SCA e condono pendente: niente agibilità senza conformità urbanistica?
Il certificato storico di abitabilità e la regolarità delle sole modifiche interne non bastano a rendere efficace la SCA quando sul medesimo cespite insistono opere abusive oggetto di una domanda di condono ancora pendente
Il TAR Lazio con la sentenza n. 12059/2026, relativa all’archiviazione di una SCA presentata dopo alcuni interventi di ridistribuzione degli spazi interni, chiarisce che la conformità urbanistico-edilizia costituisce un requisito indispensabile dell’agibilità; pertanto, quando tale requisito manca, la SCA non si perfeziona e il Comune non sta annullando un titolo consolidato, ma sta verificando l’assenza dei presupposti necessari alla sua formazione.
La sentenza offre inoltre indicazioni importanti sulla continuità tra vecchi e nuovi identificativi catastali e sulla differenza tra agibilità dell’intera unità immobiliare e agibilità parziale.
Il caso
La controversia riguarda un fabbricato assentito con concessioni edilizie risalenti agli anni Venti e munito di un certificato di abitabilità rilasciato nel 1929.
La società proprietaria presentava una CILA, successivamente qualificata dal TAR come CILA in sanatoria, relativa a interventi di manutenzione straordinaria consistenti nella rimodulazione degli spazi interni.
Secondo la società, gli interventi si erano limitati alla rimodulazione interna degli spazi, senza interessare le parti strutturali né incidere sulla sicurezza, sulla statica o sulla stabilità del fabbricato.
Nel 2023, veniva presentata la relativa segnalazione certificata di agibilità, SCA e, per diversi mesi, il Comune non adottava provvedimenti interdittivi. Soltanto nel 2024 avviava una verifica della pratica, chiedendo documentazione integrativa. La società trasmetteva i titoli edilizi originari, il certificato storico di abitabilità e gli altri atti richiesti.
Il Comune dichiarava la SCA irricevibile e improcedibile, disponendone l’archiviazione, per la mancata definizione di due pratiche di condono edilizio presentate ai sensi della legge 326/2003. Nella motivazione il TAR precisa che una domanda risultava ancora pendente, mentre per l’altra era intervenuta la rinuncia.
La proprietaria sosteneva che le pratiche di condono riguardassero unità catastali diverse da quella oggetto della SCA e che, pertanto, non potessero incidere sulla sua agibilità.
La ricostruzione catastale effettuata nel giudizio dimostrava però che il precedente subalterno interessato dalla domanda di condono era stato soppresso e aveva originato proprio il subalterno attuale cui si riferivano la CILA e la SCA.
Per il TAR non si trattava, quindi, di immobili distinti, ma del medesimo cespite catastale.
I motivi del ricorso
La società contestava il provvedimento comunale per i seguenti motivi:
intervento tardivo del Comune: erano trascorsi circa dieci mesi dalla presentazione della SCA e, secondo la ricorrente, gli effetti della segnalazione si erano ormai consolidati;
mancato rispetto delle regole sull’autotutela: il Comune avrebbe potuto intervenire solo mediante annullamento d’ufficio, dimostrando:
l’illegittimità originaria della SCA;
la presenza di un interesse pubblico concreto e attuale;
il corretto bilanciamento tra interesse pubblico e affidamento della società;
omesso preavviso di rigetto: l’amministrazione non avrebbe comunicato preventivamente i motivi ostativi, impedendo alla società di presentare osservazioni;
mancata valutazione dei titoli edilizi e dell’abitabilità preesistente: non sarebbero stati adeguatamente considerati:
le concessioni edilizie originarie;
il certificato di abitabilità del 1929;
la CILA relativa alle opere interne;
l’assenza di interventi sulle strutture;
estraneità delle opere oggetto di condono: le verande interessate dalle domande di condono erano collocate in aree diverse rispetto agli ambienti interessati dalla ridistribuzione interna;
limitazione delle verifiche alla porzione oggetto della SCA: la società sosteneva che l’agibilità potesse riguardare anche singole unità immobiliari e che le irregolarità riferite ad altre porzioni del fabbricato non potessero incidere sulla segnalazione. Il TAR ha tuttavia rilevato che la SCA non era stata presentata come agibilità parziale ai sensi dell’art. 24, comma 4.
Il vecchio e il nuovo subalterno identificavano lo stesso cespite?
Il TAR Lazio ha respinto il ricorso, ritenendo infondate tutte le contestazioni.
Il primo elemento decisivo è rappresentato dalla ricostruzione catastale: il subalterno interessato dalla domanda di condono non identificava un’altra unità immobiliare, ma era stato soppresso e aveva originato il subalterno attuale, oggetto della CILA e della segnalazione di agibilità.
Il mutamento dell’identificativo catastale non aveva quindi interrotto il collegamento tra le opere abusive, la domanda di condono e l’unità per la quale era stata presentata la SCA.
Per il Collegio, la mancata conclusione della pratica di condono impedisce di ritenere accertata la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile.
Senza tale conformità non poteva perfezionarsi la segnalazione certificata di agibilità.
Senza conformità urbanistico-edilizia, la SCA può perfezionarsi?
Il TAR respinge la tesi secondo cui l’agibilità riguarderebbe esclusivamente i requisiti igienico-sanitari, la sicurezza e la salubrità dell’edificio.
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, infatti, la conformità dell’immobile al titolo edilizio e alla disciplina urbanistico-edilizia costituisce un presupposto imprescindibile per la validità della segnalazione certificata di agibilità prevista dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001.
La giurisprudenza ha inoltre chiarito che ritenere agibile un immobile abusivo, purché conforme ai soli requisiti igienico-sanitari ed energetici, equivarrebbe a introdurre una forma di sanatoria non prevista dall’ordinamento oppure a svuotare di significato l’istituto dell’agibilità. Quest’ultima rappresenta infatti la sintesi del possesso congiunto dei requisiti igienico-sanitari e urbanistico-edilizi dell’edificio e, pertanto, non può essere riconosciuta a un immobile privo di regolarità urbanistico-edilizia.
Nel caso di specie, pertanto, la mancanza della conformità urbanistico-edilizia ha impedito il perfezionamento della S.C.Ag., la quale, oltre ad essere stata inizialmente incompleta e integrata solo successivamente mediante la documentazione trasmessa dalla ricorrente con PEC, in risposta alla richiesta di integrazione del Comune, risultava comunque priva di un requisito essenziale per la propria validità ed efficacia.
Ne consegue che l’attività svolta dal Comune successivamente alla presentazione della segnalazione non costituisce esercizio del potere di autotutela previsto dall’art. 19, comma 4, della legge 241/1990, il quale presuppone l’esistenza di un titolo già perfezionato ed efficace. Essa integra invece il normale esercizio del potere di verifica e controllo attribuito all’Amministrazione in ordine alla sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge per il perfezionamento della segnalazione.
Correttamente, quindi, una volta accertata la mancanza della conformità urbanistico-edilizia dell’immobile, il Comune ha dichiarato improcedibile la S.C.Ag., senza incidere su un titolo ormai consolidato e senza esercitare il potere di annullamento d’ufficio.
La SCA dell’intera unità può perfezionarsi se sul medesimo immobile pende una domanda di condono?
Parimenti irrilevante è la deduzione della ricorrente secondo cui le domande di condono riguarderebbero esclusivamente due verande, una al quarto piano e una al piano terra, entrambe estranee alle opere interessate dalla C.I.L.A. in sanatoria e dalla successiva S.C.Ag.
La segnalazione certificata di agibilità oggetto del giudizio non è stata infatti presentata ai sensi dell’art. 24, comma 4, lett. a) o b), del D.P.R. 380/2001, e non riguarda una porzione funzionalmente autonoma dell’edificio, bensì l’intera unità immobiliare identificata, come emerge chiaramente dalla documentazione in atti. In tale contesto, la presenza di opere abusive ancora interessate da una domanda di condono impedisce di affermare la regolarità urbanistico-edilizia dell’intero immobile e, conseguentemente, l’esistenza del presupposto necessario per il conseguimento dell’agibilità.
La mera presentazione della domanda di condono non elimina la perdurante abusività delle opere. Il TAR richiama, sul punto, la giurisprudenza formatasi in relazione all’art. 35 della legge 47/1985, secondo cui l’agibilità presuppone l’esito positivo della domanda di condono.
Per le medesime ragioni devono essere respinte anche le censure concernenti il difetto di istruttoria e di motivazione.
Il provvedimento impugnato individua infatti con chiarezza la ragione ostativa al riconoscimento dell’agibilità, rappresentata dalla mancanza della conformità urbanistico-edilizia dell’immobile, requisito indispensabile ai fini della validità ed efficacia della S.C.Ag.
Prima di dichiarare improcedibile la SCA è necessario il preavviso di rigetto?
È infondata anche la censura relativa alla mancata comunicazione dei motivi ostativi ai sensi dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990. La segnalazione certificata non costituisce un’istanza diretta a ottenere un provvedimento amministrativo favorevole, ma una dichiarazione privata con la quale il segnalante intraprende un’attività ammessa direttamente dalla legge, quando ne ricorrono tutti i presupposti.
Ne consegue che non trova applicazione l’obbligo di comunicazione del preavviso di rigetto previsto dall’art. 10-bis, poiché non si instaura alcun procedimento autorizzatorio destinato a concludersi con un provvedimento espresso o tacito dell’Amministrazione.
In ogni caso, anche a voler ritenere applicabile tale disposizione, la comunicazione sarebbe stata superflua, poiché la mancanza della conformità urbanistico-edilizia dell’immobile costituisce un dato oggettivo e vincolante, non suscettibile di diversa valutazione all’esito del contraddittorio procedimentale.
Alla luce di tali considerazioni, il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo infondate tutte le censure.
Approfondimenti
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