica realizzata da un’impresa dopo la demolizione e ricostruzione dell’intero fabbricato.

 

Per ulteriori approfondimenti, leggi la guida al Sismabonus acquisti

Come funziona l’asseverazione per il Sismabonus demolizione e ricostruzione?

L’asseverazione è un adempimento essenziale per accedere al Sismabonus. Il progettista strutturale deve attestare, secondo il modello dell’Allegato B al D.M. 58/2017, la classe di rischio sismico dell’edificio prima dell’intervento e quella conseguibile dopo i lavori progettati.

Per i titoli abilitativi richiesti dal 16 gennaio 2020, l’asseverazione deve essere presentata contestualmente alla SCIA o alla richiesta di permesso di costruire e, in ogni caso, prima dell’inizio dei lavori.

Un’asseverazione tardiva, in linea generale, non consente l’accesso alla detrazione, salvo specifiche fattispecie derogatorie individuate dalla normativa e dalla prassi per procedure autorizzatorie avviate in periodi nei quali l’adempimento non era ancora previsto.

Al termine dei lavori strutturali devono inoltre essere depositate presso lo sportello unico competente le attestazioni di conformità degli interventi eseguiti rispetto al progetto depositato e asseverato, insieme alla documentazione prevista per il collaudo.

Per il Sismabonus Acquisti valgono gli stessi principi: l’intervento deve determinare la prevista riduzione del rischio sismico e l’efficacia dell’intervento deve essere asseverata secondo il D.M. 58/2017. Se l’impresa non presenta tempestivamente l’asseverazione, l’acquirente non può beneficiare della detrazione, salvo le specifiche eccezioni espressamente riconosciute dalla prassi.

FAQ sul Sismabonus demolizione e ricostruzione

Il Sismabonus spetta se demoliscono completamente la casa?

Sì, la demolizione totale non esclude il beneficio. L’intervento deve però rientrare nelle fattispecie agevolabili e, per il Sismabonus relativo ai lavori, essere correttamente inquadrato come ristrutturazione edilizia.

Si può ricostruire l’edificio in una posizione diversa?

La diversa area di sedime non esclude automaticamente la ristrutturazione edilizia. Per gli interventi successivi al 17 luglio 2020 la normativa ammette, nei casi previsti, modifiche del sedime, fermo restando il rispetto della disciplina urbanistica e delle regole speciali per immobili tutelati.

Si può aumentare il volume con il Sismabonus?

Sì. La guida dell’Agenzia delle Entrate ammette espressamente le spese relative all’incremento di volume nell’ambito degli interventi di demolizione e ricostruzione agevolabili, se l’aumento è consentito dalla disciplina urbanistica.

Se ristrutturo senza demolire e realizzo un ampliamento, tutto il costo è agevolabile?

No. In caso di ristrutturazione senza demolizione, l’ampliamento è considerato nuova costruzione. La detrazione compete solo sulle spese riferibili alla parte esistente, che devono essere individuate separatamente.

Un immobile F/2 può beneficiare del Sismabonus?

Può beneficiare delle detrazioni se il titolo edilizio dimostra che l’intervento riguarda patrimonio edilizio esistente e non una nuova costruzione e se sono rispettati gli altri requisiti dell’agevolazione.

Qual è il limite di spesa del Sismabonus?

Il limite ordinario di riferimento è 96.000 euro per unità immobiliare secondo le regole applicabili. Se sul medesimo immobile vengono effettuati anche lavori di recupero edilizio, il limite non si raddoppia.

Quanto è il Sismabonus nel 2027?

Secondo la normativa vigente al 3 novembre 2026, l’aliquota è del 36% per l’abitazione principale in presenza dei requisiti previsti e del 30% negli altri casi. Il DDL Bilancio 2027 propone di portare rispettivamente le aliquote al 50% e al 36%; occorre attendere la legge definitiva.

Qual è la differenza tra Sismabonus e Sismabonus Acquisti?

Nel Sismabonus relativo agli interventi il contribuente sostiene direttamente le spese dei lavori. Nel Sismabonus Acquisti il contribuente compra invece dall’impresa un’unità immobiliare antisismica risultante dalla demolizione e ricostruzione dell’intero fabbricato.

Entro quanto tempo deve essere venduta la casa per il Sismabonus Acquisti?

L’impresa deve provvedere all’alienazione dell’immobile entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori.

Il Sismabonus Acquisti ammette l’aumento di volume?

Sì. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’aumento volumetrico non esclude il Sismabonus Acquisti se l’intervento rispetta quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti.

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